Những điểm nổi bật của thị trường bất động sản năm 2021
Thứ nhất, TP.Thủ Đức chính thức đi vào hoạt động trên cơ sở hình thành từ 3 quận theo Nghị quyết 1111/NQ-UBTVQH14 của UBTVQH có hiệu lực thi hành từ 01/01/2021. Đây là một trong những yếu tố tác động giá bất động sản khu vực này (vốn luôn dẫn dắt thị trường TP.HCM nhiều năm qua) tăng mạnh bất chấp tình hình dịch Covid-19.
Thứ hai, ngày 5/1/2021, chính thức khởi công sân bay quốc tế Long Thành. Đây là sân bay được kỳ vọng thúc đẩy giao thông, kinh tế và là động lực phát triển đô thị, bất động sản các tỉnh lân cận.
Thứ ba, tin đồn gây sốt đất (sân bay Hớn Quản - Bình Phước, Bình Chánh lên quận…). Tuy nhiên, đó chỉ là các cơn sốt ảo do môi giới hoặc luồng tin không nguồn gốc xác thực.
Thứ tư, dịch Covid-19 ảnh hưởng đến mọi mặt của thị trường, từ nguồn cung mới đến sức mua đều suy giảm so với năm 2020. Điển hình, căn hộ tại TP.HCM năm 2021 ước khoảng 15.000 căn, giảm khoảng 15% so với năm 2020 (hơn 17.500 căn). Năm 2020, sức mua trung bình trên nguồn cung mới mỗi quý khoảng 75 - 80% mỗi quý; năm 2021 sụt giảm khoảng 60 - 70% mỗi quý.
Thứ năm, linh hoạt thích ứng với tình hình mới, nhiều chủ đầu tư đã mở bán dự án bằng hình thức online. Tuy chưa thể hiệu quả bằng hình thức bán hàng trực tiếp, nhưng kết quả rất tích cực và hứa hẹn một xu hướng mới.
Thứ sáu, về cơ bản, mức giá bất động sản nói chung không giảm như nhiều người lo ngại vì ảnh hưởng dịch bệnh mà vẫn duy trì ở mức cao, thậm chí tăng nhẹ vì nhiều lý do. Trong đó, có vấn đề về chi phí đầu vào tăng và các dự án ra hàng ở giai đoạn sau thường cao hơn giai đoạn đầu. Đặc biệt, loại hình căn hộ siêu sang đã có những kỷ lục mức giá mới khi lên đến 400 - 500 triệu đồng/m2 (tương đương 20.000 - 22.500 USD).
Thứ bảy, tỷ lệ phân hạng căn hộ vẫn bất ổn, thiếu vắng loại hình căn hộ vừa túi tiền, căn hộ hạng A và hạng sang vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Từ dịch bệnh Covid-19, có thể thấy cần phải tổ chức lại không gian đô thị và nhà ở cho người có thu nhập khiêm tốn (nhà ở vừa túi tiền).
Thứ tám, mô hình đầu tư chia nhỏ bất động sản thông qua ứng dụng công nghệ đang có xu hướng phát triển. Tuy nhiên, chưa có khung pháp lý rõ ràng nên chưa có đà để phát triển mạnh, chuyên nghiệp và bài bản.
Thứ chín, bất động sản nghỉ dưỡng bước sang năm thứ 3 đối mặt với nhiều khó khăn thách thức (sức tiêu thụ rất thấp), trong khi các hoạt động du lịch chưa phục hồi do Covid-19 (đặc biệt là khả năng đón khách quốc tế).
Thứ mười, đấu giá đất ở Thủ Thiêm với mức giá kỷ lục làm thị trường “ngỡ ngàng”, kéo theo những ý kiến trái chiều.
Dự báo chung về thị trường TP.HCM và vùng phụ cận năm 2022
Về cơ bản, thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc vào tình hình kiểm soát dịch bệnh và phát triển kinh tế nói chung. Với chủ trương của Nghị quyết 128/2021, mức độ phục hồi đang rất khả quan. Dự báo trong năm 2022, nếu tình hình không có những biến động nghiêm trọng về dịch bệnh, thị trường bất động sản sẽ có những dấu hiệu tích cực hơn so với năm 2021 cả về nguồn cung mới lẫn sức mua. Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có những thách thức rất lớn đan xen với những lực đẩy của thị trường.
Đất nền các tỉnh giáp ranh/lân cận TP.HCM (hoặc các tỉnh thành lớn) vẫn là kênh ưu tiên hàng đầu mặc dù có thể nguồn cung mới sẽ không bằng như những năm trước do nhiều địa phương đang rà soát và siết chặt lại việc phân lô, bán nền.
Căn hộ vẫn là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM và Bình Dương. Còn ở Đồng Nai và Long An, loại hình nhà gắn liền với đất (nhà phố/biệt thự/shophouse) sẽ là chủ đạo.
Riêng bất động sản thuộc loại hình mặt bằng bán lẻ vẫn còn nhiều thách thức do mức giá thuê đã quá cao từ năm 2019 về trước. Trong giai đoạn dịch bệnh và siết chặt giãn cách xã hội, xu hướng mua sắm online được đẩy mạnh, nhu cầu mặt bằng bán lẻ cũng bị hạn chế.
Bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục phụ thuộc vào sự phát triển của du lịch. Theo nhiều dự báo, phải đến năm 2023 ngành du lịch mới có thể quay trở lại như năm 2019 trở về trước và khi đó bất động sản nghỉ dưỡng mới sôi động trở lại. Dù vậy, một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng có thế mạnh vượt trội và tiềm năng thì vẫn có tín hiệu tích cực.
Bất động sản hạng sang và siêu sang tại TP.HCM vẫn chiếm tỷ lệ lớn, trong khi loại hình nhà ở vừa túi tiền đang ngày càng khan hiếm.
Những lực đẩy của thị trường bất động sản năm 2022
Luật Đất đai được dự kiến sẽ trình Quốc hội trong năm 2022 xem xét, sửa đổi, từ đó các Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở cũng thay đổi để phù hợp với sự phát triển của thị trường. Cùng với hàng loạt cơ chế - chính sách - định hướng khác thì đây là những điểm tựa/lực đẩy cho thị trường năm 2022:
Đầu tiên, Nghị quyết 128/2021 về linh hoạt thích ứng và an toàn phòng chống dịch là nền tảng cho mọi hoạt động kinh tế - xã hội được bình thường với những điều kiện mới.
Không còn là dự báo, mục tiêu của Chính phủ về tăng trưởng kinh tế năm 2022 với con số có thể lên đến 6 - 6,5%, đi kèm với kiểm soát lạm phát ở mức phù hợp để thúc đẩy phát triển. Đây chính là yếu tố tác động tích cực cho các hoạt động kinh tế - sản xuất bao gồm cả lĩnh vực xây dựng - bất động sản (luôn có tỷ lệ đóng góp không nhỏ). Từ đây, sẽ có các chính sách cụ thể cho từng lĩnh vực.
Chính phủ đang thúc đẩy đầu tư công, đặc biệt là các gói giải ngân dự án hạ tầng giao thông cho mục đích phục hồi và phát triển kinh tế hậu Covid-19. Hạ tầng giao thông luôn là yếu tố trực tiếp tác động đến thị trường bất động sản.
Các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp, gói kích cầu trong sản xuất kinh doanh nói chung, từ vài chục ngàn tỷ đồng đến hàng trăm ngàn tỷ đồng. Có thể khó có gói hỗ trợ trực tiếp cho thị trường bất động sản, nhưng sẽ tác động gián tiếp từ các doanh nghiệp ở lĩnh vực khác khi người lao động được hưởng lợi.
Gói hỗ trợ người mua nhà (đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân lao động, chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2025 - 2030 của Bộ Xây dựng) của Chính phủ phối hợp với các ngân hàng đang được chuẩn bị kế hoạch và triển khai (có thể học hỏi kinh nghiệm từ gói 30.000 tỷ năm 2013).
Các hoạt động du lịch quốc tế (hộ chiếu vắc-xin) được dự kiến mở cửa trở lại từ tháng 01/2022 sẽ làm cho ngành du lịch bước đầu “tan băng” và hy vọng có tác động ít nhiều đến các hoạt động của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có liên quan (dù khó sôi động được như năm 2019 trở về trước).
Thị trường chứng khoán được kỳ vọng sẽ vượt qua 1.500 điểm và duy trì ở mức 1.550, 1.600 điểm cho đến cuối năm. Thị trường chứng khoán luôn là yếu tố có tính kết nối và tác động qua lại với thị trường bất động sản (Việt Nam đang nỗ lực để đưa thị trường chứng khoán lên thành thị trường mới nổi).
Trên cơ sở hưởng lợi từ xuất nhập khẩu tăng và dòng vốn FDI tích cực sẽ có tác động đến bất động sản công nghiệp/logistics. Qua đó, bất động sản nhà ở tại các khu vực/địa phương lân cận cũng được hưởng lợi theo.
Các dự án đang bị vướng mắc/treo do vấn đề thủ tục pháp lý nếu được tháo gỡ cũng sẽ góp phần giải phóng một lượng đáng kể nguồn cung và góp phần thúc đẩy thị trường bớt áp lực hơn.
Những thách thức của thị trường bất động sản năm 2022
Thị trường cũng sẽ không tránh khỏi những thách thức:
Thứ nhất, tình hình dịch bệnh phức tạp và khó lường, đặc biệt là biến thế Omicron có thể làm thay đổi hiện trạng, nhiều lo ngại Việt Nam có thể hứng chịu đợt bùng phát mới dẫn đến những biện pháp giãn cách mới.
Thứ hai, các chính sách về tài chính - ngân hàng siết cho vay bất động sản, chứng khoán (bao gồm siết phát hành trái phiếu bất động sản) để ngăn ngừa bong bóng, từ đó ảnh hưởng đến cả chủ đầu tư và khách mua.
Thứ ba, những tin đồn không xác thực vẫn xuất hiện và khó kiểm soát, tạo ra những cơn sốt đất ảo gây ảnh hưởng và làm náo loạn thị trường, thiệt hại cho nhiều người.
Thứ tư, áp lực tăng giá bất động sản sẽ rất lớn bởi các lý do rất rõ ràng như: Áp lực lạm phát, chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí đầu vào tăng (đặc biệt giá đất), nguồn cung chưa được dồi dào…
Thứ năm, sự thiếu vắng và yếu kém của loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ tiếp tục làm cho thị trường bất động sản mất cân bằng/ổn định và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Ví dụ, gia tăng đầu cơ mua đi bán lại, mục tiêu phát triển đô thị và diện tích nhà ở bình quân đầu người bị ảnh hưởng
Thứ sáu, vấn đề pháp lý dự án vướng mắc chưa được tháo gỡ làm cho nguồn cung mới (bao gồm cả những dự án đã và đang theo quy trình thủ tục pháp lý) vẫn bị giới hạn, dẫn đến quyền lợi của những người đã mua nhà của các dự án này bị ảnh hưởng./.
