Bất động sản nông nghiệp: Nên hiểu thế nào cho đúng?

Khi thị trường bất động sản đột ngột đi xuống, năm 2013, bầu Đức tuyên bố sẽ rút khỏi thị trường bất động sản Việt Nam. Một trong những kế hoạch tái cấu trúc Hoàng Anh Gia Lai thời điểm đó là đầu tư vào nông nghiệp. Năm 2015, Tập đoàn Vingroup cũng chính thức công bố gia nhập lĩnh vực nông nghiệp với thương hiệu VinEco. Chỉ sau 36 tháng, VinEco đã xây dựng và phát triển 14 nông trường quy mô và hiện đại bậc nhất, phân bổ rộng khắp trên toàn quốc.

Cuối năm 2017, Tập đoàn FLC cũng công bố thông tin về việc sẽ triển khai dự án nông nghiệp công nghệ cao tại Việt Nam, với quỹ đất dự kiến vào khoảng 4.000 ha, cùng tổng vốn đầu tư trong giai đoạn 2018 - 2020 ước tính lên tới 1,5 tỷ USD.

Bước sang năm 2018, Tập đoàn T&T của bầu Hiển cũng tuyên bố tiến sâu vào lĩnh vực nông nghiệp. Trong khi đó, thị trường ghi nhận không ít các công ty sản xuất bắt đầu lên các kế hoạch chuyển đổi mô hình kinh doanh sang nông nghiệp. Sự xuất hiện của những hoạt động lấn sân sang nông nghiệp với việc đầu tư công nghệ cao, tạo ra chuỗi giá trị gia tăng trên quỹ đất rộng lớn đã khiến giới quan sát bắt đầu nhắc tới cụm từ “bất động sản nông nghiệp”. Nhưng thực tế đến hiện tại, khái niệm "bất động sản nông nghiệp" vẫn còn đang bỏ ngỏ cùng những băn khoăn về sự thiết lập của thị trường này.

Cà phê cuối tuần xin được giới thiệu các chuyên gia: TS. Nguyễn Hữu Thọ - Phó trưởng Ban Chính sách phát triển nông thôn, Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ương; ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc; ông Nguyễn Thế Điệp - Chủ tịch HĐQT CTCP Reenco Sông Hồng.

PV. Trước xu hướng rót vốn vào lĩnh vực nông nghiệp theo mô hình chuyên nghiệp hóa của các doanh nghiệp mà điển hình là những ông lớn bất động sản, TS. Võ Trí Thành đã nhận định: “Với những dư địa phát triển và tiềm năng hiện tại của nông nghiệp Việt, đây là một lĩnh vực xứng đáng để các nhà đầu tư có thể đặt cược". Các chuyên gia nhận định như thế nào về xu hướng này?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Thực ra đây là một xu thế chung của nhiều nước trên thế giới đã áp dụng. Đơn giản vì thực phẩm sạch là vấn đề cần quyết tâm thực hiện tại mỗi quốc gia mà Việt Nam không nằm ngoài đó.

Nhiều doanh nghiệp lớn hiện nay đã nhắm vào thị trường nông nghiệp. Từ năm 2017 – 2019, không ít các doanh nghiệp lớn đầu tư vào lĩnh vực này. Đặc biệt, trong năm 2018, rất nhiều doanh nghiệp lớn của Việt Nam, từ doanh nghiệp bất động sản nội đến doanh nghiệp ngoại đều nhắm tới đầu tư vào trang trại, xây dựng các chuỗi giá trị trong nông nghiệp. Hiệu quả sử dụng đất ngày càng được nâng cao khi chúng ta đưa công nghệ vào, tạo ra năng suất vượt trội, tạo ra khoảng cách xa với lao động thuần.

Đầu tư vào nông nghiệp không chỉ là xu thế mà hiện tại các cơ chế chính sách cũng đang mở cửa cho lĩnh vực này. Tôi cho rằng, đây là một cơ hội với thị trường còn đang bỏ ngỏ, không những đối với doanh nghiệp trong nước mà đối với cả doanh nghiệp nước ngoài.

Ông Vũ Cương Quyết: Hiện nay, nhiều chủ đầu tư không đơn thuần chỉ làm bất động sản. Họ chuyển đổi sang nhiều mô hình hoạt động mà một trong số đó là làm nông nghiệp. Ngay cả các công ty hoạt động trong lĩnh vực sản xuất cũng chuyển đổi sang nông nghiệp. Mô hình kinh doanh của những công ty tại mỗi thời điểm đều được định hướng xây dựng riêng.

Họ nhìn thấy hướng phát triển mới, mang lại giá trị cao nên thực hiện mô hình chuyển đổi. Hầu hết các công ty lớn đều muốn đa dạng ngành nghề kinh doanh. Tôi cho rằng, việc chuyển sang thị trường nông nghiệp là một lợi thế lớn, với những bước phát triển rất thuận lợi.

Hiện tại, Việt Nam có tới gần 100 triệu dân, nhu cầu lương thực, thực phẩm luôn cao. Đây là một thị trường tiềm năng. Việc phát triển kinh doanh sang nông nghiệp là hướng đi tốt. Chưa kể, chúng ta còn có cơ hội xuất khẩu rau quả… Nhưng để bước tới điều này, chúng ta phải cần có sự đầu tư bài bản và giám sát chặt chẽ về chất lượng. Hơn hết, việc sản xuất chỉ dựa vào nông dân để tạo ra dòng sản phẩm cho xuất khẩu lại cực kỳ khó nên nếu doanh nghiệp có vốn cao đầu tư sẽ dễ dàng hơn.

TS. Nguyễn Hữu Thọ: Phải khẳng định một điều, đầu tư vào nông nghiệp với quy mô lớn là rất có hiệu quả. Cách làm theo quy mô nhỏ lẻ, manh mún theo hộ gia đình như hiện nay thường đem lại rủi ro. Các doanh nghiệp đã nhìn thấy những tiềm năng đó nếu đầu tư quy mô lớn và bài bản. Bên cạnh đó, việc Việt Nam đang trên đà hội nhập kinh tế quốc tế là thời cơ để chúng ta phát huy lợi thế về nông nghiệp. Do vậy, các doanh nghiệp kinh doanh quy mô lớn ở các lĩnh vực khác đang chuyển hướng đầu tư vào nông nghiệp. Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, hiện có 1% doanh nghiệp nông nghiệp, nhưng có tới 8% doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, tức là 7% trong số đó là doanh nghiệp ở các lĩnh vực khác nhưng đang đầu tư vào nông nghiệp.

PV: Theo quan điểm của các chuyên gia, đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản nông nghiệp đã hình thành chưa?

TS. Nguyễn Hữu Thọ: Thị trường bất động sản nông nghiệp đã được hình thành và đang phát triển. Nó thể hiện ở chỗ, nhiều doanh nghiệp đã và đang tham gia vào việc tích tụ ruộng đất quy mô lớn để đầu tư sản xuất nông nghiệp công nghệ cao. Theo khảo sát của chúng tôi, hiện tại, các tỉnh Thái Bình, Nam Định và Ninh Bình, thị trường này đã hoạt động tương đối nhộn nhịp. Tỷ lệ đất nông nghiệp được các hộ thuê theo quy mô lớn, chiếm từ 1.1 - 3.9% trên tổng diện tích đất. Như vậy, thị trường này đã được hình thành nhiều năm trở lại đây, tất nhiên nó vẫn diễn ra rất chậm so với mong muốn.

Ông Nguyễn Thế Điệp: Tôi cho rằng thị trường bất động sản nông nghiệp đã được hình thành từ khá lâu. Và thực ra, đến bây giờ, chúng ta mới nhắc nhiều đến nó mà thôi. Trên thế giới, đây là một xu hướng rất phổ biến.

PV: Như nhận định của TS. Nguyễn Hữu Thọ và chuyên gia Nguyễn Thế Điệp, thị trường bất động sản nông nghiệp thực chất đã hình thành. Vậy, cụm từ “bất động sản nông nghiệp” nên được hiểu như thế nào?

Ông Vũ Cương Quyết: Cụm từ bất động sản nông nghiệp là khái niệm còn rất mới. Với những gì đang diễn ra, tôi khó hình dung nội hàm của nó gồm những gì. Đơn giản, mọi người chỉ hiểu nôm na, họ kinh doanh bất động sản dựa trên yếu tố nông nghiệp. Nhiều chủ đầu tư họ phát triển doanh nghiệp sau đó chuyển nhượng trang trại. Nhiều người đầu tư vào khu đất làm nông nghiệp và khi có tiềm năng tốt, tạo ra giá trị sẽ bán. Hoặc có trường hợp khác, khi nhắc tới bất động sản nông nghiệp, ta nghĩ tới nhiều người mua đất, phân lô bán nền. Họ xây nhà, làm vườn ở các khu vực xa trung tâm thành phố. Sau đó, họ chuyển nhượng.

Nói nôm na là vậy nhưng để đưa ra một khái niệm chuẩn, tôi nghĩ ở thời điểm hiện tại là khó.

TS. Nguyễn Hữu Thọ: Theo tôi, bất động sản nông nghiệp bao gồm quyền sử dụng đất nông nghiệp và các tài sản trên đất nông nghiệp, ví dụ như trang trại, nhà xưởng, nhà kính, liên quan đến sản xuất nông nghiệp.

Ông Nguyễn Thế Điệp: Bất động sản nông nghiệp về bản chất không khác gì các phân khúc khác, như bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên điểm khác, đó là việc khai thác hiệu quả từ nông nghiệp trên chính mảnh đất đó sau quá trình đầu tư.

PV: Xin được hỏi TS. Nguyễn Hữu Thọ, như ông vừa trao đổi, đây là một thị trường đã hình thành. Nhưng tại sao đến thời điểm này, khái niệm bất động sản nông nghiệp vẫn là cụm từ còn rất mới mẻ và tạo ra nhiều cách hiểu. Điều gì khiến khái niệm này vẫn trở nên mơ hồ như vậy?

TS. Nguyễn Hữu Thọ: Hiện tại đang có nhiều rào cản khiến thị trường này còn mang màu “u ám”, hoạt động chưa nhộn nhịp. Do đó, mặc dù đã hình thành nhưng nhiều người còn rất mơ hồ về loại hình gọi là bất động sản nông nghiệp. Trước đây, đất đai được giao cho các hộ gia đình theo quy mô rất nhỏ và manh mún nên rất khó khăn trong việc gom đất.

Đến hiện tại, một doanh nghiệp để có thể tích tụ được diện tích đất nông nghiệp lớn thì phải đàm phán với hàng trăm hộ gia đình. Trở ngại lớn nhất là sẽ có nhiều hộ gia đình không muốn bán cũng không muốn cho thuê. Do những mâu thuẫn về lợi ích với doanh nghiệp và chính quyền địa phương hình thành. Thậm chí, có nhiều hộ gia đình để ruộng bỏ hoang, nhưng vì một lý do nào đó, cũng không muốn cho doanh nghiệp thuê. 

Để thị trường bất động sản nông nghiệp phát triển, những chủ thể dẫn dắt nền nông nghiệp sau này phải là các doanh nghiệp và các hộ đại điền. Chỉ có làm nông nghiệp quy mô lớn, đầu tư công nghệ thì mới tạo ra được giá trị.

PV: Theo dự báo của các chuyên gia, trong thời gian tới, thị trường bất động sản nông nghiệp sẽ phát triển như thế nào?

TS. Nguyễn Hữu Thọ: Có thể khẳng định, hướng đi đầu tư vào đất nông nghiệp của các doanh nghiệp hiện nay chắc chắn sẽ thành công. Bên cạnh việc tạo ra lợi nhuận cho doanh nghiệp, lĩnh vực này còn góp phần đưa nền nông nghiệp Việt phát triển và vươn xa hơn, giải quyết được vấn đề lao động nông thôn và nhiều vấn đề khác.

Có một thực trạng là hiện nay, diện tích đất nông nghiệp đang bỏ hoang, sử dụng không hiệu quả, đặc biệt là đất lúa ngày càng nhiều. Chính quyền địa phương các cấp đang lo lắng về vấn đề này. Luật Đất đai quy định, đất lúa bỏ hoang trong 2 vụ tức là 12 tháng liên tiếp thì sẽ thu hồi đất. Tuy nhiên, người dân đang đối phó với quy định này bằng cách làm một vụ, bỏ hoang một vụ, hoặc có những hình thức giả vờ canh tác để giữ đất mà không chú ý đến năng suất, hiệu quả.

Chính phủ cũng đã có một vài chính sách hỗ trợ cho việc tích tụ ruộng đất, bởi cầu của thị trường dù nhiều lên nhưng vẫn chưa đủ để thúc đẩy thị trường bất động sản nông nghiệp phát triển.

Ông Vũ Cương Quyết: Nông nghiệp là một ngành rất đặc thù. Xu hướng đầu tư vào nông nghiệp để phát triển là tín hiệu tốt. Nhưng nếu nhắc đến thị trường bất động sản nông nghiệp, muốn lĩnh vực này phát triển, tôi còn cảm thấy nhiều băn khoăn. Bởi vì đặc thù nên thị trường bất động sản nông nghiệp khó sôi động khi thời gian đầu tư không hề ngắn, chi phí cao.

Ông Nguyễn Thế Điệp: Bất động sản nông nghiệp là lĩnh vực mới nhưng lại rất tiềm năng. Tôi cho rằng năm 2019, thị trường này đặc biệt sẽ phát triển mạnh. Hiện tại chỉ có các tập đoàn lớn, họ có đủ điều kiện để phát triển lĩnh vực này.

Với tiềm lực tài chính tốt, doanh nghiệp tiến hành rót vốn, đầu tư công nghệ cao, tạo ra chuỗi giá trị liên kết. Khi những doanh nghiệp lớn thành công, họ sẽ tạo ra một nền tảng tốt cho thị trường bất động sản nông nghiệp.

Tôi đánh giá đây là một lĩnh vực đầy tiền năng không chỉ cho những doanh nghiệp trong nước thậm chí cho cả doanh nghiệp nước ngoài mà họ đang nhắm đến

- Cảm ơn các chuyên gia!