LTS: Tại Quảng Nam, những năm qua, khi thị trường bất động sản đang trên đà phát triển, hàng loạt dự án khu đô thị, khu dân cư được "ra đời", chủ yếu dưới hình thức phân lô bán nền, tạo ra những đợt "sóng dữ" cho thị trường.
Cũng từ đó, nhiều người giàu lên nhờ đất, thay đổi cuộc đời cũng nhờ đất và cũng có nhiều người "gánh khổ" cũng từ đất bởi gặp phải những chủ đầu tư hành xử tùy tiện, bất chấp quy định hiện hành.
Trong giai đoạn này, khi mà thị trường trầm lắng, đóng băng thì những mặt trái của giai đoạn bùng nổ trước đó bắt đầu xuất hiện. Những trường hợp khiếu nại, khiếu kiện về đất ngày càng nhận được nhiều sự quan tâm của dư luận; cách làm ăn thiếu trách nhiệm của một số chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án ngày càng được phơi bày rõ ràng. UBND tỉnh Quảng Nam từng nhìn nhận, đánh giá rằng: "Trong thời gian qua, thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh phát triển có nhiều chuyển biến tích cực, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an sinh xã hội của tỉnh. Bên cạnh đó, vẫn còn một số dự án (chủ yếu tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc) vẫn còn diễn ra tình trạng khiếu nại, khiếu kiện,…" (theo Công văn số 146/UBND-KTN ngày 9/1/2023 của UBND tỉnh Quảng Nam).
Điển hình cho những lùm xùm, khiếu nại, khiếu kiện về đất trong thời gian qua ở Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc có thể kể đến những vụ việc liên quan đến các dự án do Công ty Cổ phần Cấp thoát nước Quảng Nam làm chủ đầu tư. Doanh nghiệp này là chủ đầu tư của 2 dự án quy mô, vị trí đắc địa tại khu vực là Khu đô thị số 9 (rộng 54,31ha) và Khu đô thị số 9 mở rộng (rộng 10,24ha).
Lao đao vì những lời hứa hẹn từ chủ đầu tư
Hộ bà Lê Thị Kim Yến (Khối phố Ngân Câu, P. Điện Ngọc, TX. Điện Bàn) nằm trong diện bị thu hồi đất để thực hiện đầu tư xây dựng Khu đô thị số 9 mở rộng do Công ty Cổ phần Cấp thoát nước Quảng Nam làm chủ đầu tư. Năm 2016, gia đình bà Yến chấp thuận phương án giải phóng mặt bằng với chủ đầu tư là sẽ được đền bù, bố trí 2 lô đất tái định cư và được mua với giá hỗ trợ 1 lô đất tại Khu đô thị số 9 mở rộng. Trên cơ sở thỏa thuận, Công ty Cổ phần Cấp thoát nước Quảng Nam ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất với hộ bà Lê Thị Kim Yến ngày 26/10/2016. Bà Yến sau đấy thanh toán hơn 50% giá trị hợp đồng và theo cam kết thì phía chủ đầu tư sẽ giao Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (gọi tắt là sổ đỏ) sau khoảng 12 tháng kể từ ngày ký hợp đồng. Thời gian tiếp đến, vì khó khăn về tài chính mà bà Yến đã bán lô đất (theo hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trên) cho một cá nhân khác (bên thứ 3).
Sau thời gian dài không thấy phía chủ đầu tư giao sổ đỏ, bà Yến nắm được thông tin là lô đất mình mua chưa có trên thực tế nên đã gửi đơn kiến nghị đến chủ đầu tư với mong muốn đổi sang 1 lô đất khác tương đương, đã có trên thực tế, đã có sổ đỏ để tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán và nhận đủ tiền từ bên thứ 3. Tuy nhiên đề nghị trên bị chủ đầu tư khước từ và yêu cầu bà Yến chờ đợi. Bà Yến cho biết đến nay đã 6 năm, lô đất cũng chưa có sổ đỏ để giao cho người mua, gia đình bị mất uy tín và bị vướng vào pháp lý nếu bên mua khởi kiện. Chồng của bà cũng đang bị bệnh nhưng không có tiền chạy chữa vì không có sổ đỏ, không thể lấy thêm tiền mà người mua gác lại khi nào có sổ mới thanh toán hết. Trong khi đó, 2 lô đất tái định cư vẫn chưa biết ngày nào nhận được sổ.
Ông Nguyễn Văn Liên (Khu đô thị số 9, P. Điện Ngọc, TX. Điện Bàn) cũng bức xúc về cách làm của Công ty Cổ phần Cấp thoát nước Quảng Nam. Hộ ông Liên nằm trong diện giải tỏa để phục vụ cho dự án Khu đô thị số 9 và đã đồng ý di dời đến nơi ở mới vào giai đoạn 2015 - 2017. Ông Liên cho biết, gia đình ông sẽ nhận được 3 lô đất tái định cư, thời điểm di dời đã thỏa thuận nhận được 2 lô, còn 1 lô sẽ đợi hoàn thiện các thủ tục liên quan. Nhưng đã nhiều năm trôi qua mà đến nay vẫn chưa thấy chủ đầu tư giao đất, giao sổ đỏ. Điều làm ông Liên bức xúc hơn đó là cách giải quyết của chủ đầu tư làm cho những hộ chấp nhận di dời giai đoạn trước sẽ bị thiệt so với những hộ di dời giai đoạn sau. "Tôi có gần 1.500m2 đất bị ảnh hưởng nhưng chỉ được đền bù 3 lô đất tái định cư, trong khi những hộ đi sau, diện tích giải tỏa chỉ bằng ½ so với đất của tôi. Tôi thấy như vậy là không công bằng với những người dân đã đồng tình, chấp nhận di dời trước để dự án được thực hiện", ông Liên cho biết.
Thực tế, ở những giai đoạn sau, Công ty Cổ phần Cấp thoát nước Quảng Nam muốn đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án nên đã tự thỏa thuận với người dân, nhiều trường hợp đồng ý với đề nghị của người dân về vị trí bố trí đất tái định cư, phương án bồi thường,... đã gây ra những hệ lụy xấu. Như trường hợp bố trí tái định cư trên đất ở phân lô nhà liền kề có ký hiệu 44-E12 và 45-E12 tại Khu đô thị số 9 đã không tuân thủ quy hoạch chi tiết xây dựng (1/500) được cấp thẩm quyền phê duyệt. Đặc biệt, 2 lô đất kể trên lại được chính Công ty bán cho khách hàng từ năm 2011 theo hình thức hợp đồng góp vốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đến nay, vụ việc tranh chấp giữa khách hàng mua đất và công ty đang được Tòa án nhân dân TX. Điện Bàn thụ lý.
Éo le hơn cả có lẽ phải kể đến trường hợp của bà Phan Thị Lùn (khối phố Giang Tắc, P. Điện Ngọc, TX. Điện Bàn). Năm 2017, bà Phan Thị Lùn đồng ý di dời đến nơi ở mới để nhường đất thực hiện dự án Khu đô thị số 9. Thời điểm đó, để xây nhà mới trên lô đất tái định cư được chủ đầu tư cấp, bà Lùn phải vay mượn bên ngoài khoảng 80 triệu đồng và dự định khi được cấp sổ đỏ sẽ đi vay ngân hàng để về trả nợ. Tuy nhiên, đến nay đã gần 6 năm trôi qua nhưng chủ đầu tư vẫn chưa giao sổ đỏ cho bà Lùn. Gia đình bà Phan Thị Lùn chỉ có 2 bà cháu sống nương tựa, kinh tế phụ thuộc vào bà Lùn với nghề nông nên không có khả năng trả khoản tiền đã vay để xây nhà. "Có những lúc người ta đến trước cửa đòi nợ, gây áp lực, thông báo rằng cả vốn lẫn lãi đã mấy trăm triệu. Bây giờ tôi chỉ mong được cấp sổ đỏ để bán được đất và trả nợ. Còn dư chừng nào thì về ngoại xây ngôi nhà nhỏ để hai bà cháu sống qua ngày", bà Phan Thị Lùn rơm rớm nước mắt nói thêm.
Chủ đầu từ tạo ra những tiền lệ xấu
Khu đô thị số 9 và Khu đô thị số 9 mở rộng bị UBND TX. Điện Bàn thanh tra công tác giải phóng mặt bằng vào giai đoạn 2021 - 2022. Đây là 2 trong số các dự án thuộc diện UBND tỉnh Quảng Nam đề nghị UBND TX. Điện Bàn thanh tra vì chủ đầu tư đã tiến hành chi tiền và san lấp mặt bằng, triển khai thi công xây dựng khi chưa có quyết định phê duyệt phương án giải phóng mặt bằng, quyết định thu hồi đất, quyết định giao đất của cấp có thẩm quyền, làm mất hiện trạng cây cối, hoa màu, vật kiến trúc trên đất của các hộ sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê dẫn đến Hội đồng thẩm định không thể kiểm tra thực tế, nên không thể thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Kết luận thanh tra của UBND TX. Điện Bàn sau đó được Thanh tra tỉnh Quảng Nam kiểm tra, rà soát và có Kết luận Kiểm tra số 07/KL-TTT ngày 21/4/2022.
Hiếm thấy trường hợp chủ đầu tư nào thực hiện dự án mà lại "làm khổ" đến nhiều khía cạnh như là Công ty Cổ phần Cấp thoát nước Quảng Nam. Các dự án Khu đô thị số 9, Khu đô thị số 9 mở rộng trong quá trình triển khai đã bị mất hiện trạng những khu vực đang trong quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, "làm khổ" chính quyền phải vào cuộc tìm các giải pháp xử lý, trải qua quá trình kiểm tra, thanh tra, kết luận và kiến nghị phương hướng xử lý.
Các dự án triển khai ì ạch, kéo dài nhiều năm "làm khổ" người dân trong vùng ảnh hưởng. Nhiều hộ lâm vào tình thế "tiến thoái lưỡng nan", nhà cửa xuống cấp có nhu cầu xây mới để ổn định đời sống nhưng không thể, muốn chia đất cho con để xây nhà riêng nhưng bất khả thi, nhiều năm chỉ biết sống trong đợi chờ với hi vọng chủ đầu tư có thể giải quyết dứt điểm là sẽ "đi hay ở". Cảm giác đợi chờ cũng đến từ những hộ dân đã di dời đến nơi ở mới, xây nhà trên đất tái định cư do chủ đầu tư cấp nhưng trải qua nhiều năm vẫn chưa có sổ đỏ, không có cơ sở vay vốn ngân hàng để phát triển kinh tế,… Trong đó có trường hợp lâm vào cảnh nợ nần, chỉ chờ có sổ đỏ để bán đất trả nợ.
Dự án kéo dài cũng làm cho cơ sở hạ tầng đầu tư thời gian trước ngày càng xuống cấp, trong khi chủ đầu tư chỉ biết chăm chăm vào việc phân lô bán nền. Các tuyến đường nội khu thuộc dự án Khu đô thị số 9, xung quanh chợ đầu mối Điện Ngọc, nhiều nơi bong tróc làm lộ lớp đá nền đường, tạo nên những ổ gà, ổ voi, tiềm ẩn nguy cơ cho người dân khi tham gia giao thông. Vấn đề này người dân sống tại dự án đã có đơn kiến nghị gửi đến các cấp chính quyền và được chủ đầu tư phúc đáp rằng sẽ tổ chức khắc phục trong thời gian sớm nhất, nhằm đảm bảo an toàn cho việc đi lại của nhân dân. Tuy nhiên, từ thời điểm đưa ra lời hứa đến nay đã hơn 6 tháng nhưng tình trạng xuống cấp vẫn chưa được giải quyết ổn thỏa.
Với riêng dự án Khu đô thị số 9 thực hiện đến nay được gần 20 năm, chủ đầu tư cũng trực tiếp "làm khổ" những khách hàng đã tin tưởng, góp vốn mua đất nền tại dự án bằng cách "lật kèo". Có những trường hợp đặt cọc mua đất theo hình thức ký với chủ đầu tư hợp đồng góp vốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hơn 10 năm trước nhưng đợi chờ mãi vẫn không có được đất. Nhiều trường hợp dù đã có đất trên thực tế, có sổ đỏ nhưng bị chủ đầu tư lật lọng, yêu cầu nộp thêm tiền với giá trị hết sức vô lý. Có những trường hợp bị chủ đầu tư khởi kiện, yêu cầu chấm dứt hợp đồng và chủ đầu tư sẽ trả lại chính số tiền mà khách hàng đã góp vốn tại thời điểm những năm 2010, mặc cho vật giá đã có sự thay đổi lớn trong suốt hơn 1 thập kỷ qua.
Có thể thấy, cách ứng xử của Công ty Cổ phần Cấp thoát nước Quảng Nam với khách hàng và người dân đã tạo nên một tiền lệ xấu, làm cho niềm tin vào chủ đầu tư ngày một ít đi và dần biến mất, khiến dự án gặp vướng mắc ở giai đoạn tiếp theo như trong công tác giải phóng mặt bằng khó nhận được sự hợp tác, chấp thuận từ người dân.
Những khó khăn, vướng mắc (mang tính khách quan) mà dự án Khu đô thị số 9, Khu đô thị số 9 mở rộng gặp phải cũng có thể được xem là điểm nghẽn chung của nhiều dự án nhà ở, khu dân cư, khu đô thị tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, làm cho đô thị mới dù được đầu tư xây dựng trong suốt nhiều năm nhưng vẫn cứ mãi nham nhở, "chật vật" để tạo nên một diện mạo đô thị hiện đại, đáng sống.
Bên cạnh sự nỗ lực của chính quyền trong việc giải quyết từng khó khăn, vướng mắc thì Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc vẫn cần lắm những nhà đầu tư thật sự có tâm, có uy tín và biết gắn kết giữa lợi ích với trách nhiệm cộng đồng, trách nhiệm xã hội để tạo được niềm tin, nhận được sự ủng hộ của người dân, từ đó đẩy nhanh tiến độ thực hiện, hoàn thành dự án, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương như chính mục tiêu của dự án đã được đề ra./.
