Nguồn cơn những đợt "sốt đất"
Từ đầu năm 2021 đến nay, những đợt đấu giá đất thường xuyên diễn ra ở các tỉnh phía Bắc như Bắc Giang, Thái Nguyên, Thanh Hóa… và tại các tỉnh phía Nam như Đồng Nai, Bình Phước, Long An… Đây là những tỉnh có lượng đất nền ở loại hình phân lô bùng nổ với nhiều dự án được mở bán. Hầu hết, chúng đều được “thổi phồng” về những thông tin quy hoạch hấp dẫn, hứa hẹn sẽ lãi nhanh.
Trong các phiên đấu giá, các lô đất đấu giá đều cao gấp 3 - 4 lần, thậm chí gấp 8 - 9 lần so với giá khởi điểm khiến cho nhiều người dân rất ngỡ ngàng không hiểu vì sao giá đất nơi mình sống lâu năm lại bỗng trở nên đắt đỏ, trở thành “đất vàng”, thu hút nhiều nhà đầu tư khắp nơi đổ về đến vậy. Tuy nhiên, khi những thông tin quy hoạch được công bố rõ ràng cũng là lúc những cơn sốt đất đã đi qua và để lại nỗi hoang mang cho không ít các nhà đầu tư.
Không chỉ đất đấu giá, đất nền ở các khu vực ven đô Hà Nội dịp cuối năm cũng có sự “tăng nhiệt”, nhiều môi giới cho rằng, bối cảnh dịch Covid-19 kéo dài khiến cho nhiều lĩnh vực kinh doanh chưa thể phục hồi hoạt động trong khi các kênh như chứng khoán, vàng có sự giảm thì nhà đầu tư sẽ đổ xô đi “săn đất”. Đồng thời, do là dịp cuối năm nên nhiều nhà đầu tư có tâm lý mua đất để chờ đón “sóng” năm mới như câu chuyện “sốt” đất cuối năm 2020, đầu năm 2021.
Nhiều chuyên gia đã nêu nhận định, những năm gần đây, thị trường bất động sản lặp đi lặp lại nhiều đợt sốt đất. Những cơn sốt đất xảy ra liên tiếp trên diện rộng hiện nay, gây ra nhiều hệ quả tiêu cực, làm mất cơ hội tạo lập nhà ở của đông đảo những người lao động có mức thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị... ảnh hưởng lâu dài đến an sinh xã hội.
Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh nhận định: "Nhìn lại một năm qua, bất động sản liên tục tăng giá chóng mặt, giá nhà ở tại các khu đô thị đã cao hơn nhiều so với mặt bằng thu nhập chung của người dân. Đặc biệt tại các khu vực chưa rõ ràng về quy hoạch hành chính tại các thị xã, huyện, quận… đã xuất hiện các hiện tượng môi giới câu kết với nhau “tạo sóng”, gây “sốt ảo” làm nhiễu loạn thị trường bất động sản".
TS. Vũ Đình Ánh cho biết thêm, một trong những nguyên nhân dẫn đến những đợt tăng “đột biến” giá đất tại một số khu vực trong thời gian qua là do chưa có sự ổn định về thông tin quy hoạch.
"Từ Trung ương đến địa phương đang trong giai đoạn xây dựng và hoàn thiện kế hoạch phát triển xã hội gắn liền với quy hoạch đất đai. Dẫn đến chúng ta chưa có một quy hoạch cụ thể, công khai và tầm nhìn dài hạn. Điều này làm xuất hiện các yếu tố liên quan đến đầu cơ, tin đồn, làm biến động thị trường bất động sản", ông Ánh nói.
Theo TS. Vũ Đình Ánh, mặc dù đã có quy định về việc công khai quy hoạch tuy nhiên, việc triển khai thực tế vẫn chưa đạt hiệu quả, thậm chí việc tổ chức đấu giá đất còn xuất hiện trường hợp thông đồng giữa những người đấu giá và các tổ chức, cá nhân thực hiện đấu giá. Điều này cần phải có sự vào cuộc của các cơ quan chức năng bên cạnh việc hoàn thiện các quy định cụ thể liên quan đến đấu giá đất.
Mặt khác, hiện tại, người dân cũng rất khó có thể tiếp cận được những thông tin về quy hoạch. Việc thực hiện công bố tại trụ sở UBND cấp huyện, xã còn mang tính chống chế, còn việc công bố trực tuyến thì không phải ở đâu cũng thực hiện và nếu có cũng không dễ dàng gì để tiếp cận một cách trực quan.
Theo ông Hoàng Mai Chung, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Meey Land, những nhà đầu tư cá nhân “không chuyên” khi tham gia thị trường bất động sản thường giao dịch theo cảm tính rất dễ dính thông tin ảo, sai sự thật. Trên thực tế, người chủ động giao dịch thường đưa ra những thông tin không đúng sự thật về pháp lý, giá cả, chất lượng hạ tầng... với mục đích duy nhất là bán được giá cao, vì vậy các nhà đầu tư cần phải hết sức thận trọng.
Tháng 3/2019, Thủ tướng Chính phủ đã có Chỉ thị 05/CT-TTg yêu cầu tăng cường chấn chỉnh công tác quy hoạch xây dựng, quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch được duyệt. Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn liên quan tới phát triển đô thị, nhà ở bảo đảm yêu cầu sử dụng đất hiệu quả; đổi mới phương pháp quy hoạch đô thị, quản lý phát triển đô thị nhằm nâng cao chất lượng công tác quy hoạch xây dựng, quản lý phát triển đô thị; hoàn thành việc lập cổng thông tin điện tử quốc gia về quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị...
UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tăng cường kiểm soát quá trình phát triển đô thị theo quy hoạch và kế hoạch, đặc biệt đối với khu vực đô thị mở rộng; rà soát, cắt bỏ các thủ tục hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng và phát triển đô thị nhằm loại bỏ cơ chế xin cho; thực hiện nghiêm túc việc đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng theo quy định pháp luật.
Mới đây, Bộ Xây dựng tiếp tục có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc thực hiện đăng tải thông tin hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
Yêu cầu này sẽ góp phần ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, tung tin đồn tạo nên các cơn “sốt đất” tại Hà Nội và nhiều địa phương như thời gian qua nhằm trục lợi bất hợp pháp.
Chuyển đổi số giúp quản lý đất đai, chặn sốt ảo
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh đại dịch Covid-19 diễn biến hết sức phức tạp, phải thực hiện các biện pháp giãn cách, hạn chế tiếp xúc trực tiếp thì công nghệ số đã chứng minh những ưu điểm trong việc quảng bá sản phẩm, kết nối thông tin, nhu cầu và tăng sự tương tác giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Bên cạnh đó, việc thực hiện công tác quy hoạch vẫn bộc lộ những hạn chế, mất nhiều thời gian, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện, dẫn đến thiếu công khai, minh bạch về thông tin. Vì vậy, đòi hỏi cần phải chuyển đổi số bất động sản, số hóa thông tin quy hoạch để người dân, các nhà đầu tư có thể nắm bắt nhanh chóng, kịp thời các thông tin liên quan đến đồ án quy hoạch quốc gia, quy hoạch vùng, tỉnh…
"Việc số hóa thông tin cũng mang lại lợi ích trong kiểm soát thông tin đất đai, nhằm đảm báo tính minh bạch. Đây là một trong những giải pháp đã được đưa ra sau những cơn sốt đất liên tục thời gian vừa qua, khi giá đất bị đẩy lên cao chỉ vì thiếu nguồn tin chính xác", ông Mathew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội cho hay.
Bên cạnh đó, theo ông Mathew Powell, một trong những giải pháp có thể kể đến là việc thành lập dữ liệu quốc gia về giá đất - nơi mà toàn bộ thông tin về đất đai được lưu trữ trên nền tảng số. Mọi thứ được kiểm soát bởi cơ quan đăng ký đất đai, song việc số hóa quốc gia về các giao dịch đất đai sẽ tạo ra viễn cảnh minh bạch hơn.
Ông Mathew Powell chia sẻ thêm, hiện nay giá cả một số sản phẩm bất động sản trên thị trường đang bị đẩy giá lên cao do các thông tin sai lệch hoặc bị hiểu nhầm. Việc này dẫn đến sự lẫn lộn trong giá cả và một số người ra quyết định đầu tư sai lầm dựa trên thông tin không chính xác. Do đó, nếu những nguồn dữ liệu, nơi thông tin được công bố rộng rãi và chính xác sẽ cho phép thị trường bất động sản hoạt động ổn định và giảm thiểu những sự nhảy vọt về giá.
Với tư cách là đơn vị đi tiên phong trong việc xây dựng công nghệ phát triển bất động sản, ông Hoàng Mai Chung cho biết, hệ thống công cụ số sẽ là nơi để các chủ đầu tư đưa các thông tin dự án một cách trung thực và có các nhà môi giới, các nhà đầu tư thực hiện giao dịch một cách công khai. Từ đó, tập trung cơ sở dữ liệu liên quan đến các dự án này sẽ được minh bạch, thông tin đúng sự thật, rõ ràng cho mọi người cùng theo dõi và bàn luận. Thậm chí, có thể chấm điểm uy tín của những chủ đầu tư, những dự án phát triển đúng hướng.
“Với công nghệ AI, dữ liệu data trong tương lai sẽ giúp giải quyết những phần bất cập còn tồn tại trên thị trường bất động sản hiện nay, giúp tránh xảy ra tình trạng giá cả nhiễu loạn, thông tin quy hoạch, pháp lý chưa đúng sự thật”, ông Hoàng Mai Chung khẳng định.
Cũng theo ông Chung, trong thời đại 4.0 hiện nay, các cơ chế chính sách chỉ giúp giải quyết một phần các vấn đề thị trường bất động sản. Bất động sản không còn khủng hoảng theo chu kỳ như trước đây mà biến động theo những khoảng thời gian ngắn không cố định, do đó chỉ có công nghệ số là giải pháp hiệu quả nhất, đòi hỏi ít nguồn lực cũng như chi phí để bắt kịp nhanh chóng trước những thay đổi liên tục của thị trường. Công nghệ số giúp cập nhật nhanh thông tin thực, diễn biến thực của thị trường giúp Nhà nước điều tiết kịp thời, góp phần duy trì sự biến động thị trường bất động sản ở mức độ thấp.
Bên cạnh đó, để có được nền tảng công nghệ số trong tương lai, cần sự hợp tác giữa các đơn vị có nhu cầu, các cơ quan Nhà nước trong việc cung cấp thông tin quy hoạch rõ ràng để triển khai và phát triển công nghệ số bất động sản./.
