Để kiểm soát tình trạng "sốt" giá đất, ổn định thị trường bất động sản, thời gian qua, nhiều địa phương đã tạm dừng cho phép phân lô, tách thửa đất. Tuy nhiên "mệnh lệnh" hành chính này cũng chỉ là giải pháp tạm thời, bởi trên thực tế - luật không cấm và một số nơi đã tăng diện tích tách thửa do nhu cầu về đầu tư, an cư của người dân rất lớn.
Trước thực trạng trên, giới chuyên gia cho rằng trong bối cảnh hiện nay, giải pháp cần thiết là các địa phương cần làm tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn và công khai minh bạch, nhất là sử dụng tốt công cụ thuế.
Mỗi địa phương quy định một kiểu diện tích
Theo tìm hiểu của phóng viên, từ giữa năm 2021 đến nay, tình trạng gom đất nông nghiệp để phân lô, bán nền vẫn diễn ra tại nhiều địa phương.
Thực tế, việc gom đất để phân lô tách thửa trên, chủ yếu là “chiêu” mua vào và “thổi giá” để bán lại kiếm lời, từ đó đã gây ra nhiều hệ luỵ như: Giá đất bị đẩy cao, người nông dân không có đất canh tác, tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn cho quy hoạch.
Nhằm ngăn chặn thực trạng trên, cuối tháng 8 vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phải ban hành “tối hậu thư” đề nghị các tỉnh, thành phố tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai; trong đó yêu cầu các địa phương xử lý nghiêm các trường hợp san lấp để phân lô tách thửa, xây dựng trái luật trên đất nông nghiệp.
Trên tinh thần "mệnh lệnh” hành chính đó, cùng với một loạt các công văn, văn bản đề nghị của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, thời gian qua, nhiều tỉnh, thành phố đã đẩy mạnh việc “siết” chặt phân lô bán nền trong khi chờ có “liều thuốc đặc trị.”
Tuy nhiên, thực tế cho thấy mỗi địa phương lại quy định về diện tích đất nông nghiệp được tách thửa khác nhau. Một số địa phương đã nâng mức diện tích tối thiểu từ 1.000m2 lên 2.000m2, song có địa phương vẫn quy định diện tích là 500m2.
Đơn cử như tại TP. Hà Nội, trước tình trạng thị trường bất động sản lên “cơn sốt,” chính quyền thành phố đã quyết định ngưng việc tách thửa đối với cả đất nông nghiệp lẫn đất thổ cư và đưa ra lấy ý kiến về dự thảo quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa; diện tích tối thiểu được tách đối với từng loại đất trên địa bàn.
Theo đó, việc tách thửa đất ở bốn quận trung tâm là Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng vẫn theo quy định cũ, đảm bảo tối thiểu 30m2; 8 quận còn lại và thị xã Sơn Tây được đề xuất nâng lên 40m2. Đối với đất nông nghiệp, trường hợp chia tách thửa đất có diện tích từ 500m2 trở lên thành 5 thửa đất mới trở lên thì người sử dụng đất phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 báo cáo ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất phê duyệt trước khi thực hiện thủ tục chia tách.
Tại TP.HCM - thị trường bất động sản sôi động nhất nước, chính quyền thành phố cũng liên tục có những động tác “cấm - cho” việc tách thửa đất. Theo đó, diện tích tối thiểu được tách thửa tại thành phố này là 500m2.
Trong khi đó, giáp với thành phố trung tâm kinh tế, tài chính sôi động nhất nước, tại tỉnh Đồng Nai, bắt đầu từ tháng 10/2022, các diện tích đất nông nghiệp tối thiểu được tách thửa ở nông thôn đã được chính quyền tỉnh này điều chỉnh từ 1.000m2 lên 2.000m2. Điều này nhằm hạn chế được tình trạng “xé nhỏ” đất nông nghiệp.
Tương tự, tại Thái Nguyên, chính quyền địa phương cũng đã có động thái “siết” tình trạng phân lô, tách thửa khi quy định: Đối với trường hợp thửa đất trước khi tách thửa tại thành phố, thị xã phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn 2.000m2. Đặc biệt, tại các huyện, đất trước khi tách phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn 5.000m2.
Cần xây dựng công cụ thuế đầu cơ đất đai
Nhìn nhận thực tế trên, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia cho rằng việc cấm phân lô, tách thửa cần phải căn cứ vào từng khu vực. Theo đó, nếu khu vực nào không nhất thiết quy hoạch thành khu vực lớn, khu dân cư lớn thành cánh đồng lớn thì không nhất thiết phải ngăn cấm.
“Tuy nhiên, nếu việc phân lô, tách thửa xảy ra ở khu vực có mật độ dân cư đông đúc, chật chội, cơ sở hạ tầng chưa đáp ứng được yêu cầu thì cần dứt khoát không cho phép phân lô bán nền. Do đó, cần rà soát, đánh giá kỹ hơn,” ông Lực nói.
Bên cạnh đó, ông Lực cũng nêu lên thực tế việc siết phân lô tách thửa chỉ là giải pháp mang tính tạm thời, bởi pháp luật hiện nay không cấm hoạt động phân lô, tách thửa. Vì vậy, giải pháp lâu dài là Nhà nước cần phải xây dựng công cụ thuế đối với việc đầu cơ đất đai chỉ để bán sang tay mà không đưa vào sử dụng.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng việc siết chặt phân lô tách thửa chỉ là biện pháp tình thế, ngắn hạn để kiểm soát tình hình và không nên lạm dụng “mệnh lệnh” hành chính trên trong quản lý nhà nước.
Đưa ra giải pháp, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng về lâu dài, ở mỗi địa phương cần thiết phải làm tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn rồi công khai để người dân biết. Việc sử dụng đất vào mục đích nhà ở, bất động sản công nghiệp hay du lịch cần đưa vào kế hoạch, quy hoạch dài hạn.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM thì cho rằng việc dừng tách thửa đất ở là vi phạm luật Đất đai. Còn dừng tách thửa đất nông nghiệp để rà soát lại là thuộc thẩm quyền của các địa phương.
“Cho tách thửa đất ở là đúng, nhưng phân lô đối với đất không phải là đất ở thì phải kiểm soát để đảm bảo các diện tích phân lô phù hợp quy hoạch, phù hợp chương trình phát triển nhà ở. Do đó, các địa phương cần xem xét giải quyết cho nhu cầu của người dân, còn diện tích lớn thì phải duyệt về tổng mặt bằng, bản vẽ kỹ thuật về chuẩn cốt nền, đảm bảo hạ tầng thiết yếu như giao thông nội bộ, phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước, chiếu sáng công cộng, mảng xanh,” ông Châu phân tích.
Vẫn theo ông Châu, với diện tích trên 2ha trở lên phải duyệt quy hoạch 1/500. Với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có nhu cầu tách thửa thì thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét phê duyệt phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà ở và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất./.
