Reatimes.vn
CƠ QUAN NGÔN LUẬN CỦA HIỆP HỘI BĐS VIỆT NAM

Tác giả: Minh Minh
10:01, 25/03/2020

Có hay không một cuộc chạy đua dự án khi Bắc Ninh lên TP trực thuộc TW?

Bài 3: Bài học về tình trạng quy hoạch chạy theo dự án

Bài 3: Bài học về tình trạng quy hoạch chạy theo dự án

Thách thức trong quá trình phát triển các đô thị lớn như Bắc Ninh là tình trạng quy hoạch chạy theo dự án, thay vì dự án phải chịu sự điều hành của quy hoạch.

Lời tòa soạn:

Thời gian gần đây, ở tỉnh Bắc Ninh bắt đầu xảy ra câu chuyện chạy đua xin dự án khi có hàng loạt dự án xây dựng - bất động sản, được phê duyệt trong một thời gian ngắn, làm dấy lên những lo ngại về sự phát triển bền vững của đô thị Bắc Ninh trong tương lai gần.

Theo Quyết định phê duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050 của Thủ tướng Chính phủ, mục tiêu quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị Bắc Ninh đạt tiêu chuẩn đô thị loại I trực thuộc TW, làm tiền đề để xây dựng tỉnh Bắc Ninh trở thành thành phố trực thuộc TW vào năm 2022; xây dựng và phát triển đô thị Bắc Ninh trở thành đô thị văn hóa - sinh thái - tri thức, theo mô hình đô thị thông minh. Đặc biệt, phấn đấu đưa Bắc Ninh trở thành một trong những trung tâm kinh tế quan trọng của vùng kinh tế Bắc Bộ và trở thành đô thị thông minh, đô thị lớn trong vùng Thủ đô Hà Nội.

Với những mục tiêu chiến lược như vậy, giới chuyên gia kinh tế, quy hoạch, kiến trúc cho rằng, Bắc Ninh là đô thị liền kề Hà Nội, có nền văn hóa rực rỡ, do đó cũng cần phải có một không gian đô thị xứng tầm, lãnh đạo tỉnh Bắc Ninh cần hết sức bình tĩnh và tỉnh táo, không thể để lặp lại tình trạng xây dựng ngổn ngang, băm nát quy hoạch như một số địa phương. Bởi đã có những bài học nhãn tiền từ trường hợp phát triển đô thị quá "nóng", để lại nhiều hệ lụy khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội, câu chuyện phát triển của Đà Nẵng hay như trường hợp quy hoạch khu kinh tế Vân Đồn, Phú Quốc...

Bởi việc đầu tư thiếu đồng bộ giữa hạ tầng đô thị, giao thông, hệ thống cấp thoát nước… với phát triển các hệ thống công trình, dự án, nhà hàng, khách sạn, nhà ở… đã khiến cho hạ tầng nhiều khu vực bị quá tải, gây nhiều áp lực lên chính quyền và các cơ quan quản lý. Thị trường tăng trưởng quá nóng; hiện tượng đầu cơ, thổi giá, những đợt sốt ảo tạo nên một mặt bằng giá mới vượt quá xa ngưỡng thu nhập và khả năng thanh toán của người dân địa phương. Đặc biệt, sau các giai đoạn phát triển "nóng" thì quỹ đất đô thị đã trở nên cạn kiệt, khi được khai thác, thương mại hóa triệt để.

Chính quyền Bắc Ninh cần "chậm lại", giữ gìn quỹ đất cho phát triển bền vững; đồng thời tập trung vào việc ổn định, cân bằng thị trường và đưa ra các giải pháp để sử dụng tối ưu nguồn đất đai hiện có, hướng đến mục tiêu mang lại lợi ích dài lâu cho người dân, nhất là không ảnh hưởng đến mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc TW vào năm 2022.

Trên tinh thần nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng loạt bài dài kỳ: Có hay không một cuộc chạy đua xin dự án khi Bắc Ninh lên TP trực thuộc TW?

Trân trọng giới thiệu với độc giả!

Thời gian qua, việc điều chỉnh quy hoạch đang trở thành công cụ giúp chủ đầu tư hợp thức hóa các dự án sai phạm.

Đây là thực trạng nhức nhối của Hà Nội, TP.HCM và thực tế đã, đang và tiếp tục sẽ xảy ra ở Bắc Ninh, nhất là khi địa phương này sẽ trở thành thành phố trực thuộc TW trong tương lai gần, nguồn lợi khi có được một dự án tại đây là rất lớn.

Và dĩ nhiên, nhiều chuyên gia lo ngại là có lý khi việc phát triển dự án trở thành “miếng bánh ngon” thì khó lòng kiểm soát được việc chạy đua xin dự án, đằng sau đó là những lợi ích nhóm, những “sân sau” nhằm mưu lợi trước mắt, gây ra những lo ngại về tương lai của một thành phố trực thuộc TW, thành phố vệ tinh của Thủ đô - liệu có thể “giữ mình” để phát triển đúng định hướng, quy hoạch chung mà Thủ tướng đã phê duyệt?!

Bản quy hoạch nào cũng hoàn hảo cho đến khi... bị điều chỉnh

Theo Báo cáo của Đoàn giám sát của Quốc hội cho thấy, cả nước có đến 1.390 dự án có quy hoạch điều chỉnh từ 1 - 6 lần. Quy hoạch được điều chỉnh thường có xu hướng tăng số tầng, tăng diện tích sàn, chia nhỏ diện tích căn hộ, tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất; giảm diện tích đất cây xanh công cộng, đất công trình hạ tầng kỹ thuật hoặc bổ sung chức năng nhà ở vào các lô đất thương mại, văn phòng làm gia tăng chênh lệch địa tô, tăng mật độ xây dựng, quy mô dân số.

Điểm đáng lo ngại là việc điều chỉnh quy hoạch được thực hiện theo đề xuất của nhà đầu tư đã làm thay đổi lớn so với quy hoạch ban đầu, gây hệ lụy lớn về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội trong khu vực, ảnh hưởng đến lợi ích người dân như một số dự án của TP.Hà Nội. Điển hình là dự án Tổ hợp công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và nhà ở cao tầng tại lô HH1, HH2, HH3 và HH4 lô CC6 khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm, điều chỉnh chỉ tiêu mật độ xây dựng từ 24,6% lên gần 40%, tầng cao trung bình từ 20,33 tầng lên tối đa 40 tầng; đã biến Linh Đàm từ một “khu đô thị kiểu mẫu” thành nơi rất nhiều người dân phải rút chạy để tránh quá tải cả về hạ tầng, điện nước và trường học, bệnh viện.

Từ một “khu đô thị kiểu mẫu”, Linh Đàm trở thành nơi rất nhiều người dân phải rút chạy để tránh quá tải cả về hạ tầng, điện nước và trường học, bệnh viện.

Chia sẻ với báo chí, ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) cho rằng, nguyên nhân của tình trạng phát triển đô thị kiểu “phong trào” là do khâu thực hiện và quản lý quy hoạch yếu kém.

“Một thời gian dài, chúng ta thực hiện quy hoạch theo kiểu đã có quy hoạch chung là coi như xong. Các chủ đầu tư bám vào quy hoạch chung để “chấm” dự án, nhưng điều này là sai lệch cơ bản, vì quy hoạch chung chỉ mang tính định hướng, sau nó là các quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị.... Đây mới chính là một bộ công cụ để quản lý đầy đủ về đô thị và cũng là công cụ để thực hiện quy hoạch”, ông Chiến cho biết.

Cũng theo ông Chiến, việc chỉ dựa vào quy hoạch chung để hình thành các dự án đã dẫn đến tình trạng phát triển ồ ạt, không xuất phát từ chính nhu cầu phát triển của các đô thị. Điều này cũng chính là nguyên nhân khiến nguồn lực dành cho phát triển đô thị bị phân tán, mất cân đối cung cầu và dẫn đến tình trạng “nhìn mặt nhau để thỏa thuận”. Nhà nước không những mất vai trò định hướng, mà còn trở thành người đi sau nhà đầu tư để hợp thức hóa các dự án.

Theo các chuyên gia, bản quy hoạch dù có hoàn hảo đến mấy khi áp dụng vào thực tế cũng sẽ phát sinh vấn đề, đặc biệt là khi theo thời gian, thực tiễn có nhiều thay đổi. Nhưng việc điều chỉnh quy hoạch lẽ ra phải theo hướng tốt lên, tức là điều chỉnh làm sao để phù hợp hơn nhưng không “giẫm đạp” lên những mục tiêu tốt đẹp đã đặt ra trước đó. 

Quá tải hạ tầng ở các đô thị lớn.

Luật pháp quy định khâu điều chỉnh quy hoạch cũng phải được thực hiện và quản lý chặt chẽ như khi chúng ta làm quy hoạch. Điều này thể hiện rất rõ trong Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng. Tuy nhiên,vì không có sự giám sát chặt chẽ nên việc điều chỉnh quy hoạch đã bị lợi dụng để hợp thức hóa những dự án sai phạm, không phù hợp với quy hoạch. Điều này cho thấy, rõ ràng có một thực tế là các bản quy hoạch đang phải chạy theo dự án thay vì đi trước để điều hành, định hướng phát triển.

“Nhiều dự án lúc xin phép, quảng bá rất hoành tráng nhưng sau một thời gian lại biến tướng thành dự án khác hoặc bỏ hoang, chậm tiến độ. Bà con trong khu dự án đó rất khổ khi quy hoạch mãi không được thực hiện mà muốn đầu tư xây dựng cũng không được vì nằm trong quy hoạch. Mục đích của chủ dự án đã rất rõ ràng, đó là găm giữ đất, rồi xin điều chỉnh quy hoạch theo hướng gia tăng lợi ích của mình, khiến bản quy hoạch hoàn hảo ban đầu bị “băm nát”, TS. KTS. Trương Văn Quảng nói.

Theo Báo cáo giám sát về thực hiện quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị của Quốc hội, cả Hà Nội và TP.HCM đều không dành đủ quỹ đất cho giao thông, khiến vấn đề ách tắc càng thêm trầm trọng. Chưa hết, kết quả giám sát còn chỉ ra xây dựng các quy hoạch đô thị, cấp phép cho nhiều dự án xây dựng mặt tiền ven sông, ven biển ảnh hưởng đến cảnh quan chung, môi trường và lợi ích của cộng đồng dân cư.

“Tất cả các dự án được duyệt đều ghi rõ thời hạn triển khai, nếu quá thời hạn doanh nghiệp không triển khai, thì cơ quan quản lý Nhà nước có quyền thu hồi dự án. Tuy nhiên, công tác quản lý của các cơ quan chuyên ngành còn bị buông lỏng, dẫn đến nhiều quy hoạch đã quá thời hạn triển khai vẫn vô tư tồn tại.

Nhà đầu tư vẫn chỉ nhăm nhe xây dựng nhà ở vào chỗ đất trống kiếm lợi. Còn việc xây dựng công viên, hồ nước và diện tích mảng xanh trong dự án lại được triển khai rất ì ạch, thậm chí là “bỏ quên”. Và một điều lạ là chính quyền thành phố đang dễ dàng quá mức trong việc chấp thuận chủ trương điều chỉnh quy hoạch theo hướng ngược, là gia tăng mật độ, gia tăng diện tích xây nhà cao tầng và cắt giảm diện tích không gian xanh, hồ nước, trong khi lẽ ra phải điều chỉnh theo hướng giảm. Đó là lỗ hổng trong cơ chế quản lý, quy hoạch ở một số đô thị lớn mà chúng ta cần quan tâm và có giải pháp thích hợp”, TS. KTS. Ngô Doãn Đức cho biết.

TP.Bắc Ninh.

Bắc Ninh và những tiền lệ

Theo Quyết định phê duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050 của Thủ tướng Chính phủ, mục tiêu quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị Bắc Ninh đạt tiêu chuẩn đô thị loại I trực thuộc TW, làm tiền đề để xây dựng tỉnh Bắc Ninh trở thành thành phố trực thuộc TW vào năm 2022; xây dựng và phát triển đô thị Bắc Ninh trở thành đô thị văn hóa - sinh thái - tri thức, theo mô hình đô thị thông minh. Đặc biệt, phấn đấu đưa Bắc Ninh trở thành một trong những trung tâm kinh tế quan trọng của vùng kinh tế Bắc Bộ và trở thành đô thị thông minh, đô thị lớn trong vùng Thủ đô.

Một trong những yêu cầu trọng tâm nghiên cứu trong nội dung điều chỉnh quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh là đề xuất các giải pháp kiểm soát phát triển không gian đô thị, công trình cao tầng, bố trí các không gian công cộng, không gian ngầm cho dân cư đô thị, đầu tư hệ thống hạ tầng xã hội theo hướng chất lượng cao đạt tiêu chuẩn đô thị loại 1; đấu nối hệ thống cơ sở hạ tầng khung, đặc biệt là hệ thống giao thông. Phát triển hệ thống hạ tầng đầu mối liên khu vực như: Cấp nước sạch, cấp điện, thông tin liên lạc, xử lý nước thải, chất thải rắn và bảo vệ môi trường. Nghiên cứu khả năng phát triển giao thông ngầm....

Như bao bản quy hoạch khác, những định hướng, mục tiêu ban đầu được đặt ra rất rõ ràng, mà nếu thực hiện được đúng theo những gì đã đặt ra thì tất yếu chúng ta sẽ có một đô thị hoàn hảo, giàu bản sắc và hướng tới sự phát triển bền vững.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đó là điều quá xa vời và thực tế ở Việt Nam chưa có thành phố nào làm được. Điều này chỉ có thể thực hiện được khi có Bắc Ninh sự quản lý và giám sát chặt chẽ để không xảy ra chuyện “xin –cho”, phát triển ồ ạt, hay nhắm mắt làm ngơ cho các sai phạm xây dựng.

Thực tế, trong thời gian qua, Bắc Ninh đã tồn tại những khu đô thị nhiều “không”, chủ đầu tư mải miết phân lô, bán nền hoặc xây nhà bán cho dân mà bỏ quên việc phát triển các yếu tố hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đi lệch với quy hoạch ban đầu khiến người dân trót mua nhà trong các khu đô thị đó, lầm vào cảnh dở khóc dở cười.

Khu đô thị Nam Võ Cường do công ty Đại Hoàng Long làm chủ đầu tư từng được kỳ vọng là điểm nhấn của xứ Kinh Bắc nhưng trải qua 15 năm triển khai lại trở thành khu đô thị hoang sơ, nhếch nhác, bẩn thỉu.

Khu đô thị  nhiều "không", mỗi nhà một vẻ ở Bắc Ninh.

Theo thông tin từ UBND tỉnh Bắc Ninh, tính đến cuối năm 2017, nhiều hạng mục hạ tầng kỹ thuật như: Hệ thống điện chiếu sáng, biển số nhà, hệ thống nước sạch, cây xanh, vỉa hè vẫn chưa được triển khai đồng bộ; công tác bảo trì kết cấu hạ tầng, vệ sinh môi trường vẫn chưa được thực hiện thường xuyên, gây ảnh hưởng lớn đến các hộ dân tại các khu đô thị.

Bên cạnh đó, các hộ dân tại Khu đô thị Nam Võ Cường hiện vẫn sử dụng điện sinh hoạt đi nổi qua các cột bê tông đến các trạm điện, gây mất an toàn hành lang lưới điện.

Thời điểm triển khai dự án (năm 2004), mức giá bồi thường, giải phóng mặt bằng được áp dụng là khoảng 25 triệu đồng/sào (dự án có 100% diện tích đất nông nghiệp), tức chỉ khoảng 69.500 đồng/m2.

Vào thời điểm mở bán đầu tiên, giá nhà đất ở đây là 2,5 triệu đồng/m2, sau đó giá tăng liên tụcThời điểm tháng 9/2019, theo một số cò đất, giá đất ở đây đang dao động từ 28 - 40 triệu đồng/m2 tùy vị trí quy hoạch loại đất ở liền kề hay biệt thự ven hồ.

Bên cạnh đó, các hộ dân tại Khu đô thị Nam Võ Cường hiện vẫn sử dụng điện sinh hoạt đi nổi qua các cột bê tông đến các trạm điện, gây mất an toàn hành lang lưới điện.

Nhiều hộ đã có khoảng 10 năm sống trong cảnh không điện, nước, hộ khẩu, sổ đỏ, số nhà; không đèn chiếu sáng, hạ tầng công cộng, không có luôn cả sự quan tâm của chủ đầu tư và chính quyền địa phương… Để có thể trụ lại được ở đây, nhiều hộ đã phải tự kéo điện về nhà khiến các đường dây điện tự phát chạy chằng chịt trong khu đô thị.

Khu đô thị Đại Hoàng Long của chủ đầu tư này cũng đang rơi vào tình cảnh tương tự. Bên cạnh đó là hàng loạt các khu đô thị khác chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng, chưa đủ điều kiện mở bán nhưng đã được chủ đâu tư ồ ạt rao bán. Nhiều ngôi nhà không phép đã mọc lên trên đất dự án. Chủ đầu tư mải miết thu lợi, bỏ quên việc phát triển hạ tầng, thực tế này trái ngược hoàn toàn với những mục tiêu đẹp đẽ ban đầu khi đề xuất đầu tư dự án, phó thác kiểu “sống chết mặc bay, tiền thầy bỏ túi".

"Tình trạng phân lô, bán nền khi chưa có hạ tầng giao thông, điện, nước là rất nguy hiểm. Bắc Ninh là tỉnh nhỏ nhất cả nước nhưng với những thế mạnh riêng có đã được chọn là TP trực thuộc TW trước hết là để giảm tải áp lực cho Hà Nội, do đó không thể giẫm lên “vết xe đổ” quy hoạch để trở thành một Hà Nội thứ 2, nhếch nhác, lộn xộn. Quy hoạch bị “băm nát” tới mức không thể cữu vãn", một chuyên gia quy hoạch nêu ý kiến. 

Theo các chuyên gia, nhiệm vụ trọng tâm tất yếu ở Bắc Ninh là phát triển quy hoạch đô thị theo chiều sâu. Đó chính là việc bắt tay vào cải tạo và chỉnh trang các khu trung tâm, các khu phố cũ, cải thiện vun đắp hình ảnh chung đô thị tạo nên một đô thị nhân văn, thành phố có thể không cao nhưng hệ thống hạ tầng kỹ thuật xã hội đáp ứng nhu cầu của người dân vẫn là điều tốt hơn. 

Cần quan tâm đặc biệt đến việc quản lý chất lượng đô thị theo quy hoạch đã được phê duyệt, quy hoạch không chạy theo dự án, không dễ dãi trong việc điều chỉnh quy hoạch. Muốn vậy, nguyên tắc là phải tạm dừng việc cấp các dự án mới, rà soát lại các dự án đang triển khai xem có phù hợp với quy hoạch và có thực sự cần thiết cho việc phát triển kinh tế xã hội hay không.

“Từ quy hoạch chung đến các quy hoạch chi tiết đều phải công khai, minh bạch để công chúng nắm bắt và giám sát. Kể cả việc điều chỉnh quy hoạch cũng phải đưa ra lý do thuyết phục người dân chứ không thể điều chỉnh một cách tùy tiện. Không nhất thiết phải “trải thảm đỏ” để mời các nhà đầu tư vào đầu tư xã hội hóa sau đó để họ làm mưa làm gió, thậm chí tự làm quy hoạch theo ý mình mà cần phải có sự điều tiết của quy hoạch tổng thể đã được chính quyền đô thị phê duyệt, TS. KTS. Trương Văn Quảng nhận định./.

Còn nữa...

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP