Điều 113 Luật Đất đai (2013) quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, quá trình thực hiện thời gian qua cho thấy khung giá đất không theo kịp biến động giá đất trong thực tế, chưa điều chỉnh kịp thời, biên độ quá rộng. Một số địa phương đề nghị cho phép ban hành bảng giá đất vượt khung giá, có địa phương đề nghị bỏ khung giá đất.
Pháp luật về đất đai đã quy định các nguyên tắc định giá đất, trong đó có nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường; quy định 5 phương pháp định giá đất (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất); quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm 1 lần làm căn cứ xây dựng Bảng giá đất; quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Bảng giá đất định kỳ 5 năm 1 lần để sử dụng vào các trường hợp tính thuế, phí, lệ phí...; quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể để sử dụng vào các trường hợp giao đất, cho thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất...; quy định về tư vấn xác định giá đất, quyền và trách nhiệm của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế. Giá đất được xác định thưởng thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương. Chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất. Quy trình định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất chưa bảo đảm tính khách quan, yếu tố chuyên môn để quyết định giá đất theo cơ chế thị trường.
Hoàn thiện cơ chế định giá đất
Thực hiện chủ trương của Đảng về hoàn thiện cơ chế định giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất bỏ quy định khung giá đất; sửa đổi, bổ sung quy định về các nguyên tắc định giá đất, Bảng giá đất, giá đất cụ thể, tư vấn xác định giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành; bổ sung quy định về cơ quan định giá đất cấp tỉnh.
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong quá trình thực hiện, khung giá đất, bảng giá đất chưa theo kịp biến động giá đất trong thực tế, chưa điều chỉnh kịp thời, biên độ quá rộng... Khung giá đất thấp dẫn đến khó khăn cho địa phương ban hành Bảng giá đất phù hợp với giá đất thị trường. Do đó, việc bỏ khung giá đất nhằm hoàn thiện cơ chế định giá đất.
Sửa đổi, bổ sung quy định về các nguyên tắc định giá đất, Bảng giá đất, giá đất cụ thể, tư vấn xác định giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành nhằm bảo đảm thị trường bất động sản được công khai, minh bạch; đẩy nhanh quá trình xác định, thẩm định, quyết định giá đất để tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và bảo đảm giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường, cân bằng lợi ích các bên và phát huy hiệu quả trong quản lý, sử dụng đất đai ở Việt Nam.
Việc bổ sung quy định cơ quan định giá đất cấp tỉnh giúp đảm bảo và tăng cường tính khả năng thi hành và tuân thủ pháp luật của các cơ quan, tổ chức, cá nhân; nâng cao tính độc lập của các chủ thể trong quá trình xác định giá đất cụ thể.
Để thực hiện đề xuất trên, cần phải thay đổi chính sách về giá đất và sẽ phát sinh một số thủ tục hành chính liên quan đến điều kiện thực hiện, trình tự thủ tục thực hiện việc xác định giá đất.
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, thực hiện đề xuất trên sẽ giúp cho địa phương chủ động trong việc ban hành bảng giá đất; sẽ khắc phục được các vướng mắc trong thực tế triển khai, đảm bảo việc định giá công khai, minh bạch, đẩy nhanh quá trình xác định, phê duyệt giá đất cụ thể; hạn chế việc khiếu nại liên quan đến giá đất.
Mời bạn đọc xem toàn văn dự thảo và góp ý tại đây.
