Tồn kho bất động sản đang leo thang
Báo cáo tài chính của nhóm doanh nghiệp địa ốc niêm yết cho thấy có đến 24 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng, 4 tập đoàn tồn kho từ 4.200 tỷ đồng đến 7.397 tỷ đồng. Riêng 2 tập đoàn hàng đầu chiếm 63% tổng tồn kho toàn thị trường.
Lượng hàng tồn kho bất động sản tăng lên sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp nói riêng và cho nền kinh tế nói chung. Hàng tồn kho nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn. Còn hàng tồn kho đã ra thành phẩm nhưng chưa bán được sẽ làm mất tính thanh khoản, có thể dẫn đến nguy cơ phá sản.
Hầu hết doanh nghiệp bất động sản niêm yết đều có kết quả kinh doanh sụt giảm do không bán được hàng hoặc không có hàng để bán. Kết thúc năm tài chính 2019, đa số các doanh nghiệp địa ốc niêm yết có mức tăng trưởng doanh thu bình quân 7% và lợi nhuận sau thuế chỉ tăng 11%, thấp hơn rất nhiều so với mức tăng trưởng 47% của năm 2018.
Sửa đổi Nghị định 20: Thế nào cho hợp tình, hợp lý?
Tiếp thu ý kiến của các chuyên gia cũng như kiến nghị của khối doanh nghiệp, Bộ Tài chính đã có dự thảo Nghị đinh sửa đổi Khoản 3 Điều 8 NĐ 20, tuy nhiên "cuộc giải oan" này dường như chưa thấu đáo và triệt để.
Theo TS. Cấn Văn Lực, Dự thảo Nghị định sửa đổi Khoản 3 Điều 8 Nghị định 20 mà Bộ Tài chính mới trình Chính phủ vẫn giữ nguyên mức chi phí lãi vay thuần trong kỳ được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp nếu không vượt quá 30% EBITDA năm 2019 (nâng lên từ mức 20% hiện nay) - là điều mà các doanh nghiệp Việt mong đợi.
Tuy nhiên, còn 2 vấn đề gây nhiều tranh cãi hiện nay là: (i) có cho phép hồi tố số tiền thuế đã nộp trong năm 2017 và 2018 hay không và (ii) có cho phép chuyển tiếp sang kỳ tính thuế tiếp theo hay không đối với phần chi phí lãi vay thuần đã không được trừ trong trường hợp doanh nghiệp có EBITDA âm (doanh nghiệp bị lỗ).
Thứ nhất, thời điểm hiệu lực của Nghị định 20 là từ năm 2017, và doanh nghiệp đã không được khấu trừ phần chi phí lãi vay này khi tính thuế trong 2 năm (2017 và 2018), như vậy đã phải trả nhiều thuế hơn (có doanh nghiệp phải trả thêm vài chục thậm chí hàng trăm tỷ VND); điều này xem ra thiếu công bằng so với năm 2019 (năm dự kiến bắt đầu được tính theo tỷ lệ mới là 30%) và thiếu công bằng so với các doanh nghiệp khác.
Thứ hai, về mặt kỹ thuật, việc hồi tố 2 năm đó cũng không phải là phức tạp, vì có thể trừ trực tiếp từ tiền nộp thuế năm 2019.
Đại gia địa ốc phía Nam âm thầm “Bắc tiến”
Làn sóng "Bắc tiến" đã từng nhen nhóm trong quá khứ, tuy nhiên, nó chỉ thực sự gia tăng mạnh mẽ bắt đầu tư năm ngoái trong bối cảnh thị trường miền Nam đang chịu tác động lớn từ các cuộc thanh tra liên quan đến các dự án sai phạm, cũng như chính sách thắt chặt chuyển nhượng, phát triển dự án. Điều này đã ảnh hưởng rất lớn đến kế hoạch phát triển dự án của các nhà đầu tư và nhiều doanh nghiệp địa ốc đã phải chủ động tìm kiếm quỹ đất sạch mới ở ven ngoại ô hoặc khu đô thị vệ tinh quanh TP.HCM để tìm kiếm cơ hội.
Cùng với đó, khu vực phía Bắc được nhiều người nhìn ra là mảng thị trường tiềm năng để khai thác khi nhu cầu đầu tư và nhà ở của người dân khu vực phía Bắc là rất lớn. Nhiều dự án ở miền Trung, miền Nam, khách Bắc áp đảo. Ngoài ra, nếu xét về mức độ cạnh tranh thì các thương hiệu bất động sản lớn phía Nam lại áp đảo. Chính vì thế, bên cạnh việc củng cố tại thị trường phía Nam, nhiều đại gia địa ốc Sài Gòn đang từng bước đẩy mạnh hoạt động ra phía Bắc.
Văn phòng linh hoạt giúp tiết kiệm chi phí mùa dịch Covid-19
Dịch bệnh Covid-19 đang ảnh hưởng đến tất cả các lĩnh vực bất động sản, trong đó, phân khúc văn phòng, giá thuê văn phòng có thể sẽ thay đổi đột ngột và bị ảnh hưởng bởi các nhà đầu tư, người sử dụng cuối cùng, hoặc các quỹ gia tăng giá trị. Giá thuê văn phòng đã từng đạt đỉnh trong lịch sử và chúng ta đã thấy một số bằng chứng giảm giá trong giai đoạn dịch bệnh này. Tuy nhiên, chỉ có một vài dấu hiệu về sự trượt giảm lớn, khoảng hơn 10% thêm nhưng chưa có những bằng chứng cụ thể. Nguồn cung văn phòng dự kiến sẽ hạn chế, đặc biệt trong nửa đầu năm.
Theo nhận định từ JLL, nhiều người trong chúng ta đã quen với thiết kế văn phòng truyền thống với chỗ ngồi cố định cùng khu vực làm việc chung bị giới hạn. Gần đây, JLL ghi nhận sự gia tăng của thiết kế văn phòng linh hoạt hiện đại. Điểm nhấn của loại hình này chính là sự kết hợp giữa các khu vực làm việc linh hoạt, nâng cao cơ hội hợp tác và không có chỗ ngồi cố định. Một văn phòng lai là sự kết hợp cân bằng của cả hai phong cách truyền thống và hiện đại.
Vốn đầu tư tăng nhưng thị trường bất động sản chưa thể hồi phục
Theo TS Lê Xuân Nghĩa – Chuyên gia kinh tế, năm 2020 có nhiều nhân tố tác động đến thị trường bất động sản được đánh giá là tích cực, đặc biệt là vấn đề tài chính. Trong 3 năm gần đây năng lực tài chính của khối ngân hàng thương mại tăng gấp đôi so với giai đoạn khủng hoảng trước năm 2017.
Số liệu thống kê từ Cục đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT), nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đổ vào Việt Nam năm 2019 đạt trên 38 tỷ USD, cao nhất trong 10 năm qua, trong đó, thị trường bất động sản cả nước thu hút được 3,88 tỷ USD, đứng thứ hai về các ngành, nghề thu hút đầu tư FDI lớn nhất cả nước.
Theo đánh giá, mặc dù nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản vẫn ở mức cao và tăng trưởng ổn định trong thời gian gần đây, nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều nguy cơ mang đến rủi ro cho thị trường, đặc biệt là nguồn vốn huy động từ trái phiếu.
TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, từ nay đến hết quý III/2020 thị trường sẽ tiếp tục trầm lắng và chưa thể phục hồi ngay lại trước những khó khăn từ năm 2020 và những ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 từ đầu năm đến nay.
