Reatimes.vn
CƠ QUAN NGÔN LUẬN CỦA HIỆP HỘI BĐS VIỆT NAM

Tác giả: Minh Minh
13:30, 08/04/2020

Có hay không một cuộc chạy đua dự án khi Bắc Ninh lên TP trực thuộc TW?

Bài 5: Cần công khai, minh bạch thông tin quy hoạch, cấp phép dự án

Bài 5: Cần công khai, minh bạch thông tin quy hoạch, cấp phép dự án

Việc giẫm phải “vết xe đổ” của Hà Nội hoàn toàn có thể xảy đến với Bắc Ninh nếu thông tin quy hoạch và việc cấp phép các dự án vẫn thiếu minh bạch.

Lời tòa soạn:

Thời gian gần đây, ở tỉnh Bắc Ninh bắt đầu xảy ra câu chuyện chạy đua xin dự án khi có hàng loạt dự án xây dựng - bất động sản, được phê duyệt trong một thời gian ngắn, làm dấy lên những lo ngại về sự phát triển bền vững của đô thị Bắc Ninh trong tương lai gần.

Theo Quyết định phê duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050 của Thủ tướng Chính phủ, mục tiêu quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị Bắc Ninh đạt tiêu chuẩn đô thị loại I trực thuộc TW, làm tiền đề để xây dựng tỉnh Bắc Ninh trở thành thành phố trực thuộc TW vào năm 2022; xây dựng và phát triển đô thị Bắc Ninh trở thành đô thị văn hóa - sinh thái - tri thức, theo mô hình đô thị thông minh. Đặc biệt, phấn đấu đưa Bắc Ninh trở thành một trong những trung tâm kinh tế quan trọng của vùng kinh tế Bắc Bộ và trở thành đô thị thông minh, đô thị lớn trong vùng Thủ đô Hà Nội.

Với những mục tiêu chiến lược như vậy, giới chuyên gia kinh tế, quy hoạch, kiến trúc cho rằng, Bắc Ninh là đô thị liền kề Hà Nội, có nền văn hóa rực rỡ, do đó cũng cần phải có một không gian đô thị xứng tầm, lãnh đạo tỉnh Bắc Ninh cần hết sức bình tĩnh và tỉnh táo, không thể để lặp lại tình trạng xây dựng ngổn ngang, băm nát quy hoạch như một số địa phương. Bởi đã có những bài học nhãn tiền từ trường hợp phát triển đô thị quá "nóng", để lại nhiều hệ lụy khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội, câu chuyện phát triển của Đà Nẵng hay như trường hợp quy hoạch khu kinh tế Vân Đồn, Phú Quốc...

Bởi việc đầu tư thiếu đồng bộ giữa hạ tầng đô thị, giao thông, hệ thống cấp thoát nước… với phát triển các hệ thống công trình, dự án, nhà hàng, khách sạn, nhà ở… đã khiến cho hạ tầng nhiều khu vực bị quá tải, gây nhiều áp lực lên chính quyền và các cơ quan quản lý. Thị trường tăng trưởng quá nóng; hiện tượng đầu cơ, thổi giá, những đợt sốt ảo tạo nên một mặt bằng giá mới vượt quá xa ngưỡng thu nhập và khả năng thanh toán của người dân địa phương. Đặc biệt, sau các giai đoạn phát triển "nóng" thì quỹ đất đô thị đã trở nên cạn kiệt, khi được khai thác, thương mại hóa triệt để.

Chính quyền Bắc Ninh cần "chậm lại", giữ gìn quỹ đất cho phát triển bền vững; đồng thời tập trung vào việc ổn định, cân bằng thị trường và đưa ra các giải pháp để sử dụng tối ưu nguồn đất đai hiện có, hướng đến mục tiêu mang lại lợi ích dài lâu cho người dân, nhất là không ảnh hưởng đến mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc TW vào năm 2022.

Trên tinh thần nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng loạt bài dài kỳ: Có hay không một cuộc chạy đua xin dự án khi Bắc Ninh lên TP trực thuộc TW?

Trân trọng giới thiệu với độc giả!

Công khai quy hoạch được coi là giải pháp mấu chốt để xóa bỏ những hệ lụy trong phát triển đô thị hiện tại như tình trạng cấp phép tràn lan, điều chỉnh quy hoạch tự phát, sốt đất cục bộ, dự án treo, phân lô bán nền... trong quá trình phát triển đô thị ở Bắc Ninh nói riêng khi lên TP trực thuộc TW mà Reatimes đã đề cập trong các bài trước.

Dân có cần được biết?

"Bao giờ họ về đầu tư?" – Đó là câu hỏi mà hầu hết người dân xã Đình Tổ, huyện Thuận Thành,  tỉnh Bắc Ninh đặt ra khi báo chí đề cập tới Dự án Sân golf Quốc tế Thuận Thành đang được UBND tỉnh Bắc Ninh xin ý kiến thẩm định thực hiện. Đến nay, ngoài 84 người đã dự họp với đại diện chủ đầu tư, hầu hết người dân nơi đây mới chỉ nghe thông tin chứ chưa được liên danh chủ đầu tư mời họp bàn hay thông tin về tiến độ thực hiện dự án.

Chủ tịch UBND xã Đình Tổ - Ông Nguyễn Văn Thành, cũng đã thừa nhận, đến nay chưa biết vị trí cụ thể dự án nằm ở đâu, chỉ biết liên danh nhà đầu tư làm ở khu vực ngoài bãi ven sông Đuống, với diện tích khoảng 200ha, thuộc đất của 3 thôn trong xã là: Đình Tổ, Bút Tháp và Đại Trạch.

Tạp chí Môi trường và Đô thị dẫn lời ông Nguyễn Văn Hường - Trưởng thôn Bút Tháp (xã Đình Tổ), vị này cũng cho hay, người dân nơi đây chưa được cơ quan chức năng tại địa phương thông tin chính thức về dự án.

"Những ai truy cập mạng thì biết là Chủ tịch Tỉnh gửi văn bản xin ý kiến các Bộ về việc xây dựng sân golf, chứ đến mình là Trưởng thôn chưa được triển khai qua thì người dân làm sao biết được, mình cũng mới biết sơ sơ", ông Hưởng chia sẻ.

Tại vùng dự án dự kiến triển khai, theo ghi nhận của phóng viên, tâm trạng chung của các hộ dân là thấp thỏm, lo ngại sân golf sử dụng phân bón, thuốc bảo vệ thực vật sẽ gây ô nhiễm môi trường và nguồn nước. Không ít hộ dân bức xúc vì những “bờ xôi ruộng mật” đang canh tác tốt có thể bị lấy đi.

“Vườn này tôi làm 4 năm vừa mới thu hoạch được một năm, thu hồi để làm sân golf thì thiệt hại kinh tế rất lớn. Nếu đền bù cũng chưa chắc bằng tiền thu về từ một vụ cam. Tôi bỏ vốn ra nhiều lắm, nào là thuê ruộng, mua cây, nhân công… làm bây giờ mới ăn được năm thứ hai, ảnh hưởng kinh tế cho chúng tôi rất lớn, nếu mà thu hồi muộn thêm vài năm thì đền bù cộng vào việc được thu quả vài năm mới ổn định kinh tế được.

Vườn có cả cây vừa mới trồng, thu hồi thì đền mấy trăm nghìn một cây, trong khi nhân quả ra thì một cây cũng cho tiền triệu, Nhà nước lùi lại vài năm còn dễ thở, thu hồi bây giờ chúng tôi tiếc lắm mà mất trắng”, một hộ dân bày tỏ.

Toàn bộ diện tích nằm trong Dự án Sân golf Quốc tế đang được các hộ dân trồng cây hoa màu, nuôi trồng thuỷ sản và VAC. Ảnh: Quốc Huy.

Trong khi đó, chủ trương làm Sân golf Quốc tế Thuận Thành đã xuất hiện cách đây 5 năm. Cụ thể, tháng 7/2015, liên danh nhà đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản HUDLAND và Công ty Cổ phần Tư vấn và thương mại Thăng Long đã đề nghị tỉnh Bắc Ninh cho khảo sát địa điểm để lập dự án xây dựng khu Sân golf Quốc tế tại khu đất ven sông Đuống.

Trong vòng 5 năm, đã có không ít văn bản xin ý kiến, thẩm định việc thực hiện dự án do lãnh đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bắc Ninh, rồi UBND tỉnh Bắc Ninh gửi đi để hoàn thiện thủ tục pháp lý nhằm sớm triển khai thực hiện dự án.

Mới đây nhất, trong bối cảnh cả nước đang "căng mình" chống dịch covid-19, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh đã có công văn gửi Bộ Quốc phòng và Công an xin ý kiến thẩm định thực hiện dự án để làm cơ sở triển khai các bước tiếp theo của dự án theo quy định. Điều này thể hiện sự quan tâm, vào cuộc quyết liệt của lãnh đạo đứng đầu tỉnh Bắc Ninh nhằm thúc đẩy quá trình thực hiện, triển khai dự án này.

Vậy mà người dân địa phương – Những người bị ảnh hưởng về lợi ích nhiều nhất khi triển khai dự án vẫn chưa nắm được thông tin. Và trong khi dư luận đang đặt ra nhiều nghi ngại về vị trí triển khai dự án sân golf ngay cạnh sông Đuống, tỉnh Bắc Ninh vẫn chưa có một lý giải thỏa đáng nào về việc có cần thiết triển khai không và tại sao lại chọn vị trí mà người dân đang canh tác hoa màu.

“Trường hợp không làm sân golf thì xã sẽ trình đề án đầu tư vùng rau an toàn. Từ đó, xã có hướng đầu tư giao thông nội đồng, cơ sở vật chất để phục vụ sản xuất nông nghiệp cho người dân", Chủ tịch UBND xã Đình Tổ nói.

Khẳng định trên của vị Chủ tich UBND xã càng cho thấy vị trí quy hoạch dự án sân golf này thực sự thiết yếu đến đời sống của người dân. Từ đó, đặt ra nhiều nghi vấn về sự minh bạch của quá trình phê duyệt dự án? Báo cáo đánh giá tác động môi trường có đúng chuẩn? Ai kiểm định? Người dân có thực sự đồng thuận? Ý đồ thực sự của liên danh chủ đầu tư khi triển khai dự án này là gì khi năng lực tài chính để triển khai dự án còn nhiều dấu hỏi. 

Nhiều chuyên gia cho rằng, mục đích chính của chủ đầu tư chưa chắc đã là sân golf mà là bất động sản, không loại trừ khả năng dự án sẽ chậm tiến độ, chủ đầu tư găm giữ đất hoặc xin chuyển đổi quy hoạch sau này?!

Nhắc lại câu chuyện Bắc Ninh “sốt sắng” xin ý kiến thẩm định dự án Sân golf Quốc tế Thuận Thành để thấy, việc phê duyệt và triển khai dự án đang là câu chuyện riêng của Chính quyền địa phương và doanh nghiệp, còn người dân đang ở ngoài cuộc. Phương châm “dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra” không được thực hiện hiệu quả.

Một dự án "treo" tại Bắc Ninh. Ảnh: Internet.

Theo Báo cáo về Chỉ số hiệu quả quản trị và chính công cấp tỉnh ở Việt Nam (PAPI) cho thấy, trong năm 2018, chưa tới 25% số người được hỏi được biết về quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất khu vực mình sống. Chưa đến 30% cho biết họ có cơ hội tham gia góp ý kiến cho kế hoạch sử dụng đất.

Trên thực tế, đã có nhiều bài học về sự buông lỏng quản lý, thiếu định hướng trong quy hoạch, không công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kịp thời dẫn đến nhiều hệ lụy, những vụ khiếu kiện đông người, kéo dài.

Theo các chuyên gia, cũng không ngoại trừ một số lãnh đạo địa phương ém nhẹm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, không công bố rộng rãi mà chỉ cung cấp cho một số nhà đầu tư, nhằm đầu cơ trục lợi. Người dân muốn biết thông tin cụ thể về dự án cũng không biết vào đâu để tìm kiếm, chỉ biết “sơ sơ” rằng ở đó “hình như” có dự án thì không thể nào thực hiện vai trò giám sát.

Theo quy định hiện nay, với thông tin quy hoạch, phòng Tài nguyên - Môi trường của quận/huyện nơi mảnh đất tọa lạc sẽ nắm thông tin này và sẽ cung cấp thông tin khi có yêu cầu của người dân. Tuy nhiên, trên thực tế, không dễ để người dân có được thông tin từ cơ quan này.

Mục 1, Điều 48, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ: “Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai”. 

Cùng với Luật Đất đai, nhiều văn bản pháp luật đều yêu cầu bắt buộc công bố thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điển hình nhất là Chỉ thị số 01/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 3-1-2018 yêu cầu chấn chỉnh, tăng cường công tác quản lý đất đai và xây dựng hệ thống thông tin đất đai. 

Tuy nhiên trên thực tế không phải ở đâu, chỗ nào cũng thực hiện tốt. Tình trạng người dân không được biết, khó tiếp cận quy hoạch diễn ra khá phổ biến.

“Vấn đề minh bạch hóa thông tin quy hoạch hiện nay vẫn chưa được chú trọng. Người dân gần như bị động trước thông tin quy hoạch, khi cần lại không biết kiểm chứng ở đâu. Thậm chí, nhiều trường hợp, việc mập mờ thông tin dự án đã tạo điều kiện cho giới “cò mồi” tung tin đồn, thổi giá đất. Tình trạng sốt đất ảo tại một số địa phương khi có thông tin dự án là minh chứng”, một chuyên gia quy hoạch nói.

Báo cáo gần đây nhất của Kiểm toán Nhà nước cũng cho thấy, sai phạm trong quy hoạch còn xảy ra nhiều, nguyên nhân chính do sự quản lý lỏng lẻo, có dấu hiệu "sân trước sân sau", lợi ích nhóm. Đặc biệt có nhiều điều luật chồng chéo nhau tạo kẽ hở cho nhà đầu tư và cơ quan chức năng bắt tay "lách luật".

Bắc Ninh được kỳ vọng là đô thị vệ tinh, giảm tải cho Thủ đô.

“Giấu nhẹm” thông tin quy hoạch là "giết chết" tương lai đô thị

Việc thiếu công khai, minh bạch thông tin quy hoạch vừa không tạo ra sự đồng thuận của người dân trong quá trình triển khai dự án vừa là cơ hội cho tình trạng tham nhũng đất đai tăng mạnh, đặc biệt là đối với Bắc Ninh, một đô thị đang trên đà phát triển mạnh, giá trị đất đai tăng cao dễ trở thành “miếng bánh” lợi ích mà ai cũng muốn có phần.

Theo ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cần công khai, minh bạch thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để giảm khiếu kiện đất đai, lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

“Việc công khai tất cả các quy hoạch chưa đủ, mà từ quy hoạch theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị bắt buộc phải xác định được chương trình ưu tiên. Từ đó, các nhà đầu tư mới biết được cụ thể trong 3 năm, 5 năm tới sẽ tập trung làm vào đâu. Hiện vẫn còn tình trạng đầu tư theo kiểu vết dầu loang, phong trào, lãng phí nguồn lực đất đai. Nhiều doanh nghiệp không đủ tiềm lực còn nhanh chân nhận đất để bán lại cho nhà đầu tư khác kiếm lời. Đặc biệt, cũng cần công bố cho người dân biết những khu vực nào đến 2030 chưa được “đụng” tới, bởi dự án treo hiện rất nhiều, động đến đâu cũng dính quy hoạch... rất lãng phí đất đai”, ông Chiến nói thêm. 

Còn theo TS.KTS Phạm Anh Tuấn (Đại học Xây dựng), cần minh bạch ngay từ khâu chọn lựa nhà đầu tư, tránh để những trường hợp doanh nghiệp “đi cửa sau” để xin thực hiện dự án dù không có năng lực triển khai, còn những nhà đầu tư có tâm, có năng lực lại không được lựa chọn. Sau đó phải có sự giám sát chặt chẽ quá trình triển khai thực hiện để đưa ra phương án xử lý kịp thời. Còn thực tế, nhiều dự án dù đã chậm tiến độ rất nhiều năm, nhà hàng, quán tạm xây trên đất quy hoạch đã rất kiên cố, vẫn không được xử lý. Dẫn đến một sự hoang phí rất lớn về giá trị của những miếng đất vàng ở trung tâm.

"Nếu không thay đổi cách giao việc này hoặc có cách thức giám sát, tham gia sẽ làm mất tính công tâm của việc làm quy hoạch. Về lâu dài rất nguy hiểm cho sự phát triển bền vững của đô thị”, vị KTS nhấn mạnh. 

Việc thiếu công khai, minh bạch thông tin quy hoạch vừa không tạo ra sự đồng thuận của người dân trong quá trình triển khai dự án vừa là cơ hội cho tình trạng tham nhũng đất đai tăng mạnh.

Đi cùng với việc minh bạch hóa, khi bàn về câu chuyện quy hoạch, cấp phép dự án, nguyên Đại biểu Quốc hội Bùi Thị An đề nghị cần phải có quy định rõ ràng và chặt chẽ về trách nhiệm của người đứng đầu, người sẽ phải chịu trách nhiệm nếu dự án xảy ra sai phạm: “Phải quy định rõ ai là người cấp phép, ai là người ký cuối cùng, nếu chỉ định thầu thì ai là người chỉ định, nếu đấu thầu thì ai là người chấm gói thầu đó. Như thế mới giám sát được và khi có vấn đề gì thì người đó phải đứng ra chịu trách nhiệm. Ví dụ như dự án chậm tiến độ, đội vốn hay nhà đầu tư không đủ năng lực triển khai thì người đã phê duyệt phải chịu trách nhiệm thậm chí phải bỏ tiền túi ra đền chứ không thể có chuyện cứ lấy ngân sách ra bù được. Nếu không làm quyết liệt thì đâu đó vẫn có lợi ích nhóm, đâu đó “chiếc bánh lợi ích” vẫn được chia phần, bỏ mặc lợi ích chung của Nhà nước, của người dân”.

Vị đại biểu này cũng nhấn mạnh, “nguồn lực đất đai của Nhà nước có hạn, đất không thể tự nở ra, trong khi hiện tại, chỗ thì bỏ hoang “đợi” hạ tầng, chỗ thì lại chi chít không còn chỗ xây. Nên nếu tiếp tục để tình trạng tham nhũng, trục lợi từ đất đai xảy ra thì hâụ quả sẽ khôn lường”.

“Cũng nhiều doanh nghiệp có tâm, có ý thức trách nhiệm với xã hội tức là họ ký cái gì họ làm cái ấy, họ tôn trọng những điều đã ký chứ không phải tất cả các doanh nghiệp đều như vậy. Nhưng có nhiều doanh nghiệp chỉ “nhắm” vào “miếng đất vàng” “đất kim cương”, tranh thủ làm lợi cho mình thậm chí là bỏ quên tất cả hạ tầng phải xây. Nếu chúng ta xử không nghiêm, không truy cứu trách nhiệm đến cùng thì sẽ tiếp tục lặp lại những sai phạm như vậy”, bà An nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động rất lớn tới quyền lợi của người dân. Nếu làm tốt việc này vừa tạo được sự đồng thuận giữa cơ quan chức năng, chủ đầu tư và người dân trong quá trình triển khai dự án, vừa ngăn chặn tình trạng tham nhũng liên quan đến đất đai. Đặc biệt, việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được minh bạch, công khai sẽ góp phần giảm khiếu kiện về đất đai.

Ngoài việc công khai, minh bạch hông tin quy hoạch, cấp phép dự án, cũng rất cần phải nâng cao chất lượng xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch này. Theo đó, quy hoạch phải được xây dựng trên cơ sở lợi ích Quốc gia, tầm nhìn dài hạn chứ không thể làm theo kiểu ăn xổi, trước mắt hay vì lợi ích riêng để rồi lại liên tục điều chỉnh.

Quy hoạch đô thị phải được xây dựng trên cơ sở lợi ích Quốc gia, tầm nhìn dài hạn.

Theo KTS. Nguyễn Thế Khải, trước đây, quy hoạch được coi là bí mật. Việc “úp mở” quy hoạch dẫn tới tình trạng thông tin bị rò rỉ, nhiều người tranh thủ gom đất xung quanh khu vực quy hoạch để kiếm lời.

Hoặc trường hợp khác, việc quy hoạch bị giấu là nguyên nhân dẫn tới tình trạng tranh cãi giữa người dân và chủ đầu tư (hoặc cơ quan quản lý) do đến khi sự việc đã xảy ra, người dân mới biết.

Do đó, theo vị chuyên gia này, việc công khai quy hoạch là điều cần thiết phải làm: “Quy hoạch công khai thì dân mới biết, dân mới bàn và dân làm. Từ đó, dân còn kiểm tra và giám sát. Ngoài ra, việc quy hoạch công khai là cách để lấy ý kiến đóng góp của người dân”.

Về vấn đề này, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng từng khẳng định: “Cái gì không quy định là mật thì người dân có quyền được biết. Như vậy mới là một xã hội mở, được lòng dân”. Theo ông Võ, tham nhũng chỉ xảy ra lúc "tranh tối tranh sáng". Vì vậy, “một khi thông tin về đất đai được minh bạch thì mới hạn chế được tham nhũng trong lĩnh vực này”, vị chuyên gia nhấn mạnh.

Suy cho cùng, việc quy hoạch Bắc Ninh trở thành đô thị loại 1, tiến tới TP trực thuộc TW đều nhăm hướng đến một đô thị tương lai chất lượng, giàu bản sắc, cuộc sống người dân được nâng cao, góp phần giảm tải áp lực dân số và hạ tầng cho Thủ đô. Mục tiêu đã rõ nhưng muốn thực hiện tốt để không phải giẫm lên “vết xe đổ” của Hà Nội, tỉnh Bắc Ninh cần cân nhắc kỹ trong việc cấp phép, phê duyệt dự án và điều quan trọng nhất là cần phải công khai, minh bạch tất cả thông tin quy hoạch để hạn chế một cách tối đa tình trạng “ban đêm thắp đèn duyệt dự án”, hay thực trạng dự án treo tràn lan như nhiều địa phương khác đang gặp phải./.

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP