Khu Đông: Sự trỗi dậy làm thay đổi cục diện thị trường Hà Nội
Nếu nhìn theo dọc dài lịch sử, có thể thấy trong suốt nhiều năm, Hà Nội đã phát triển theo mô hình “đô thị đơn cực”, tức từ một lõi trung tâm mở rộng dần ra các hướng. Song, do “vướng” sông Hồng, chảy từ Tây Bắc xuống Đông Nam, sự mở rộng của Hà Nội diễn ra chủ yếu về hướng Tây và Nam, trong đó hướng Tây là chủ đạo, hình thành nên cục diện “Tây tiến”.
Năm 2008, với việc sáp nhập tỉnh Hà Tây cùng 4 xã thuộc huyện Lương Sơn của tỉnh Hòa Bình vào Hà Nội, xu hướng “Tây tiến” càng trở nên mạnh mẽ. Suốt hơn một thập niên qua, khu Tây luôn là địa bàn có số lượng dự án, sản phẩm bất động sản lớn nhất Thủ đô, với tỷ trọng bình quân hàng năm đạt khoảng 50% tổng nguồn cung toàn thị trường.
Sự phát triển của khu Tây, cố nhiên là rất tốt, nhưng cũng cho thấy sự lệch pha trong cán cân thị trường bất động sản Hà Nội. Mặt khác, từ Quốc Oai, Đan Phượng trở về phía Tây, địa chất khu vực không hoàn toàn ủng hộ cho tiến trình đô thị hóa. Trong một lần trao đổi với PV, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết vượt quá Hoài Đức, địa thế khu Tây khá trũng, thường xảy ra ngập lụt. Trong khi đó, bờ bắc và bờ đông sông Hồng có địa thế cao, quỹ đất dồi dào, nền giá còn thấp, thích hợp cho sự phát triển đô thị. Đây có lẽ là một phần lí do Hà Nội đã có những điều chỉnh mang tính bước ngoặt.
Và sự điều chỉnh đó đã đến vào năm 2016, tức 1 năm sau khi khánh thành đại lộ Võ Nguyên Giáp và cầu Nhật Tân. Trong năm này, Hà Nội chính thức công bố đồ án quy hoạch trục Nhật Tân – Nội Bài, đánh dấu cho việc “xoay trục” phát triển đô thị Thủ đô từ Tây sang Bắc. Đi liền với động thái công bố quy hoạch là việc các tập đoàn bất động sản lớn nhất Việt Nam đua nhau ra mắt các dự án quy mô lớn trên địa bàn huyện Đông Anh, trong đó phải kể tới Sun Group với dự án Công viên Kim Quy (101ha); BRG với dự án Thành phố thông minh (270ha) mà điểm nhấn là tháp tài chính cao 108 tầng…
Tuy nhiên, sau những màn động thổ hoành tráng hồi 2016, 2019, các dự án này đều rơi vào cảnh “đắp chiếu” khi không có thêm bất cứ hoạt động xây dựng nào. Việc “xoay trục” về Bắc vì thế cũng chỉ dừng lại trên lý thuyết.
Trong khi đó, ở phía Đông, không cần giong trống mở cờ, bắt đầu từ năm 2018, một cuộc “cách mạng” đã diễn ra với cột mốc là Vinhomes (thuộc Vingroup) – nhà phát triển bất động sản số 1 Việt Nam, khởi công dự án lớn nhất lịch sử tập đoàn này tính đến thời điểm đó, mang tên Vinhomes Ocean Park (hơn 400ha) tại huyện Gia Lâm. Đây không chỉ là “bom tấn” của Vinhomes mà còn là dự án tạo ra sự thay đổi trong cục diện thị trường nhà ở Hà Nội. Lần đầu tiên trong lịch sử, khu Đông vươn lên trở thành nguồn cung lớn, quan trọng hàng đầu Thủ đô.
Có thể nói, sự phát triển mạnh của nhiều dự án tại huyện Gia Lâm đã cơ bản xóa bỏ tình trạng “lệch Tây” trên trường bất động sản Hà Nội. Thậm chí, không ngoa khi nói rằng Gia Lâm hay khu Đông về bản chất đã trở thành đô thị vệ tinh thứ 6 của Hà Nội, và đã đạt được thành công vượt bậc so với hầu hết đô thị vệ tinh còn lại (như: Sóc Sơn, Xuân Mai, Hòa Lạc, Phú Xuyên), vốn chỉ có danh mà không có thực.
Theo góc nhìn của GS Đặng Hùng Võ, sự hứng khởi của khu Đông là tất yếu và phù hợp với địa thế, phong thủy, văn hóa Hà Nội. Trong “tứ bất tử” của Việt Nam, có 3 vị trí nằm dọc dài theo dòng chảy sông Hồng: phía Tây là Thánh Tản Viên (tại Ba Vì), ở giữa là Thánh Gióng (tại Sóc Sơn), phía Đông là Thánh Chử Đồng Tử (tại Hưng Yên). Sự mở rộng của Hà Nội về phía Đông chính là cái vươn vai, ôm trọn lấy cương phận của 3 vị thánh, là thế phong thủy tốt nhất của mảnh đất Thăng Long địa linh nhân kiệt, nghìn năm văn hiến.
Khu Bắc: Ngậm ngùi đi trước về sau
Nhìn vào sự phát triển của khu Đông, không thể không ngậm ngùi cho khu Bắc. Cùng chung điểm xuất phát, thậm chí khu Bắc có điểm xuất phát còn cao hơn khu Đông, nhưng con đường phát triển bất động sản đô thị của khu Bắc rất chậm chạp, rơi vào tình cảnh “đi trước về sau”.
Nhiều năm đã qua kể từ lễ động thổ của BRG, Sun Group (2016) với biết bao kỳ vọng, bất động sản khu Bắc gần như bất động. Dọc đại lộ Võ Nguyên Giáp, dọc Đường 5 kéo dài, đất trống miên man. Các dự án của Sun Group (Công viên Kim Quy) hay BRG (thành phố thông minh) chỉ là những khu đất rất lớn đang bỏ hoang, cỏ dại mọc um tùm. Điều thay đổi, có lẽ duy nhất, là sự xiêu vẹo, bạc màu của những tấm biển quảng cáo dự án. Khu Bắc không khác gì một nàng công chúa ngủ trong rừng, chờ hoài không có người đánh thức.
Không thể nói rằng nguyên nhân của tình trạng nêu trên là khu Bắc thiếu các “đại bàng” về “làm tổ”. Thực tế, khu Bắc quy tụ đủ mặt “anh tài” của làng bất động sản Việt Nam, trong khi khu Đông hầu như chỉ có Vingroup là lớn. Sự khác biệt giữa hai khu Đông – Bắc trước nhất nằm ở chính quyền.
Chia sẻ với PV Reatimes, TS. KTS Lê Thị Bích Thuận, Phó Tổng thư ký Tổng hội Xây dựng Việt Nam, đánh giá thẳng thắn: “Bộ máy quản lý còn yếu và thiếu, chưa có sự đầu tư tập trung”.
Thực tế cho thấy với một dự án bất động sản, khâu đầu tiên và cũng là khó khăn nhất chính là đền bù, giải phóng mặt bằng. Thông thường, việc thực thi công tác này kéo dài 1 – 2 năm, với điều kiện là có sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền; còn nếu chính quyền không quyết liệt, thời gian thực thi là vô hạn định. Có thể thấy, sự chậm trễ của các dự án bất động sản lớn tại khu Bắc, trực tiếp là huyện Đông Anh, có nguyên nhân rất lớn từ việc chậm giải phóng mặt bằng, khiến nhà đầu tư không có đất sạch để triển khai dự án.
Dự án Công viên Kim Quy của Sungroup (bên phải) và dự án Thành phố Thông minh của Tập đoàn BRG (bên trái) sau nhiều năm vẫn chỉ là bãi đất trống. (Ảnh: HN)
Ngoài vấn đề từ phía chính quyền, TS Thuận cũng cho rằng khu Bắc còn thiếu một cơ chế để phát triển đột phá cũng như thiếu một khát vọng lớn cho sự phát triển, kiến tạo nên những thương hiệu riêng có, ví dụ về di sản và du lịch, về lịch sử và cảnh quan.
Ngoài ra, quy hoạch và hạ tầng của khu Bắc tuy có ổn định, nhưng khả năng kết nối với các quận phía nam còn yếu (chỉ có cầu Thăng Long và cầu Nhật Tân) nên chưa thu hút được người dân di cư sang. Hạ tầng dịch vụ tiện ích của khu Bắc cũng hầu như không có, rất khó đáp ứng được nhu cầu cao và đa dạng của cư dân đô thị. Trong khi đó, khu Đông có tính kết nối cao hơn, với ít nhất 4 cây cầu (Long Biên, Chương Dương, Vĩnh Tuy, Thanh Trì; trong đó cầu Vĩnh Tuy được mở rộng gấp đôi) nên dễ dàng cho lưu thông giữa hai bờ sông Hồng. Hạ tầng dịch vụ của khu Đông cũng vượt trội, phong phú và hiện đại không kém là bao so với các quận nội thành.
Nhìn nhận ở một góc độ khác, TS.KTS Trương Văn Quảng, Phó tổng thư ký Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam, cho rằng sự chậm trễ triển khai của các dự án ở khu Bắc nói riêng và toàn thị trường Hà Nội nói chung là do vấn đề quy hoạch. Cụ thể, Hà Nội có hai quy hoạch cơ bản là quy hoạch thành phố (một dạng quy hoạch tỉnh, theo Luật Quy hoạch) và quy hoạch chung xây dựng Thủ đô. Quy hoạch thành phố đã được phê duyệt song quy hoạch chung xây dựng Thủ đô thì mới chỉ có báo cáo hội đồng thẩm định, còn chưa được phê duyệt nhiệm vụ. Do công tác quy hoạch chưa hoàn thành nên các dự án chưa có cơ sở để triển khai.
TS. Trương Văn Quảng cũng lưu ý thêm rằng 2 quy hoạch nêu trên còn cần phải khớp với Luật Thủ đô. Do đó, đi kèm với 2 quy hoạch là sửa Luật Thủ đô.
“Bộ ba này không hoàn thiện nên các dự án bị đình lại. Các nhà đầu tư đang trông chờ, nếu được thì sẽ bung ra để triển khai, khoảng 2024 – 2025”, ông Quảng nói.
Bây giờ và bao giờ?
Khu Đông vẫn đang trên hành trình đổi thay mạnh mẽ dưới hiệu ứng của các dự án lớn. Hạ tầng bùng nổ, dân cư đông đúc là tiền đề cho một khu vực phát triển thịnh vượng, để hình thành nên một “thành phố mới” bên kia sông Hồng, nơi đã sẵn sàng đấu nối với các vùng kinh tế năng động nhất miền Bắc thông qua cao tốc Hà Nội – Hải Phòng – Hạ Long – Vân Đồn – Móng Cái.
Ngược lại, khu Bắc sẽ còn phải chờ đợi rất lâu để phát triển được như khu Đông, hay xa hơn là hiện thực hóa được giấc mộng “hóa rồng” như đồ án quy hoạch Nhật Tân – Nội Bài đã xác lập với hình tượng “Rồng đuổi ngọc” năm nào.
Nhìn bao quát hơn, “khu Bắc mở rộng” (gồm thêm Mê Linh) còn tồn tại quá nhiều vấn đề cần phải giải quyết. Hàng chục dự án tại Mê Linh đã được khai sinh từ khi còn chưa nhập về Hà Nội, trải qua ít nhất 15 năm vẫn không đạt được những bước tiến căn bản nào và cũng chưa hẹn được ngày về đích. Hai trục của “khu Bắc mở rộng” (đại lộ Võ Văn Kiệt với cầu Thăng Long, đại lộ Võ Nguyên Giáp với cầu Nhật Tân) vì thế vẫn chỉ là hai nét vẽ cơ bản của một bức tranh dở dang.
Khu Bắc với huyện Đông Anh rồi đây cũng sẽ lên quận, như khu Đông với huyện Gia Lâm. Phát triển bất động sản đô thị, tất nhiên, chỉ là một trong số rất nhiều chỉ tiêu để đưa 2 huyện cốt lõi của 2 khu lên quận, song nhìn vào diện mạo đô thị, chắc hẳn nhà đầu tư sẽ có những cảm xúc trái ngược nhau, ít nhất có thể gói gọn trong 4 từ “vui Đông, buồn Bắc”./.
