Đây là lần đầu tiên Ngân hàng Nhà nước có cuộc gặp chính thức với các doanh nghiệp bất động sản để lắng nghe ý kiến, đề xuất của các doanh nghiệp, nhằm mục tiêu tháo gỡ vướng mắc về tín dụng cho thị trường. Nhiều giải pháp đã được đưa ra, nguồn vốn tín dụng bất động sản có hy vọng được nới lỏng hơn trong năm 2023, hướng về phân khúc và dự án đáp ứng nhu cầu ở thực. Song, trong hoàn cảnh "ngặt nghèo" cần những giải pháp đột phá, quyết liệt hơn nữa.
Tín hiệu tích cực cho thị trường
Tại hội nghị, Ngân hàng Nhà nước khẳng định đảm bảo cung ứng vốn cho nền kinh tế trong đó có lĩnh vực bất động sản, tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở.
Đồng thời, một số phương án nhằm tăng thanh khoản cho thị trường cũng chuẩn bị được đưa ra, mang lại hy vọng hồi phục cho thị trường bất động sản ở phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.
Mặc dù đã đưa ra nhiều phương án, song thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết: "Có thể là dự án đủ điều kiện vay vốn nhưng ngân hàng không cho vay được vì nếu cho vay dài hạn, ngân hàng sẽ không đảm bảo được an toàn hoạt động, người dân đến rút tiền sẽ không có tiền trả. Do đó, rủi ro ở đây là việc chênh lệch kỳ hạn và an toàn hệ thống".
Về việc doanh nghiệp đang chịu đựng lãi suất cao, thông tin tại Hội nghị, Tổng Giám đốc Vietcombank - ông Nguyễn Thanh Tùng cho biết, ngay trước cuộc họp này, tổng giám đốc các ngân hàng thương mại đã nhóm họp và thống nhất giảm lãi suất huy động nhằm giảm lãi suất cho vay nói chung và lãi suất cho vay bất động sản nói riêng.
Trao đổi với Reatimes về vấn đề này, TS. Nguyễn Hoàng Nam, Trưởng khoa Tài chính - Ngân hàng, Đại học Đại Nam, kiêm Giám đốc chiến lược Công ty cổ phần Lendbiz nhận định, lãi suất sẽ không dễ sớm trở lại trạng thái cân bằng. Tuy nhiên, mục tiêu cao nhất của Chính phủ là bình ổn thị trường và nền kinh tế, nên cơ quan quản lý sẽ cố gắng điều tiết, hy sinh vài % tăng trưởng hay chấp nhận lạm phát cao hơn để ổn định lãi suất trong thời gian tới.
Đánh giá thêm, TS. Nguyễn Hoàng Nam cho rằng, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra thông điệp rất rõ ràng đối với thị trường bất động sản. Và những giải pháp Ngân hàng Nhà nước vừa đưa ra tại hội nghị rất tốt về mặt chính sách bởi đã nghiên cứu kỹ lưỡng dựa trên tình hình tín dụng, kinh tế nói chung.
"Chính phủ đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước, ngay trong tháng 2/2023 phải có những giải pháp tín dụng dành cho thị trường bất động sản và việc tổ chức hội nghị ngay đầu tháng chứng tỏ Ngân hàng Nhà nước rất coi trọng vấn đề này. Đây là tín hiệu tích cực đối với thị trường, cho nhiều phía, cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà. Về cơ bản, tôi cho rằng năm nay room tín dụng sẽ không chặt chẽ như năm ngoái, thời điểm mà Chính phủ đặt mục tiêu chống lạm phát lên trên hết.
Năm nay, tín dụng lĩnh vực bất động sản sẽ được nới lỏng hơn khi Chính phủ vẫn xem bất động sản là ngành then chốt, có ảnh hưởng đến nhiều ngành khác. Dòng vốn tín dụng cũng sẵn sàng được điều chỉnh nhiều vào phân khúc nhà ở thực", ông Nam nhận định.
Song, TS. Nguyễn Hoàng Nam cũng nhấn mạnh, mặc dù chính sách vĩ mô rất tốt nhưng thị trường bất động sản Việt Nam có điểm khó là dòng tiền đầu cơ đang chiếm tỷ trọng khá cao. Vài hôm nữa, khi các ngân hàng thương mại triển khai chủ trương Ngân hàng Nhà nước đặt ra, phân khúc đầu cơ sẽ vẫn có ít cơ hội và các nhà đầu tư cũng phải giảm tỷ suất lợi nhuận.
Tin tưởng các ngân hàng thương mại sẽ có động thái tích cực, trên tinh thần quán triệt quan điểm của Ngân hàng Nhà nước, đặc biệt là nhóm 4 ngân hàng lớn, tuy nhiên theo ông Nam, vẫn chưa đủ mạnh để giải quyết được khó khăn cho doanh nghiệp. Đứng ở góc độ cơ quan quản lý nhà nước, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước chỉ đưa ra chính sách, quan điểm chứ không thể can thiệp chính sách cụ thể vào các ngân hàng thương mại, như thế là phi thị trường và không được các định chế tài chính quốc tế lớn ủng hộ.
"Các giải pháp của Ngân hàng Nhà nước đưa ra tại Hội nghị có điểm tích cực nhưng chưa đủ mạnh. Chỉ riêng lượng trái phiếu đến hạn trong năm 2023 - 2024 lên đến gần 700.000 tỷ đồng đã là một thách thức lớn đối với tất cả các doanh nghiệp. Về lãi suất, do không phải là quy định bắt buộc nên biểu lãi suất niêm yết công khai có thể khác so với lãi suất mà các doanh nghiệp phải trả và giá cả đầu ra sẽ phản ánh lãi suất này", ông Nam nhận định.
Theo các chuyên gia, lãi suất cho vay cao đang "nhấn chìm" doanh nghiệp và tạo thêm nợ xấu một cách nhanh nhất, bất kể là doanh nghiệp sản xuất hay bất động sản. Vì vậy trước khi nghĩ đến việc hồi phục thị trường bất động sản, phải hạ lãi suất và đưa thị trường vốn, thị trường tiền tệ trở lại trạng thái bình thường.
Quan trọng là gỡ nút thắt dòng vốn, hạ lãi suất và thúc đẩy thanh khoản cho thị trường
Nhìn nhận về những hỗ trợ của ngân hàng thời gian qua, chuyên gia kinh tế - TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia cho biết, cách xử lý với thị trường bất động sản của các ngân hàng đã rất tích cực.
"Trước những khó khăn thực sự về thanh khoản của thị trường bất động sản, Thủ tướng mong muốn ngành ngân hàng phải hỗ trợ để thị trường bất động sản phục hồi trở lại. Bởi nếu thị trường bất động sản không phục hồi, hàng loạt các tập đoàn lớn rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán kể cả trái phiếu, nợ nhà thầu hay nợ người mua nhà thì hệ thống ngân hàng sẽ gặp rất nhiều khó khăn.
Ngân hàng Nhà nước cũng biết rằng bất động sản là thị trường liên quan mật thiết tới tài sản đảm bảo của các ngân hàng thương mại. Do đó, nhà quản lý tiền tệ không có dụng ý bóp nghẹt hay siết chặt nào, thay vào đó để tín dụng bất động sản ở mức độ bình thường. Thậm chí, nếu tính tất cả các nguồn cho vay, từ người mua nhà, nhà thầu, nhà đầu tư… thì tổng tín dụng bất động sản có thể cao hơn bất cứ tín dụng cho ngành kinh tế nào khác”, ông Nghĩa nói.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, để tập trung tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản theo chỉ đạo của Thủ tướng, ngoài tín dụng, Ngân hàng Nhà nước có thể áp dụng các biện pháp đẩy nhanh thanh khoản của thị trường bất động sản.
Trao đổi với Reatimes, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, tại hội nghị về công tác tín dụng bất động sản, Phó Thống đốc Thường trực Đào Minh Tú tái khẳng định, Ngân hàng Nhà nước chưa nói và cũng chưa bao giờ có văn bản nào chỉ đạo việc siết tín dụng vào bất động sản. Tuy nhiên, thực tế thời gian qua, thị trường bất động sản gần như không tiếp cận được nguồn vốn tín dụng để phát triển.
TS. Nguyễn Văn Đính chỉ ra thực trạng, các dự án đang triển khai buộc phải dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân. Tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư cũng là nguyên nhân khiến hàng loạt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, nhà máy, công xưởng của hàng chục ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động, hàng triệu lao động thất nghiệp và gia tăng bất ổn xã hội.
Thêm vào đó, người vay mua nhà, bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng bị hạn chế tiếp cận tín dụng khiến sức mua giảm sút, nên doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng.
"Để thị trường bất động sản không đổ vỡ, Ngân hàng Nhà nước nên nhanh chóng bơm vốn cho nền kinh tế, để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa giá bất động sản nhà ở xuống mức phù hợp với những hộ gia đình có nhu cầu thực", ông Đính nêu.
Đối với các doanh nghiệp bất động sản khó khăn, ông Đính mong muốn, Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch Covid bùng phát. Trường hợp các doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn bị nhảy sang nhóm nợ xấu hơn thì khôi phục lại, để doanh nghiệp tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới, vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn này.
"Đồng thời, không nên áp dụng mức lãi suất mới cho các khoản vay cũ, thậm chí hỗ trợ không tính lãi, hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở, nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp. Để thực hiện được, phải cần Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ cấp bù lãi suất", ông Đính đề xuất./.
