Kinh doanh shophouse: “Dễ“ - “khó“ cần nhìn dự án

Không phải cứ đầu tư vào shophouse là có lợi nhuận cao

Việc sở hữu shophouse chung cư cho phép người mua vừa có một căn hộ để ở, vừa có mặt bằng kinh doanh ngay tại tòa nhà và đặc biệt được thụ hưởng một lượng khách hàng khổng lồ từ dự án.

Tùy mỗi vị trí shophouse khác nhau sẽ có mức tỷ suất lợi nhuận khác nhau. Mức trung bình đang đạt từ 8 - 12%/năm, cao hơn cho thuê căn hộ chung cư hay gửi ngân hàng và ít rủi ro hơn vàng, chứng khoán.

Với lợi thế này, shophouse nhanh chóng trở thành sản phẩm được nhiều nhà đầu tư săn lùng. Thậm chí, nhiều dự án giá bán của chủ đầu tư vốn đã cao ngất ngưởng, nhưng giá thứ cấp vẫn không ngừng tăng.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, không phải nhà đầu tư nào đổ tiền vào shophouse cũng đạt lợi tức như kỳ vọng. 

Tại một dự án căn hộ cao cấp trên đường An Dương Vương (quận 5, TP.HCM), việc cho thuê shophouse để kinh doanh gặp nhiều khó khăn vì giá cao, cũng như việc đậu, để xe rất bất tiện khiến khách vãng lai “không mặn mà” mua sắm, ăn uống tại đây.

Thậm chí, một số dự án shophouse mặc dù tọa lạc ở vị trí đẹp nhưng vẫn chung số phận “hẩm hiu” do nhu cầu không có. Đơn cử dự án tọa lạc tại “khu nhà giàu” Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức), shophouse đã bán cho nhà đầu tư cách đây cả năm nhưng tỷ lệ lấp đầy cho thuê và lợi nhuận mang về cho nhà đầu tư chưa ổn định. Lý do là cụm dân cư mới đang trong quá trình hình thành, còn khá tách biệt với bên ngoài, ảnh hưởng phần nào đến lượng khách thuê kinh doanh shophouse.

Chi phí vận hành và dịch vụ khu shophouse mỗi tháng quá lớn tại các dự án “hot”, nằm ở trung tâm thành phố cũng khiến người kinh doanh không kham nổi và đành ngậm ngùi trả mặt bằng.

Ngoài ra, việc khai thác shophouse thường dừng lại ở các dịch vụ như cửa hàng tiện lợi, ăn uống, spa… đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thường nhật của cư dân nội khu chứ chưa đồng bộ các hoạt động vui chơi giải trí để thu hút cư dân nội khu lẫn ngoại khu.

Đâu là yếu tố quyết định trực tiếp đến lợi nhuận của nhà đầu tư ở phân khúc này?

Shophouse chỉ thực sự tiềm năng khi đạt được nhiều yếu tố. Thứ nhất, dự án có khả năng lấp đầy nhanh. Thứ hai, dịch vụ tiện ích thật tốt. Thứ ba, phải có cộng đồng cư dân nội khu quy mô đủ lớn. Thứ tư là có sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án.

Hơn nữa, nếu dự án nằm trong khu dân cư đông đúc, khu vực xung quanh chưa nhiều tiện ích dịch vụ mọc lên, cư dân bên ngoài có thể vào sử dụng thì kỳ vọng về mức độ sinh lợi của hoạt động kinh doanh shophouse sẽ rất tốt.

Một số chuyên gia phân tích, nhà đầu tư trước khi xuống tiền nên nhìn vào mức độ triển khai tiện ích hạ tầng dự án, tiềm năng phát triển và thu hút khách khu vực tiệm cận.

Nhà đầu tư cũng phải có lộ trình kỳ vọng phù hợp với từng giai đoạn phát triển của dự án. Nếu có ý định sang nhượng thì nên mua ở giai đoạn đầu, lúc này mức giá còn “khá mềm”. Sau 2-3 tháng nhà đầu tư muốn “sang tay” cũng kiếm lời từ 200 - 300 triệu đồng.

Với những nhà đầu tư muốn đạt lợi nhuận tối đa thì thường đợi từ 3 - 5 năm. Khi căn hộ đi vào hoạt động, dân cư về sinh sống thì bán lại cho những khách hàng có nhu cầu buôn bán thực sự, mức độ sinh lời sẽ cao hơn. 

Đơn cử như 135 căn shophouse thuộc khu căn hộ resort Picity High Park (quận 12) hiện đang hút dòng tiền đầu tư bởi hội tụ đầy đủ những yếu tố quyết định đến tiềm năng tăng giá trong tương lai. Dự án có quy mô lớn nhất khu Tây Bắc Sài Gòn với 8,6 ha gồm 6 tòa tháp cao 15 - 18 tầng, 2.446 căn hộ 1 - 3PN.

Thế nhưng, mật độ xây dựng chỉ chiếm 23%, còn lại 77% quỹ đất được dùng để phát triển mảng xanh và 25 tiện ích nội khu như: Công viên, 3 hồ bơi tràn bờ, khu picnic, khu BBQ, khu chụp ảnh check-in, phòng gym, sân vận động thể thao đa năng, đường dạo bộ 3km…

Lựa chọn đầu tư đúng dự án, shophouse sẽ trở thành “Con gà đẻ trứng vàng” tốt nhất cho mọi nhà đầu tư.