Đại gia địa ốc "nợ chồng nợ"
Cùng với chứng khoán, bất động sản được xếp vào nhóm lĩnh vực cho vay tiềm ẩn nhiều rủi ro với các ngân hàng. Vì vậy, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước luôn yêu cầu kiểm soát chặt tín dụng cho vay trong những lĩnh vực này.
Theo đó, tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản giảm dần trong 5 năm trở lại đây, từ 8,05% xuống còn 6,47% trong năm 2019, giảm còn 6,3% trong quý I/2020 và quý II/2020 tăng nhẹ lên 6,48%. Dự báo trong quý III/2020 dư nợ tín dụng bất động sản vẫn nằm trong ngưỡng an toàn theo thông lệ (khoảng 6,3% - 7%).
Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đang gồng gánh những khoản vay ở các tổ chức tín dụng để duy trì hoạt động. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp còn tăng cường phát hành trái phiếu để xoay dòng tiền.
Trong 9 tháng đầu năm, Đất Xanh (DXG) tiếp tục nới rộng tỷ lệ nợ. Đến cuối tháng 9/2020, tổng nợ phải trả tăng tới 23,4% so với đầu năm lên mức 13.143 tỷ đồng trong khi vốn chủ sở hữu giảm 1,6% xuống 9.083 tỷ đồng.
Vay và nợ thuê tài chính chiếm tới hơn 45% tổng nợ phải trả, ở mức 5.967 tỷ đồng trong đó nợ dài hạn đang là phần lớn với 78,7%. Khoản vay ngân hàng của Đất Xanh không thật sự lớn nếu so với trái phiếu. Kênh trái phiếu đã giúp doanh nghiệp này huy động tổng cộng 5.121 tỷ đồng, chiếm tới gần 86% tổng vay nợ.
Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank) đang là chủ nợ lớn nhất của Đất Xanh với 303 tỷ đồng phải trả, nợ ngắn hạn là chủ yếu. Các khoản vay tại đây phần lớn đều dùng để bổ sung vốn cho hoạt động kinh doanh và tài trợ dự án. Trong đó, có khoản vay hơn 107 tỷ đồng đến hạn phải trả vào cuối năm nay.
Tính đến cuối tháng 9/2020, tổng tài sản của Nhà Khang Điền (KDH) đã tăng thêm 11,2% so với hồi đầu năm, lên mức 14.717 tỷ đồng. Cùng với đó, nợ phải trả và vốn chủ sở hữu cũng tăng so với đầu năm. Đến cuối tháng 9/2020, doanh nghiệp này có 7.775 tỷ đồng vốn chủ sở hữu và nợ phải trả là 6.942 tỷ đồng.
Riêng quý III/2020, Nhà Khang Điền đã vay thêm 415 tỷ đồng khiến tổng vay nợ tài chính tăng lên 1.783 tỷ đồng, gấp 2,3 lần đầu kỳ trong đó vay ngân hàng chiếm hơn 1.318 tỷ đồng.
Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) là chủ nợ lớn nhất của Nhà Khang Điền, gồm 3 khoản vay với tổng trị giá 926 tỷ đồng. Trong đó, hai khoản vay 276 tỷ đồng được dùng để tài trợ phát triển dự án ở phường Phú Hữu, quận 9 với hình thức đám bảo là quyền tài sản tại chính dự án này.
Trong quý III/2020, Nhà Khang Điền đã vay thêm 380 tỷ đồng từ OCB để đầu tư phát triển dự án Lê Minh Xuân mở rộng (Bình Chánh) và Khu dân cư Tân Tạo (Bình Tân), thế chấp bằng quyền tài sản tại dự án Lê Minh Xuân mở rộng.
Tính đến cuối tháng 9, nợ phải trả của Nam Long (NLG) tăng 19% so đầu năm lên 5.578 tỷ đồng. Trong đó, vay nợ tài chính ngắn hạn tăng mạnh từ 63 tỷ đồng lên 362 tỷ đồng, vay nợ tài chính dài hạn cũng tăng mạnh từ 806 tỷ đồng lên 1.230 tỷ đồng.
Sau 9 tháng, Nam Long ghi nhận doanh thu thuần ở mức 1.298 tỷ đồng, giảm 2% trong khi lãi ròng chỉ đạt 208 tỷ đồng, giảm hơn phân nửa so với cùng kỳ. Doanh thu trong 9 tháng chủ yếu đến từ bán đất nền tại dự án Tân Thuận Đông. Công ty cũng ghi nhận lợi nhuận từ việc bán 73 căn hộ tại các dự án Flora Novia, Nguyễn Sơn và Ehome-S.
Bên cạnh hoạt động kinh doanh giảm sút, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Nam Long cũng ghi âm gần 940 tỷ đồng, gần gấp đôi so với con số âm 437 tỷ đồng của cùng kỳ. Theo đó, lưu chuyển tiền và tương đương tiền trong kỳ âm 920 tỷ đồng.
Tính đến 30/9/2020, tổng nợ phải trả của Hà Đô (HDG) ở mức 9.705 tỷ đồng, giảm 880 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm. Trong đó, dư vay nợ thuê tài chính ngắn hạn 763 tỷ đồng, giảm 363 tỷ đồng và dư vay nợ thuê tài chính dài hạn tăng hơn 1.000 tỷ đồng so với đầu năm lên mức 5.708 tỷ đồng. Tổng tài sản đạt trên 13.600 tỷ đồng, giảm hơn 200 tỷ đồng so với đầu kỳ.
Lượng hàng tồn kho đến cuối quý III còn 1.825 tỷ đồng, giảm 1.423 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm chủ yếu giảm giá trị bất động sản đang xây và các công trình xây dựng dở dang.
Sau 9 tháng đầu năm 2020, doanh thu của Hà Đô đạt 3.830 tỷ đồng, tăng trưởng 22,8% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 962 tỷ đồng, tăng 20,9% so với cùng kỳ và hoàn thành 82% chỉ tiêu lợi nhuận được giao cho cả năm.
Chấp nhận huy động trái phiếu lãi suất cao
Không chỉ tăng vay nợ ở các ngân hàng, nhiều doanh nghiệp bất động sản còn tăng cường phát hành trái phiếu với lãi suất cao để xoay dòng tiền.
Đầu tháng 9/2020, Tập đoàn Apec, đơn vị đang phát triển hàng loạt dự án bất động sản như Apec Aqua Park Bắc Giang, Apec Mandala Bắc Ninh, Apec Golden Valley Mường Lò, đã hợp tác với Tập đoàn Windham đưa ra gói trái phiếu lãi suất 18%/năm.
Hay như Công ty cổ phần Tập đoàn AG Land đã tung thông báo về chính sách cho gói hợp tác kinh doanh. Theo đó, đơn vị này quảng cáo trong vòng 2 tháng, những khách hàng nào tham gia gói hợp tác kinh doanh từ 1-3 tỷ đồng đều được hưởng cam kết lợi nhuận, với lãi suất lên tới 35%/năm, gấp 6-7 lần lãi suất tiết kiệm hiện nay của các ngân hàng.
Đặc biệt, nhà đầu tư sẽ được hưởng mức lãi suất khủng này kéo dài trong vòng 24 tháng. Theo đó, nếu tham gia gói hợp tác kinh doanh mức 1 tỷ đồng thì mỗi năm sẽ nhận về 350 triệu đồng mỗi năm. Tuy nhiên, sau thời gian trên thì nhà đầu tư được hưởng lãi suất ra sao lại không thấy công ty này đề cập đến. Còn sau 42 tháng kể từ khi góp vốn, khách hàng sẽ được hoàn tiền gốc hoặc nhận bất động sản có giá trị tương đương.
Trước đó, TNR Holdings đã phát hành 2.925 tỷ đồng trái phiếu trong tháng 4 thông qua 60 lô. Lượng trái phiếu này đều là loại không chuyển đổi, không có tài sản đảm bảo. Kỳ hạn trái phiếu 60 tháng với lãi suất cố định 10,9%/năm, trả lãi hàng năm.
Nhiều “đại gia” trong lĩnh vực bất động sản cũng đã đua nhau phát hành trái phiếu trị giá hàng nghìn tỷ đồng nhờ vào lãi suất hấp dẫn. Có thể như Công ty Phú Mỹ Hưng phát hành 900 tỷ đồng với lãi suất 7,15%; Tập đoàn Sovico mới đây cũng phát hành 1.550 tỷ đồng; Công ty Địa ốc Sông Tiên phát hành 600 tỷ đồng, lãi suất 11%; Công ty Bất động sản Đông Dương với trị giá trái phiếu 1.200 tỷ đồng, lãi suất 12% cho kỳ hạn bốn năm; Công ty City Garden với 1.598 tỷ đồng, lãi suất 13,3% cho kỳ hạn bình quân hơn hai năm…
So với lãi suất tiền gửi, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp địa ốc hấp dẫn hơn rất nhiều tuy nhiên nhiều nhà đầu tư vẫn không còn mặn mà với mức lãi suất từ trái phiếu các doanh nghiệp địa ốc đưa ra.
