“Tắc tiền sử dụng đất” là tiêu đề của buổi hội thảo do báo Thanh Niên tổ chức sáng 10/9 tại TP.HCM. Theo đó, các đại diện doanh nghiệp đã có những chia sẻ thẳng thắn về nguyên nhân gây chậm cấp sổ hồng cho cư dân, tha thiết mong các cơ quan ban ngành quan tâm để cùng sớm đưa ra giải pháp tháo tắc gỡ rối.
Doanh nghiệp mỏi mòn chờ xin được nộp tiền sử dụng đất
Tại buổi hội thảo, một nghịch lý được nêu lên là nhiều doanh nghiệp có đủ tài chính, tha thiết được nộp tiền sử dụng đất nhưng sau nhiều năm gửi hồ sơ vẫn bị treo ở Sở Tài Nguyên Môi trường (TNMT). Điều này dẫn đến hàng trăm dự án với khoảng 25.000 căn hộ vẫn chưa có sổ, tức có 25.000 gia đình sống trong phản ứng.
Ông Trần Quốc Dũng, Phó TGĐ Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết công ty này hiện có 13 dự án, tương đương 8.791 căn hộ chưa được Sở TNMT cấp sổ hồng vì hầu hết bị vướng ở khâu xác định tiền sử dụng đất.
Theo ông Dũng, trước đây khâu tính tiền sử dụng đất (TSDĐ) do Sở Tài chính phụ trách theo luật Đất đai 2003. Nhưng sau năm 2014, luật Đất đai 2013 và Nghị định 44, công tác này được giao Sở Tài nguyên – Môi trường TP.HCM (TNMT) lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất. “Tắc nghẽn” nằm ở đây.
Đáng nói, nếu với các dự án bất động sản thực hiện ngoài TP.HCM, trung bình chỉ mất 3 – 4 tháng đã có kết quả thẩm định và phương án tính TSDĐ thì tại TP.HCM, hầu hết hồ sơ tính TSDĐ kéo dài nhiều năm vẫn chưa được giải quyết xong hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển lòng vòng. Quá trình thẩm định giá đất, xác định TSDĐ mất rất nhiều thời gian, doanh nghiệp phải từ 3 năm mới nộp được TSDĐ, thậm chí nếu nộp TSDĐ trước khi công nhận, chủ đầu tư cũng mất đến 5 - 7 năm vẫn chưa được thông qua phương án giá đất.
Hiện nay, Tập đoàn Hưng Thịnh có 13 dự án hoàn thành nghiệm thu bàn giao cho khách hàng đưa vào sử dụng, tương đương 8.791 căn chưa được Sở TNMT cấp sổ hồng vì hầu hết bị vướng ở khâu xác định TSDĐ. Điển hình như khu chung cư Lavita Garden (Q.Thủ Đức), thủ tục thẩm định giá đất được triển khai từ cuối năm 2015, Sở TNMT đã 4 lần trình phương án giá đất lên Hội đồng thẩm định giá đất TP. Tuy nhiên đến nay vẫn chưa được duyệt thông qua, chưa có kết quả thẩm định giá đất, doanh nghiệp phải tạm nộp theo đơn giá cao nhất.
Tại chung cư cao Richmond City (Quận Bình Thạnh), chủ đầu tư đã chủ động tạm nộp hơn 168 tỉ đồng TSDĐ, tức 50% giá đất theo phương án đề xuất của Sở TNMT. Tuy nhiên, phần nghĩa vụ tài chính còn lại đến nay vẫn chưa được giải quyết. Đối với việc xác định TSDĐ, cũng bị vướng như khu chung cư Melody Residences (Q.Tân Phú) thời điểm Tập đoàn Hưng Thịnh nhận chuyển nhượng dự án từ Công ty cổ phần ĐT-TM-DV Điện Lực, đã đóng TSDĐ.
Quá trình thực hiện, dự án có điều chỉnh một số chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc được UBND TP và Sở Quy hoạch Kiến trúc chấp thuận, dẫn đến yêu cầu cần xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung theo quy định pháp luật. Trên cơ sở đó, tháng 9/2015, Tập đoàn Hưng Thịnh đã chủ động liên hệ Sở Tài chính, Sở TNMT để thực hiện các thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung của dự án, tuy nhiên đến nay vẫn chưa có kết quả. Khu chung cư Sky Center (Q.Tân Bình) cũng rơi vào cảnh tương tự.
Thậm chí, có những dự án đủ điều kiện cấp sổ hồng nhưng cũng bị gây phiền hà cho doanh nghiệp. Cụ thể như dự án 8X Plus trong quá trình thực hiện các thủ tục cấp sổ hồng, Sở TNMT đã làm thất lạc 5 sổ đỏ và xử lý, giải quyết các thủ tục cấp sổ hồng chậm trễ, kéo dài từ thời điểm tháng 7.2019 đến nay vẫn chưa có kết quả giải quyết. Dự án Moonlight ParkView (Q.Bình Tân) chủ đầu tư đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính theo thông báo nộp tiền của Cục thuế TP.HCM nhưng vẫn bị đùn đẩy, chuyển lòng vòng giữa các cơ quan.
Nhiều dự án xin nộp bổ sung cũng “không xong”
Không chỉ chậm ở khâu thẩm định giá đất mà ngay cả những dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đã được cấp sổ hồng một phần thì đến nay vẫn tiếp tục bị treo do thay đổi kiến trúc quy hoạch mà trước đó cơ quan thẩm quyền đã phê duyệt.
Đơn cư như dự án Gateway Thảo Điền do Công ty Sơn Kim Land làm chủ đầu tư. Tai Hội thảo, ông Nguyễn Minh Sơn, Phó chủ tịch HĐQT Công ty Sơn Kim Land cho biết thời gian qua cư dân chung cư Gateway Thảo Điền (Q.2, TP.HCM) vô cùng bức xúc vì bị chậm cấp sổ hồng.
Công ty Sơn Kim Land đã bàn giao 100% căn hộ tòa nhà A và B thuộc dự án Gateway cho khách hàng từ 14/4/2018 và tất cả khách hàng mua nhà đều đã thực hiện đúng các nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán căn hộ, đã thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng. Theo ông Minh Sơn, nguyên nhân khiến dự án chưa được cấp sổ hồng là bởi tầng hầm có diện tích đất 9.089,2 m2 lớn hơn so với khối đế là 5.742,8 m2 (đã nộp tiền sử dụng đất). Do đó, các cơ quan ban ngành chưa duyệt hồ sơ vì chờ xác định tiền sử dụng đất bổ sung.
Doanh nghiệp này cho rằng vấn đề khối đế vượt ra khỏi diện tích tầng hầm là vấn đề kỹ thuật không chỉ Công ty Sonkim Land mà các dự án khác đều gặp phải. Điều đáng nói, các dự án này đều được các cơ quan có thẩm quyền cấp phép về điều chỉnh quy hoạch chứ không phải doanh nghiệp tự làm. Trong khi đó, doanh nghiệp chờ đợi được hướng dẫn để hoàn thành thủ tục hồ sơ nhưng phải chờ đợi quá lâu và không có lời hứa hẹn nào chính xác. Sơn Kim Land bày tỏ nguyện vọng nếu phát sinh chi phí, doanh nghiệp chắc chắn sẽ hoàn thành 100% với mong muốn lớn nhất là toàn thể cư dân được cấp sổ hồng.
“Khổ nỗi doanh nghiệp thì rất mong muốn được nộp tiền sử dụng đất để kịp thời cấp sổ hồng cho cư dân. Nhưng cư dân lại không biết nên họ chỉ nghĩ là doanh nghiệp bội tín với khách hàng. Doanh nghiệp chúng tôi sống được nhờ khách hàng nên tha thiết mong chính quyền thành phố giải quyết nhu nhu cầu cấp sổ hồng cho cư dân. Những vấn đề khác liên quan đến lợi ích của doanh nghiệp có thể tạm gác lại nhưng riêng sổ hồng của cư dân thì rất mong được giải quyết nhanh chóng để ổn định đời sống cho họ”, ông Sơn nhấn mạnh.
Ông Bùi Xuân Huy - Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland cho biết doanh nghiệp này hiện đang thực hiện hơn 40 dự án nhà ở tại TP.HCM. Trong quá trình phát triển, Tập đoàn gặp nhiều vướng mắc về chính sách pháp luật liên quan quản lý đất đai. Bày tỏ sự thông cảm bởi thời gian qua, công tác thanh - kiểm tra, kiểm toán việc quản lý sử dụng đất, rà soát cổ phần hóa doanh nghiệp diễn ra thường xuyên, khiến các sở, ban ngành chưa tập trung xem xét các thủ tục liên quan các dự án bất động sản. Tuy nhiên theo ông Huy, việc này gây tâm lý hoang mang cho cư dân, ảnh hưởng uy tín doanh nghiệp cũng như ảnh hưởng môi trường đầu tư bất động sản tại thành phố.
Novaland hiện có 11 dự án đã tạm đóng tiền sử dụng đất nhưng nhiều lần xin xác nhận cụ thể số tiền sử dụng đất chính xác là bao nhiêu để hoàn tất nghĩa vụ tài chính nhằm xin cấp sổ hồng cho người dân đều chưa được giải quyết.
Ví dụ như dự án số 119 đường Phổ Quang, dự án 38 Trương Quốc Dung, dự án 130-132 đường Hồng Hà, dự án 239-241 Tân Phú, những dự án này từ năm 2017-2018 để giải quyết vấn đề cấp sổ cho cư dân thì chủ đầu tư đã xin tạm nộp tiền sử dụng đất nhưng cho đến nay vẫn chưa hoàn thành.
Còn dự án tại số 146 Nguyễn Văn Trỗi đã hoàn thành 100% tiền sử dụng đất, hiện đã nộp hồ sơ cấp số vẫn chưa xong. Dự án số 8 Hoàng Minh Giám cũng đã hoàn thành 100% tiền sử dụng đất hiện nay vẫn đang làm hồ sơ cấp sổ cho dự án để làm cơ sở xin cấp giấy chứng nhận cho khách hàng vẫn chưa xong.
Dự án 34-35, dự án 39-39B Bến Vân Đồn, Tập đoàn Novaland cũng hoàn thành 100% tiền sử dụng đất và đang nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng cho cư dân vẫn chưa hoàn thành. Dự án 151-155 Bến Vân Đồn, hội đồng thẩm định giá có quyết định phê duyệt giá trị tiền sử dụng đất của dự án nhưng chưa có thông tin của Chi cục Thuế để làm cơ sở xin cấp giấy sổ hồng cho cư dân.
Dự án Lexington trên đường Mai Chí Thọ trước đây đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng do điều chỉnh quy hoạch phải xác định lại nghĩa vụ tài chính bổ sung. Do đó, chủ đầu tư đã xin tạm nộp tiền sử dụng đất nhưng đến thời điểm này vẫn chưa được xem xét để cấp chứng nhận quyền sử dụng đất làm căn cứ xin cấp sổ hồng cho khách hàng.
