Ngày 11/3/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Đáng chú ý trong đó là thông tin liên quan về Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng do Ngân hàng Nhà nước chủ trì triển khai để chỉ đạo các ngân hàng thương mại cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn từ 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường trong từng thời kỳ và các ngân hàng thương mại ngoài nhà nước có đủ điều kiện với từng gói tín dụng cụ thể.
Thực tế cho thấy, đã 3 quý liên tiếp ngành địa ốc phải đối mặt với nhiều “sóng gió”, trong đó câu chuyện về vốn là một trong những vấn đề nổi cộm. Ở phía doanh nghiệp, nhiều nguồn tiền cùng lúc bị “nghẽn” lại khi thị trường trầm lắng, thanh khoản sụt giảm, dự án “ế” hàng, chưa kể lãi vay tăng cao, trong khi lãi huy động hấp dẫn nên “hút” tiền trong dân, nợ trái phiếu cũng đến thời điểm đáo hạn... Ở phía nhà đầu tư, lãi vay “ngất ngưởng” trong nhiều tháng liên tiếp cũng đã làm khó người mua nhà trả góp khi rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan, bán không được - ở không xong; còn người chưa mua nhà cũng nản chí, “chùn chân” mà tiếp tục đi thuê trọ.
Trong bối cảnh như vậy, sự xuất hiện của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được nhiều chuyên gia ví như giải pháp “cứu cánh” cho thị trường bất động sản, mở ra hy vọng có nơi an cư ổn định cho hàng vạn gia đình.
Chia sẻ với Reatimes, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam cho biết: “Việc Chính phủ đưa ra gói tín dụng 120.000 tỷ và tập trung vào việc hỗ trợ người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là một tín hiệu đáng mừng. Lý do là bởi điều này sẽ thu hút sự quan tâm từ phía các doanh nghiệp, ngân hàng và tổ chức tín dụng để tập trung vào nhóm sản phẩm nhà ở giá rẻ phục vụ cho nhu cầu ở thực”.
Có thể thấy, mục đích và vai trò của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đối với thị trường bất động sản trong giai đoạn này là hoàn toàn giúp “đúng người, đúng lúc”. Tuy nhiên, quãng đường đi từ lý thuyết đến thực tiễn chưa bao giờ là dễ dàng. Theo các chuyên gia, gói tín dụng này có thực sự giúp được doanh nghiệp và nhà đầu tư hay không vẫn còn phải phụ thuộc vào nhiều yếu tố liên quan như điều kiện cho vay, tiến độ giải ngân... đặc biệt là mức lãi suất áp dụng chính thức.
Khảo sát của PV trong tháng 3/2023 cho thấy, mặt bằng lãi suất cho vay có xu hướng giảm so với thời điểm cuối năm 2022 nhưng vẫn cao hơn 2 - 3,5%/năm so với cùng kỳ năm ngoái.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chỉ giúp giảm lãi vay cho người mua nhà từ 1,5 - 2%. Với tình hình lãi suất cho vay ở các ngân hàng tiếp tục neo cao như hiện nay thì kể cả sau khi giảm, con số mà người mua nhà phải “gánh trên lưng” cũng vẫn ở ngưỡng trên 10%/năm.
“Với mức lãi suất như vậy, nếu giả sử một gia đình vay 800 triệu đồng trong vòng 20 năm để mua nhà thì hàng tháng phải trả lãi và gốc trên dưới 10 triệu đồng. Đối với những gia đình thu nhập thấp thì đây là một con số không hề nhỏ. Cần có giải pháp điều chỉnh bởi nếu lãi suất ngân hàng còn cao, kế hoạch xây dựng nhà ở giá rẻ còn chưa rõ ràng thì gói tín dụng 120.000 tỷ đồng rất khó phát huy được hiệu quả”, ông Kiệt phân tích.
Trên thực tế, không ít người dân dù rất mong muốn mua nhà nhưng cũng không thể trông chờ vào gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Chị Lê Phương Dung (quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cho biết: “Với 500 triệu đồng trong tay, nếu muốn mua nhà Thủ đô trong thời buổi này thì ít nhất vợ chồng tôi phải đi vay thêm từ 1 - 1,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, kể cả bây giờ có sự hỗ trợ từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng thì lãi vay hầu như vẫn cao trên 10%. Tính sơ sơ nếu vay trong 10 năm thì số tiền phải trả cả gốc lẫn lãi mỗi tháng cũng phải từ 16 triệu đồng trở lên. Vợ chồng tôi không thể trả nổi vì còn phải nuôi 2 con nhỏ đang trong độ tuổi ăn học”.
Không chỉ người dân mong mỏi lãi suất hạ thấp hơn nữa, ở phía chủ đầu tư, ông Vương Quốc Toàn - Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng cũng bày tỏ nguyện vọng: “Tôi mong muốn lãi suất cho vay trong gói tín dụng này sẽ được xem xét hạ thấp hơn so với mức 1,5 - 2% như thông tin hiện nay. Bởi mặt bằng lãi suất cho vay trung bình ở thời điểm hiện tại khoảng 13 - 14%, nếu chỉ giảm 1,5 - 2% thì lãi suất vẫn đang ở mức cao từ 11,5 - 12%. Như vậy, doanh nghiệp vay để làm nhà ở xã hội sẽ chịu chi phí lãi vay lớn, ảnh hưởng đến việc cân đối lợi nhuận, trong khi đó người mua nhà ở xã hội cũng khó có thể chịu được áp lực trả nợ. Do đó, tôi cho rằng cần giảm mặt bằng lãi suất cho vay xuống dưới 10% thì gói tín dụng mới có thể phát huy hiệu quả”.
Dưới góc độ chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cũng khẳng định mặt bằng lãi suất cho vay phải hạ xuống thì gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mới phát huy hết giá trị. Lý do là bởi khả năng hỗ trợ của gói này chỉ giảm 1,5 - 2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ. Như vậy, nếu lãi vay vẫn cao như hiện nay thì khó hướng đến đối tượng cho vay là người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vì mức giảm lãi suất không đáng kể.
Bên cạnh vấn đề về lãi suất thì theo các chuyên gia, mở rộng đối tượng áp dụng cũng là giải pháp nên tính đến để tăng hiệu quả triển khai của gói tín dụng này trong thực tế.
Trao đổi với Reatimes, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nêu lên đề xuất: “Ngoài các đối tượng được hưởng gói vay tín dụng này như nhà ở xã hội giá rẻ, nhà ở công nhân thì cũng cần quan tâm, lưu ý đến cả các dự án bất động sản đang vay dở dang, các dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện nhưng chỉ thiếu vốn nên bị tắc nghẽn, kể cả dự án nhà ở cao cấp hay trung cấp. Qua đó giúp kích thích nguồn cung, đáp ứng nhu cầu hiện nay trên thị trường bất động sản”.
Doanh nghiệp “khát” vốn để duy trì dự án và tiếp tục tồn tại, còn người dân vẫn có nhu cầu sở hữu nhà ở rất lớn. Do đó, theo chuyên gia, việc “rót” vốn vào thị trường bất động sản thông qua gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là giải pháp “không phải bàn” trong tình thế nguy nan lúc này. Điều quan trọng là phải thực thi làm sao để “liều thuốc” này phát huy được hết tác dụng, đem lại hiệu quả cao trong quá trình triển khai chính sách./.
