Trước đó, khi có thông tin quy hoạch Vành đai 4, đất ở Thường Tín đã có biến động nhưng chỉ ở những khu vực trọng điểm. Nhiều chuyên gia đã khuyến cáo nhà đầu tư nên cẩn trọng vì có thể xảy ra sốt đất ảo như đã từng diễn ra ở các khu vực có tin đồn xây dựng sân bay trên cả nước.
Thổi giá theo đề xuất quy hoạch sân bay
Theo khảo sát của phóng viên Reatimes, khoảng hai tuần trở lại đây, bất động sản khu vực Thường Tín thu hút sự quan tâm của nhiều môi giới và nhà đầu tư.
Anh Nguyễn Xuân Mười, nhân viên một công ty môi giới bất động sản khu vực Thường Tín - Phú Xuyên cho biết trong tuần qua, lượng nhà đầu tư quan tâm đến đất ở khu vực Thường Tín tăng cao. Mỗi ngày anh đều dẫn 5 - 7 khách đi xem đất. Ngoài ra, anh còn trao đổi qua Zalo, Facebook với hơn chục khách.
Tuy nhiên, anh Mười thừa nhận, số người chi tiền mua thật sự không nhiều, hầu hết đều chỉ thực sự quan tâm những mảnh đất sát khu vực có đường Vành đai 4 đi qua và các khu đất đấu giá. Giá đất neo cao ở hiện tại là do đã tăng từ khi có thông tin quy hoạch đường Vành đai 4. Những lô đất làng, khu vực các xã Vạn Phúc, Duyên Thái... năm ngoái chỉ có giá chưa đến 10 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên mức 15 triệu/m2. Còn tại xã Khánh Hà, Hà Hồi dao động khoảng 20 - 35 triệu đồng/m2 tùy theo vị trí.
Chị Vũ Thị Xuân, một môi giới đất khu vực Thanh Oai, Thường Tín, Hà Đông cho chúng tôi biết, sau khi có thông tin Hà Nội đề xuất xây dựng sân bay thứ hai ở Thường Tín, số lượng nhà đầu tư quan tâm có tăng, giá đất cũng được rao với giá cao hơn. Nhiều người môi giới khi rao bán đất cũng sẽ gắn thông tin sân bay vào. Tuy nhiên, giá đất thực tế trao tay có tăng giá nhưng không quá đột biến. Chỉ có những nơi gần đường cao tốc như Quán Gánh, Ninh Sở, giá đất dao động khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2, xa hơn thì khoảng 15 - 25 triệu đồng, tăng khoảng 50% so với một năm trước.
Thực tế, những nhà đầu tư lâu năm luôn thận trọng nên họ vẫn bình tĩnh trước đề xuất xây dựng sân bay tại Thường Tín của Hà Nội. Còn nhà đầu tư tay mơ vẫn có thể “ôm quả đắng” nếu không cẩn thận trước những chiêu thức thổi giá của "cò đất".
Chỉ sau một vài trao đổi ngắn, chúng tôi đã “bắt sóng” được một cò đất tên là Hưng, chuyên mua bán đất khu vực Thường Tín. “Mấy hôm nay có khá nhiều khách hỏi thăm đất khu vực Thường Tín. Thông tin sân bay thì có đề xuất rồi và cơ hội thì phải nhìn xa, mua sớm lời nhiều!”.
Rồi anh Hưng gửi cho chúng tôi xem khu đất thuộc đại lộ Ninh Sở. "Mảnh này cực kỳ tiềm năng vì đây là khu vực gần sân bay nhất. Chị xem rồi chốt sớm chứ vài tuần nữa là không còn giá này đâu", anh Hưng nói.
Chị Hoa - một nhà đầu tư mới ở TP. Hải Dương cho biết, sau khi nghe thông tin sân bay thứ hai của Hà Nội có thể xây tại Thường Tín, chị đã lên đây để khảo sát.
“Lô đất tuần trước tôi định xuống tiền mà còn hơi lăn tăn thì nay môi giới thông báo đã tăng giá lên 10% và khẳng định nếu không chốt nhanh thì 1 - 2 tuần nữa giá sẽ có giá mới”, chị Hoa chia sẻ.
Thế nhưng đa số những nhà đầu tư nắm vững thị trường vẫn bình tĩnh quan sát. Anh Vinh, một nhà đầu tư nhiều năm kinh nghiệm cho biết, đối với thị trường Thường Tín, người đầu tư thường chỉ quan tâm các khu đất gần vành đai và đất đấu giá. Năm ngoái, anh nhận thấy tiềm năng phát triển ở khu vực xã Thắng Lợi nên đã mạnh dạn đầu tư lô đất có diện tích 150m2, hiện giá đã lên gần gấp đôi. Còn trước thông tin đề xuất xây dựng sân bay, anh cho rằng việc này chưa rõ ràng nên vẫn phải quan sát thêm trước khi quyết định đầu tư.
Cẩn thận sai lầm khi “đón đầu xu thế”
Thực tế, cuối năm 2020, Hà Nội đã từng có tin đồn xây dựng sân bay thứ hai tại huyện Ứng Hòa. Khi đó, giới đầu cơ bắt đầu tìm về thôn làng ở các xã thuộc huyện Ứng Hòa nhờ các môi giới bất động sản tại đây mua gom đất ruộng. Thời điểm đó, bất động sản nơi đây cũng nhanh chóng tăng giá. Tuy nhiên, đến giữa năm 2021, khi thông tin này chính thức rõ ràng thì giá đất thực tế không còn cao như đồn thổi của các nhà đầu tư, môi giới đất. Nhiều người ôm đất âm thầm bán đi tìm nơi đầu tư mới.
Trở lại câu chuyện bất động sản ở Thường Tín, trao đổi với PV Reatimes, chuyên gia kinh tế - PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định, việc phát triển hạ tầng giao thông sẽ thúc đẩy kinh tế - xã hội địa phương phát triển. Song song với đó, đất tăng giá là phù hợp với lợi ích hạ tầng mang lại. Việc các nhà đầu tư “đón sóng” ở những nơi có thông tin quy hoạch là bình thường.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, hạ tầng tốt thì giá trị của bất động sản cũng nâng lên tương ứng. Thông thường khi Nhà nước công bố thông tin quy hoạch ở đâu thì bất động sản tại khu vực đó sẽ lên giá cũng là hợp quy luật chứ không phải sốt đất thông thường.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nhà đầu tư muốn mua đất theo kiểu "đón đầu xu thế" có thể gặp nhiều rủi ro.
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, bất cứ động thái nào về cơ chế, chính sách hay quy hoạch từ phía Nhà nước đều lập tức tác động đến thị trường bất động sản và tạo cớ để giới đầu cơ tạo nên những cơn sốt đất ảo. Ngay lúc mới chỉ là thông tin, thậm chí chỉ là đề xuất của một cơ quan tham mưu thì nhiều người, thậm chí là cả tổ chức môi giới đã lợi dụng để tung tin, đẩy giá bất động sản nhằm trục lợi như ở huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước trước đây. Việc này ảnh hưởng tiêu cực đến công tác quản lý, sử dụng đất tại địa phương và cản trở sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Bởi vậy, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh khuyến cáo các nhà đầu tư hết sức tỉnh táo trước các tin đồn quy hoạch. Đồng thời, nếu có tin xác thực cũng phải lưu ý đến độ trễ của quy hoạch. Vành đai 4 đi qua nhiều tỉnh thành, nhiều địa phương nên việc đền bù đất đai và thực hiện dự án này cần khoảng thời gian nhất định. Còn thông tin sân bay thì mới chỉ đề xuất ở khu vực phía Nam thành phố, nằm trong Vành đai 4 nhưng chưa rõ vị trí cụ thể. Còn sự lên giá của đất khu vực vành đai phụ thuộc vào nhiều yếu tố nên nhà đầu tư cần cẩn trọng trước thông tin của môi giới.
Ông Nguyễn Thế Điệp cũng khuyên các nhà đầu tư tỉnh táo bởi đề xuất xây dựng sân bay ở phía Nam thành phố mới chỉ là ý tưởng ban đầu, còn có đi vào chính thức và bao giờ triển khai là chuyện của tương lai. Việc đón đầu quy hoạch là tốt nhưng nhưng vấn đề là quy hoạch thường có độ trễ. Thực tế có những công trình từ ý tưởng ban đầu đến khi thực hiện trễ đến hàng chục năm. Nếu không cẩn thận, các nhà đầu tư rất dễ bị “chôn vốn”.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư nên tìm hiểu thật kỹ thông tin quy hoạch, pháp lý cũng như tính kết nối hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, khả năng thanh khoản trước khi “xuống tiền”. Khi chưa nắm rõ thông tin quy hoạch, nhà đầu tư không nên mạo hiểm, đặc biệt ở những khu vực đang có dấu hiệu bị đẩy giá.
Ngoài ra, các cơ quan quản lý Nhà nước cần có giải pháp thông tin cụ thể, công khai, minh bạch và quản lý chặt chẽ các giao dịch trên thị trường bất động sản để tránh xảy ra tình trạng thổi giá đất.
Nếu sân bay được quy hoạch tại Thường Tín sẽ là tín hiệu tốt vì khu vực phía Nam này trước nay chưa thu hút giới đầu tư nhiều bằng phía Đông và Tây của thành phố. Hiện tại giá đất tại đây đang khá thấp so với nhiều huyện khác tại Hà Nội nên vẫn còn dư địa tăng giá nhưng các nhà đầu tư vẫn cần bình tĩnh quan sát diễn biến thị trường, tránh rơi vào bẫy “sốt ảo” do một số môi giới đất tạo ra./.
