Giải pháp thu hút người nước ngoài đầu tư vào BĐS du lịch Việt Nam hậu Covid-19

Đại dịch Covid-19 đã và đang làm thay đổi thế giới. Ảm đạm là gam màu chung bao phủ lên bức tranh kinh tế toàn cầu, trong đó có Việt Nam. Câu hỏi mà Chính phủ, người dân và cộng đồng doanh nghiệp đặt ra hiện nay là làm cách nào để hồi phục kinh tế - xã hội sau khi đại dịch qua đi? 

Lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là bất động sản du lịch đang phải trải qua một kỳ "ngủ đông" bất đắc dĩ khi hứng chịu tác động kép, gây nên những hệ lụy nặng nề. Trong bối cảnh đó, thu hút người nước ngoài đầu tư vào bất động sản du lịch hậu Covid-19 sẽ là giải pháp hiệu quả cả trong ngắn hạn và lâu dài, giúp ngành bất động sản Việt Nam sớm hồi phục, thu hút ngoại tệ, tận dụng tối đa nền kinh tế mở để phát triển bền vững, đóng góp nhiều hơn vào nền kinh tế của đất nước.

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản du lịch tại Việt Nam đã có những bước phát triển mạnh mẽ với sự tăng trưởng vượt bậc và bền vững của nhiều dòng sản phẩm đa dạng như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa) và các sản phẩm đa chức năng khác như nhà phố thương mại (shophouse - sản phẩm xây dựng trên đất thương mại dịch vụ tại các khu du lịch nghỉ dưỡng)…

Xu hướng sở hữu bất động sản du lịch như “ngôi nhà thứ hai” đang ngày càng được ưa chuộng trên thế giới và bắt đầu có những tín hiệu tích cực tại Việt Nam. Theo Telegraph (Anh), Việt Nam lọt Top 20 thị trường "ngôi nhà thứ hai" mới nổi. Về mức giá, Việt Nam xếp thứ 3 trong danh sách các thị trường hấp dẫn có giá trung bình trên 500.000 bảng (khoảng 635.000 USD), sau Kenya và Slovenia. 

Theo các chuyên gia, đây là loại hình mới nổi tại thị trường Việt Nam do tích hợp được lợi ích từ cả góc độ nghỉ dưỡng, hưu trí của cá nhân, gia đình và từ góc độ kinh tế bởi có thể khai thác cho thuê khi sản phẩm nhàn rỗi, giúp chủ sở hữu tích lũy, gia tăng giá trị tài sản cùng với giá trị bất động sản.

Ảnh minh họa.

Tuy nhiên, so với Phuket - Thái Lan, Bali - Indonesia hay các vùng biển Nam Âu, thị trường "ngôi nhà thứ hai" Việt Nam mới chỉ ở giai đoạn sơ khởi. Theo số liệu thống kê, tổng số bất động sản nghỉ dưỡng cả nước ước đạt 66.000 đơn vị. Con số này chỉ bằng một nửa so với 120.000 đơn vị nghỉ dưỡng tại tỉnh Phuket, Thái Lan.

Để thúc đẩy thị trường bất động sản du lịch phát triển mạnh hơn nữa thông qua xu hướng này, sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài, trong đó có cá nhân người nước ngoài được coi là một trong những “đòn bẩy” quan trọng. Kinh nghiệm của nhiều quốc gia trong khu vực và trên thế giới cho thấy, chính sách thông thoáng nhằm thu hút nguồn lực từ các nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản du lịch là giải pháp quan trọng giúp kích cầu thị trường có quá nhiều tiềm năng này.

Nhưng với những hạn chế vẫn đang tồn tại trong chính sách và pháp luật hiện tại, người nước ngoài chưa có cơ hội sở hữu các bất động sản du lịch tại Việt Nam như là “ngôi nhà thứ hai” của mình.

Có thể nói, thế mạnh lớn nhất và còn nhiều dư địa khai thác nhất của Việt Nam hiện nay chính là du lịch, đặc biệt là du lịch nghỉ dưỡng. Bởi thế mà đầu năm 2020, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030. Theo đó, mục tiêu đến năm 2025, Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn, phấn đấu thuộc nhóm ba quốc gia dẫn đầu về phát triển du lịch trong khu vực Đông Nam Á và 50 quốc gia có năng lực cạnh tranh du lịch hàng đầu thế giới. Đến năm 2030, du lịch thực sự là ngành kinh tế mũi nhọn và phát triển bền vững, Việt Nam trở thành điểm đến đặc biệt hấp dẫn, thuộc nhóm 30 quốc gia có năng lực cạnh tranh du lịch hàng đầu thế giới. 

Để hiện thực hóa chiến lược này, có rất nhiều việc phải làm mà một trong số đó là phát triển hạ tầng du lịch với các cơ sở lưu trú du lịch hiện đại, cập nhật các tiêu chuẩn của thế giới. Hơn lúc nào hết, Việt Nam giờ đây đang hội tụ những lợi thế "vàng" để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch.

Thứ nhất, Việt Nam có vị trí địa lý đặc biệt với diện tích 331.210km2 cùng đường bờ biển dài trên 3.000km đem lại những tác động quan trọng trong xây dựng và phát triển kinh tế.

Từ Việt Nam có thể kết nối với các quốc gia trong khu vực và trên thế giới bằng cả đường sắt, đường bộ, đường biển và đường hàng không. Không chỉ nằm ở trung tâm của ASEAN - khu vực thị trường năng động có sự gia tăng của các tầng lớp dân cư thu nhập cao với tổng dân số trên 650 triệu người và tổng thu nhập quốc nội ước tính trên 3.100 tỷ USD trong năm 2019, Việt Nam còn là láng giềng với Trung Quốc - thị trường tỷ dân với nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng ngày càng gia tăng. Từ Việt Nam cũng có thể dễ dàng kết nối với các nước Đông Bắc Á như Nhật Bản, Hàn Quốc - những đối tác hàng đầu về đầu tư, thương mại và du lịch của Việt Nam.

Ảnh: Trọng Chính

Được thiên nhiên ưu ái ban tặng cảnh quan đẹp, nhiều danh lam thắng cảnh nổi tiếng; bên cạnh đó là truyền thống văn hóa lâu đời, hệ thống di sản văn hóa vật thể và phi vật thể phong phú; con người hiếu khách, ẩm thực cuốn hút là những điểm nhấn để lại ấn tượng sâu sắc với người nước ngoài đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam cũng như du khách quốc tế. 

Ở nước ta, khách du lịch và người nước ngoài có thể dễ dàng mua sắm các sản phẩm đa dạng từ bình dân đến cao cấp tại các khu chợ, siêu thị hay trung tâm thương mại; cho đến các sản phẩm thủ công mỹ nghệ tinh xảo, gắn liền với các làng nghề truyền thống, lịch sử địa phương. Đồng thời có cơ hội trải nghiệm văn hóa, ẩm thực bản địa đầy màu sắc tại những khu chợ đêm, phố đi bộ.

Thứ hai, so với các nước trên thế giới, Việt Nam được đánh giá là một trong những quốc gia có mức độ rủi ro về an toàn và an ninh thấp nhất trên thế giới. Với hệ thống chính trị ổn định và an ninh tốt, Việt Nam đã và đang là điểm đến an toàn thu hút du khách và nhà đầu tư nước ngoài. 

Những tháng đầu năm 2020, Việt Nam đã được dư luận quốc tế ghi nhận và đánh giá cao về hiệu quả trong công tác phòng chống đại dịch Covid-19. Kết quả ấn tượng này thể hiện sự đồng tâm, nhất trí của toàn bộ hệ thống chính trị. Theo khảo sát, so với nhiều nơi trên thế giới, Việt Nam có tỷ lệ người dân tin tưởng vào các biện pháp ứng phó của Chính phủ với dịch Covid-19 cao nhất thế giới.

Thứ ba, Việt Nam là quốc gia có dân số trẻ, giá lao động cạnh tranh, tầng lớp trung lưu đang gia tăng nhanh chóng nên nhu cầu về sản phẩm, dịch vụ cao. Theo kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019, tổng dân số của Việt Nam là 96,2 triệu người với khoảng trên 25 triệu hộ gia đình; gần 88% dân số trong độ tuổi từ 25 - 59 tham gia lực lượng lao động. Việt Nam đông dân thứ ba trong khu vực Đông Nam Á và thứ 15 trên thế giới với tuổi thọ trung bình hơn 73 tuổi.

Với cơ cấu dân số vàng, Việt Nam có lực lượng lao động đông đảo, giá nhân công cạnh tranh so với các nước trong khu vực. Đây trở thành một trong những ưu thế của Việt Nam trong thu hút đầu tư nước ngoài. Theo đánh giá của Ngân hàng Thế giới, chỉ số Vốn con người (HCI) của Việt Nam xếp thứ 48/157 quốc gia và vùng lãnh thổ; đứng thứ hai ở ASEAN, chỉ sau Singapore và là nước có chỉ số Vốn con người cao nhất trong số các quốc gia có thu nhập trung bình.

Những năm gần đây, tầng lớp trung lưu ở Việt Nam có sự gia tăng đáng kể, kéo theo sự gia tăng nhu cầu hàng hóa, dịch vụ, trong đó có du lịch trải nghiệm. Theo thống kê của Tổng cục Du lịch, trong vòng 5 năm, lượng khách du lịch nội địa đã tăng gấp đôi từ 38,5 triệu lượt khách năm 2014 lên 80 triệu lượt khách năm 2018. Đến năm 2019, con số này là 85 triệu lượt. Sự tăng trưởng ấn lượng của lượng khách du lịch nội địa với nhu cầu ngày càng cao này chính là điểm tựa vững chắc cho sự phát triển của các dự án bất động sản du lịch.

Thứ tư, triển vọng kinh tế Việt Nam trong trung hạn có nhiều điểm sáng. Hàng chục năm qua, tăng trưởng GDP của Việt Nam luôn dao động từ 6 - 7%, thuộc nhóm cao nhất thế giới. Triển vọng kinh tế Việt Nam sẽ tiếp tục có những bước tiến đáng kể nhờ việc đẩy mạnh mở cửa, chủ động hội nhập kinh tế quốc tế, tích cực tham gia mạng lưới các Hiệp định thương mại tự do (FTA). 

Gần đây, Việt Nam đã tham gia 2 FTA thế hệ mới là Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA). Việc tham gia các FTA thế hệ mới này mang tới cho Việt Nam nhiều cơ hội cả về chính trị, an ninh quốc gia, chiến lược đối ngoại và kinh tế. Đây được đánh giá là thời cơ rất lớn để nâng tầm nền kinh tế Việt Nam trong 5 - 10 năm tới. 

Tham gia các FTA thế hệ mới cũng hỗ trợ cho tiến trình đổi mới mô hình tăng trưởng và cơ cấu lại nền kinh tế Việt Nam, gia tăng cơ hội việc làm, thu nhập và phát triển bền vững, bảo vệ môi trường. Những cơ hội từ các FTA thế hệ mới là điểm nhấn thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trong thời gian tới, qua đó gia tăng nhu cầu sống và làm việc tại Việt Nam của người nước ngoài có tri thức, kinh nghiệm làm việc và năng lực tài chính.

Cảng hàng không quốc tế Vân Đồn. (Ảnh: Internet) 

Thứ năm, hệ thống cơ sở hạ tầng nước ta có sự phát triển mạnh mẽ theo hướng đồng bộ và hiện đại hơn, tăng tính kết nối, tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng. Đặc biệt, hệ thống đường cao tốc Bắc - Nam kết nối thông suốt 2 miền; hệ thống sân bay, cảng biển quốc tế với quy mô lớn đã được hoạch định, triển khai như sân bay Long Thành, cảng du thuyền quốc tế tại Quảng Ninh, Phú Quốc… 

Thị trường bất động sản du lịch đã chứng kiến sự phát triển sôi động tại các địa phương như Khánh Hòa, Phú Quốc, Quảng Ninh khi các sân bay Cam Ranh, Phú Quốc, Vân Đồn được hoàn thành và đưa vào vận hành. Nhờ những chuyến bay thẳng nối liền điểm đến du lịch với các thành phố lớn mà lượng du khách tăng vọt qua mỗi năm, đặc biệt là khách quốc tế. 

Gần đây, việc đầu tư hạ tầng tại Hà Nội để tổ chức chặng đua Formula 1 VinFast Vietnam Grand Prix (F1 Việt Nam) được đánh giá là bước đi đột phá tạo điểm đến cho du lịch, có ý nghĩa đặc biệt trong quảng bá du lịch Việt Nam ra thế giới.

Đường đua Formula 1 VinFast Vietnam Grand Prix. (Ảnh: Internet)

Bên cạnh đó, không thể không nhắc tới hạ tầng công nghệ thông tin, viễn thông, internet như một bệ phóng cho sự phát triển kinh tế và hội nhập quốc tế. Gần như mỗi ngành, lĩnh vực kinh tế đều gắn với sự phát triển của internet và sử dụng nó vào hoạt động điều hành, sản xuất - kinh doanh. Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng góp phần phát triển kinh tế, thu hút đầu tư nước ngoài trong bối cảnh cách mạng công nghiệp 4.0 là nền tảng cho hệ thống kinh tế chia sẻ - nơi tài sản và dịch vụ được sẻ chia cho nhiều người sử dụng trên thị trường thông qua ứng dụng các nền tảng số, vốn được coi là hình thức đặc biệt thích hợp để gia tăng lợi nhuận đầu tư bất động sản du lịch với các thỏa thuận chia sẻ kỳ nghỉ.

Dự án Best Western Premier Sonasea Phu Quoc

Thứ sáu, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu phát triển mạnh trong khi giá bất động sản nước ta còn khá rẻ. Bất động sản là kênh hữu hiệu huy động nguồn tài chính dồi dào trong và ngoài nước phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội, hạ tầng cơ sở, góp phần kích thích các ngành sản xuất liên quan, tăng nguồn thu cho ngân sách và giải quyết lao động việc làm. 

Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và bất động sản du lịch nói riêng còn dư địa phát triển rất mạnh mẽ. Sức hút đối với nhà đầu tư, ngoài ưu thế về thiên nhiên, con người hay kinh tế Việt Nam thì còn đến từ yếu tố giá cả. Giá bán và cho thuê nhà ở tại Việt Nam hiện tại được đánh giá là thấp so với khu vực và trên thế giới. Giá bất động sản du lịch đang rất cạnh tranh so với các nước trong khu vực. Đây là những yếu tố giúp bất động sản du lịch Việt Nam sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, được dự báo sẽ bùng nổ trong 5 - 10 năm tới. 

Sự phát triển của bất động sản du lịch như một kênh đầu tư hiệu quả sẽ gia tăng sức hút với người nước ngoài trong bối cảnh nhu cầu tìm kiếm nguồn thu nhập thụ động đang ngày càng gia tăng, đặc biệt ở các quốc gia mà dân số đang già đi, nguồn vốn gửi ngân hàng không sinh nhiều lợi nhuận, người già không tạo thêm được thu nhập hàng tháng từ lương.

Thứ bảy, hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản ngày càng hoàn thiện và đồng bộ hơn. Hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đã có những bước phát triển không ngừng. Từ những quy định rải rác, thậm chí chồng chéo, mâu thuẫn trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Xây dựng..., thì đến năm 2006, Luật Kinh doanh Bất động sản được ban hành trở thành đạo luật chung, thống nhất đầu tiên điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản. Cùng với xu thế mở rộng hội nhập quốc tế và sự phát triển của thị trường bất động sản trong nước, các quy định liên quan đến kinh doanh bất động sản ngày càng được hoàn thiện. Hiện tại, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014… và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo thành khung khổ pháp lý tương đối đầy đủ để điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản, bảo đảm thị trường được vận hành an toàn và hiệu quả.

Novotel Villas Phú Quốc

Nhất là, những bất cập, thiếu sót nhất định trong các quy định hiện hành, đặc biệt liên quan đến bất động sản du lịch đã được phát hiện và có định hướng điều chỉnh. Theo đó, ngày 23/4/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Thủ tướng giao các bộ, ngành, địa phương liên quan thực hiện tốt các nhiệm vụ, giải pháp trong đó cần hoàn thiện chính sách, pháp luật liên quan tới đầu tư, xây dựng, kinh doanh, quản lý, vận hành các loại hình sản phẩm mới như công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel); nhà trọ, phòng trọ cho thuê. 

Thực hiện Chỉ thị của Thủ tướng, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch đã ban hành Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch (kèm theo Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019); 

Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư với nội dung điều chỉnh cả nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác (bao gồm căn hộ dùng để ở, cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác); 

Bộ Tài nguyên và Môi trường có Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/2/2020 hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.

Premier Village Danang Resort

Trong thời gian sắp tới, hệ thống pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng chắc chắn sẽ được hoàn thiện, đáp ứng nhu cầu thực tiễn, tạo hành lang pháp lý vững chắc cho sự phát triển của thị trường, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

Với những ưu thế cơ bản như vậy, có thể khẳng định Việt Nam hiện tại là điểm đến hấp dẫn, thu hút đầu tư, người nước ngoài tới du lịch, sống và làm việc. Điều này được minh chứng bằng sự tăng nhanh của số lượng khách du lịch nước ngoài đến Việt Nam và số lượng lao động, chuyên gia nước ngoài sống và làm việc tại Việt Nam qua các năm. 

Theo thống kê, năm 2019, Việt Nam có lượng khách quốc tế vượt mốc 18 triệu lượt, tăng 16,2% so với năm 2018. Số lượng người nước ngoài vào Việt Nam làm việc cũng có xu hướng gia tăng, đến cuối năm 2018 có 88.845 lao động người nước ngoài tại Việt Nam, trong đó chủ yếu là chuyên gia, nhà quản lý, giám đốc điều hành và lao động kỹ thuật.

Việt Nam được đánh giá là 1 trong 10 nơi làm việc tốt nhất cho chuyên gia nước ngoài theo báo cáo năm 2019 của HSBC Expat và cũng được nhiều người nước ngoài chọn làm nơi sinh sống lâu dài cho gia đình. Lực lượng lao động nước ngoài đông đảo tại Việt Nam cùng hơn 4,5 triệu người Việt Nam đang sinh sống ở nước ngoài là nguồn cầu lớn, bền vững, thu hút nguồn vốn ngoài nước vào thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng. Đây cũng là tiền đề cho sự phát triển của du lịch, bất động sản du lịch trong những năm sắp tới, dù trước mắt còn chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh Covid-19. 

Bên cạnh đó, với “thế giới phẳng”, kết nối toàn cầu, thói quen làm việc, học tập, mua bán trực tuyến đã trở nên phổ biến trên toàn thế giới. “Kết nối trực tuyến” không chỉ là giải pháp trước mắt đối phó với dịch bệnh mà chắc chắn sẽ trở thành xu hướng của tương lai, một lối sống mới trong đó công nghệ đóng vai trò quan trọng. 

Với sự hỗ trợ của công nghệ, người nước ngoài có thể sống và làm việc ở “ngôi nhà thứ hai” gần gũi với thiên nhiên tại một hòn đảo trên vịnh Bái Tử Long huyền thoại, tại Đảo Ngọc Phú Quốc hoang sơ hay một khu nghỉ dưỡng ở Trung tâm di sản miền Trung Việt Nam trong khi điều hành các doanh nghiệp hoạt động khắp thế giới. Có thể khẳng định, nhu cầu lựa chọn bất động sản du lịch tại Việt Nam là nhu cầu thực tế của nhiều người nước ngoài và chắc chắn sẽ gia tăng trong tương lai.

Ngày nay, người nước ngoài có thể sống và làm việc ở “ngôi nhà thứ hai” gần gũi với thiên nhiên tại một hòn đảo trên vịnh Bái Tử Long huyền thoại...

 ...hay một khu nghỉ dưỡng ở Trung tâm di sản miền Trung Việt Nam. (Trong ảnh là dự án Intercontinental Da Nang Sun Peninsula Resort)

Trên thế giới, bất động sản du lịch với tư cách là “ngôi nhà thứ hai” là loại hình đã phát triển khá mạnh. Nếu như trong giai đoạn đầu, bất động sản du lịch được coi là dòng sản phẩm dành riêng cho giới nhà giàu, quý tộc sở hữu với mục đích nghỉ dưỡng thì từ đầu những năm 2000 đến nay, với sự phát triển của công nghệ, hàng không và cơ sở hạ tầng, bất động sản du lịch được phát triển đa dạng, tiếp cận nhiều nhóm khách hàng hơn với nhiều mức giá, không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng mà còn là hoạt động đầu tư mang lại lợi nhuận cho chủ sở hữu. 

Chính sách sở hữu bất động sản theo hướng mở, thông thoáng đã giúp thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại nhiều nước tăng trưởng mạnh và ổn định. Một số nước tại châu Á đã trải qua những thay đổi đáng kể từ khi áp dụng các chính sách khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và toàn bộ nền kinh tế. Những nước và vùng lãnh thổ có chính sách rộng mở đối với việc cho phép người nước ngoài mua bất động sản như Nhật Bản, Singapore, Malaysia, Hong Kong… đều là những nơi có thị trường bất động sản lớn mạnh và bền vững.

Tại Singapore, người nước ngoài được mua hầu hết các sản phẩm bất động sản là nhà ở, bất động sản không phải là nhà ở (du lịch, văn phòng...). Chính phủ Singapore chỉ không cho người nước ngoài mua nhà xã hội và một số sản phẩm đặc thù hữu hạn khác. Đặc biệt, Singapore cho người nước ngoài mua biệt thự gắn liền với đất ở tại khu Sentosa Cove với thời hạn sở hữu ngắn hạn

Tại Singapore, người nước ngoài được mua nhà thương mại không hạn chế, chỉ không được mua nhà xã hội. (Ảnh: Internet)

Malaysia là một trong những nước có quy định rộng mở nhất trong khu vực về vấn đề người nước ngoài mua bất động sản. Bất kỳ người nước ngoài nào cũng có thể mua số lượng bất kỳ bất động sản ở Malaysia, theo giá tối thiểu áp dụng cho người nước ngoài tại mỗi bang. Ở hầu hết các bang, giá này khởi điểm là 500.000 RM/mỗi đơn vị bất động sản, từ ngày 1/3/2014. 

Với chương trình Malaysia My Second Home (MM2H) - một chương trình định cư quốc tế, Malaysia cho phép người nước ngoài cùng gia đình (vợ hoặc chồng và con dưới 21 tuổi chưa kết hôn) sống tại đây với visa lên tới 10 năm (có thể được gia hạn) khi họ đáp ứng các điều kiện về khả năng tài chính, thu nhập theo quy định và mua nhà tại Malaysia. Chính sách MM2H đã tạo sức hút lớn khi có đến 42.271 người nước ngoài mua nhà tại Malaysia trong khoảng thời gian từ năm 2002 đến năm 2018.

Tương tự, các nước châu Âu như Tây Ban Nha, Bồ Đào Nha và Ireland cũng đã công bố về kế hoạch cấp cho người nước ngoài giấy phép cư trú dài hạn nếu mua bất động sản với mức giá khởi điểm theo quy định.

Phạm vi, điều kiện sở hữu bất động sản của người nước ngoài tại Thái Lan chặt chẽ nhưng tinh thần chung là thông thoáng, minh bạch, tạo điều kiện cho người nước ngoài mua bất động sản. (Ảnh: Internet)

Tại Nhật Bản, bất cứ cá nhân quốc tịch nước ngoài nào đều có thể mua hợp pháp bất động sản mà không bị hạn chế gì. Nhật Bản không có bất kỳ yêu cầu nào về tình trạng thường trú đối với người nước ngoài mua bất động sản, việc chuyển nhượng quyền sở hữu cũng rất đơn giản. Những chính sách thông thoáng về sở hữu bất động sản đã giúp Nhật Bản thu hút nhiều nhà đầu tư cũng như doanh nhân nước ngoài làm việc tại đây tham gia vào thị trường.

Gần với Việt Nam, phạm vi, điều kiện sở hữu bất động sản của người nước ngoài tại Thái Lan có chặt chẽ hơn so với các quốc gia nêu trên nhưng tinh thần chung là thông thoáng, minh bạch, tạo điều kiện cho người nước ngoài mua bất động sản. Theo quy định, người nước ngoài không được sở hữu đất đai ở Thái Lan. Nếu quan tâm đến việc mua nhà, một nhà đầu tư nước ngoài có hai lựa chọn: Thuê với thời hạn 30 năm hoặc mua bất động sản thông qua việc thành lập một Công ty TNHH tại Thái Lan mà người nước ngoài không sở hữu quá 49% tổng số vốn góp. 

Do những hạn chế theo luật định như vậy, hầu hết người nước ngoài lựa chọn mua căn hộ chung cư ở Thái Lan. Tuy nhiên, diện tích căn hộ mà người nước ngoài sở hữu trong một tòa nhà cũng bị hạn chế (không vượt quá 49% tổng diện tích của tòa nhà). Việc bán lại bất động sản của ngưới nước ngoài không bị hạn chế, họ có thể bán cho bất kỳ ai là người Thái Lan hoặc người nước ngoài khác. Nếu mua sản phẩm chưa hình thành, người nước ngoài được phép chuyển nhượng một lần cho người mua khác trước khi dự án hoàn thành, với một số chi phí hành chính nhỏ phải trả cho chủ đầu tư. 

Từ năm 2016, làn sóng đầu tư bất động sản tại Thái Lan để “an hưởng tuổi già” bắt đầu nổi lên mạnh mẽ sau khi Chính phủ nước này đưa ra loại hình “visa nghỉ hưu” dành cho người nước ngoài trên 50 tuổi. Theo chính sách này, nếu đáp ứng điều kiện bắt buộc là người nước ngoài ở độ tuổi 50 trở lên, không có tiền sử phạm tội, có khoản tiền gửi vào ngân hàng trên 100.000 bahts (2.809 USD) hoặc có ký quỹ ngân hàng ít nhất 3 triệu bahts (84.034 USD) (khoản tiền này phải được duy trì tối thiểu sau 1 năm nhận visa), người nước ngoài có quyền sở hữu nhà tại nước này, chủ yếu là tại các điểm du lịch nổi tiếng như Phuket, Hua Hin hay Pattaya để nghỉ ngơi.

Nghiên cứu kinh nghiệm các nước, có thể tổng hợp 2 điểm nổi bật liên quan tới việc thu hút người nước ngoài mua bất động sản du lịch. Một là chính sách thông thoáng về điều kiện sở hữu bất động sản (chủ yếu giới hạn ở loại hình bất động sản mà người nước ngoài được sở hữu theo hướng người nước ngoài không được mua bất động sản liên quan đến quốc phòng, an sinh xã hội). Hai là chính sách cởi mở về lưu trú, cho phép người nước ngoài mua nhà ở mức giá nhất định hoặc có khoản tiền gửi ngân hàng, tiền ký quỹ ở mức nhất định có thể lưu trú dài hạn hoặc có thời hạn tại nước sở tại. Đây là những kinh nghiệm mà Việt Nam có thể học tập để vừa tạo động lực mới cho thị trường bất động sản Việt Nam, vừa thể hiện tinh thần cởi mở, hội nhập.

Theo quy định tại Điều 107 “Bất động sản và động sản” Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản là đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật. Như vậy, bất động sản có giá trị lớn mà hầu hết vẫn đang ở dạng tiềm ẩn, chưa được khai thác hết để phát triển đất nước trong điều kiện nguồn nội lực của chúng ta còn có hạn. Vì vậy, việc thu hút nguồn vốn của nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản du lịch Việt Nam được đánh giá là sẽ mang lại những lợi ích thiết thực. 

Trước hết, nguồn vốn này sẽ góp phần làm thị trường bất động sản du lịch tăng trưởng và thanh khoản tốt hơn. Thị trường có nhiều người nước ngoài sở hữu bất động sản sẽ giúp tăng lượng khách du lịch đến Việt Nam, thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Grand World Phú Quốc

Bên cạnh đó, sự tham gia của những nhà đầu tư nước ngoài dày dạn kinh nghiệm trong lựa chọn sản phẩm bất động sản du lịch sẽ đặt ra những yêu cầu mới, thúc đẩy sự đa dạng hóa và nâng cao chất lượng sản phẩm trên thị trường để đáp ứng nhu cầu của người mua. Như kinh nghiệm của các nước, chính sách cởi mở về sở hữu bất động sản của người nước ngoài là yếu tố then chốt để thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản nói chung, bất động sản du lịch nói riêng. 

Về vấn đề này, chúng tôi đánh giá Việt Nam còn rất nhiều việc phải làm để cải cách chính sách, pháp luật theo hướng thông thoáng, phù hợp hơn. Dù đã quy định người nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam (với nhiều hạn chế về loại hình sản phẩm được mua, thời gian sở hữu, thủ tục mua nhà…) nhưng nhìn chung việc người nước ngoài sở hữu nhà còn nhiều khó khăn do các quy định của pháp luật hiện hành còn chồng chéo, thiếu đồng bộ.

 FLC Quy Nhon Beach & Golf Resort

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, từ khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực đến cuối năm 2019, mới có gần 800 tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam tập trung tại các địa phương như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Khánh Hòa, Đồng Tháp, Đồng Nai, Cần Thơ, Bình Thuận, Thừa Thiên Huế, Vĩnh Long. Đối với các loại hình bất động sản khác ngoài nhà ở như bất động sản du lịch, chưa có quy định pháp luật nào cho phép người nước ngoài sở hữu. Thực tế, các giao dịch trong lĩnh vực bất động sản du lịch đang được thị trường vận dụng theo như giao dịch về nhà ở.

Việc xây dựng cơ chế cởi mở, thông thoáng cho người nước ngoài sở hữu bất động sản du lịch tại Việt Nam không chỉ nhằm giải quyết những vướng mắc, bất cập trong thu hút đầu tư mà còn là đáp ứng nhu cầu khách quan nhằm từng bước hiện thực hóa các cam kết của Việt Nam khi tham gia vào Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) theo tinh thần bình đẳng, không phân biệt đối xử. Từ đó, tạo điều kiện cho người nước ngoài tiếp cận, sở hữu bất động sản du lịch để phục vụ các mục đích nghỉ dưỡng, hưu trí, làm việc. Ở chiều ngược lại, cơ chế chính sách thông thoáng cũng giúp Việt Nam tận dụng độ mở của nền kinh tế để thu hút ngoại tệ về cho đất nước.

Vinpearl Nam Hội An

Trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam và tham khảo kinh nghiệm của các nước, chúng tôi đề xuất một số giải pháp liên quan tới cơ chế, chính sách nhằm thu hút người nước ngoài đầu tư vào bất động sản du lịch Việt Nam trong thời gian tới, cụ thể như sau:

Một là, xây dựng chính sách Việt Nam - Ngôi nhà thứ hai (Vietnam My Second Home - VNM2H), cấp visa định cư có thời hạn bằng thời hạn sở hữu bất động sản cho người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam.

Việc nghiên cứu, xây dựng các chương trình như “Ngôi nhà thứ hai” của Malaysia hay chính sách cư trú có thời hạn cho người nước ngoài mua bất động sản ở một số nước là định hướng tốt nên được xem xét áp dụng càng sớm càng tốt tại Việt Nam. Theo chúng tôi, Việt Nam hoàn toàn có thể học tập kinh nghiệm của Malaysia trong chương trình “Ngôi nhà thứ hai” với những điều kiện thông thoáng hơn để thu hút người nước ngoài sở hữu bất động sản tại Việt Nam.

Chúng tôi đánh giá đây sẽ là những chính sách có hiệu quả tích cực, thu hút người nước ngoài đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam và người nước ngoài tới Việt Nam sống và làm việc, góp phần phát triển thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch nói riêng, phát huy tiềm năng của Việt Nam trong phát triển kinh tế.

Vinpearl Safari Phú Quốc

Hai là, quy định thông thoáng hơn về điều kiện sở hữu bất động sản của người nước ngoài. 

Theo khoản 2 Điều 14 về “Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản” của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó”. Như vậy, người nước ngoài chỉ được mua nhà ở, chưa được mua các loại hình bất động sản khác như bất động sản du lịch trong khi nhu cầu thực tế của người nước ngoài đối với loại hình sản phẩm này là rất lớn.

Việc cho người nước ngoài mua công trình xây dựng không phải là nhà ở như bất động sản du lịch sẽ góp phần thu hút nguồn vốn lớn đầu tư vào phân khúc bất động sản này mà vẫn có thể quản lý bằng các quy định về điều kiện, thủ tục mua bất động sản của người nước ngoài, tương tự như quy định đối với nhà ở.

Corona Resort & Casino Phú Quốc

Bên cạnh đó, cần sửa đổi quy định về quyền mua bất động sản của người nước ngoài, nên theo kinh nghiệm của các nước quy định loại trừ những loại bất động sản mà người nước ngoài được sở hữu bao gồm các nhóm sản phẩm có ảnh hưởng tới an ninh quốc phòng, an sinh xã hội. Ví dụ như bất động sản tại khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh; nhà ở xã hội; bất động sản có mức giá dưới một ngưỡng giá nào đó để không ảnh hưởng đến phân khúc nhà ở giá trung bình cho đại đa số người dân và thu hút đầu tư vào loại hình bất động sản có giá trị cao. 

Điều này vừa thể hiện chính sách thông thoáng, thu hút đối với người nước ngoài vừa thuận tiện cho quá trình tìm hiểu thông tin của nhà đầu tư. Ngay từ đầu, người nước ngoài có mong muốn đầu tư bất động sản tại Việt Nam đã xác định được những loại bất động sản nào không được phép mua, sở hữu và tập trung tìm kiếm thông tin về các loại bất động sản khác được phép. Về lâu dài, có thể cân nhắc xem xét về lộ trình mở rộng điều kiện, thời hạn sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nước ngoài tương tự như điều kiện, thời hạn sử dụng đất của công dân Việt Nam.

Ba là, sửa đổi đồng bộ quy định của Luật Đất đai với quy định về sở hữu bất động sản của người nước ngoài. 

Theo Luật Nhà ở năm 2014, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở riêng lẻ bao gồm biệt thự, nhà liền kề trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Theo khoản 1 Điều 19 về “nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng” của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất. Thực tế, với các nhà ở riêng lẻ trong các dự án nhà ở, giá bán nhà ở theo hợp đồng mua bán ký giữa chủ đầu tư và khách hàng là giá đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, nghĩa là người mua nhà phải có quyền sử dụng đất liên quan đến ngôi nhà. 

Tuy nhiên, khoản 1 Điều 186 về "Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam” của Luật Đất đai năm 2013, chỉ ghi nhận người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam; không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở.

 Hôtel de la Coupole - MGallery by Sofitel

Sun World Fansipan Legend

Quy định nêu trên đã dẫn tới nhiều cách hiểu và áp dụng không thống nhất. Với nhiều dự án đã có văn bản chấp thuận bán nhà cho người nước ngoài, khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở cho cá nhân nước ngoài, cơ quan cấp giấy chứng nhận từ chối với lý do: cá nhân nước ngoài không phải là người sử dụng đất và không thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền theo Điều 5 "Người sử dụng đất", Điều 55 “Giao đất có thu tiền sử dụng đất” của Luật Đất đai năm 2013 cũng như không được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186 của Luật Đất đai. 

Chúng tôi đánh giá đây là một điểm bất cập, thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2013 với Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cần được sửa đổi trong thời gian sắp tới. Theo đó, cần ghi nhận người nước ngoài là một trong những chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Thứ tư là, có chính sách miễn visa cho khách du lịch. Với điều kiện thiên nhiên thuận lợi, nhiều danh lam thắng cảnh, nhiều di sản vật thể và phi vật thể đã được thừa nhận rộng rãi, Việt Nam có sức hút mạnh mẽ đối với du khách nước ngoài. Điều này được chứng minh bằng sự gia tăng lượng khách quốc tế tới Việt Nam mỗi năm mà điển hình là con số “bùng nổ” của năm 2019 với 18 triệu lượt khách quốc tế. Tuy nhiên, so với các nước trong khu vực, lượng khách quốc tế tới Việt Nam còn khá khiêm tốn, chưa tạo được động lực mạnh mẽ, ổn định cho sự phát triển của ngành du lịch. 

Để giải quyết vấn đề này, bên cạnh nỗ lực tự thân của các doanh nghiệp du lịch trong nước, cần có những cơ chế, chính sách phù hợp, tạo thuận lợi cho du khách nước ngoài. Trong đó, một trong những giải pháp đột phá là sớm thực hiện miễn visa cho khách du lịch nước ngoài tới Việt Nam. Điều này sẽ giúp du khách tiết kiệm được thời gian, chi phí xin visa, qua đó nâng cao sức hút của du lịch Việt. Thực tiễn, để thu hút trên 20 triệu khách quốc tế mỗi năm, các nước đang thành công trong việc thu hút du khách quốc tế đều thực hiện miễn visa.

Premier Village Phu Quoc Resort

Năm là, đẩy mạnh cải cách hành chính, tạo sự thống nhất trong áp dụng pháp luật. Để thúc đẩy thị trường phát triển sôi động nhưng bền vững, thu hút nguồn lực đầu tư, mang lại lợi ích thiết thực về kinh tế, xã hội, cải cách thủ tục hành chính là một trong những giải pháp quan trọng, góp phần tiết kiệm thời gian, chi phí cho doanh nghiệp và người dân. 

Liên quan đến đầu tư bất động sản nói chung, hiện nay có rất nhiều cải cách cần thực hiện nhằm gia tăng cơ hội, giảm rủi ro cho hoạt động kinh doanh. Theo thống kê sơ bộ, hiện nay, các hoạt động đầu tư xây dựng chịu sự điều chỉnh của khoảng 12 luật khác nhau và rất nhiều Nghị định, Nghị quyết của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của các bộ, ngành. Ngoài ra, còn có hơn 20.000 tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật, từ khâu xác định chủ trương đầu tư, nhu cầu vốn, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư xây dựng và kết thúc đầu tư xây dựng đưa dự án vào vận hành khai thác. Các thủ tục nhìn chung còn phức tạp, chồng chéo. 

Trực tiếp liên quan đến vấn đề sở hữu bất động sản của người nước ngoài, chúng tôi cho rằng cần cải cách các thủ tục liên quan đến mua bán bất động sản, cấp giấy chứng nhận… Những chính sách, quy định pháp luật thông thoáng chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi được áp dụng thống nhất với thủ tục đơn giản, rõ ràng. Điều này đòi hỏi công tác tập huấn, phổ biến về các quy định pháp luật cần được thực hiện thường xuyên, để các cơ quan có thẩm quyền ở các địa phương có cách hiểu thống nhất và áp dụng chính xác, tránh việc “mỗi nơi làm một kiểu” gây ra rất nhiều khó khăn cho nhà đầu tư.

Sonasea Vân Đồn Harbor City 

Sáu là, có chính sách quảng bá về đất nước, con người, du lịch và thị trường bất động sản trong đó có bất động sản du lịch Việt Nam. Theo đó, cần có chiến lược dài hơi, bài bản, gia tăng các kênh để người nước ngoài có thể dễ dàng tiếp cận thông tin về Việt Nam. Trong thời đại công nghệ thông tin, việc sử dụng các công cụ quảng bá không phải là vấn đề lớn, vấn đề là tạo ra nguồn nội dung phong phú, chính xác. 

Đối với bất động sản, cần có những thông tin đầy đủ, chuẩn xác về chính sách sở hữu bất động sản của người nước ngoài, cơ hội đầu tư, thủ tục pháp lý, chính sách hỗ trợ, ưu đãi (nếu có)… Có thể quảng bá trên các kênh thông tin chính thức của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam bằng nhiều thứ tiếng khác nhau; tận dụng tối đa việc truyền thông trên mạng xã hội theo xu hướng của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0; chú trọng truyền thông qua các bộ phim “bom tấn”, qua các kênh truyền hình nổi tiếng của các nước thị trường trọng điểm như NHK của Nhật Bản, BBC của Anh, CNN của Mỹ…; tăng cường quảng bá thông qua các diễn đàn, hội chợ du lịch…

Tóm lại, Việt Nam hội tụ đầy đủ những yếu tố để trở thành điểm đến "vàng" cho "ngôi nhà thứ hai" của người nước ngoài. Và thu hút người nước ngoài mua bất động sản du lịch tại Việt Nam là một trong những giải pháp quan trọng để thúc đẩy thị trường phát triển. Chúng tôi hy vọng sẽ sớm có những đổi mới về chính sách, pháp luật nhằm thu hút đầu tư, phát huy tiềm năng, thế mạnh của Việt Nam. 

Chúng tôi mong rằng những cơ chế, chính sách thông thoáng về sở hữu bất động sản của người nước ngoài thể hiện qua những sửa đổi đồng bộ của pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản, xây dựng, du lịch, tín dụng, xuất nhập cảnh… sẽ sớm được áp dụng, như một giải pháp cấp bách giúp thị trường hồi phục nhanh sau những tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19. Đồng thời, đây cũng là giải pháp dài hạn để Việt Nam trở thành điểm đến nghỉ dưỡng, hưu trí và đầu tư bất động sản của người nước ngoài, tăng ưu thế cạnh tranh với các nước trong khu vực.

Đoàn Văn Bình

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Chủ tịch HĐQT Tập đoàn CEO