Đại đô thị - giải pháp cho bài toán quá tải đô thị
Khác với khái niệm cố hữu về một không gian sống rộng rãi, khoáng đạt, các đại đô thị mới được quy hoạch bằng cách “nén” cư dân trong một không gian đô thị phong phú, nhường diện tích cho các tiện ích khác như trường học, bệnh viện, bể bơi, thậm chí biển nhân tạo, khu vui chơi, đường giao thông…
Những nền móng tư tưởng đầu tiên cho khái niệm đại đô thị thực sự gắn với tên tuổi nhà phê bình Jane Jacobs với cuốn sách xuất bản năm 1961: Cái chết và sự sống tại các thành phố nước Mỹ (The Death and Life of Great American Cities). Cuốn sách đã làm thay đổi những suy nghĩ lối mòn từ trước đó về quy hoạch đô thị. Bà ủng hộ tính đa dạng của một cộng đồng cư dân, và cho rằng đó là hình thức hoàn hảo của một đô thị, nơi người nghèo, những cộng đồng nhỏ có tiếng nói, không bị lép vế…
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phân tích, đại đô thị đang tái định hình không gian đô thị tại Việt Nam, nơi các dự án cũ thông thường là các khu đô thị ngổn ngang với các điều kiện hạ tầng cơ bản thiếu đồng bộ (do bị hạn chế về diện tích, áp lực lợi nhuận của chủ đầu tư), do đó vận hành thiếu hiệu quả.
Nếu hình dung các luồng giao thông là các bình thông nhau, thì việc hình thành các khu đại đô thị là cách tạo thêm những nhánh rẽ mới, giảm áp lực đến các đường ống chính.
Áp lực mà hệ thống giao thông đang phải chịu đến từ việc tổ chức hệ thống giao thông chưa thực sự thông minh, dẫn đến việc quá tải. Vấn đề của hệ thống đô thị Việt Nam là giải quyết giao thông bằng cách tăng mật độ sống tại các chung cư khu đô thị, trong khi đó dành diện tích còn lại để mở rộng đường sá, tăng lưu lượng.
Sống trong một khu đô thị đông đúc không phải là mơ ước của phần lớn mọi người. Họ hướng ước mơ ra các khu vườn rộng rãi, thoáng mát ở khu vực ngoại thành. Nhưng để so sánh với sự tiện lợi cho đời sống hàng ngày, các khu đại đô thị với đầy đủ các chức năng vẫn là sự lựa chọn của phần lớn gia đình.
Theo đó, các dự án đại đô thị với diện tích từ 100ha trở lên được triển khai tại các quận, huyện xa trung tâm đang là nguồn cung chủ yếu cho thị trường bất động sản, đặc biệt là bất động sản căn hộ. Đây cũng là chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư trong tình hình quỹ đất tại các khu trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm.
Với hạ tầng không ngừng được hoàn thiện, nhu cầu sống rộng rãi, thoáng đãng, hòa mình cùng thiên nhiên đang khiến cư dân các thành phố lớn có xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm. Dịch bệnh Covid-19 càng thúc đẩy mạnh mẽ nhu cầu này khi con người dần trở nên ít đi lại và hạn chế giao tiếp xã hội. Ngôi nhà đủ rộng rãi, tiện nghi với các dịch vụ hoàn chỉnh không quá xa trở thành hình mẫu của một căn hộ điển hình, đặc biệt cho các hộ gia đình.
Tại TP.HCM, các dự án đại đô thị có diện tích trên 100ha hầu hết đều ở TP. Thủ Đức, Nhà Bè hoặc các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai… Tình hình tương tự tại Hà Nội, khi các dự án đại đô thị đang được định vị tại các huyện Gia Lâm, Đông Anh… hoặc tỉnh Hưng Yên, Hòa Bình, Vĩnh Phúc…
Cơ hội cho chủ đầu tư
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, việc đa dạng không gian sinh hoạt và các tiện ích dành cho cư dân không chỉ là cách giúp chủ đầu tư thu hút khách hàng - những người có yêu cầu ngày càng cao về không gian sống và làm việc, mà còn giúp dự án có giá bán tốt hơn.
Theo đó, đơn vị này ghi nhận mặc dù xa trung tâm, nhưng với chất lượng xây dựng tốt, cùng với hạ tầng đồng bộ, các dự án đại đô thị tại TP.HCM thường có mức giá thấp nhất khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2, các dự án cao cấp còn có mức giá lên tới 70 - 80 triệu đồng/m2. Các dự án đại đô thị nổi bật tại TP.HCM và các tỉnh lân cận có thể kể đến: Vạn Phúc City, Khu đô thị An Phú - An Khánh, Laimian City, Đông Tăng Long, Vinhomes Grand Park, Zeitgeist Nhà Bè, Aqua City…
Tại Hà Nội và các tỉnh lân cận, các dự án đại đô thị nổi bật, cung cấp ra thị trường hàng chục nghìn căn hộ với mức giá xung quanh 30 - 40 triệu đồng/ m2 có thể kể đến: Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Riverside Long Biên, Ecopark (Hưng Yên, tiếp giáp Hà Nội), Gamuda City, Ciputra…
Mở rộng TP. Hà Nội và TP.HCM cùng với việc triển khai các dự án giao thông trọng điểm (đường cao tốc, cầu, cầu vượt, mở rộng các con đường hiện hữu...) đang tạo cơ hội cho nhà đầu tư phát triển các dự án đại đô thị. Tuy nhiên, vấn đề thời gian cấp phép các dự án cũng như thủ tục phức tạp đối với các dự án bất động sản đang là một cản trở chính cho các chủ đầu tư trong ít nhất một năm tới.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam, các sản phẩm nằm trong các khu đô thị quy mô lớn, nhiều tiện ích, được quy hoạch đồng bộ, bài bản và được phát triển bởi những chủ đầu tư lớn, uy tín tiếp tục thu hút sự quan tâm của thị trường trong thời gian tới.
KTS. Ngô Viết Nam Sơn, chuyên gia quy hoạch đô thị cũng nhận định một dự án - một đại đô thị thành công phải mang lại giá trị sống cho cư dân. Giá trị sống ở đây là những cam kết của chủ đầu tư về việc hoàn thiện hạ tầng, tiện ích nội khu… vấn đề này phần lớn đang phụ thuộc vào uy tín của chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, KTS. Ngô Viết Nam Sơn cũng cho rằng, các hệ thống pháp luật về đất đai hiện nay cũng cần hoàn thiện hơn về việc xử lý trách nhiệm đối với các chủ đầu tư trong việc giữ cam kết về đầu tư hạ tầng tiện ích. Điều này sẽ giúp mô hình đại đô thị thành công, tránh những vết xe đổ trong thời gian vừa qua, khi nhiều dự án bất động sản quy mô lớn không có người ở, tạo bộ mặt xấu trong phát triển đô thị ở Việt Nam./.
