Bài toán khó mãi không giải được
Trong chương trình café Doanh nhân với chủ đề: “Giải pháp thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ” vào sáng 15/12 tại Hà Nội do báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức, các chuyên gia đều đưa ra nhận định chung rằng, thực trạng các chung cư cũ ở Hà Nội đang gây không ít nguy hiểm cho cư dân, đi ngược lại xu hướng phát triển đô thị theo hướng hiện đại. Trên thực tế cũng đã có nhiều cơ chế, chính sách khuyến khích, hỗ trợ việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được ban hành nhưng vẫn chưa khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia đầu tư.
Bên cạnh đó, những vướng mắc khiến bài toán chưa giải được đó là chưa có sự đồng thuận trong phương án đền bù, tái định cư; công tác giải phóng mặt bằng; hay quy định khống chế quy hoạch chiều cao xây dựng của khu vực trung tâm…
Ở góc nhìn doanh nghiệp, theo ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Reenco Sông Hồng chia sẻ, hiện nay trong nội đô có quy định không được tăng mật độ xây dựng, không được tăng mật độ dân số. Mặc dù Hà Nội đã có cơ chế đặc thù giao cho các tập đoàn lớn, tổng công ty nhưng vẫn chưa triển khai được nhà ở khi cải tạo các chung cư cũ, vì không được tăng chiều cao, không được tăng dân số thì không có lời. Trong khi đó, người dân không chấp nhận đền 1-1.
Toàn cảnh chương trình
Ông Điệp kiến nghị, về quy hoạch, trong quận có khu chung cư cũ, có khu được tăng chiều cao, tăng mật độ dân số và cũng có khu không được tăng. Các cấp chính quyền cần có biện pháp cân đối, chỗ tăng lên thì dồn dân đến. Hoặc với những chỗ được tăng chiều cao, mật độ dân số có thể giao cho doanh nghiệp để xây khu mới đưa người dân ra. Có thể làm theo mô hình của Trung Quốc, người dân ở tầng 1 có thể có khu kinh doanh và nhà ở… để doanh nghiệp cải tạo lại khu cũ, lấy thu bù chi. Làm thế nào để đạt được nguyên tắc doanh nghiệp có lời, người dân có lợi.
Cũng tại chương trình, TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội cho hay: "Có lẽ phải nói rằng đây là dịp kỷ niệm 20 năm Nhà nước bàn về cải tạo chung cư cũ. Rõ ràng đây là một vấn đề nóng khi cả nước có 2.500 chung cư, riêng Hà Nội có khoảng 1.600 chung cư là di sản của mô hình quy hoạch xã hội cũ. Tính đến nay, chưa có thí điểm nào về cải tạo chung cư tốt nhất để cả nước khuyến khích các địa phương làm theo".
Theo đó, ông Nghiêm phân tích về 3 mô hình cải tạo, đầu tiên phải kể đến khu Kim Liên dù có sự hài hòa với doanh nghiệp tham gia cải tạo nhưng đến nay vẫn còn khu vực chưa cải tạo xong. Đối với khu Nguyễn Công Trứ lại không nhận được sự đồng thuận của Nhà nước, của người dân. Đối với khu Văn Chương thất bại khi không thỏa thuận được giá cả với người dân. Ngoài ra, một số khu lẻ khác, vận động mua được hết nhà của người dân nhưng nằm trong khu nội đô lịch sử không được xây dựng quá cao, không được gia tăng dân số và doanh nghiệp cũng khó làm vì câu chuyện lợi nhuận.
Tuy nhiên, ông Nghiêm cũng cho rằng: “Hà Nội có quá nhiều chung cư cũ, việc cải tạo được 1% cũng đã là một thành công, bởi đối tượng ở chung cư có rất nhiều vấn đề, chúng ta đừng vội chán nản. Cải tạo không chỉ là vấn đề của từng tỉnh mà còn là của quốc gia, Trung ương”.
TS. Đào Ngọc Nghiêm
“Điểm huyệt của vấn đề ở đâu?”
Chia sẻ tại chương trình, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: "Những nghị quyết, nghị định của Chính phủ, quyết định của thành phố đã ban hành trong thời gian qua cho thấy không phải Nhà nước đứng ngoài cuộc, thành phố không quan tâm, tuy nhiên kết quả đạt được chưa như mong muốn. Mấu chốt cải tạo chung cư tại Hà Nội không giống nhiều nơi khác, do đó nếu áp dụng một số những kinh nghiệm của các nước trên thế giới sẽ không dễ dàng. Mâu thuẫn vẫn còn tồn tại là quyền lợi giữa các bên. Nhà nước, chủ đầu tư và cư dân vẫn loay hoay trong câu chuyện đó".
Ông Chiến cho rằng, đặc thù của nội thành Hà Nội là hầu hết nhà chung cư nằm trong các quận nội thành. Đây là khu vực nằm trong vùng hạn chế phát triển theo quy hoạch 108 của Thủ tướng và bị khống chế về mật độ và chiều cao. Đây chính là thách thức lớn cho các nhà đầu tư khi không thể tìm được cách thu hồi vốn. Do đó, không nên tiếp tục loay hoay trong tình huống hiện tại.
Trong bối cảnh ngày nay, cần định ra giá thị trường trên cơ sở đánh giá phân loại các khu chung cư. Đặc biệt với khu chung cư báo động D nguy hiểm, Nhà nước phải có trách nhiệm bảo vệ tính mạng cho người dân và không cần sự đồng thuận của cư dân. Đặc biệt, muốn kêu gọi sự tham gia của nhà đầu tư cần có cơ chế rõ ràng. Khi đã lập quy hoạch theo việc đánh giá cụ thể và công khai hóa, trên cơ sở đó, các nhà đầu tư có thể tham khảo, tính toán và tham gia.
Bày tỏ quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, hiện nay Nghị quyết 34/2007/NQ-CP, Nghị định 101/2015/NĐ-CP sau 10 năm thực hiện vẫn chưa đi vào thực tế và còn nhiều hạn chế. Cụ thể, Nghị định 101 có đưa ra cơ chế cư dân đồng thuận lựa chọn chủ đầu tư. Tuy nhiên, việc lựa chọn chủ đầu tư không phải vấn đề quan trọng. Lựa chọn phương án cải tạo mới là điểm cốt yếu. Việc này đụng chạm đến lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và cư dân sinh sống.
Ông Đỗ Viết Chiến - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
GS. Võ cho rằng: “Nghị định 101 không đụng chạm vào “điểm huyệt” của câu chuyện mà chỉ đưa ra những cơ chế theo kiểu Nhà nước cho quyền. Do đó, câu chuyện đặt ra từ Trung ương, nghị quyết của Chính phủ cho đến nghị định, tiếp đến là quyết định của UBND TP. Hà Nội cho đến nay mới 1% chung cư được cải tạo và chưa rút ra bài học gì từ việc cải tạo chung cư để nhân rộng. Không giải quyết được bản chất vấn đề đó thì sẽ không giải quyết được vấn đề chung cư cũ”.
Ngoài ra, ông Võ cũng cho biết thêm, hiện nay cơ chế đồng thuận cộng đồng chưa được thực hiện tại Việt Nam. Rất nhiều nhà đầu tư đã đề nghị cơ chế đồng thuận cộng đồng. Nếu nhận chuyển quyền sử dụng đất đạt 70% số lượng người trên thực tế đề nghị Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất của phần còn lại nếu số còn lại chưa đồng thuận. Các nhà đầu tư từ năm 2004, 2005 đã đề xuất điều này. Nghị định 84/2013/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi đã cho phép áp dụng cơ chế này trong trường hợp thuộc diện Nhà nước thu hồi đất nhưng nhà đầu tư không thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất mà xin thực hiện cơ chế thỏa thuận. Nhưng đến nay cơ chế đồng thuận theo đa số không được thực hiện.
“Tự ta đang làm khó ta trong phương án giải quyết. Điều quan trọng nhất cần kiến nghị cơ chế 70% đồng thuận theo phương án đã được thỏa luận kỹ lưỡng, nếu không chấp nhận đồng thuận theo ý kiến cộng đồng sẽ không giải quyết được vấn đề”, ông Võ cho biết.
