Lời tòa soạn: Tích góp từng đồng, vay mượn khắp nơi để mua chung cư, nhiều người đã nghĩ mình sẽ có không gian sống tuyệt vời, nhưng hàng loạt vấn đề phát sinh đã khiến cư dân chung cư "vỡ mộng" bởi chiêu trò của chủ đầu tư. Chỉ bởi một phần những nhà đầu tư "ăn xổi" năng lực có hạn nhưng "thủ đoạn" vô biên, quảng cáo "biến không thành có" hay "có một nói mười" đã biến giấc mơ an cư của người dân thành nỗi ác mộng kinh hoàng.
Với mong muốn chia sẻ và đồng hành cùng người dân đang có ý định hoặc đã mua chung cư, chúng tôi sẽ đăng tải định kỳ những bài viết chất lượng và chính xác nhất về tình hình các dự án đang mở bán hay đã đi vào hoạt động cũng như chia sẻ ý kiến của các chuyên gia hàng đầu, luật sư nổi tiếng... để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng một cách thiết thực nhất.
Quỹ bảo trì chung cư được quy định như thế nào?
Quỹ bảo trì chung cư là số tiền 2% giá trị hợp đồng mua nhà tại thời điểm giao nhận nhà. Theo Điều 108, Luật Nhà ở năm 2014, Chủ đầu tư (CĐT) có trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị nhà chung cư để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật.
Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng. Nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua, thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này.
Quỹ bảo trì để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo luật định và nhằm duy trì chất lượng chung cư căn hộ luôn ở trạng thái hoạt động tốt, như bảo trì định kỳ, sửa chữa đột xuất… Vì thế nó là một giải pháp đúng đắn. Từ năm 2005 trở về trước không có quy định về quỹ bảo trì, vì thế rất nhiều bất cập đã xảy ra xung quanh việc tu sửa, vận hành các chung cư.
Tuy nhiên, không phải là luật đưa ra đều hoàn toàn phù hợp và được chấp hành. Thu quỹ bảo trì là đúng nhưng nhiều CĐT lại lợi dụng quỹ bảo trì này vào mục đích khác. Phổ biến nhất là chậm bàn giao, thậm chí không bàn giao 2% phí bảo trì cho Ban Quản lý các tòa nhà chung cư khiến các cuộc tranh chấp giữa hai bên ngày càng leo thang, khó có hồi kết.
Gần đây, xảy ra không ít những tranh chấp của cư dân và CĐT và dường như tranh chấp về quỹ bảo trì là một trong những tranh chấp nhức nhối nhất. Nguyên nhân là quỹ bảo trì chung cư liên quan trực tiếp đến chất lượng cuộc sống và sự an toàn của cư dân chung cư. Và một nguyên nhân khác không thể không nhắc tới là một số CĐT đã dùng số tiền không nhỏ này vào những mục đích khác.
Quỹ bảo trì chung cư như một số tiền quỹ cộng đồng riêng của mỗi cư dân tòa nhà cho việc chung của cả tòa mình đang sống, nhưng rồi số tiền ấy tự dưng lại lọt vào CĐT không được trả lại, có khác nào cư dân đi lấy tiền của mình “biếu không”. Vậy những chung cư họ đang sống có còn là nơi "đáng sống"?
Khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung gồm: Chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị (có 54 chung cư chiếm 11,8% tổng số tranh chấp và chiếm 79% tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì); các bên không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải bàn giao cho ban quản trị (có 10 chung cư, chiếm 22% tổng số tranh chấp và chiếm 14,7% tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì.
Số lượng nhà chung cư mà chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư là 2, chiếm 2,9% tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì. Số lượng nhà chung cư mà chủ đầu tư chiếm dụng kinh phí bảo trì để sử dụng vào mục đích khác là 1, chiếm 1,5% tranh chấp. Số lượng nhà chung cư mà chủ đầu tư không công khai minh bạch trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì là 1, chiếm 1,5% tranh chấp - Số liệu của Bộ xây dựng.
Tranh chấp về quỹ bảo trì liên tiếp diễn ra
Gần đây nhất là tranh chấp giữa cư dân và CĐT của chung cư Athena Complex Xuân Phương. Nhiều cư dân của tòa nhà đã bày tỏ bức xúc về việc ban quản lý chung cư đã thành lập được 1 năm rồi mà quỹ bảo trì vẫn chưa thấy.
“Chúng tôi rất bức xúc, nhiều cái hỏng hóc cần phải tu sửa cũng không xong. Thang máy cái thì hỏng cái thì không, vào giờ cao điểm đợi thang máy quá tải là chuyện bình thường, nhưng mà làm gì có tiền để sửa đâu. Cái tiền bảo trì đó là của chúng tôi bỏ ra lại không được dùng đến, CĐT làm ăn kiểu gì vậy? Họ (CĐT) luôn đưa ra nhiều lý do để không bàn giao quỹ bảo trì cho chúng tôi” - Anh T., một cư dân của tòa nhà nói.
Vậy là từ những giấc mơ mỹ miều về một không gian sống hài hòa, thỏa mãn với những tiện ích phục vụ đời sống hàng ngày trên quảng cáo giấy trước khi ký hợp đồng, nhiều cư dân đã phải lắc đầu chán ngán với cảnh tiền mình ở đó mà không thể dùng mà tu sửa, phải chịu cảnh ngổn ngang lẫn bức xúc về tinh thần vì không chạm được đến quỹ bảo trì.
Trưởng Ban quản trị tòa nhà cũng cho biết, sau khi cư dân bức xúc giăng băng rôn yêu cầu giải quyết thỏa đáng thì CĐT cũng đã chịu chi trả 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, số tiền đó chẳng thấm là bao bởi vì tổng số tiền quỹ bảo trì 2% của dân cư đã đóng lên đến 9,4 tỷ. Không hiểu là CĐT đã “biển thủ” số tiền còn lại đi đâu.
Ngày 13/4/2020, UBND quận Nam Từ Liêm đã có văn bản số 596 yêu cầu Công ty TNHH phát triển và đô thị xây dựng 379 phải bàn giao toàn bộ quỹ bảo trì 2% cho Ban quản trị chung cư Athena Xuân Phương trước ngày 30/4/2020.
Giữa năm 2019, Chung cư Happy Star Tower (Công ty TNHH Vintep Hà Nội) đã liên tiếp nổ ra tranh chấp giữa cư dân và CĐT liên quan đến phí dịch vụ và quỹ bảo trì. Cư dân của tòa nhà này cho rằng CĐT không minh bạch trong các khoản chi phí và quỹ bảo trì bàn giao lại cũng vô cùng nhập nhèm.
CĐT liên tục trì hoãn hội nghị chung cư để bầu BQL tòa nhà và chuyển giao quỹ bảo trì, kéo dài mức thu phí dịch vụ vận hành tòa nhà một cách không hợp lý, cũng không công khai quỹ bảo trì đã thu.
Bởi vì quỹ bảo trì không được dùng đúng mục đích cho nên cư dân chưa được hưởng lợi gì từ bất kỳ một tiện ích nào mà đã bị chủ đầu tư tính hết phí này đến phí nọ, điện thì phải dùng chung với giá “cắt cổ”, nước thì xấp xỉ 24.000 đồng/m³ dù chất lượng không bảo đảm.
Mâu thuẫn càng trở nên đỉnh điểm khi cư dân phản ánh thì CĐT liên tục bị cắt điện không gian công cộng như thang máy, điện tầng hầm, hành lang… với lý do Ban quản trị chưa đóng tiền điện.
Chị Y. – một cư dân của tòa nhà đã lên tiếng bức xúc: “Chủ đầu tư đã không công khai thu - chi phí dịch vụ tại tòa nhà, không tiến hành đàm phán mức thu phí dịch vụ tại tòa nhà với cư dân sau năm đầu tiên, cố tình gây sức ép cắt điện nước của một số hộ dân gây bức xúc cho cư dân sinh sống tại đây… Mà chúng tôi nào có được sử dụng một cái tiện ích gì đâu, muốn dùng lại phải đóng tiền phí cao ngất ngưởng. Thành ra chúng tôi đóng 2 lần tiền mới được dùng 1 dịch vụ à?"
CĐT Happy Star Tower trả lời truyền thông rằng, chưa hết thời hạn 12 tháng để thành lập BQL chung cư vì thế họ vẫn chưa tổ chức hội nghị dân cư và vì vậy việc quỹ bảo trì cũng chưa được thống nhất để công khai.
Cùng chung cảnh ngộ là cụm chung cư CT Vân Canh, do Công ty Cổ phần bất động sản AZ làm chủ đầu tư (xã Vân Canh, huyện Hoài Đức). Hơn 4 năm nay, chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân.
Pháp lý về quỹ bảo trì đang thay đổi tích cực
Phải thừa nhận một vấn đề bất cập là các quy định trong Luật nhà ở, cụ thể với loại hình chung cư chưa đảm bảo được sự chi tiết và sát sao hoặc có chế tài nhưng chưa đủ mạnh, xử phạt cũng chỉ vài chục triệu đồng, cao nhất cũng chỉ vài trăm triệu không thấm vào đâu so với số tiền 2% dân cư đóng vào. Vì vậy, mà có những CĐT lợi dụng "ôm" quỹ bảo trì làm của riêng.
Từ những bất cập trên, mới đây đã có đề xuất “bỏ quy định nộp 2% phí bảo trì trực tiếp cho chủ đầu tư” của Bộ Xây dựng, tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ.
Đề xuất này đặt ra yêu cầu CĐT phải mở tài khoản vốn chuyên dùng để nhận tiền phí bảo trì của khách hàng. Phải công khai số tài khoản, ngân hàng để cư dân biết và có thể nộp tiền và hay tự chuyển tiền vào tài khoản. Một khi chung cư đã có Ban quản trị thì trách nhiệm của chủ đầu tư phải bàn giao lại tài khoản quỹ bảo trì cho Ban quản trị quản lý.
Nếu dự thảo này được đi vào hoạt động thì nếu CĐT không thực hiện nghĩa vụ chi trả quỹ bảo trì cho cư dân thì cơ quan chức năng sẽ phong tỏa tài khoản của CĐT, lấy tiền đó để chi trả cho cư dân.
Đánh giá về đề xuất thay đổi này, ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, đây là đề xuất đúng và nếu được áp dụng sẽ giảm thiểu được hết mức những tranh chấp giữa các CĐT và người dân. Tài khoản này CĐT sẽ không được phép sử dụng mà chỉ có thể chuyển cho Ban quản trị sau hội nghị nhà chung cư lần đầu bầu ra.
Tuy vậy, một số chuyên gia cho rằng, Bộ Xây dựng cần quy định rõ hơn về quỹ bảo trì này. Không nên chỉ quy định CĐT mở tài khoản để người dân nộp vào đó mà còn nên quy định tài khoản quỹ bảo trì phải là tài khoản đóng và CĐT không được phép sử dụng. Việc giám sát và sử dụng số tiền trong tài khoản nên giao cho Ban quản trị chung cư. Có như vậy thì đồng tiền đóng vào của những cư dân mới được dùng vào đúng mục đích.
