Dù Nghị định 10/2023, sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định 43/2014 về hướng dẫn Luật Đất đai, được xem như văn bản "cởi trói" cho condotel, được nhiều chủ đầu tư và khách mua căn hộ condotel kỳ vọng các dự án sẽ sớm được giải quyết việc cấp sổ, nhưng các địa phương có nhiều dự án condotel đều kêu vướng, cần được hướng dẫn thêm.
Lấn cấn "đất ở không hình thành đơn vị ở"
Ông Hoàng Lê Lin - Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Khánh Hòa (Sở TN&MT Khánh Hòa) - cho hay nghị định đã có nhưng vì chưa có quy trình nên vẫn chưa thể cấp sổ cho căn hộ condotel. Sở TN&MT đang lấy kiến các sở, ngành trước khi UBND tỉnh phê duyệt quy trình.
"Phải có quy trình do UBND tỉnh duyệt, Sở TN&MT mới tiến hành làm thủ tục, nhận hồ sơ. Tuy nhiên, nếu cơ quan chức năng đi kiểm tra dự án đó không đủ các điều kiện cũng sẽ không cấp sổ", ông Lin nói.
Tuy nhiên, ông Trần Đình Quý - Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa - cho rằng Nghị định 10 đã tháo gỡ các vướng mắc, thông tư cũng hướng dẫn, các địa phương căn cứ vào đó để thực hiện.
Cũng theo ông Quý, trên thị trường có hai dòng condotel. Dòng thứ nhất là "nguyên đai nguyên kiện" đất thương mại dịch vụ, Nhà nước cấp chủ trương và chủ đầu tư ra sổ đỏ cho khách hàng cũng là đất thương mại dịch vụ 50 năm. Đó là khu condotel thuần túy.
Dòng thứ hai là đất thương mại dịch vụ nhưng một số địa phương thay đổi thương mại dịch vụ thành đất ở không hình thành đơn vị ở. Cái này bị sai và trung ương đề nghị điều chỉnh lại thành đất thương mại dịch vụ.
"Với dòng đầu tiên sẽ không có gì vướng mắc cả. Nhưng dòng condotel được xây trên đất ở không hình thành đơn vị ở, phải được chuyển về condotel thuần túy thương mại, dịch vụ" - ông Quý nói.
Một cán bộ Sở TN&MT tỉnh Khánh Hòa cũng cho rằng trong thực tế, căn hộ du lịch có hai loại hình, một là căn hộ du lịch xây dựng trên đất thương mại dịch vụ, trường hợp còn lại là đất ở không hình thành đơn vị ở.
"Với loại hình đất ở không hình thành đơn vị ở, sau thanh tra, ủy ban kiểm tra xác định là không đúng, tỉnh đang rà soát tất cả các dự án và loại đất này phải quay trở lại loại đất thương mại dịch vụ. Nếu qua kiểm tra phù hợp, đủ điều kiện thì mới xem xét cấp sổ đỏ", vị này cho biết thêm.
Sẽ cấp sổ cho condotel nếu đủ điều kiện
Ông Trần Hòa Nam - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa - cho biết sau khi Nghị định 10 được Chính phủ ban hành, chính quyền tỉnh Khánh Hòa đã họp nhằm tìm cách hướng dẫn, cấp sổ cho condotel. Tuy nhiên, nghị định quy định rằng cấp sổ cho các công trình trên đất và trên đất có xây dựng công trình thì cấp cho công trình đó chứ không nói rõ là cấp cho condotel.
"Chúng tôi đã xem kỹ Nghị định 10, một số địa phương cũng hỏi chuyện đó (cấp sổ cho condotel). Người ta đã giải trình tiếp thu những ý kiến và nói không cấp cho condotel vì làm thay đổi bản chất, bởi nếu như cấp giấy đó (sổ đỏ) chẳng khác gì giấy cho nhà ở chung cư. Chung cư thì được cấp sổ cho từng căn. Nhưng nếu cũng cấp sổ cho condotel sẽ phá luôn mục tiêu của condotel. Tại condotel là mô hình của khách sạn, nó đi theo Luật Du lịch, cho nên vẫn vướng" - ông Nam nói.
Trước đó, UBND tỉnh Khánh Hòa đã có văn bản gửi Bộ TN&MT, trong đó đề nghị làm rõ đối tượng tài sản trong hợp đồng mua đã ký của chủ đầu tư ghi là căn hộ du lịch có được xem là phần diện tích của hạng mục công trình không và có được cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ du lịch trong dự án căn hộ du lịch (một tòa nhà có nhiều căn hộ du lịch) theo quy định tại khoản 4, khoản 11 Điều 1 Nghị định số 10 của Chính phủ hay không?
Bởi theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 72 Nghị định số 43, trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án phát triển nhà ở, đối tượng tài sản (công trình xây dựng không phải nhà ở được chủ đầu tư chuyển nhượng công trình cho người mua) gồm có công trình, hạng mục công trình, phần diện tích của hạng mục công trình, không thể hiện rõ cụm từ "căn hộ".
Trong văn bản phản hồi UBND tỉnh Khánh Hòa vào ngày 10/7 vừa qua, Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai (Bộ TN&MT) cho rằng căn cứ theo quy định, trường hợp hạng mục công trình là căn hộ du lịch hoặc từng phần diện tích của hạng mục công trình là các căn hộ du lịch. Nếu chủ đầu tư có nhu cầu và đủ điều kiện thì được cấp giấy chứng nhận cho các căn hộ du lịch.
"Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án kinh doanh bất động sản không phải dự án phát triển nhà ở được thực hiện theo quy định tại khoản 11 Điều 1 của Nghị định 10", văn bản trả lời nêu rõ.
Khánh Hòa: gần 15.000 căn hộ, biệt thự du lịch
Trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa đang có 26 dự án với 12.100 căn hộ du lịch và hơn 2.580 biệt thự du lịch chủ yếu ở khu vực Bãi Dài (huyện Cam Lâm).
Về "đất ở không hình thành đơn vị ở", theo Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa, qua rà soát ở Khánh Hòa, riêng khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh có 18 dự án có "đất ở không hình thành đơn vị ở". Một số dự án đã chuyển đổi sang đất thương mại dịch vụ, các dự án còn lại chưa thực hiện thủ tục điều chỉnh.
Ai cũng chờ nhưng chưa thấy... sổ
Trao đổi với chúng tôi, đại diện chủ đầu tư tổ hợp Cocobay cho biết sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 10 và Bộ TN&MT có công văn 3382, việc cấp giấy chứng nhận cho condotel đã có hướng giải quyết nhằm giúp tháo gỡ các khó khăn cho chủ đầu tư và người mua căn hộ, đồng thời giúp vực dậy thị trường bất động sản.
"Chúng tôi đang hoàn thiện hồ sơ để trình các cơ quan chức năng TP. Đà Nẵng xin cấp giấy chứng nhận cho các condotel tại dự án" - vị này thông tin và cho biết doanh nghiệp sẽ tiếp tục đẩy nhanh tiến độ đầu tư khoảng 1.000 căn condotel còn lại, sớm đưa dự án vào vận hành sau khi có khung pháp lý rõ ràng và tháo gỡ được các vướng mắc tồn đọng.
"Trước khi bị đình trệ, dự án có gần 500 căn condotel đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng đến nay vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận xác lập quyền sở hữu tài sản. Do đó không thực hiện được việc bàn giao tài sản cho khách hàng. Việc kinh doanh loại hình bất động sản này gặp nhiều khó khăn. Từ năm 2019 đến nay, thanh khoản của thị trường rất thấp, hầu như không có giao dịch, gây rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp và người mua", vị này nói.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, một lãnh đạo Sở TN&MT TP. Đà Nẵng cho hay trước đây pháp luật về đất đai chưa quy định việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình condotel. Kể từ khi Nghị định 10/2023 có hiệu lực, sau thời điểm 20/5 mới bổ sung một số điểm mới liên quan tới các dự án condotel. Theo đó, các công trình condotel đáp ứng đủ điều kiện sẽ được cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất.
Thời hạn sử dụng đất căn cứ trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với người nhận chuyển nhượng căn hộ, thời hạn sử dụng đất là thời hạn còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền. Tuy nhiên đến nay, theo vị này, chưa có dự án condotel nào tại thành phố này được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.
Đà Nẵng: Hai dự án condotel đã chuyển thành chung cư
Theo Sở Xây dựng, hiện Đà Nẵng có năm dự án condotel đang đầu tư với quy mô hàng ngàn căn hộ, bao gồm: tháp CT1&CT2, CT3&CT7 - dự án Đà Nẵng Times Square; tổ hợp khách sạn, trung tâm thương mại Riverview Complex Đà Nẵng; tổ hợp Ánh Dương Soleil; khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (Cocobay, Naman Garden). Trong đó, hai dự án có nguồn gốc đất ở đô thị đã chuyển đổi thành chung cư là dự án Đà Nẵng Times Square và một phần tổ hợp Cocobay (phần xây dựng trên đất ở).
