Bất động sản công nghiệp 2019: "Bánh ngon" có dễ xơi?

 Phân khúc bất động sản công nghiệp được đánh giá như điểm sáng cho thị trường bất động sản 2019. Tuy nhiên, "miếng bánh ngon" có thực sự dễ xơi? Doanh nghiệp Việt cần chuẩn bị hành trang ra sao để đón đầu cũng như đẩy mạnh cơ hội mở rộng phát triển một cách hiệu quả trước những nhà đầu tư nước ngoài dạn dày kinh nghiệm? Việt Nam cần làm gì để thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài như mong đợi? Cà phê cuối tuần sẽ cùng bàn luận về vấn đề này. Xin giới thiệu các chuyên gia: GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; TS. Ngô Tuấn Anh, Đại học Kinh tế Quốc Dân; ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam; ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam.

PV: Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư trên thế giới. Là các đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Stephen Wyatt và ông Troy Griffiths đánh giá như thế nào về tiềm năng, lợi thế cũng như sự phát triển của phân khúc này trong giai đoạn 2018 - 2019?

Ông Stephen Wyatt: Đánh giá chung về phân khúc bất động sản công nghiệp Việt Nam vừa qua có thể thấy, khu vực Bắc Bộ là một trong các khu vực lớn nhất và sôi động nhất cả nước.

Cùng với triển vọng gia tăng các nguồn đầu tư mới đổ vào Việt Nam, một khi CPTPP có hiệu lực, nguồn cung mới khu công nghiệp ở Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ sẽ vẫn dồi dào với việc sẽ có khoảng 18.116ha đất công nghiệp dự kiến được đưa vào sử dụng tại Vùng từ nay cho đến cuối năm 2020. Điểm lý thú là cùng với việc nguồn cung phong phú thì nguồn cầu cũng được cải thiện với tỷ lệ lấp đầy ở cả đất và nhà xưởng sẽ vẫn ở mức cao và tăng trưởng nhờ vào nguồn vốn FDI từ giới đầu tư châu Á cùng những nỗ lực cải thiện và khuyến khích đầu tư của Chính phủ. Kết quả là giá thuê sẽ tiếp tục gia tăng và điều đó đòi hỏi các nhà đầu tư phải hành động quyết liệt hơn.

Bên cạnh các thị trường truyền thống, bất động sản khu công nghiệp tại khu vực Trung Bộ đang là sân chơi hút khá nhiều nhà đầu tư mới, dự kiến sẽ là thị trường mới, nổi bật trong năm tới. Nghiên cứu của chúng tôi cho thấy, Đông Nam Bộ đang là thị trường khu công nghiệp có tốc độ phát triển mạnh nhất cả nước. Theo đó, tỷ lệ trống trong các khu công nghiệp đang hoạt động tại thị trường này ở mức khoảng 25%. Các nhà xưởng hiện hữu đang hoạt động có tỷ lệ lấp đầy từ 85 - 90%.

Ông Troy Griffiths: Chi phí lao động thấp tiếp tục thu hút một làn sóng các công ty nước ngoài từ Trung Quốc, đặc biệt là các ngành đòi hỏi nhiều nhân công. Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung khiến cho các công ty nước ngoài và Trung Quốc đẩy mạnh việc đảm bảo năng lực sản xuất ở Đông Nam Á. Là một trong những thị trường công nghiệp phát triển nhanh nhất trong khu vực, Việt Nam có vị thế tốt để đón nhận dòng chảy của các nhà đầu tư nước ngoài.

Các dự án nổi bật bao gồm: Tập đoàn Hyosung với khoản đầu tư 1,2 tỷ USD vào Khu công nghiệp Cái Mép ở Bà Rịa - Vũng Tàu và khoản đầu tư bổ sung 501 triệu USD của Công ty LG Innoteck tại Khu công nghiệp Tràng Duệ, Hải Phòng. Hai Công ty dệt may Ramatex và YKK từng đầu tư 80 triệu USD cho mỗi dự án vào Khu công nghiệp Bảo Minh và Đồng Văn III... 

Nguồn cung đất công nghiệp hiện tại và trong thời gian tới tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư sản xuất, đang thúc đẩy niềm tin của nhà đầu tư. Tuy nhiên, nhu cầu bất động sản công nghiệp có nguy cơ dần vượt quá nguồn cung tại các khu công nghiệp vận hành tốt với tổng tỷ lệ lấp đầy đạt 73%.

Chúng tôi cho rằng, điểm quan trọng nhất cho sự thay đổi của thị trường đất đai công nghiệp trên cả nước là nhu cầu ngày càng tăng trong sản xuất kinh doanh và mở rộng quy mô sản xuất, nhất là trong ngành công nghiệp ô tô.

PV: Còn dưới góc nhìn nghiên cứu vĩ mô, TS. Ngô Tuấn Anh nhận thấy bên cạnh triển vọng phát triển thì thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang phải đối mặt với những thách thức lớn nào?

TS. Ngô Tuấn Anh: Việc phát triển các khu công nghiệp đã tạo ra một hệ thống kết cấu hạ tầng mới tương đối hoàn chỉnh, có giá trị lâu dài, không chỉ phục vụ riêng cho khu công nghiệp mà còn góp phần chỉnh trang đô thị, thay đổi bộ mặt các địa phương, thúc đẩy tốc độ phát triển các khu đô thị. Đây chính là điểm đột phá và mô hình khá hiệu quả về xây dựng hạ tầng có tác dụng thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.

Về quy hoạch các khu công nghiệp, cơ bản, các tỉnh thành phố đều có quy hoạch khu công nghiệp, cụm công nghiệp gắn với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và vùng kinh tế. Việc thu hồi đất để xây dựng khu công nghiệp của các địa phương trong những năm qua thực hiện theo hình thức “cuốn chiếu” - có dự án mới thu hồi và cho thuê đất.

Cách làm như trên đã giải quyết được hiệu quả sử dụng đất, hạn chế được tình trạng bỏ đất hoang. Hầu hết diện tích tại các khu công nghiệp và cụm công nghiệp đều được lấp đầy.

Tuy nhiên, còn nhiều bất cập trong hoạt động quy hoạch khu và cụm công nghiệp, như chưa gắn kết với quy hoạch phát triển kinh tế của vùng, lãnh thổ và địa phương, tính liên kết vùng thấp. Vì vậy, chưa phát huy hết thế mạnh và tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp của từng địa phương nơi có các khu công nghiệp được xây dựng. Bên cạnh đó, ô nhiễm, xả thải diễn ra phổ biến, trầm trọng như vụ Vedan, Formosa… cho thấy, vấn đề quản lý bất động sản công nghiệp đang có “lỗ hổng”. 

Cuối cùng là tính minh bạch trong hoạch định chính sách và thông tin thị trường còn hạn chế. Trong một nền kinh tế đang trong quá trình chuyển đổi như Việt Nam thì tình trạng thông tin bất cân xứng trên thị trường sẽ luôn phổ biến vì các nguyên tắc kinh tế thị trường chưa được hoàn thiện, hệ thống pháp luật, các nguyên tắc ứng xử, đạo đức kinh doanh còn yếu kém. Từ đó, gây nhiều rủi ro đối với sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp.

PV: Theo các chuyên gia, mức độ cạnh tranh của nhà đầu tư Việt Nam trước cuộc “đổ bộ” của nhà đầu tư nước ngoài tại phân khúc này như thế nào?

Ông Stephen Wyatt: Tại Việt Nam, trước đây, đầu tư các khu công nghiệp chủ yếu là doanh nghiệp nội bởi họ là “thổ công” nên thông thạo các thủ tục và dễ “xin” đất. Do đó, các khu công nghiệp giai đoạn trước được đầu tư khá đơn giản, chủ yếu khoanh đất xây hàng rào, chia lô, lắp điện nước rồi cho thuê.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư nội còn có nhược điểm như thiếu vốn, thiếu kinh nghiệm bố trí cơ cấu các khu công nghiệp. Bởi vậy, các khu công nghiệp chưa thu hút khách thuê nên phân khúc đầu tư này cũng kém hấp dẫn vì tỷ lệ lấp đầy không cao.

Tuy nhiên, trong xu thế mở cửa hiện nay, các doanh nghiệp đầu tư vào Việt Nam đang gia tăng, nhất là các đơn vị muốn đặt cơ sở sản xuất để tận dụng nguồn nhân công rẻ thì khu công nghiệp lại “đắt khách”. Phát triển bất động sản công nghiệp cũng sẽ tỷ lệ thuận với dòng vốn FDI vào lĩnh vực công nghiệp.

Mặt khác, xu hướng hợp tác giữa các doanh nghiệp bất động sản trong và ngoài nước đã có những bước tiến mạnh mẽ trong vài năm gần đây. Các nhà đầu tư nước ngoài không ngừng mở rộng mức độ đầu tư vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp và kho vận tại Việt Nam. Theo đó, một trong những thách thức lớn nhất của doanh nghiệp Việt Nam trong vòng vài năm tới chính là việc làm sao có thể thích nghi nhanh chóng và nắm bắt được những thay đổi công nghệ và tự động hóa, do cách mạng công nghiệp 4.0 mang lại để có sức cạnh tranh với doanh nghiệp ngoại.

Ông Troy Griffiths: Những năm gần đây, xu hướng cho thuê nhà xưởng xây sẵn, xây theo yêu cầu của khách hàng (Built-to-suit) đã được phát triển rộng rãi ở nhiều địa phương trong cả nước.

Cùng với đó, giá thuê đất ở các khu công nghiệp, khu chế xuất... cũng đang ngày càng tăng cao. Thay vì các doanh nghiệp phải bỏ ra một số tiền lớn để đầu tư thuê đất, xây nhà xưởng vừa mất thời gian, lại tốn kém chi phí, thì việc thuê lại nhà xưởng của các chủ đầu tư chuyên nghiệp đang được xem là giải pháp tối ưu nhất giúp giải quyết những khó khăn cho các doanh nghiệp cả trong lẫn ngoài nước.

Bên cạnh đó, phân khúc kho vận (logistics) cũng đang thay đổi với các dấu hiệu tích cực. Việc nhiều công ty nước ngoài tham gia khiến các dịch vụ này thay đổi các cách thức tiếp cận, chuyển sang các mô hình giải pháp và có tính chiến lược. Trong khi hầu hết các công ty logistics trong nước chỉ cung cấp các dịch vụ hậu cần bên thứ nhất và thứ hai, thì các công ty toàn cầu đang cung cấp các gói dịch vụ chuyên nghiệp, khép kín hơn.

Các công ty quản lý và vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế đang mở rộng vị thế và sức ảnh hưởng của họ trong ngành logistics trong nước bằng cách cung cấp các dịch vụ cộng thêm như theo dõi và quản lý hàng tồn kho, đóng gói và dán nhãn. Hơn nữa, những nhà cung cấp dịch vụ logistics thuê ngoài quốc tế đang đầu tư tích cực hơn vào thị trường Việt Nam và sẽ thúc đẩy nhu cầu phát triển cơ sở vật chất hiện đại hơn.

Theo kế hoạch phát triển đến năm 2020, tổng diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp sẽ tăng gấp đôi quy mô hiện tại. Do đó, cơ hội sở hữu quỹ đất để thâm nhập và phát triển trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp này là rất lớn đối với cả nhà đầu tư hiện hữu và các nhà đầu tư tiềm năng trong tương lai. 

GS. Đặng Hùng Võ: Bất động sản công nghiệp sẽ phát triển mạnh trong năm 2019 do xu thế nhà đầu tư dịch chuyển sản xuất vào nước ta, kéo theo nhu cầu văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê. Bên cạnh đó, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung là cơ hội cho Việt Nam. Triển vọng bất động sản công nghiệp, bất động sản thương mại là rất lớn. Điều chúng ta phải làm là thu hút các nhà đầu tư nước ngoài thay vì để họ đến các nước khác.

Đặc biệt, nếu luồng vốn FDI để về Việt Nam sẽ tăng thêm nhiều cơ hội, nhưng cũng kèm theo những thách thức mà doanh nghiệp nội phải đối mặt. Trọng điểm là chúng ta phải biết tận dụng cơ hội hay lại bỏ phí.

Do đó, chúng ta hiện nay kiểm lại xem Việt Nam có đủ điều kiện để các nước họ đến và lưu lại để đầu tư phát triển hay sinh sống chưa? Khi chúng ta không đủ điều kiện thì đương nhiên nhà đầu tư không vào Việt Nam. Do đó cần chuẩn bị đủ điều kiện để các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

 PV: Trước những thách thức của ngành thì theo các chuyên gia định hướng để phát triển bền vững phân khúc này cũng như để giữ chân nhà đầu tư thì cần thực hiện như thế nào?

Ông Stephen Wyatt: Để có thể chuyển dịch lên một nấc thang mới trong chu kỳ phát triển khu công nghiệp/logistics và trở nên thu hút và cạnh tranh hơn so với các nước khác trong khu vực, Việt Nam cần phải tiếp tục đầu tư mạnh mẽ vào phát triển cơ sở hạ tầng, bao gồm hệ thống đường cao tốc, các cảng biển nước sâu, nâng cao chất lượng hệ thống điện nước, bao gồm cả hệ thống tái tạo năng lượng.

Ông Troy Griffiths: Chúng tôi cho rằng, Việt Nam cần tiếp tục đầu tư vào hệ thống cơ sở hạ tầng chủ chốt và mạng lưới vận tải đa phương thức để giảm chi phí hậu cần và đáp ứng các dự án có giá trị cao hơn trong tương lai. Bên cạnh đó, để giữ chân các nhà đầu tư trong dài hạn, chính phủ cũng nên lưu tâm tới việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính và hải quan rườm rà cũng như cải thiện sự kết nối giữa các lĩnh vực kinh tế.

GS. Đặng Hùng Võ: Đi cùng với những tiềm năng, thuận lợi thị trường bất động sản công nghiệp cũng đối mặt với ô nhiễm môi trường, thu hẹp an ninh lương thực, hạ tầng, giao thông. Do đó, cần phải lường trước rủi ro và tận dụng cơ hội để phát triển bền vững. Cụ thể ở đây là định hướng và cách thức quản lý Nhà nước đối với bất động sản công nghiệp. Bên cạnh đó là minh bạch hoá thông tin quy hoạch tạo điều kiện để quy luật cung cầu thị trường vận hành có hiệu quả.

TS. Ngô Tuấn Anh: Để phát triển thị trường bất đông sản công nghiệp bền vững, hiệu quả, đáp ứng yêu cầu trong bối cảnh mới, cần tập trung vào một số vấn đề.

Thứ nhất, nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản công nghiệp, quy hoạch đất công nghiệp nằm trong quy hoạch tổng thể của vùng, địa phương và cả nước. Bên cạnh đó, tập trung quy hoạch các khu công nghiệp và cụm công nghiệp sạch, sinh thái, thân thiện môi trường và thu hút công nghệ cao với các mục tiêu phát triển bền vững, lâu dài.

Thứ hai, minh bạch hoá thông tin quy hoạch bất động sản, tạo điều kiện để quy luật cung cầu thị trường vận hành có hiệu quả.  Tăng cường phổ biến thông tin giúp minh bạch hoá thị trường và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường này. Nếu một thị trường có hiệu quả về mặt thông tin, tức là tất cả các thông tin liên quan được phản ánh trung thực trong giá cả thị trường, thì không có một tác nhân riêng lẻ nào có đủ động cơ để thu thập thông tin mà dựa trên đó giá cả được xác định.

Thứ ba, Chính phủ tập trung nghiên cứu và định hướng sự phát triển của thị trường theo hướng khắc phục các thất bại của thị trường. Nguồn lực của nền kinh tế chỉ hữu hạn, khi thị trường này không mang lại hiệu quả cho nền kinh tế thì cần phải chuyển nguồn lực đó sang các khu vực khác của nền kinh tế mang lại hiệu quả cao hơn. Tiêu chuẩn để đánh giá hiệu quả là sự phân bổ có hiệu quả các nguồn tài nguyên khan hiếm của xã hội.

Cần tuân thủ quy luật cung cầu để thị trường điều tiết. Chính phủ có vai trò quan trọng trong việc khắc phục các khiếm khuyết của thị trường chẳng hạn như: thông tin không hoàn hảo, do ngoại ứng, hàng hoá công cộng, sức mạnh độc quyền và phân phối thu nhập không công bằng...

Xin cảm ơn các chuyên gia!

Thiết kế: Tự Phúc