Lời tòa soạn: Thời gian qua, việc áp dụng các quy định pháp luật về thuế, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư, xây dựng... tại các địa phương còn nhiều bất cập. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản.
Ngày 29/8/2022, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị số: 13/CT-TTg, về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó, giao UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tăng cường kiểm tra, thanh tra đồng thời xử lý nghiêm với các trường hợp vi phạm về pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan (nếu có).
Bộ Công an được giao chủ trì, phối hợp chặt chẽ, hiệu quả với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các cơ quan liên quan tăng cường công tác nắm bắt tình hình kinh tế vĩ mô; chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính xử lý nghiêm hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản vi phạm pháp luật, các hành vi trốn thuế, các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây tác động tiêu cực đến hoạt động của thị trường tài chính, tín dụng, bất động sản.
Để góp phần minh bạch thị trường, tuyên truyền việc áp dụng các quy định pháp luật vào thực tiễn và thông tin kịp thời các vấn đề liên quan theo Chỉ thị số: 13/CT-TTg, Reatimes khởi đăng loạt bài: Áp dụng quy định pháp luật trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản ở Long An: Thành quả và bài học thực tiễn. Trân trọng giới thiệu đến độc giả!
Thông tin này được nêu rõ tại Kết luận thanh tra số 07/KL-BTNMT ngày 14/11/2022 của Bộ Tài Nguyên – Môi Trường, về việc chấp hành pháp luật đất đai, môi trường đối với Công ty TNHH Hải Sơn khi thực hiện dự án phát triển nhà ở, khu đô thị, khu dân cư tại xã Đức Hoà Hạ, Đức Hoà Đông, huyện Đức Hoà và xã Long Thượng, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An.
Cụ thể, tại dự án Xây dựng hạ tầng Khu dân cư Hải Sơn xã Đức Hoà Hạ, huyện Đức Hoà, ngày 3/7/2019, Thủ tướng Chính phủ có văn bản số 800/TTg- NN đồng ý cho UBND tỉnh Long An chuyển mục đích sử dụng 16,42 ha đất trồng lúa (khu đất thuộc dự án Khu dân cư Hải Sơn xã Đức Hòa Hạ, huyện Đức Hòa) sang đất phi nông nghiệp.
Ngày 11/9/2019, UBND tỉnh Long An ban hành Quyết định số 3314/QĐ-UBND về việc giao đất và cho Công ty TNHH Hải Sơn thuê đất (đợt 1). Cụ thể, UBND tỉnh Long An giao 50.758 m2 đất, cho thuê 6.849 m2 đất tại xã Đức Hòa Hạ, huyện Đức Hòa để đầu tư xây dựng Khu dân cư Hải Sơn. Thời hạn giao đất, cho thuê đất tính từ ngày ký quyết định này đến ngày 24/11/2060.
Ngày 5/11/2019, UBND tỉnh Long An đã ký Hợp đồng thuê đất số 5216/HĐTĐ với Công ty TNHH Hải Sơn. Theo đó, Công ty TNHH Hải Sơn thuê 6.849 m2 tại xã Đức Hòa Hạ, huyện Đức Hòa để đầu tư đất xây dựng cơ sở văn hóa, đất chợ, đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo thuộc dự án Khu dân cư Hải Sơn (đợt 1). Thời hạn thuê đất là 41 năm 2 tháng 13 ngày, kể từ ngày 11/9/2019 đến ngày 24/11/2060.
Như vậy, đến thời điểm thanh tra, Công ty TNHH Hải Sơn đã được UBND tỉnh Long An giao 50.758 m2 đất, cho thuê 6.849 m2 đất. Công ty TNHH Hải Sơn đã được cấp 7 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với tổng diện tích 33.462 m2.
Qua thanh tra nhận thấy, UBND tỉnh Long An giao 50.758 m2 đất và cho thuê 6.849 m2 đất để Công ty TNHH Hải Sơn thực hiện dự án khi chưa có quyết định thu hồi đất của người đang sử dụng là không đúng quy định tại Điều 53, Luật Đất đai năm 2013.
Việc UBND tỉnh Long An ban hành các quyết định giao đất, cho thuê đất cho Công ty TNHH Hải Sơn theo tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng, không theo nhu cầu đất thể hiện trong dự án đầu tư được phê duyệt là không phù hợp với quy định tại Điều 52, Luật Đất đai năm 2013.
Tương tự, tại dự án Khu dân cư - Tái định cư và nhà ở công nhân Hải Sơn tại xã Long Thượng, huyện Cần Giuộc, ngày 29/12/2010, UBND tỉnh Long An ban hành Quyết định số 4026/QĐ-UBND giao 201.516 m2 đất (đợt 1) cho Công ty TNHH Hải Sơn để thực hiện Dự án Khu dân cư Hải Sơn.
Ngày 12/12/2011, UBND tỉnh Long An ban hành Quyết định số 4034/QĐ-UBND giao 25.199 m2 đất (đợt 2) cho Công ty TNHH Hải Sơn để thực hiện Dự án Khu dân cư Hải Sơn.
Ngày 20/1/2012, UBND tỉnh Long An ban hành Quyết định số 288/QĐ-UBND giao 11.694 m2 đất (đợt 3) cho Công ty TNHH Hải Sơn để thực hiện Dự án Khu dân cư Hải Sơn.
Ngày 5/10/2012, UBND tỉnh Long An ban hành Quyết định số 3134/QD-UBND giao 12.401 m2 đất (đợt 4). Ngày 9/8/2013, UBND tỉnh Long An ban hành Quyết định số 2785/QD-UBND giao 966 m2 đất (đợt 5). Ngày 11/12/2013, UBND tỉnh Long An ban hành Quyết định số 4357/QD-UBND giao 1.026 m2 đất (đợt 6) xây dựng công trình công cộng cho Công ty TNHH Hải Sơn để thực hiện Dự án Khu dân cư Hải Sơn.
Ngày 24/7/2016, UBND tỉnh Long An ban hành Quyết định số 3134/QĐ-UBND giao 43.896,5 m2 đất (đợt 7) cho Công ty TNHH Hải Sơn. Ngày 13/5/2019, UBND tỉnh Long An ban hành Quyết định số 1663/QD-UBND giao 34.861 m2 đất (đợt 8).
Như vậy, đến thời điểm thanh tra, Công ty TNHH Hải Sơn được UBND tỉnh Long An ban hành 8 quyết định giao 331.559,5 m2 đất để thực hiện Dự án Khu dân cư Hải Sơn.
Qua thanh tra nhận thấy, việc UBND tỉnh Long An ban hành các quyết định giao đất, cho thuê đất cho Công ty TNHH Hải Sơn theo tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng, không theo nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư được phê duyệt là không phù hợp với quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013.
Diện tích đất được giao manh mún, nhỏ lẻ, không tập trung, liền thửa (da beo) dẫn đến sau 10 năm kể từ khi được cấp giấy chứng nhận đầu từ đến thời điểm thanh tra, dự án Khu dân cư Hải Sơn vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, dự án phải gia hạn đầu tư nhiều lần, gây lãng phí đất đai, không đảm bảo mục tiêu đầu tư. Công ty TNHH Hải Sơn được giao đất (từ đợt 4 đến đợt 8) khi đã hết thời hạn đầu tư.
Chủ tịch Long An chỉ đạo việc giao đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng như thế nào?
Ngày 24/11/2021, UBND tỉnh Long An đã ban hành thông báo số 3827/TB-UBND, thông báo kết luận của Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Văn Út, tại cuộc họp nghe Sở Tài nguyên – Môi trường báo cáo vướng mắc trong việc giao đất theo tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng và chủ trương san lấp mặt bằng trong thời gian lập thủ tục về đất đai để triển khai dự án đầu tư.
Sau khi nghe Sở Tài nguyên – Môi trường báo cáo, Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Văn Út đã có kết luận đối với việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng.
Cụ thể, đối với dự án đầu tư mới, theo quy định của pháp luật về đầu tư thì nhà đầu tư được lựa chọn phân kỳ giai đoạn đầu tư theo nhu cầu sử dụng đất hoặc thực hiện hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng trước khi thực hiện thủ tục đất đai. Do đó, khi tiếp nhận đầu tư, trường hợp nhà đầu tư có nhu cầu phân kỳ đầu tư theo giai đoạn thì xây dựng phương án sử dụng đất để bổ sung vào chủ trương đầu tư để làm cơ sở thực hiện thủ tục đất đai theo quy định.
Đối với các dự án đã có Quyết định chủ trương đầu tư nhưng chưa thực hiện thủ tục đất đai, UBND tỉnh thống nhất chủ trương giao đất theo tiến độ bồi thường đối với các dự án đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng đạt tỉ lệ lớn hơn hoặc bằng 90% diện tích dự án mà không phải thực hiện điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư có phân kỳ đầu tư theo giai đoạn.
Trường hợp tiến độ bồi thường thấp hơn 90% nếu nhà đầu tư có nhu cầu thực hiện thủ tục đất đai thì phải tiến hành điều chỉnh chủ trương đầu tư trong đó có bổ sung phương án sử dụng đất theo từng giai đoạn để làm cơ sở giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó có xác định diện tích, vị trí cụ thể và phải đồng bộ phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của dự án đã được phê duyệt, đối với phần diện tích được giao đất, cho thuê đất đảm bảo liền lạc đủ điều kiện triển khai đầu tư hạ tầng kỹ thuật.
Đối với việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhiều lần, để tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư trong việc triển khai thực hiện dự án, hạn chế tình trạng da beo và tăng thu ngân sách trong giai đoạn hiện này, UBND tỉnh thống nhất chủ trương tiếp tục thực hiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng mà không phải thực hiện điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư có phân kỳ đầu tư theo giai đoạn. Căn cứ giá trị khu đất toàn dự án để áp dụng mức đơn giá cho phù hợp tránh thất thu ngân sách./.
