Theo đó, việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch được phân theo 4 giai đoạn.
Thành phố Hà Nội sẽ xác định các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ triển khai trong năm 2022-2025. Sở Quy hoạch - Kiến trúc được UBND Thành phố Hà Nội giao chủ trì, cùng UBND các quận, huyện, thị xã rà soát, thống kê, đánh giá tổng thể chung cư cũ trên địa bàn thành phố; Lập danh mục những chung cư cũ cần nghiên cứu lập quy hoạch theo từng giai đoạn.
Tiến độ rà soát dự kiến lập danh mục xong trong tháng 2/2022. Trong đó, sẽ xác định lộ trình lập quy hoạch theo thứ tự ưu tiên giai đoạn 2022-2023 và những năm tiếp theo, xác định danh mục các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ ưu tiên triển khai trong giai đoạn 2022-2025.
Về 4 giai đoạn cụ thể như sau: Giai đoạn 1 hoàn thành trong quý IV/2022 gồm các nhóm chung cư: Tập thể C86 Kim Mã Thượng, tập thể Bộ Tư pháp (quận Ba Đình); Tập thể 60 Thổ Quan (quận Đống Đa); Tập thể Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn P16 Thụy Khuê; tập thể 254A+B Thụy Khuê; Chung cư CT1A, CT1B thuộc khu nhà ở tại phường Xuân La (quận Tây Hồ); Tập thể May 10, phường Sài Đồng (quận Long Biên).
Đối với chung cư độc lập, riêng lẻ gồm đề án quy gom tái định cư các chung cư đơn lẻ trên địa bàn quận Hoàn Kiếm và tập thể Công ty Cơ khí xây dựng và lắp máy điện nước Gia Lâm, phường Ngọc Lâm (quận Long Biên).
Ở giai đoạn 2 dự kiến trong quý II/2023, gồm 8 nhóm chung cư cũ A12+A13+A14+A15 tập thể Đại học Kinh tế quốc dân, phường Đồng Tâm (quận Hai Bà Trưng); Tập thể Tân Mai (quận Hoàng Mai); Tập thể cơ khí xây dựng Đại Mỗ - phường Tây Mỗ; Tập thể A1, A2 - Tổ dân phố số 3 - phường Cầu Diễn (quận Nam Từ Liêm);
Khu tập thể T262, khu tập thể Viện Hóa, phường Phúc Diễn (quận Bắc Từ Liêm); Tập thể Khách sạn Thắng Lợi, tập thể Khách sạn Công đoàn, tập thể đá hoa An Dương, tập thể Du lịch (quận Tây Hồ); Nhà tập thể tổ 2, phường Thạch Bàn (quận Long Biên).
Giai đoạn 3 dự kiến hoàn thành trong quý III/2023, gồm các khu chung cư: Nhóm chung cư cũ phường Đồng Nhân (quận Hai Bà Trưng), tập thể Trương Định (quận Hoàng Mai).
Giai đoạn 4 hoàn thành vào quý IV/2023, gồm các khu, nhóm, chung cư cũ độc lập, riêng lẻ còn lại.
Vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng
Theo thống kê, tại thời điểm năm 2020, trên địa bàn Thành phố Hà Nội có khoảng 1.579 chung cư cũ (bao gồm khoảng 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư và khoảng 306 chung cư cũ độc lập, đơn lẻ) chủ yếu được xây dựng từ những năm 1960 đến 1994 (một số ít nhà xây dựng trước năm 1954) tập trung chủ yếu tại các quận nội thành và nội đô lịch sử.
Hiện trạng quản lý, sử dụng phức tạp, đan xen trách nhiệm, quyền sử dụng giữa tư nhân, tổ chức, nhà nước; một số khu có xen kẽ các công trình nhà ở thấp tầng, trụ sở cơ quan, văn phòng, dịch vụ thương mại, hạ tầng xã hội (trường học, cơ sở y tế...); diện tích căn hộ chung cư cũ nhỏ; quá tải số người, không đảm bảo tiêu chuẩn sử dụng; nhiều hộ dân tự sửa chữa, cơi nới, lấn chiếm không gian chung, đồng thời do không được duy tu bảo trì thường xuyên, công trình và hệ thống hạ tầng hư hại, xuống cấp, nguy hiểm kỹ thuật kết cấu công trình và an toàn cho người dân.
Đáng lưu ý, có những nhà chung cư đã bị lún, nứt và xuống cấp trầm trọng, rất dễ bị sụp đổ do tác động bởi biến cố thiên nhiên như động đất, bão... khi đó sẽ trở thành những thảm họa khó lường.
Cách đây gần 10 năm, các dự án cải tạo khu tập thể cũ Thanh Xuân Bắc (quận Thanh Xuân); Nguyễn Công Trứ (quận Hai Bà Trưng), Trung Tự (quận Đống Đa)... được UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt chủ trương với mục đích cải thiện chỗ ở cho hàng nghìn hộ dân, với dự kiến phá dỡ nhiều nhà tập thể cũ, để xây mới các tòa nhà cao tầng tối đa 26 tầng, mật độ xây dựng 65%. Nhưng đến nay, các dự án mặc dù đã được điều tra xã hội học, lấy ý kiến người dân, song vẫn “nằm trên giấy”.
Các dự án này vướng mắc nhất là khâu giải phóng mặt bằng. Nhiều hộ dân tầng một muốn được đền bù cả diện tích lấn chiếm vốn là đất lưu không, lối đi hoặc nhiều hộ có nhà lấn chiếm đất lưu không đã bán cho 2-3 hộ khác, khó xác định nguồn gốc đất để cưỡng chế... Cùng với đó, không ít căn hộ có nhiều thế hệ gia đình cùng sinh sống, mật độ dân cư lớn, khiến chi phí đền bù, giải tỏa phát sinh lớn nếu xây dựng mới.
Các chuyên gia xây dựng cho rằng, cơ chế chính sách định hướng cải tạo chung cư cũ hiện nay chưa rõ ràng, như chưa có quy định giải tỏa với hộ dân lấn chiếm đất, đền bù cho hộ tầng một khác với các hộ tầng cao, thiếu quy định chung... khiến các chủ đầu tư xây dựng luôn phải đi thỏa thuận với người dân. Trong khi đó, phần lớn các hộ dân sống tại tầng cao các khu chung cư cũ xập xệ này muốn di dời và được đền bù nhanh chóng.
Thực tế, các quy hoạch chung của Hà Nội qua nhiều thời kỳ đều đặt nhiệm vụ cải tạo chung cư cũ, song thời gian qua mới thực hiện được 1,2% (tương đương 19 khu nhà). Nhiều nhà tập thể cũ được người dân mua lại theo Nghị định 61 và được Nhà nước cấp sổ đỏ, không phải sổ hồng theo niên hạn nhà chung cư, nên một số chung cư được người dân hợp thức hóa diện tích đất chung thành sở hữu riêng, khiến công tác đền bù giải tỏa khó khăn. Bên cạnh đó, còn có tình trạng một căn hộ nhỏ, nhưng có nhiều hộ khẩu, gây khó cho việc bố trí tái định cư, xác định chủ sở hữu để di dời... Và điều này càng khiến nhà đầu tư “nản” vì không thể bù đắp được chi phí đền bù.
Sau khi nhà được cải tạo, người dân ở đâu?
Song song với việc giải phóng mặt bằng khi quy hoạch và xây dựng lại các chung cư cũ tại Hà Nội, còn một điều mà đa phần các hộ dân đều quan tâm đó là người dân sẽ ở đâu trong khi nhà được cải tạo.
Tại tập thể C86 Kim Mã Thượng, phường Cống Vị, quận Ba Đình cô Phạm Thị H. nêu ý kiến: “Có thông tin về việc cải tạo lại chung cư cũ này, nhưng chưa có kế hoạch chính thức, người dân đi tạm cư cũng phải rõ ràng là thời gian tạm cư 2 năm hay 3 năm, cải tạo xây dựng lại chung cư bao giờ xong để dân lại được về”.
Nhiều người dân tại chung cư cũ cấp D ở quận Ba Đình đều có mong muốn được cải tạo, xây mới, vừa tạo cảnh quan đô thị và cũng an toàn hơn trong đời sống sinh hoạt. Bà Nguyễn Thị Nga ở phường Giảng Võ, quận Ba Đình cho rằng: “Ở nhà chung cư mới thì ai cũng ủng hộ. Nhưng yêu cầu di tản trước thì người dân chưa đi vì chưa biết ai đầu tư. Sẵn sàng đi nhưng với điều kiện chủ đầu tư về thì mới thống nhất các phương án xây dựng, đền bù ra sao… Chủ đầu tư hợp pháp mới đi theo kế hoạch có cam kết”.
Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hà Nội đã đưa ra một số nhiệm vụ và giải pháp trọng tâm để thực hiện cải tạo chung cư cũ. Trong đó nêu rõ về việc tạo lập quỹ nhà ở tạm thời (tạm cư).
Theo đề án, dự kiến đầu tư xây dựng tại 5 khu đất đã hoàn thành và đang triển khai công tác giải phóng mặt bằng: Khu đất xây dựng nhà ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng khu di dân Đền Lừ III tại nhà CT4, CT5 quận Hoàng Mai; Khu đất 5.B1 khu Đông Hội, huyện Đông Anh; Khu đất tại điểm X1, phường Phú Thượng quận Tây Hồ; Khu đất tại X2 Kim Chung, Đông Anh.
Cùng với đó, Hà Nội sẽ tiếp tục rà soát các quỹ đất có khả năng đầu tư trên địa bàn Thành phố để làm quỹ nhà ở tạm thời; mua nhà ở thương mại làm nhà ở tạm thời; tuân thủ các hình thức tạo lập nhà ở tạm thời theo quy định tại Nghị định 69.
Đồng thời, đề án cũng đưa ra các quy định các hình thức sẽ tái định cư như: Khi tại địa điểm cũ không xây dựng nhà chung cư mà xây dựng công trình khác; Quy định đối với các chủ sở hữu tầng 1 có diện tích nhà kinh doanh; Quy định các trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, quy định đối với trường hợp nhà riêng lẻ; quy định đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc sở hữu nhà nước; Quy định đối với trụ sở, nhà làm việc và các công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức.
UBND Thành phố Hà Nội cho biết, hầu hết các chung cư này đã hết niên hạn sử dụng, xuống cấp, hư hỏng, có nguy cơ sụp đổ, nguy hiểm đến tính mạng và tài sản nhân dân. Do vậy cần thiết phải kiểm định, đồng thời có kế hoạch đầu tư xây dựng lại trong thời gian tới./.
