Nguồn cung hạn chế, giá bán tăng cao
Trong khi giá bán căn hộ cao cấp tại các quận như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân dậm chân tại chỗ hoặc có xu hướng giảm nhẹ thì căn hộ cao cấp khu vực trung tâm lại chứng kiến mức tăng mạnh mẽ.
Kết quả khảo sát của Savills tính đến tháng 4/2019 cho thấy mức tăng ấn tượng của căn hộ cao cấp khu vực trung tâm. Cụ thể, Hanoi Aqua Central (Ba Đình), giá chào bán 2017 trong khoảng 50 - 92 triệu đồng/m2 thì nay giá rao bán là 60 - 92 triệu đồng/m2; Sun Grand City Thụy Khê (Tây Hồ), giá trên thị trường sơ cấp năm 2017 là 48 - 106 triệu đồng/m2 thì đến nay giá chào bán lên tới 62 - 118 triệu đồng/m2; Hoàng Thành Tower (Hai Bà Trưng), giá tăng từ 65 - 75 triệu đồng/m2 năm 2011 lên 72 - 102 triệu đồng/m2 năm 2019; Golden Weslake (Tây Hồ), giá tăng từ 37 - 48 triệu đồng/m2 năm 2009 lên 52 - 75 triệu đồng/m2 năm 2019; vào năm 2009 Indochina Plaza Hà Nội (Cầu Giấy) được giao dịch với giá 37 - 47 triệu đồng/m2 thì nay giá chuyển nhượng là 45 - 58 triệu đồng/m2. Năm 2013, D2 Giảng Võ có giá bán 32 - 38 triệu đồng/m2, đến nay, giá đã tăng lên 39 - 52 triệu đồng/m2.
Giá bán một số chung cư hạng A tại trung tâm Hà Nội
Tương tự, giá thuê căn hộ cao cấp tại các quận trung tâm đang có mức tăng tốt, trên thị trường chuyển nhượng cũng đã thiết lập mức giá cao ngất ngưởng. Đơn cử, tại Hanoi Aqua Central, giá cho thuê căn hộ 3 phòng ngủ chưa đầy đủ nội thất dao động từ 25 - 28 triệu đồng/tháng, với căn 3 phòng ngủ đã đủ nội thất giá thuê dao động từ 45 - 65 triệu đồng/tháng. Hay tại Hoàng Thành Tower, giá thuê căn 1 phòng ngủ đủ nội thất thiết lập ở mức 32 - 41 triệu đồng/tháng, căn 2 phòng ngủ là 40 - 46 triệu đồng/tháng, căn 3 phòng ngủ 48 - 61 triệu đồng/tháng. Tại Golden West Lake, căn 1 phòng ngủ full nội thất giá thuê từ 15 - 19 triệu đồng/tháng, căn 2 phòng ngủ là 20 - 34 triệu đồng/tháng, căn 3 phòng ngủ là 32 - 60 triệu đồng/tháng.
Giá cho thuê chung cư tại một số dự án hạng A ở trung tâm Hà Nội
Trong năm 2019, phân khúc nhà ở cao cấp có nhiều triển vọng tích cực do nhu cầu nâng cấp nhà ở ngày càng tăng từ các hộ gia đình khá giả. Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư của người nước ngoài cũng tăng trưởng mạnh mẽ. Nhiều dự án cao cấp tung hàng gần đây đều hoàn thành hạn ngạch 30% người nước ngoài mua nhà ngay trong sự kiện ra mắt. Do đó, những dự án đạt chuẩn hạng A tại các khu vực trung tâm sẽ không chỉ hứa hẹn tiềm năng tăng giá trong tương lai mà còn hứa hẹn khả năng thanh khoản cao. Theo dự báo của Savills, thời điểm quý II/2019, điểm sáng duy nhất của nguồn cung căn hộ hạng A khu vực trung tâm rơi vào quận Ba Đình.
Tiêu chí nào giúp căn hộ nâng giá bán?
Dự án chung cư cao cấp, siêu sang mới chỉ xuất hiện ở Việt Nam trong thời gian gần đây, nhưng nó là sản phẩm đầu tư tốt. Những sản phẩm chung cư cao cấp phù hợp hơn với các nhà đầu tư nếu có những khoản tiền nhàn rỗi, có năng lực tài chính tốt và có định hướng đầu tư dài hạn nhằm đảm bảo tài sản hiện hữu… Những sản phẩm chung cư cao cấp được quản lý vận hành tốt sẽ là tài sản sinh lời, thay vì phải bỏ ra chi phí bảo trì.
Theo ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Hà Nội, số lượng căn hộ cao cấp, đạt chuẩn hạng A tại các quận trung tâm không có nhiều, nguồn cung ngày càng khan hiếm và quỹ đất các quận nội thành cũng ngày càng cạn kiệt nên các căn hộ cao cấp đạt chuẩn hạng A ở khu vực này vẫn có khả năng tăng giá trong tương lai.
Bên cạnh đó, ông Hiển cũng chỉ rõ: “Các dự án hạng A chỉ thực sự có khả năng tăng giá trị thật sau khi đã đi vào hoạt động từ 2 - 3 năm, dựa trên các tiêu chí về chất lượng tòa nhà, chất lượng quản lý vận hành và đối tượng cư dân ở tòa nhà đó. Ví như phải đảm bảo số phòng không nhiều trên một dự án, tối đa 10 căn hộ trở xuống để đảm bảo giao thông, tiện ích, hành lang lớn. Các yếu tố này sẽ hình thành nên các tập khách thuê và góp phần tạo nên mức giá thuê tốt cho dự án”.
Những sản phẩm chung cư cao cấp được quản lý vận hành tốt sẽ là tài sản sinh lời, thay vì phải bỏ ra chi phí bảo trì nó.
Theo ông Hiển, có rất nhiều đơn vị quản lý vận hành tòa nhà trên thị trường với giá rẻ, dẫn đến chất lượng dịch vụ hoàn toàn khác. Gọi là chung cư cao cấp vì bán giá cao nhưng nhiều khi nguồn cung với những sản phẩm không quan tâm nhiều đến thiết kế; diện tích căn hộ quá nhỏ; quá nhiều căn trên mặt bằng sàn… đó không phải là những căn hộ cao cấp.
Cũng không ít dự án chung cư cao cấp đầu tư mua vào rồi lỗ vì dịch vụ quá kém, số căn hộ quá nhiều, không kiểm soát giá thuê do cá nhân tự làm… Đây là bất cập mà nhiều chủ đầu tư không nhìn nhận. Do đó, ông Hiển cho rằng, không phải dự án chung cư cao cấp nào cũng có giá cho thuê tốt, nên nhà đầu tư cần có nghiên cứu sâu hơn trước khi đưa vào đầu tư vào những dự án cao cấp.
Ngoài ra, có rất nhiều lãnh đạo cao cấp của các tập đoàn đến làm việc tại Việt Nam. Họ sẽ chọn những ngôi nhà gần sông, hồ hoặc biển. Đặc biệt, ngôi nhà đó phải nằm trong khu trung tâm và được quản lý bởi các đơn vị quản lý chuyên nghiệp nhằm đảm bảo riêng tư, an ninh và chất lượng sống.
