Lợi suất căn hộ cho thuê TP.HCM thấp hơn Hà Nội
Báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy, chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm qua do loại hình này phục vụ nhu cầu ở thực.
Cụ thể, nhu cầu tìm mua chung cư tăng 1%, trong đó, các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất. Trong năm 2023, giá rao bán chung cư không có nhiều thay đổi, chỉ tăng nhẹ từ 1 - 5% tại Hà Nội và gần như đi ngang ở TP.HCM.
Tỷ suất lợi nhuận từ căn hộ cho thuê tại TP.HCM vẫn chưa thể trở về như thời điểm trước dịch. (Ảnh minh họa)
Đặc biệt, loại hình căn hộ cho thuê đang có sự phục hồi tích cực hơn so với loại hình nhà riêng, nhà phố cho thuê. Theo đó, lượt tìm thuê căn hộ trên cả nước tăng 6% so với quý trước. Lợi suất cho thuê căn hộ trên cả nước tính từ năm 2021 đến nay đã tăng từ 4,4% lên mức 4,5%. Lợi suất cho thuê căn hộ Hà Nội tăng từ 4,3% lên 4,6%.
Còn với thị trường TP.HCM, lợi suất từ đầu tư căn hộ cho thuê lại đang giảm, từ mức 4,3% năm 2021, hiện chỉ còn ở mức 4,1%, thấp hơn mức trung bình của cả nước và chưa thể về lại như thời điểm trước dịch.
Xét về nhu cầu tìm thuê, trong tháng 9, hầu như các quận huyện thuộc TP.HCM đều có lượt tìm căn hộ cho thuê giảm.
Cụ thể, nhu cầu tìm kiếm căn hộ cho thuê quận 2 giảm 10,6%, quận 7 giảm 6%, Bình Thạnh giảm 34%, quận 9 và Thủ Đức (cũ) giảm 33%, Bình Tân giảm 18%, Nhà Bè giảm 4%, quận 1 giảm 3% và Bình Chánh giảm 19% so với tháng 8 trước đó.
Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn, giá bán chung cư đang ngày càng tăng nhanh, tính riêng trong quý 3/2023, giá bán chung cư TP.HCM vẫn cao nhất cả nước, trung bình từ 45,5 triệu đồng/m2. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao hơn vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên.
Tuy nhiên, giá thuê căn hộ vẫn chưa có sự tăng trưởng tương xứng. So với giai đoạn 2018 - 2019, giá căn hộ cho thuê tại TP.HCM vẫn đang ở mức khiêm tốn. Nhiều căn hộ chung cư cao cấp có giá bán từ 3 - 4 tỷ đồng nhưng mức giá thuê lại chỉ rơi vào khoảng 8 - 12 triệu đồng/tháng, căn hộ chung cư cao cấp từ 4 - 6 tỷ đồng giá thuê dao động khoảng 15 - 25 triệu/tháng.
Vẫn là loại hình tiềm năng
Theo chuyên gia của Batdongsan.com.vn, căn hộ cho thuê vẫn là loại hình đầu tư hấp dẫn trong dài hạn. Vì tính theo tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư căn hộ cho thuê (gộp mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê) đang ở mức 12,5%/năm. Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm...
Môi trường sống và quản lý vận hành là điểm cộng giúp nhiều dự án chung cư thu hút khách thuê. (Ảnh minh họa)
Theo phân tích của các chuyên gia, nếu như trước đây, kênh đầu tư gửi tiết kiệm ngân hàng có lãi suất cao (10-11%/năm), thì nay lãi suất giảm còn tầm 6-8%/năm, nhà đầu tư sẽ có xu hướng lấy tiền ra khỏi ngân hàng để bỏ vào các kênh đầu tư khác nhằm tìm kiếm lợi nhuận tốt hơn. Trong đó, nhà đầu tư chuộng sự ổn định, bền vững và dài hạn vẫn nhắm đến căn hộ cho thuê.
Chuyên gia Savills thì cho rằng, thời điểm này đang là giai đoạn tốt để xuống tiền đầu tư căn hộ cho thuê. Trong 3-5 năm tới, nguồn cung căn hộ nội thành TP.HCM sẽ vẫn khan hiếm, do quỹ đất cạn kiệt, pháp lý vướng mắc. Vì thế, sau khoảng thời gian khai thác cho thuê, nhà đầu tư có thể bán ra. Tỷ suất sinh lời trên căn hộ vẫn khá ổn, trong khi có thêm dòng tiền cho thuê.
Thực tế thị trường cũng chỉ ra, dù thị trường cho thuê vẫn khá ảm đạm nhưng một số dự án mới bàn giao, có chất lượng dịch vụ tốt và môi trường sống tiện nghi, hình thành được cộng đồng dân cư đông đúc, thuận tiện sinh hoạt vẫn ghi nhận khách thuê đông. Giá thuê ổn định và giá thứ cấp vẫn tăng đều đặn.
Chẳng hạn, tại dự án Him Lam Phú Đông và Phú Đông Sky Garden đều có tỷ lệ nhà đầu tư mua căn hộ để cho thuê chiếm khoảng 30 - 35%. Lượng khách thuê luôn ổn định với giá thuê không giảm trong thời gian qua. Cụ thể, căn hộ 2-3 phòng ngủ cho thuê giá 8-13 triệu đồng/tháng và luôn trong tình trạng có khách hỏi thuê. Tỷ lệ tăng giá thứ cấp dự án này đang ở mức 10% sau khi cất nóc và chuẩn bị bàn giao.
Tương tự, dự án Akari City của Nam Long cũng có hoạt động cho thuê vô cùng nhộn nhịp. Nhiều căn hộ 1 - 2 PN tại đây được tìm thuê nhiều, tỷ lệ lấp đầy tốt với giá thuê giao động từ 7 - 11 triệu đồng/tháng. Các căn hộ 80 m2 đang có giá thuê khoảng 12 - 14 triệu đồng/tháng, với lượng khách thuê chủ yếu là gia đình trẻ. Tỷ lệ tăng giá thứ cấp tại dự án ở tầm từ 10 - 20%.
Hay căn hộ cho thuê tại dự án Flora Mizuki M6-7-8 mới bàn giao (thuộc Dự án Khu đô thị tích hợp Mizuki Park, 26 ha) tại khu Nam TP.HCM của chủ đầu tư trên cũng cho thuê khá tốt, giá thuê dao động từ 8 - 10 triệu đồng/tháng với căn 2 phòng ngủ diện tích 56-71 m2.
Ngoài ra, một số dự án căn hộ vừa bàn giao 1-2 năm xung quanh khu vực trung tâm quận Thủ Đức và quận 2 có giá thuê từ 7-12 triệu đồng/tháng luôn có khách hỏi thuê.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho rằng trong năm 2023, tỷ suất lợi nhuận từ đầu tư căn hộ cho thuê tại TP.HCM đã tăng lên mức 4,6%, chưa thể về như trước dịch nhưng đã tích cực hơn năm 2022.
Dự báo, trong những tháng đầu năm 2024, giá thuê căn hộ TP.HCM có thể sẽ tăng 4-6%, theo đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê cũng sẽ tăng trở lại mức 4,9% như thời điểm trước dịch. Nhờ vậy, nhu cầu đầu tư vào phân khúc căn hộ này cũng sẽ tăng trở lại, kéo thanh khoản thoát khỏi tình trạng ảm đạm trong thời gian tới.
