Nhiều dự án được điều chỉnh thêm cao tầng
Từ lâu nay, bất cập trong quy hoạch các chung cư cao tầng (mật độ dày đặc trên một tuyến phố) lẫn quy hoạch giao thông là "thủ phạm" chính gây ùn tắc giao thông. Đặc biệt, khi thời gian gần đây hiện tượng điều chỉnh từ xây thêm cao tầng tại một số ô đất của dự án khu đô thị được dự báo sẽ còn gây áp lực không nhỏ đến hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, phá vỡ quy hoạch của Thủ đô.
Đơn cử, vào cuối tháng 1/2022, UBND TP. Hà Nội đã ký Quyết định số 426 về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết Khu chức năng đô thị Golden Palace A tỷ lệ 1/500 tại lô đất ký hiệu KS-VP-NO dự án Tổ hợp Mỹ Đình Pearl, trên địa bàn phường Phú Đô, quận Nam Từ Liêm. Diện tích lô đất điều chỉnh quy hoạch là gần 3,8ha.
Theo quyết định trên, đối với khối văn phòng (ký hiệu số 2) đề xuất điều chỉnh giảm diện tích xây dựng được duyệt từ hơn 1.790m2 xuống còn 1.493m2; tăng tầng cao từ 28 tầng lên thành 38 tầng; tăng tổng diện tích sàn từ hơn 40.012m2 lên thành gần 54.000m2, đồng thời đề xuất điều chỉnh chức năng từ “Văn phòng” sang thành “Thương mại dịch vụ, văn phòng kết hợp căn hộ”.
Cũng tại Mỹ Đình, theo Quyết định về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết xây dựng cải tạo chỉnh trang 2 bên tuyến đường Phạm Hùng, tỷ lệ 1/500 (đoạn từ đường Xuân Thủy đến Trần Duy Hưng), cũng điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc và điều chỉnh công năng xây dựng công trình tại ô đất từ Trung tâm giao lưu và phát triển văn hóa cộng đồng sang xây dựng công trình khách sạn, văn phòng, thương mại và văn hóa cộng đồng với tầng cao 30 tầng (tăng 15 tầng so với quy hoạch cũ).
Có thể nhận thấy, các dự án được điều chỉnh quy hoạch chi tiết với nội dung chủ yếu là tăng số tầng cao, diện tích sàn, chia nhỏ căn hộ, thay đổi công năng… Giới chuyên gia cho rằng, hệ luỵ lâu dài dẫn tới gia tăng dân số, gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tiện tích, dịch vụ công (như điện, đường, trường, trạm).
Bài học từ quy hoạch khu đô thị kiểu mẫu Đoàn ngoại giao vẫn còn đó, sau 7 năm điều chỉnh quy hoạch chi tiết, nhiều ô đất được điều chỉnh công năng, tăng mật độ xây dựng làm thay đổi cảnh quan khu đô thị không còn như thiết kế dự kiến ban đầu. Trong đó có ô đất tăng gấp đôi mật độ xây dựng, các khu chung cư cao tầng vẫn ùn ùn mọc lên khiến dân số đã lên đến khoảng 70.000 người.
Còn rất nhiều những dự án khác sau mỗi lần điều chỉnh quy hoạch đều rất khó tránh việc phá vỡ cấu trúc hệ thống cảnh quan tự nhiên, diện tích đất tự nhiên, cây xanh bị “xén bớt”...
Sự “phát triển nóng” của hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM, có thể đã đến lúc phải “tổng kết” ra những bài học kinh nghiệm để phát triển đô thị tại các thành phố lớn và nhỏ khác như Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang… Thiết nghĩ cơ quan quản lý cần cân nhắc những hạn chế để đưa ra những chính sách quy hoạch có thể tận dụng những lợi thế nhằm phát triển đô thị vững mạnh chứ không phải phát triển ào ạt.
Siết chặt điều chỉnh quy hoạch
Theo số liệu thống kê của Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, tại Hà Nội, tỷ lệ điều chỉnh quy hoạch cục bộ lên tới 70%, trong khi đó tại TP.HCM, tỷ lệ này cũng ở mức trên 40%. Trong đó phần lớn là cơi nới tầng, chia nhỏ diện tích căn hộ, giảm diện tích cây xanh hoặc bổ sung chức năng nhà ở theo đề xuất của chủ đầu tư. Đáng chú ý, việc điều chỉnh quy hoạch ở nhiều dự án đã gây bức xúc không chỉ với cư dân sinh sống tại dự án mà còn ở khu vực xung quanh.
Đáng chú ý, trong một báo cáo gửi Quốc Hội, Chính phủ đã chỉ ra nhiều bất cập trong lĩnh vực xây dựng, đáng chú ý là việc lập, điều chỉnh quy hoạch cục bộ ở nhiều dự án.
Đơn cử, việc điều chỉnh quy hoạch, nhất là điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tại một số dự án còn tùy tiện, có xu hướng tăng tầng cao, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, giảm diện tích đất cây xanh công cộng, đất công trình hạ tầng kỹ thuật diễn ra tại các thành phố lớn, có sức hấp dẫn và thu hút đầu tư cao.
Các dự án thường điều chỉnh quy hoạch chi tiết trong thời gian thực hiện, nội dung chủ yếu là tăng số tầng cao, diện tích sàn, chia nhỏ căn hộ, thay đổi công năng… dẫn tới gia tăng dân số.
Tại một số địa phương, việc điều chỉnh cục bộ không được nghiên cứu một cách đồng bộ trong quy hoạch phân khu, dẫn đến quy hoạch phân khu bị phá vỡ, các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị không đảm bảo, đặc biệt là khu vực đô thị trung tâm.
TS. Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam nhận định, đô thị hóa tại Hà Nội quá nhanh đã để xảy ra việc sai phép về điều chỉnh quy hoạch. Điều đó cho thấy, quy hoạch chưa đi trước, chưa nhìn xa trông rộng, chưa gắn với kế hoạch thực hiện dài hạn.
Mặt khác, mỗi ngành lại có những dự báo riêng về quy hoạch đất đai, quy hoạch văn hóa, trường học… do đó quy hoạch đô thị bị phá vỡ, dẫn đến giao thông tắc nghẽn, thành phố chìm trong cảnh ngập nước, môi trường ô nhiễm, sinh thái bị ảnh hưởng.
Ông Nghiêm dẫn chứng, như Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, theo Quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt năm 1998, Khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính có mật độ xây dựng 34,88% dự án có 8 tòa nhà cao trung bình 6,7 đến 7,5 tầng. Cho đến nay, sau nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, hiện mật độ xây dựng ở đây tăng lên hơn 50% với 16 tòa nhà cao từ 17 đến 34 tầng. Các tiện ích chung, khu đất công cộng của cư dân bị thu hẹp dần, dân số cũng tăng lên khiến cơ sở hạ tầng sập sệ.
“Việc điều chỉnh quy hoạch hoặc phê duyệt dự án làm phá vỡ kết cấu, hệ sinh thái đô thị của thành phố, các địa phương là gốc rễ của cơ chế xin cho, lợi ích nhóm. Nhiều năm liền, người dân luôn đặt ra hoài nghi về năng lực, phẩm chất của những người làm quy hoạch là có cơ sở. Bởi đã có những điều chỉnh tăng xây dựng đất ở, giảm đất công cộng, công viên, cây xanh. Lợi nhuận từ đó rơi vào tay ai? Doanh nghiệp hay người làm quy hoạch, phê duyệt quy hoạch?”, ông Nghiêm nhận định.
Để khắp phục tình trạng bất cập trong quy hoạch, vị chuyên gia này cho rằng, Hà Nội và các cơ quan liên quan cần phải nhìn nhận nghiêm túc lại việc triển khai quy hoạch. Trong đó, cần nhìn tới quy hoạch có yếu tố kinh tế thay vì chỉ nhìn thấy quy hoạch thuần tuý về kiến trúc như hiện nay.
Bên cạnh đó, để ngăn chặn tình trạng quy hoạch bị băm nát, lợi dụng quy hoạch để trục lợi, gây ra sốt đất thì cần phải rà soát lại toàn bộ tiêu chuẩn, quy phạm của quy hoạch xem bản quy hoạch đó có phù hợp với sự phát triển của xã hội không. Rà soát lại toàn bộ quy hoạch phân khu của từng khu vực phù hợp với quy hoạch chung đã được phê duyệt hay chưa.
Ngoài ra, cần xem xét lại toàn bộ quy hoạch chi tiết thiết kế đô thị của từng con đường, khu phố có phù hợp trong quy hoạch tổng thể, bởi quy hoạch chi tiết và phân khu phải tuân thủ quy hoạch chung.
