Giấc mộng ăn theo sân bay quốc tế Long Thành

Hình mẫu quốc tế trong sân bay

Hãy hỏi môi giới đang bán đất nền khu vực quanh sân bay Long Thành, họ sẽ nói cho bạn biết khu vực này tương lai sẽ phát triển như thế nào. Mỗi người nói 1 kiểu. Nhưng có một “bài” để tư vấn, được nhiều môi giới sử dụng là so sánh sân bay Long Thành với sân bay Istanbul (Thổ Nhĩ Kỳ), sân bay Frankfurt (Đức), sân bay quốc tế Bắc Kinh Đại Hưng (Trung Quốc), sân bay Incheon (Hàn Quốc).

Long Thành có thể xem là thị trường mới, vì chưa có nhiều sản phẩm sơ cấp. Do vậy, việc so sánh giá không dễ dàng. Đối với người mua, tiềm năng hay không tùy thuộc vào nhận thức sản phẩm. Việc của bên bán là phải thay đổi nhận thức này theo hướng có lợi.

Và dưới đây là những thông tin dùng để tư vấn, có thể tác động theo hướng đó. “Thực tế, các sân bay quốc tế lớn trên thế giới đều được quy hoạch bài bản nhằm đảm bảo an toàn cũng như tạo ra một hệ sinh thái đồng bộ cho kinh tế khu vực. Trong bán kính 5 - 10km tính từ sân bay tập trung các doanh nghiệp kinh doanh, các khu công nghiệp phụ trợ thuộc nhiều ngành công nghệ cao, nhóm ngành logistic, kho bãi...

Tiếp giáp vùng phụ trợ sân bay là các thị trấn và khu dân cư, các đô thị mới, các khu tái định cư. Tiếp đó là vùng tập trung để phát triển dịch vụ, thương mại và vui chơi giải trí. Diện tích còn lại dùng để phủ xanh cũng như phát triển nông - lâm nghiệp và an ninh quốc phòng.

Điển hình xung quanh sân bay Istanbul, vùng Arnavutkoy (Thổ Nhĩ Kỳ) có hơn 120 cơ sở công nghiệp hoạt động. Còn vùng Frankfurt-Flughafen là khu vực phục vụ riêng cho sân bay Frankfurt, Đức, với dân số thấp nhất bang Hessen (218 người, năm 2010) nhưng lại có hơn 70.000 lao động, gấp 320 lần dân số vùng cùng 500 doanh nghiệp, 5 KCN lớn.

Quận Đại Hưng - nơi sở hữu sân bay quốc tế Bắc Kinh Đại Hưng (Trung Quốc) tập trung tới 8 KCN quy mô cấp quốc gia của Bắc Kinh. Riêng với sân bay Incheon, Hàn Quốc, tuy khu vực thương mại tự do Incheon FEZ cách sân bay 20km nhưng quanh sân bay vẫn tập trung rất nhiều các doanh nghiệp logistic và kho bãi.

Tương tự, sân bay quốc tế Long Thành tại tỉnh Đồng Nai với diện tích hơn 5.000 ha cũng được quy hoạch dựa theo mô hình chuẩn này. Theo kế hoạch, vùng 1 có bán kính 5-10 km quy hoạch thành khu chức năng hỗ trợ, các kho trung chuyển, dịch vụ logistics. Lợi thế kinh tế đến từ sân bay sẽ được tận dụng tối đa bởi huyện Long Thành đang có 5 khu công nghiệp, ngoài ra còn hàng chục khu công nghiệp giáp ranh ở khu vực TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương”.

Mơ mộng đô thị ăn theo ngoài sân bay

Theo ông Lại Xuân Thanh, Chủ tịch HĐQT Tổng Công ty Cảng hàng không Việt Nam (ACV), sân bay quốc tế Long Thành, quy mô 5.000 ha, sẽ phát triển theo định hướng "Thành phố sân bay - Airport City".

Đây là một mô hình, định hướng quy hoạch và đầu tư xây dựng CHK quốc tế được cộng đồng hàng không quốc tế phát triển từ cuối những năm 80 của thế kỷ XX. Định hướng này lấy dịch vụ vận chuyển hàng không làm trung tâm để hình thành và phát triển các trung tâm công nghiệp, dịch vụ thương mại, logistics, hội nghị, văn phòng, cơ sở y tế, nhà hàng, khách sạn, vui chơi giải trí, hệ thống giao thông thuận tiện như một đô thị (nhưng không phát triển về khu dân cư). Hành khách đến cảng hàng không đó có thể dự hội nghị, gặp gỡ, mua sắm mà không cần phải vào thành phố.

Trên thế giới, mô hình "thành phố sân bay" đang được phát triển một cách mạnh mẽ tại châu Âu, Đông Bắc Á, đặc biệt là tại Trung Đông. Tại khu vực, các CHK Kuala Lumpur, Singapore cũng được coi là những thành công của mô hình này.

Ngay từ bài toán quy hoạch ban đầu, ACV đã gom tất cả những lợi thế phát sinh từ dịch vụ vận chuyển hàng không, để hình thành hệ sinh thái khép kín, nằm “bên trong hàng rào” sân bay Long Thành. Và khi hệ sinh thái khép kín này vận hành thì khách ra khỏi sân bay sẽ khó phát sinh nhu cầu nào để dừng đỗ ở khu lân cận.

Ông Nguyễn Văn Đực, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Xây dựng Địa ốc Xanh, cũng cho rằng, hầu hết các khu dân cư sẽ không thể phát triển xung quanh sân bay. Tương tự mô hình tại các sân bay trên thế giới, hầu hết các dịch vụ, kho bãi, logistics… ăn theo sẽ được quy hoạch trong sân bay hoặc ở những vùng cố định. Thông thường, khách chỉ có nhu cầu di chuyển và sử dụng dịch vụ tại sân bay. Khi ra ngoài, họ sẽ đi thẳng về các trung tâm thành phố thay vì lưu lại sử dụng dịch vụ. Đây cũng là một giải pháp tối ưu lợi nhuận cho các nhà đầu tư tại sân bay Long Thành.

Tuy nhiên, dường như chính quyền tỉnh Đồng Nai khá mơ mộng khi đưa ra những con số khủng về khu đô thị và dịch vụ ăn theo sân bay Long Thành.

Theo Sở Xây dựng Đồng Nai, tại vùng 2 (tiếp giáp với vùng sân bay 5.000 ha), các khu đô thị, cụm đô thị xung quanh sân bay Long Thành sẽ được quy hoạch theo mô hình vệ tinh gồm các khu dân cư hiện hữu, khu tái định cư và các đô thị thông minh với diện tích dự kiến là 15.000 ha.

Tỉnh này cũng dành ra 5.000 ha để quy hoạch thành vùng 3 gồm khu thương mại tự do, khu vui chơi giải trí, khu dịch vụ hỗ trợ đặt ở cửa ngõ sân bay nhằm phục vụ khách du lịch cũng như nâng cao chất lượng sống cho cư dân địa phương.

Khu vực phụ cận cách sân bay 10 km, giáp với Biên Hòa được xem là vùng 4 cũng đang được tính toán quy hoạch khoảng 2.000 ha để xây dựng các trung tâm triển lãm, dịch vụ, thể thao… nhằm tạo thành một quần thể sát cạnh nhau tương tự mô hình ở các nước phát triển.

Gần đây một dự án mới được công bố, ăn theo sân bay Long Thành, cũng được giới thiệu là “siêu phẩm” đô thị thương mại giải trí hiện đại, sôi động hàng đầu, với quy mô trên 92 ha.

Không thể phủ nhận, nếu sân bay quốc tế Long Thành được triển khai đúng tiến độ, thì sẽ mang lại những lợi thế có thể ăn theo. Tuy nhiên, cần tỉnh táo để thấy rằng “bố già” ACV đã tính toán để gom hết phần ngon “bên trong hàng rào” sân bay. Và nếu ai đó tính toán ăn theo bên ngoài sân bay, hãy một lần đến sân bay Nội Bài để xem bên ngoài sân bay có gì?

Bài tiếp: Ăn theo sân bay Long Thành: Coi chừng mắc bẫy quy hoạch