Bối cảnh hiện tại, nền kinh tế của nhiều quốc gia trên thế giới đang rơi vào trạng thái bất ổn định sau tác động của đại dịch Covid-19. Đồng thời chiến tranh thương mại Mỹ - Trung cũng gây ra những ảnh hưởng không nhỏ. Để tránh những tổn thương từ cuộc chiến này, các doanh nghiệp đang hoạt động tại Trung Quốc có xu hướng chuyển dịch nhà máy sang các nước Đông Nam Á. Trong đó, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang được đánh giá là điểm đến đầu tư sáng giá nhất trong khu vực.
Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, bất động sản công nghiệp đang ghi nhận nhiều chuyển biến khởi sắc. Bàn luận sâu hơn về những diễn biến của phân khúc này và triển vọng phát triển trong thời gian tới, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội.
Sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp Việt Nam
PV: Ông đánh giá như thế nào về sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp từ nay đến hết năm 2022?
Ông Matthew Powell: Nhìn chung, bất động sản công nghiệp đã trở thành một phân khúc được chú ý trên thị trường, đồng thời cũng đang trên đà thu hút mạnh mẽ nguồn vốn đầu tư FDI. Những năm gần đây chứng kiến số lượng lớn bất động sản công nghiệp được phát triển dựa theo nhu cầu đa dạng đến từ những doanh nghiệp sản xuất, cung ứng, công nghệ và trung tâm dữ liệu.
Việt Nam đang ở trong một tình thế khá thú vị: Nguồn cầu cao, nguồn cung sẵn trong thị trường hạn chế, tuy nhiên có nhiều dự án đang trong quá trình triển khai. Chúng tôi dự kiến nguồn cung bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng trong năm nay và những năm tiếp theo. Thị trường này tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài, phần đông đến từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản và Hồng Kông (Trung Quốc).
Hiện tại, chúng tôi đang làm việc với một số dự án khu công nghiệp và khu hậu cần có vị thế tốt xuyên suốt cả nước. Vì vậy, chúng tôi kỳ vọng có thể cung cấp nhiều cơ hội đầu tư chất lượng cao với giá cả phải chăng. Từ giờ đến cuối năm, thị trường bất động sản công nghiệp dự báo sẽ tiếp tục đà tăng về cả cung và cầu. Tuy các nhà phát triển bất động sản kỳ vọng tăng giá, chúng tôi hy vọng thị trường Việt Nam vẫn luôn giữ được mức cạnh tranh để tiếp tục thu hút nhiều nhà sản xuất và công ty hậu cần nhất có thể.
PV: Việt Nam có những điều kiện thuận lợi như thế nào để thu hút nhà đầu tư nước ngoài, thưa ông?
Ông Matthew Powell: Việt Nam có các chính sách thu hút FDI cũng thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại đầu tư vào Việt Nam. Có thể kể đến những chính sách ưu đãi như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo, và nhiều ưu đãi khác.
Có nhiều yếu tố tạo nên sự hấp dẫn của ngành bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.
Thứ nhất, tình hình an ninh, chính trị ổn định là điều kiện quan trọng để quyết định đặt nền móng hoạt động đầu tư lâu dài tại Việt Nam.
Thứ hai, Việt Nam có một vị trí địa lý thuận lợi giao thương với thế giới vừa là trung tâm kết nối của khu vực, vừa là cửa ngõ để thâm nhập các nền kinh tế ở khu vực phía tây Bán đảo Đông Dương.
Thứ ba, với số dân 92 triệu người, Việt Nam có lợi thế lực lượng lao động dồi dào, có chất lượng với chi phí lao động rất cạnh tranh. Với 12 hiệp định thương mại tự do thế hệ mới, và Việt Nam gia nhập cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC), là cơ hội tốt để kết nối Việt Nam với thị trường hơn 600 triệu dân của khu vực và thị trường thế giới. Thể chế, luật pháp và sự minh bạch của Việt Nam dần được hoàn thiện gắn với hội nhập, không những tạo điều kiện cho các nhà đầu tư yên tâm hoạt động lâu dài mà còn giúp các doanh nghiệp tham gia chuỗi cung ứng, chuỗi giá trị toàn cầu một cách thuận lợi.
Ngoài ra, đất công nghiệp ở nước ta có mức giá tương đối hợp lý, có nhiều nhà phát triển bất động sản uy tín cùng với chính sách pháp lý phù hợp. Đây là những yếu tố giúp thu hút các doanh nghiệp đầu tư vào Việt Nam.
Bên cạnh đó, có thể kể đến các yếu tố khác như chi phí nhân công, mạng lưới giao thông thuận tiện và khả năng tiếp cận các cảng và sân bay quốc tế, nhằm phục vụ việc xuất nhập khẩu thành phẩm và sản phẩm.
Ngoài những điều kiện thuận lợi này, hoạch định chính sách một cách đúng đắn từ cấp Trung ương đến địa phương cũng tạo nên sức hấp dẫn của Việt Nam. Kết quả có thể kể đến việc nhiều công ty mới đang gia nhập thị trường do những ưu đãi thuế tại các khu vực kinh tế trọng điểm.
Hiện nay các doanh nghiệp đang cố gắng mở rộng và đa dạng hoá thị trường để không bị phụ thuộc vào Trung Quốc. Trong đó, Việt Nam nổi lên với sự ổn định về chính trị, cơ hội đầu tư rộng mở, đáp ứng được các nhu cầu từ doanh nghiệp liên quan đến các yếu tố pháp lý và hỗ trợ từ chính quyền địa phương. Tuy thủ tục hành chính vẫn còn những hạn chế nhất định, nhưng cũng đã có nhiều cải thiện. Nhìn chung, có rất nhiều nhân tố “kéo” các nhà đầu tư về với thị trường Việt Nam, thay cho những địa điểm khác như Trung Quốc, Ấn Độ hay Thái Lan.
Nhu cầu tìm kiếm, mở rộng hạ tầng khu công nghiệp tăng cao
PV: Xin ông nhận định thêm về nhu cầu tìm kiếm mở rộng hạ tầng, xây mới các khu công nghiệp tại Việt Nam từ phía nhà đầu tư trong và ngoài nước hiện nay?
Ông Matthew Powell: Việt Nam đã thu hút rất nhiều nhà phát triển bất động sản công nghiệp trong khu vực với các dự án đang trong quá trình xây dựng hoặc dự án mới. Nổi bật là các dự án trung tâm dữ liệu và kho vận đang ghi nhận sự gia tăng nguồn đầu tư chất lượng cao.
Động thái mở rộng khu công nghiệp của nhiều nhà đầu tư là khá dễ hiểu khi làn sóng dịch chuyển đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đổ vào Việt Nam trong thời gian gần đây vẫn tích cực. Các doanh nghiệp đến từ Nhật Bản, Đài Loan (Trung Quốc), Hồng Kông (Trung Quốc), Singapore... vẫn gia tăng đến Việt Nam để tìm mặt bằng mở nhà máy nhằm phục vụ cho chiến lược đầu tư mở rộng sản xuất.
Savills đã và đang tích cực làm việc với các nhà đầu tư và nhà phát triển để giúp họ tìm kiếm các địa điểm mới hoặc đối tác liên doanh mới. Nhiều doanh nghiệp đã thành công trong các thị trường Châu Á - Thái Bình Dương. Bởi vậy, một số công ty lớn của Mỹ và Châu Âu đang tìm kiếm cơ hội gia nhập thị trường Việt Nam.
Đối với những doanh nghiệp này, việc lựa chọn địa điểm thích hợp cần phải có nghiên cứu phân tích chuyên sâu. Khi làm việc cùng các nhà sản xuất để xác định vị trí phù hợp, đội ngũ của Savills sẽ xem xét nhiều yếu tố khác nhau bao gồm giá cả, chi phí nhân công, hệ thống giao thông và thời gian di chuyển tới các cảng. Các yếu tố này sẽ được tính toán dựa trên đặc thù ngành và sản phẩm của từng doanh nghiệp.
Ví dụ, khi làm việc với một công ty sản xuất thiết bị y tế muốn phát triển nhà máy tại Hà Nội; trước tiên, chúng tôi cố gắng giúp họ xác định các địa điểm phù hợp, sau đó nghiên cứu các yếu tố pháp lý và đầu tư, đồng thời đảm bảo rằng quy trình diễn ra suôn sẻ.
Dịch bệnh đã gây ra nhiều cản trở đối với việc đầu tư do các hạn chế khi làm việc qua internet. Các công ty khó có thể đưa ra quyết định phù hợp. Với sự trở lại của các chuyến bay quốc tế, chúng tôi kỳ vọng sự bùng nổ trong vốn đầu tư nước ngoài với nhiều dự án mới được ký kết, đặc biệt là các nhà máy sản xuất và hậu cần kho bãi trong những tháng sắp tới.
PV: Ông có nhận thấy sự thay đổi lớn nào về xu hướng dòng vốn đầu tư hiện nay vào bất động sản công nghiệp?
Ông Matthew Powell: Thời gian qua, thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam đã ghi nhận sự cải thiện về chất lượng. Đặc biệt là nhờ sự đầu tư của những đơn vị phát triển quốc tế quy mô lớn và dày dặn kinh nghiệm. Sự phát triển này xuất phát từ nhu cầu của các doanh nghiệp.
Ví dụ như doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực công nghệ cao, công nghiệp sạch, hay dược phẩm. Họ có nhu cầu cao hơn về tay nghề lao động và những tiêu chuẩn xanh trong xây dựng và vận hành. Việc các ngành mang lại giá trị cao ngày càng mở rộng hoạt động trong thị trường đã thúc đẩy Việt Nam nâng cao chất lượng. Đáng chú ý, xu hướng xanh và bền vững tại các khu công nghiệp là định hướng phát triển tất yếu trong tương lai. Không chỉ đem lại lợi ích cho những ngành công nghiệp đang có nhiều tác động tiêu cực lên môi trường, xu hướng này chính là một lợi thế cạnh tranh của Việt Nam và sẽ mang lại giá trị kinh tế cho quốc gia.
PV: Vậy theo ông, ngoài sản phẩm truyền thống thì đâu là sản phẩm tiềm năng và dòng vốn quốc tịch nào là chủ lực trong thời gian tới?
Ông Matthew Powell: Chúng tôi nhận thấy rằng ngành sản xuất công nghệ cao đang dần gia nhập thị trường Việt Nam cùng với sự thay đổi về chuỗi giá trị cũng như những ảnh hưởng mà ngành này mang lại. Trước đây, ngành may mặc, giày dép và công nghiệp nặng là những ngành chiếm ưu thế lớn đối với nền công nghiệp nước ta. Ở thời điểm hiện tại, công nghệ cao và sản xuất thiết bị, linh kiện điện tử đang ngày càng được chú trọng hơn.
Bên cạnh đó, Savills cũng nhận thấy rằng lĩnh vực hậu cần kho vận đã phát triển mạnh mẽ trong năm vừa qua và sẽ tiếp tục diễn ra trong thời gian tới. Nhu cầu mua sắm trên các trang thương mại điện tử đang góp phần làm gia tăng nhu cầu cho dịch vụ giao hàng chặng cuối và hậu cần tại các khu vực xung quanh thành phố để phục vụ vận chuyển. Bởi vậy, ngành hậu cần, kho bãi ngày càng ngày đòi hỏi sự cải tiến về phương tiện cũng như cơ sở vật chất. Thêm vào đó, chúng tôi nhận thấy nhu cầu dành cho các trung tâm dữ liệu cũng tăng mạnh và chúng tôi đang làm việc cùng những doanh nghiệp có quy mô lớn để phát triển loại hình bất động sản công nghiệp này.
Điển hình có thể kể đến các dự án đầu tư lớn vào vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc trong năm 2021. Khu công nghiệp (KCN) Amata Quảng Ninh ghi nhận nguồn vốn hơn 498 triệu USD đến từ nhà đầu tư Jinko Solar (HongKong) cho lĩnh vực thiết bị điện. KCN Quang Châu của Bắc Giang được 2 nhà đầu tư lớn là Foxconn Technology (Singapore) và JA Solar Investment (Trung Quốc) rót vốn lần lượt là hơn 270 triệu USD và hơn 269 triệu USD. Theo sau là BYD Electronics (HongKong) với hơn 269 triệu USD tại KCN Phú Hà, Phú Thọ.
PV: Hiện khu vực nào đang được các nhà đầu tư đẩy mạnh kế hoạch mở rộng hoặc xây mới các khu công nghiệp, thưa ông?
Ông Matthew Powell: Bàn về địa lý, các yếu tố mang tính quyết định có thể kể đến: Sản phẩm, nhân công, cơ sở hạ tầng, ví dụ như vị trí gần với các bến cảng, sân bay hay gần khu vực độ thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.
Có thể thấy Việt Nam sở hữu tiềm năng phát triển mạnh mẽ trải dài trên khắp các tỉnh thành cả nước từ miền Bắc như Hải Phòng, cho đến miền Trung hay các tỉnh thành phía Nam xung quanh TP.HCM.
Vẫn còn một số hạn chế như là thiếu hụt lao động tay nghề cao phù hợp với các công ty công nghệ hoặc doanh nghiệp tầm cỡ quốc tế. Mặt khác, vấn đề về cơ sở hạ tầng, liên quan đến khả năng tiếp cận tới những tuyển đường lớn, các mạng lưới liên kết vùng, hay các sân bay cũng đang hạn chế tiềm năng phát triển bất động sản công nghiệp tại các tỉnh. Tuy nhiên, chúng tôi tin rằng với sự định hướng phát triển hiện tại của Chính phủ và những dự án hạ tầng giao thông đang được xây dựng, Việt Nam sẽ sớm bắt kịp với nhu cầu của toàn thị trường.
PV: Ông đánh giá như thế nào về triển vọng phát triển bất động sản công nghiệp tại Vịệt Nam so với các nước khác trong Đông Nam Á trong thời gian tới?
Ông Matthew Powell: So với các nước láng giềng trong khu vực, Việt Nam đang ở một vị thế khá thuận lợi.
Về giá bất động sản vẫn tương đối phải chăng nếu đặt lên bàn cân với các nước khác như Malaysia, Thái Lan, Trung Quốc, hay Ấn Độ. Mặc dù giá đang trên đà tăng, chúng tôi nhận thấy nhiều dự án mới đang được bổ sung vào nguồn cung tương lai. Đây sẽ là yếu tố ảnh hưởng tới chi phí đất đai.
Đối với các doanh nghiệp sản xuất, vấn đề nằm tại lực lượng lao động lành nghề. Hơn thế nữa, vì khung pháp lý tương đối đơn giản, các doanh nghiệp cũng cảm thấy thoải mái khi đầu tư vào và làm việc tại Việt Nam. Là quốc gia trải dài theo bờ biển, các doanh nghiệp tại Việt Nam dễ dàng có thể di chuyển tới cảng biển. Ngoài ra, việc cung cấp các sân bay quốc tế và nội địa cũng rất tốt. Thêm vào đó là mạng lưới đường bộ và đường sắt ngày càng hoàn thiện và phát triển. Vì vậy, so với khu vực lân cận, Việt Nam là một địa điểm hấp dẫn.
Với đội ngũ nhân viên Savills làm việc trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, chúng tôi liên tục nhận về những câu hỏi từ đồng nghiệp tại Singapore và các quốc gia khác ở Châu Á Thái Bình Dương. Vì vậy, Việt Nam chắc chắn là lựa chọn hàng đầu. Tại Việt Nam, có thể bạn sẽ không nhận thấy điều đó, nhưng dưới góc nhìn của nhiều nhà sản xuất và tổ chức bất động sản toàn cầu, chúng tôi rất tự tin về triển vọng của thị trường tại Việt Nam trong năm nay.
- Trân trọng cảm ơn ông!
