Nhu cầu tăng cao, giá chung cư trung, cao cấp tại Hà Nội khó hạ nhiệt

Nhu cầu nhà ở tiếp tục tăng trong những năm tới

Sau những biến động của thị trường bất động sản 2022, nhà đầu tư có xu hướng ngần ngừ giao dịch. "Việc lùi kế hoạch mua nhà của gia đình sang giữa 2023 với các lý do: đợi lãi suất ngân hàng giảm, chờ đợi dự án có sản phẩm mới để thêm lựa chọn và cuối cùng là đợi chờ giá nhà giảm. Mặc dù không kỳ vọng giá nhà giảm nhưng nếu có thêm nhiều dự án mở bán, gia đình tôi sẽ chọn được căn hộ ưng ý hơn ở hiện tại", chia sẻ của chị Hoàng Hòa (Hà Nội), người đang có nhu cầu mua căn hộ 3 phòng ngủ để nâng cấp không gian sống - cũng là tâm trạng chung của nhiều người mua nhà. 

Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ tại thị trường Hà Nội liên tục sụt giảm trong 3 năm trở lại đây. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE chi nhánh Hà Nội cho biết, tổng nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội năm 2022 giảm 12,3% so với cùng kỳ năm 2021, đạt khoảng 15.100 căn. Theo bà An, trong thời gian tới, mức độ mở bán mới trong năm 2023 dự kiến có thể giảm nhẹ hoặc tương đương mức mở bán của 2022, dự kiến đạt khoảng 14.000 - 16.000 căn. 

Trong khi đó, một báo cáo của Bộ Xây dựng đánh giá, tỷ lệ dân số đô thị hiện vào khoảng 40% và sẽ tăng lên 45% vào năm 2030, vì vậy mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu mét vuông nhà ở đô thị. Nhu cầu mới về nhà ở sẽ tiếp tục tập trung ở một vài thành phố lớn và các khu công nghiệp.

Đáng chú ý, Bộ Xây dựng dự báo, nhu cầu nhà ở tới năm 2030 sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt tại các khu vực đô thị. Nguyên nhân là do tốc độ tăng dân số cùng xu hướng đô thị hóa phát triển; tăng trưởng kinh tế gắn liền với sự gia tăng mức thu nhập của người dân làm tăng khả năng chi trả nói chung và tăng mức độ sẵn sàng chi trả cho nhu cầu về nhà ở nói riêng.

Ngoài ra, giới phân tích nhìn nhận các đề xuất trong việc mở rộng quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam có thể được xem xét trong thời gian tới. Nhiều người nước ngoài kỳ vọng sẽ được cấp quyền sở hữu nhà ở về cơ bản giống như người Việt Nam. Do đó, sẽ chẳng có gì ngạc nhiên khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài để mắt đến sản phẩm nhà chung cư cao cấp tại Hà Nội với mục đích ở và thương mại. Với những yếu tố trên, nhu cầu về sở hữu nhà ở chung cư tại Hà Nội sẽ luôn ở mức cao. 

Kịch bản giảm giá nhà khó xảy ra

Trong vòng 3 năm trở lại đây, ghi nhận của các báo cáo nghiên cứu trên thị trường cho thấy giá nhà ở chung cư trung, cao cấp tại Hà Nội có chiều hướng đi lên, ngay cả trong giai đoạn chịu ảnh hưởng của dịch bệnh, giá nhà cũng đi ngang thay vì quay đầu giảm. 

Tổng kết năm 2022, CBRE ghi nhận giá sơ cấp trên thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội trung bình đạt 1.934 USD/m2 vào cuối năm 2022, tăng 21,2% so với cùng kỳ năm trước. Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình tính đến quý IV/2022 đạt 1.303 USD/m2, tăng 7,5% so với cùng kỳ năm ngoái. 

CBRE dự báo trong năm 2023, giá sơ cấp sẽ tăng 4 - 7% mỗi năm trong vòng 3 năm tới nhờ nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị và dự kiến mở bán các dự án cao cấp và hạng sang tại các vị trí đắc địa. 

Lý giải về việc giá nhà chung cư khó hạ nhiệt, anh Nguyễn Tất Thái, Giám đốc sàn giao dịch Gia Lâm (Hà Nội) chia sẻ: "Thời gian qua, thị trường nhà ở chung cư thiếu nguồn cung trầm trọng, hễ có dự án nào ra hàng là đều nhận được sự quan tâm của người mua ở thực và các nhà đầu tư, thậm chí có dự án vừa mở bán được "chốt" hết, bởi vậy không có chuyện ế hàng, đợi giảm giá". 

Theo anh Thái, khách hàng mua chung cư ở thời điểm hiện tại đa số là người mua với nhu cầu ở thực chứ không phải để đầu tư. Do đó, những dự án chung cư nếu đủ pháp lý, đúng tiến độ thi công thì đều được giao dịch thuận lợi và giá vẫn tăng bình thường. Việc tăng giá còn là yếu tố cạnh tranh cho thấy người mua nhà sẵn sàng trả tiền cao hơn để được sở hữu không gian sống phù hợp với gia đình. 

Theo anh Thái, điều này là hiển nhiên bởi tâm lý an cư - lạc nghiệp tại Thủ đô vẫn là mong ước của nhiều người. Bên cạnh đó, nhiều người còn có nhu cầu sở hữu từ 2 căn hộ trở lên vừa để ở, cho thuê nên nhu cầu sở hữu nhà ở thực sẽ không hề giảm, kéo theo đó giá cũng khó hạ nhiệt. 

Giới phân tích nhìn nhận, với nhu cầu gia tăng lớn thì trong 10 năm tới đây, căn hộ chung cư sẽ vẫn là loại hình nhà ở phát triển chủ đạo của thị trường bất động sản. Như vậy, mức giá căn hộ ở tất cả các phân khúc cũng sẽ vận hành cơ theo cơ chế thị trường là phụ thuộc vào nguồn cung và nhu cầu, cùng với diễn biến như hiện tại của thị trường thì giá nhà sẽ khó hạ nhiệt.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills đưa dự báo, trong năm 2023, tại thị trường Hà Nội, phân khúc căn hộ chung cư sẽ được quan tâm nhiều hơn sản phẩm thấp tầng, do mức giá của sản phẩm thấp tầng trên thị trường hiện nay đang neo ở mức cao. Với những dự án mới tung ra có mức giá hợp lý, vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, chất lượng sản phẩm và pháp lý đảm bảo thì vẫn có lượng cầu quyết định mua để ở hoặc đầu tư trong dài hạn. Trong năm 2023, mức giá nhà ở nói chung, chung cư nói riêng cũng khó giảm sâu bởi những yếu tố khó khăn về nguồn cung chưa được khơi thông.