Gần 10 năm với nhiều nguồn lực lớn được huy động, chủ trương phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) đã đem lại những hiệu quả nhất định trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, bên cạnh việc hiện thực hóa giấc mơ an cư cho người có thu nhập thấp, quá trình triển khai NƠXH cũng bộc lộ những điểm hạn chế. Quá nhiều dự án nhà ở xã hội rơi vào tình trạng ì ạch chậm tiến độ khiến cho cả chủ đầu tư và người dân gặp khó khăn, các gói hỗ trợ tín dụng ưu đãi của Nhà nước chưa thực sự phát huy hiệu quả.
Trong khi đường đến NƠXH của người thu nhập thấp còn rất nhiều nhọc nhằn, nhiêu khê thì nhiều người có điều kiện, bằng cách nào đó lại có thể nghiễm nhiên hưởng lợi, mua được những căn hộ này với giá mềm để cho thuê. Đặc biệt, sau khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng kết thúc, gần như Nhà nước chưa có thêm chính sách nào hỗ trợ nào khiến NƠXH rơi vào thế "vỡ trận". Trước bế tắc nay, có nên tiếp tục phát triển NƠXH nữa hay không? Nên chăng thay thế hình thức này bằng việc mở rộng cơ hội cho nhà ở thương mại giá rẻ hay một hình thức nào khác?
Cà phê cuối tuần sẽ cùng bàn luận về chủ đề này. Xin giới thiệu các chuyên gia: Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành và ông Ngô Văn Hải - Giám đốc Sàn Giao dịch Bất động sản Bắc Ninh Land.
PV: Phát triển NƠXH là một trong những nội dung quan trọng trong chính sách phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước. Để hỗ trợ chủ trương phát triển NƠXH, khung pháp lý được ban hành, có thể kể tới Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ. Bên cạnh đó, gói kích cầu 30 nghìn tỷ đồng được triển khai đã góp phần không nhỏ trong việc phát triển NƠXH. Các chuyên gia nhận định như thế nào về thực trạng phát triển NƠXH hiện nay?
Ông Ngô Văn Hải: Tôi đánh giá cao và luôn ủng hộ về chính sách chủ trương, mục đích phát triển NƠXH của Nhà nước vì đã giải quyết được vấn đề nhiều thiếu hụt nhà ở, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương... Đối tượng nghèo, người có thu nhập thấp đã có nhiều cơ hội tiếp cận và sở hữu nhà ở hơn.
Riêng về gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng, theo tôi đã góp phần giải cứu toàn bộ thị trường bất động sản vào thời điểm đó chứ không phải chỉ riêng phân khúc NƠXH. Tuy nhiên, vì rất nhiều rào cản và cách tổ chức thực hiện chưa được tốt nên đã dẫn đến việc giải ngân không được như mong muốn. Thực tế người dân có thu nhập thấp đã tiếp cận được nguồn vốn này nhưng không nhiều và hiệu quả chưa thật sự cao. Rào cản về điều kiện được tiếp cận nguồn vốn này gây khó khăn cho cả người dân và doanh nghiệp.
Ông Ngô Văn Hải - Giám đốc Sàn Giao dịch Bất động sản Bắc Ninh Land.
Ông Lê Hoàng Châu: Hiện nay nguồn cung NƠXH không đủ cầu. Đối với các đô thị lớn, việc giải quyết nhu cầu cơ bản của người dân về chỗ ở là một nhiệm vụ cấp bách. NƠXH được chính thức nêu ra từ năm 2005, nhưng mãi tới năm 2013 thì mới có Nghị quyết 02 của Chính phủ về gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Trong đó có dành ra khoảng 21.000 tỷ đồng để hỗ trợ cho cá nhân và hộ gia đình mua NƠXH hoặc nhà ở thương mại giá thấp (dưới 1,05 tỷ đồng/căn).
Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng kết thúc sau 36 tháng thực hiện, đến ngày 1/6/2016 chấm dứt việc hỗ trợ doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, đối với cá nhân thì kéo dài đến 31/12/2016. Bắt đầu từ ngày 1/1/2017, các cá nhân hộ, gia đình không được vay ưu đãi để mua NƠXH và nhà ở thương mại giá thấp, kể cả các trường hợp vay dở dang mà chưa nhận được nhà. Về vấn đề này, chúng tôi đã nhiều lần kiến nghị lên cơ quan quản lý để tìm cách giải quyết. Những người đóng tiền theo hợp đồng mua NƠXH, nhà ở thương mại giá thấp nhưng đến ngày 31/12/2016 vẫn chưa nhận được nhà, lúc này họ phải trả lãi ngân hàng theo lãi suất thương mại, họ phải gánh mức lãi suất gấp đôi so với vay ưu đãi. Đây là một bất cập của gói 30.000 tỷ đồng.
Nhìn nhận một cách tích cực, gói 30 nghìn tỷ đồng đã giúp giải quyết một cơ số hàng tồn kho và nợ xấu của thị trường bất động sản, xét về mặt nào đó, nó còn là động lực để giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng cho tới nay.
Ông Nguyễn Văn Đực: Tôi cho rằng, NƠXH đang phát triển rất ì ạch, trong khi đó nhu cầu về nhà ở của người có thu nhập thấp ngày càng cao, lên tới con số hàng triệu người. NƠXH đã không đáp ứng được kỳ vọng của nhiều người.
Có thể nói gói 30 nghìn tỷ đồng vừa qua đạt được một phần nhỏ thành công, song lại bộc lộc nhiều vấn đề. Có một số doanh nghiệp, một số người lợi dụng gói hỗ trợ này để tư lợi cá nhân. Trong khi đó, người nghèo thực sự vẫn bị loại khỏi chính sách NƠXH. Rất nhiều người có điều kiện đã tiếp cận được gói hỗ trợ này. Báo chí từng đề cập đến sự việc bố của Tổng giám đốc công ty làm NƠXH đủ tiêu chuẩn được xét duyệt mua NƠXH. Rõ ràng, tính trục lợi thông qua gói hỗ trợ này rất cao. Câu chuyện gói 30 nghìn tỷ đồng và những gói hỗ trợ sau này nữa, tôi cho rằng sẽ không hiệu quả nếu không muốn nói là bị trục lợi, nên chấm dứt.
PV: Vâng, như các chuyên gia vừa nhận định, rõ ràng mục tiêu của những chính sách NƠXH thì rất tốt và nhu cầu về NƠXH rất cao, nhưng khi thực thi lại dẫn đến nhiều bất cập. Đối tượng chính của NƠXH là người có thu nhập thấp vẫn khó tiếp cận và gần như sau gói 30.000 tỷ đồng, chưa thấy có chính sách hỗ trợ nào tiếp theo nữa. Theo các chuyên gia, vì sao dẫn đến những bất cập và bế tác trong phát triển NƠXH?
Ông Ngô Văn Hải: Tại các thành phố lớn thì thiếu quỹ đất, lợi nhuận đối với phân khúc NƠXH không cao nên doanh nghiệp tư nhân không mặn mà tham gia đầu tư, dẫn đến cầu còn rất nhiều mà cung lại vẫn thiếu. Tại các thành phố nhỏ, NƠXH được xã hội hóa nguồn vốn, tuy nhiên lại thiếu thanh tra, kiểm tra, giám sát nên đã xảy ra rất nhiều bất cập như sử dụng sai mục đích, mua bán chuyển nhượng không đúng quy định.
Đối với người dân có thu nhập thấp thì rất khó để tiếp cận NƠXH vì những rào cản pháp luật (quy định và điều kiện được sở hữu), rào cản thu nhập, rào cản về tiếp cận vốn vay để mua NƠXH. Những quy định về hộ khẩu, tạm trú, bảo hiểm xã hội khiến người lao động ngoại tỉnh đang làm việc tại địa phương có dự án NƠXH sẽ cực khó cho việc sở hữu vì thủ tục nhiêu khê. Người có tiền ở địa phương lại dùng mối quan hệ, bằng cách này hay cách khác để sở hữu được NƠXH. Người địa phương mua NƠXH xong không ở lại cho thuê vì suất đầu tư ban đầu thấp nên đương nhiên họ cho thuê được giá thấp, như vậy NƠXH không khác nào nhà ở thương mại và sẽ "giết chết" những chủ đầu tư đầu tư nhà ở thương mại.
Ngoài ra, chính sách cho người có thu nhập thấp chưa thật sự phù hợp với tình hình hiện tại, hành lang pháp lý chưa hoàn chỉnh dẫn đến việc mỗi nơi làm một kiểu và vận dụng theo một cách khác nhau. Ngân hàng TMCP không cho vay mua NƠXH với lãi suất thấp vì không đảm bảo được biên lợi nhuận, ngân hàng quốc doanh thì rất khó khăn trong việc tiếp cận và thẩm định, ngân hàng chính sách thì không có ngân sách… Doanh nghiệp tư nhân phát triển NƠXH thì họ tập trung tối đa hóa lợi nhuận chứ chưa thực sự hướng đến mục tiêu an sinh xã hội.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM
Ông Lê Hoàng Châu: Có một vấn đề hiện nay đó là Nhà nước không bố trí được nguồn vốn ngân sách để phát triển NƠXH. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã kiên trì kiến nghị nhiều lần để giải quyết bài toán này. Điều quan trọng là phải có nguồn vốn để giải quyết các vấn đề liên quan đến nhà ở xã hội.
Sau khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thì năm 2015, 2016, 2017 không bố trí thêm được ngân sách nào hỗ trợ NƠXH. Sang đến năm 6/2018, mới cấp được 500 tỷ đồng cho Ngân hàng chính sách, chi cho 2 thành phố trọng điểm là Hà Nội và TP.HCM, mỗi thành phố 50 tỷ đồng, còn các tỉnh, thành phố khác tối đa 5 tỷ đồng. Theo tôi con số này chỉ như "muối bỏ bể". Trong khi đó, 4 ngân hàng thương mại được Nhà nước chỉ định tham gia chương trình NƠXH là Vietcombank, BIDV, Agribank, Vietinbank, chưa nhận được một đồng nào.
PV. Như ông Lê Hoàng Châu đã nói, điểm nghẽn lớn nhất trong phát triển NƠXH là chính sách tín dụng và nguồn vốn tín dụng vì có bao nhiêu cũng chỉ như "muối bỏ bể". Vậy làm thế nào để giải quyết bài toán này?
Ông Lê Hoàng Châu: Hiệp hội Bất động sản TP.HCM và Bộ Xây dựng đã thống nhất kiến nghị bổ sung danh mục chi cho chính sách NƠXH vào trong Nghị quyết của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội để có cơ sở pháp lý, sau đó mới bố trí được nguồn vốn cho phát triển NƠXH. Mỗi năm cần cấp cho chính sách phát triển NƠXH khoảng trên dưới 2000 tỷ đồng mới tránh được tính trạng "muối bỏ bể" như hiện nay.
Trong Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100 của Chính phủ có nói về hỗ trợ vốn ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NƠXH, thế nhưng từ 6/2016 đến nay là không hề có hỗ trợ cho chủ đầu tư. Điều này khiến cho không ít chủ đầu tư rơi vào hoàn cảnh khó khăn, những doanh nghiệp có ý định tham gia đầu tư vào NƠXH cũng vì thế mà chùn bước. Vấn đề này cần phải xem xét lại.
PV: Trong khi người thu nhập thấp khó tiếp cận NƠXH, doanh nghiệp không mặn mà vì thiếu những chính sách ưu đãi và đặc biệt, như ông Ngô Văn Hải nhận định, có nhiều trường hợp người dân trục lợi, mua NƠXH để cho thuê và cạnh tranh với nhà ở thương mại thì không khác gì "giết chết" những chủ đầu tư đầu tư nhà ở thương mại, theo các chuyên gia, phương án nào sẽ trở thành điểm sáng trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp? Nên chăng dừng NƠXH để chuyển sang đầu tư và ưu đãi vào nhà ở thương mại giá rẻ?
Ông Lê Hoàng Châu: Việt Nam vẫn còn nghèo, "liệu cơm mà gắp mắm", lẽ ra ngân sách chỉ nên tập trung phát triển NƠXH cho thuê, và coi đây là hướng chủ đạo. Việc dịch chuyển lao động trong cả nước là hiện tượng tự nhiên, cho nên nhu cầu về NƠXH cực lớn. Đây là xu thế chung của toàn thế giới, kể cả những nước phát triển.
Hiện nay có một loại hình tương tự NƠXH đó là cá nhân và hộ gia đình làm phòng trọ, nhà trọ (diện tích tối thiểu 10m2) để cho người có thu nhập thấp thuê. Thế nhưng, phòng trọ, nhà trọ của cá nhân lại không đảm bảo về chất lượng, tiện ích, an toàn. Nếu để doanh nghiệp làm phân khúc này thì chắc chắn sẽ tốt hơn rất nhiều. Tuy nhiên thông tư 20 của Bộ Xây dựng không cho doanh nghiệp làm phân khúc này. Cần có một chính sách và cơ chế để phát triển nhà ở thương mại giá rẻ diện tích nhỏ (dưới 45m2), nhu cầu về phân khúc này là rất lớn.
NƠXH có thêm một hướng phát triển nữa, đó là thiết chế công đoàn của Tổng liên đoàn lao động Việt Nam. Trung tâm của thiết chế này là nhà ở cho công nhân, xung quanh đó là những tiện ích cơ bản. Hiện nay, miền Bắc có Hà Nam, miền Nam có Đồng Nai đã thực hiện thiết chế này, tới đây sẽ triển khai mạnh hơn ở một số tỉnh thành khác. Đây là một dạng NƠXH chỉ thuần túy cho công nhân.
Ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành
Ông Nguyễn Văn Đực: Theo tôi nên xã hội hóa nhà ở xã hội, rất nhiều doanh nghiệp muốn làm nhà ở cho người nghèo. Những doanh nghiệp này không cần hỗ trợ này kia, họ chỉ muốn được những chỉ tiêu quy hoạch như nhà ở xã hội, ví dụ cho doanh nghiệp vay lãi suất thấp, cho xây dựng những căn hộ diện tích nhỏ (dưới 45m2), thế là họ sẵn sàng làm. Chỉ cần thế thôi là đủ rồi, "mèo trắng hay mèo đen đều bắt được chuột", NƠXH hay nhà ở bình dân đều phục vụ người nghèo.
Tại sao không cho làm nhà ở bình dân này ở vùng ven đô, ví dụ như tại TP.HCM là ở Gò Vấp, Củ Chi, Bình Chánh, quận 12,... giúp người nghèo có nhà? Tại sao cứ phải phân biệt, nhà ở xã hội thì được hưởng ưu đãi còn nhà ở bình dân thì không? Phải chăng Nhà nước quá khắt khe đối với nhà ở thương mại giá rẻ, không đa dạng hóa loại hình nhà cho người có thu nhập thấp?
Một vấn đề nữa, dường như cơ quan quản lý đang lãng quên phân khúc nhà cho thuê, trong khi nhu cầu của người dân về phân khúc này là cực lớn. Nghị định nhà cho thuê chưa có, mặc dù dự thảo về nhà cho thuê được soạn lại nhiều lần. Khi mà Nghị định về nhà cho thuê chưa được thông qua thì làm sao doanh nghiệp dám đầu tư vào phân khúc này?
Phân khúc nhà cho thuê lọt hết vào tay tư nhân. Tư nhân xây nhà cấp 3 cấp 4 diện tích nhỏ, chi phí rất rẻ, họ không bị ràng buộc bởi các điều kiện bắt buộc của khu dân cư như doanh nghiệp. Họ xây kín mít không có đường thoát hiểm, không có công viên cây xanh, không có phòng cháy chữa cháy... tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhưng họ có ưu thế về giá rẻ, lại đánh trúng vào nhu cầu khổng lồ của người dân về nhà ở cho thuê nên nguồn lợi thu về rất lớn.
Xin cảm ơn các chuyên gia!
