Dưới tác động của làn sóng Covid thứ 4, thị trường bất động sản của những tháng đầu quý II năm 2021 có tín hiệu trầm lắng hơn so với quý I. Tuy nhiên, nhìn vào bức tranh tổng thể và dài hạn, phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn được coi là phân khúc điểm sáng với những chuyển động tích cực của làn sóng FDI.
Số liệu từ Tổng cục Thống kê ghi nhận trong quý I/2021, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện ước tính đạt 4,1 tỷ USD, tăng 6,5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 597,7 triệu USD, chiếm 14,6%.
Theo báo cáo của JLL Việt Nam, trong quý I/2021, thị trường bất động sản đất công nghiệp cho thuê và nhà xưởng xây sẵn ở phía Bắc và phía Nam đều đạt các đỉnh giá mới. Cụ thể, giá thuê đất và nhà xưởng đạt mức đỉnh mới, ở mức USD 107/m2/chu kỳ thuê vào quý I/2021, tăng 8,1% so với cùng kì năm ngoái.
Tuy nhiên, từ những con số tích cực này lại đặt ra một yêu cầu mới. Sự phát triển của công nghiệp 4.0 đã tạo nên thay đổi lớn đối với cách hoạt động của các nhà sản xuất. Mô hình phát triển bất động sản công nghiệp nào thể hiện được tầm nhìn dài hạn và hướng tới phát triển bền vững?
Với những xu hướng và điều kiện phát triển trên, các khu phức hợp công nghiệp – đô thị đang nở rộ ở nhiều nơi trên thế giới.
Việt Nam đang đứng trước cơ hội thuận lợi để mở rộng hệ sinh thái sản xuất công nghiệp, phát triển các khu công nghiệp sạch và công nghệ cao – điều kiện cần cho mô hình tích hợp công nghiệp đô thị. Từ những kinh nghiệm phát triển của các quốc gia trên thế giới và thực tiễn phát triển khu công nghiệp ở Việt Nam, các chuyên gia cho rằng yếu tố quy hoạch đóng vai trò đặc biệt quan trọng để có thể kéo "đại bàng" về xây tổ.
Quy hoạch nào để tối ưu mô hình phức hợp khu đô thị công nghiệp?
Ông Pablo Acebillo (Trưởng phòng Quy hoạch & Thiết kế, enCity Singapore) cho rằng để giải bài toán phát triển mô hình bất động sản công nghiệp phức hợp thì điều quan trọng đầu tiên là các nhà đầu tư lựa chọn chiến lược quy hoạch như thế nào để tối ưu mô hình này, đồng thời giảm thiểu các rủi ro.
Vị chuyên gia quy hoạch chỉ ra 3 yếu tố cần hướng đến để tối đa hoá lợi ích cho các bên liên quan: Thứ nhất là gia tăng giá trị đất đai cho nhà đầu tư, thứ hai là tối ưu chuỗi giá trị sản xuất cho doanh nghiệp, và thứ ba tạo ra các cộng đồng sống chất lượng cao gần nơi làm việc cho người lao động.
Đối với các nhà đầu tư, ông Pablo Acebillotư đưa ra hướng khai thác và gia tăng giá trị đất công nghiệp qua cách thức phân bổ, tổ chức đô thị/ các chức năng phi công nghiệp, với 3 loại hình chính:
Khu công nghiệp được bao quanh bởi đô thị (Industry surrounded by township): Khu đô thị dựa trên giá trị của khu công nghiệp để gia tăng giá trị đất công nghiệp. Phương thức này khá phổ biến ở các tỉnh mới bắt đầu quá trình công nghiệp hoá, khi khu công nghiệp mang lại giá trị lớn cho những vùng đất mới.
Khu công nghiệp nằm cạnh đô thị (Industry adjacent to township, buffered by non-resident): Phổ biến tại những nơi đã phát triển về công nghiệp (như Singapore hoặc KCN tại tỉnh Bình Dương, Việt Nam), các khu công nghiệp được đặt gần với đô thị nhưng được tách biệt bởi dải đệm xanh hoặc các hoạt động văn phòng, nghiên cứu, giáo dục.
Khu công nghiệp tích hợp với đô thị (Industry integrated with township): Phương thức này bắt đầu xuất hiện ở các nước có trình độ phát triển công nghiệp cao. Việc phân bổ các hoạt động khác nhau trong chuỗi sản xuất ở gần nhau sẽ tối ưu hoá hoạt động kinh doanh, sản xuất cho doanh nghiệp. Giá trị đất công nghiệp sẽ tăng cao nhờ sự gần gũi với cuộc sống đô thị và các hoạt động nghiên cứu.
Tuy nhiên, mô hình tích hợp công nghiệp & đô thị cũng có 3 thách thức: Thứ nhất là mâu thuẫn giao thông đô thị và công nghiệp, thứ hai là rủi ro về môi trường, và thứ ba là khó thu hút dân cư trong giai đoạn đầu phát triển.
Để giải quyết thách thức này, chuyên gia quy hoạch Singapore đưa ra 3 giải pháp:
"Về giải pháp giao thông: Đề xuất các phương thức kết hợp và phân cấp hạ tầng giao thông, nhằm tránh xung đột giữa giao thông công nghiệp và giao thông đô thị. Ví dụ, tại một khu công nghiệp enCity đã quy hoạch tại Singapore, chúng tôi đặt khu logictis ở phía trên đường cao tốc, không những tiết kiệm đất đai, mang lại hiệu quả cho việc di chuyển hàng hoá, mà còn tránh việc các phương tiện lớn di chuyển qua khu dân cư. Hoặc một ví dụ khác tại khu phức hợp công nghiệp – đô thị tại Việt Nam, chúng tôi tách biệt hoàn toàn giao thông công nghiệp và đô thị bằng cách thiết kế đường đa tuyến (multi-way boulevard) phục vụ cho các nhu cầu khác nhau.
Về giải pháp môi trường: Một thách thức thường gặp phải khi quy hoạch các khu công nghiệp là các tác động môi trường. đề xuất tách biệt các hoạt động khác nhau thông qua các giải pháp sử dụng đất và các vành đai xanh, góp phần gia tăng chất lượng cảnh quan và đời sống của người dân.
Về giải pháp thu hút dân cư: Thách thức đầu tiên mà các nhà đầu tư thường gặp là làm cách nào để tăng sự sống động của phần đô thị trong khu phức hợp công nghiệp – đô thị, do phần lớn chúng đều nằm trên những vùng đất xa đô thị hiện hữu, với ít các cộng đồng dân cư sẵn có. Giải pháp để thu hút các cộng đồng dân cư đến với các khu phức hợp đô thị công nghiệp qua các sản phẩm nhà ở khác nhau, tạo ra các mật độ dân cư khác nhau nhằm hấp dẫn nhiều đối tượng đến với khu đô thị. Thêm vào đó, chúng tôi cũng kiến tạo các công trình tiện ích và điểm đến hấp dẫn (như công viên và khu thể thao, trường học, bệnh viện…) không chỉ để phục vụ người lao động, mà còn thu hút dân cư địa phương", .
BĐS công nghiệp Việt Nam: Cần nhiều hơn chỉ một mặt bằng để sản xuất
Với kinh nghiệm thực tế nhiều năm phát triển khu công nghiệp, ông Huỳnh Quang Hải (Phó Chủ tịch Điều hành Khu Công nghiệp Đô thị Việt Nam Singapore – VSIP) chia sẻ: “Cá nhân tôi tham gia vào quá trình công nghiệp hóa các khu đô thị tại Việt Nam được 26 năm, tôi tham gia VSIP từ tháng 10/1995. VSIP nhận thấy nhu cầu xuất phát từ chủ đầu tư: các nhà máy cần nhiều hơn chỉ một mặt bằng để sản xuất, cần nơi ở cho chuyên gia, trường học cho con em của chuyên gia, nhà hàng, dịch vụ, phòng hội thảo hội nghị, kể cả ngân hàng phục vụ khu công nghiệp".
Ông Hải cho rằng, để tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp được tốt, yếu tố quan trọng chính là tầm nhìn quy hoạch để “Khu công nghiệp không chỉ là khu công nghiệp”. Tức là nơi đó không chỉ có các nhà máy sản xuất mà còn có rất nhiều khu căn hộ xung quanh, trung tâm thương mại, ngân hàng, thậm chí có khách sạn 4 sao quốc tế.
Theo ông Hải, hơn 20 năm trước, những người làm quy hoạch khu VSIP có thể sẽ không tưởng tượng được một ngày nào đó trong khu công nghiệp sẽ phát triển khu đô thị sầm uất và quốc tế hóa như hiện nay.
Phó Chủ tịch Điều hành Khu Công nghiệp Đô thị Việt Nam Singapore – VSIP cũng chia sẻ nhiều bài học thực tế khi phát triển khu công nghiệp tại Việt Nam, ví dụ như vấn đề logistics (tàu phải vào được cảng, cắt giảm chi phí ra vào nhiều cảng), lựa chọn ngành nghề sản xuất cho khu công nghiệp, ưu tiên công nghiệp “sạch”, công nghệ cao để thu hút đầu tư.
Giáo sư Heng Chye Kiang (nguyên Hiệu trưởng Trường Thiết kế và Môi trường – Đại học Quốc gia Singapore, cựu thành viên HĐQT Jurong Town Corporation – cơ quan phát triển khu công nghiệp của chính phủ Singapore) cho rằng đối với phát triển các khu công nghiệp, những nhà quy hoạch nên linh hoạt, cần lường trước thay đổi trong tương lai (về kinh tế – chính trị – xã hội) để đảm bảo sự bền vững khi dự án được xây dựng trong thực tế. Đồng thời, một trong những yếu tố quan trọng là lựa chọn đơn vị đồng hành về quy hoạch có sự am hiểu sâu sắc về địa phương, hiểu được nhu cầu của nhà sản xuất, bởi mọi vấn đề không chỉ nằm trên bản vẽ.
