Căn hộ Hà Nội "ế ẩm", TP.HCM vẫn bán tốt
Báo cáo quý III/2019 của CBRE ghi nhận thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM có nhiều diễn biến khác biệt.
Cụ thể, trong khi Hà Nội chỉ có 6.100 căn hộ được chào bán từ 18 dự án trên toàn thành phố, giảm 33% so với quý trước thì TP. HCM lại có tới 13.072 căn hộ được chào bán, tăng 217% theo quý và 107% theo năm.
Tính chung 9 tháng, toàn thị trường Hà Nội có khoảng 26.800 căn hộ mở bán mới, cao hơn 37% so với cùng kỳ năm 2018. Trong khi đó, dù có quý III vô cùng ấn tượng nhưng tính cả 9 tháng, số căn hộ mở bán mới của TP. HCM vẫn giảm 3% theo năm, đạt 21.619 căn.
Về giao dịch, thị trường Hà Nội ghi nhận 4.800 căn hộ bán được trong quý III, giảm 32% so với quý trước. Ngược lại, ở TP. HCM, số căn bán được là 13.386 căn bán được, tăng 191% theo quý và 113% theo năm.
Về giá bán, giá sơ cấp quý III ở thị trường Hà Nội trung bình ở mức 1.337 USD/m2, cao hơn cùng kỳ 4%. Giá trung bình thị trường TP. HCM tăng trưởng mạnh mẽ hơn, tăng 15% so với năm trước, đạt 1.852 USD/m2. Giá bán căn hộ tại TP. HCM tăng tại tất cả các dự án chào bán trong quý và các sản phẩm còn lại trên thị trường. Theo khu vực, quận 2 và quận 9 ghi nhận mức tăng giá cao nhất từ 5% - 10% theo năm.
Đối với nguồn cung tương lai, CBRE dự báo trong quý cuối năm 2019, thị trường Hà Nội dự kiến sẽ có khoảng 7.000 căn mở bán mới, giúp tổng nguồn cung mở bán mới trong năm 2019 đạt khoảng 33.000 căn, cao hơn 9% so với năm 2018. Nguồn cung mới sẽ tập trung ở các khu đô thị như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City hay Park City. Giá sơ cấp dự kiến tiếp tục xu hướng tăng và đạt trung bình khoảng 1.360 USD/m2 vào cuối năm.
Đối với TP.HCM, CBRE dự báo trong quý cuối năm 2019 và năm 2020, thị trường kỳ vọng sẽ có thêm khoảng 42.000 căn hộ với các dự án mới chủ yếu từ các quận ven thành phố: khu vực phía Tây với các dự án như AIO City, Akari City và D-Homme; và phía Nam với các giai đoạn tiếp theo của Eco Green Saigon, Sunshine City Saigon và dự án mới là Sunshine Diamond River và Lovera Vista.
Với lượng nguồn cung mới, giá sơ cấp dự kiến sẽ tăng nhẹ so với quý III và năm 2019. Phân khúc hạng sang sẽ duy trì tốc độ tăng giá 10% theo năm do khan hiếm nguồn cung. Phân khúc cao cấp và trung cấp sẽ tăng chậm hơn do có thêm nguồn cung mới và năm 2019 đã thiết lập mặt bằng giá mới. Mức tăng giá tại hai phân khúc này lần lượt là 6% và 5% theo năm. Phân khúc bình dân duy trì mức tăng giá 3% theo năm.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam: “Năm 2019 với tác động của các chính sách về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng đã giúp hạn chế nguồn cung không đủ tiêu chuẩn và tạo điều kiện cho lượng hàng tồn kho được tiêu thụ. Ngoài ra, các vấn đề về hạ tầng như ngập lụt, kẹt xe, ô nhiễm môi trường ngày càng ảnh hưởng nghiêm trọng tới điều kiện sống của dân cư tại các thành phố lớn. Vì vậy, các khu đô thị nằm xa trung tâm tại phía Đông và phía Tây với đầy đủ tiện ích và kết nối tốt đã được thị trường đón nhận tích cực”.
Biệt thự, liền kề ở Hà Nội hấp dẫn hơn TP.HCM
Theo thống kê CBRE cũng cho thấy, tại thị trường biệt thự, liền kề ở Hà Nội có 879 căn mở bán mới, đóng góp cho tổng nguồn cung mới tương đương 4.120 căn trong 9 tháng đầu năm. Doanh số bán hàng khả quan tiếp tục cho thấy các sản phẩm biệt thự, nhà phố được thị trường đón nhận tích cực. Cũng trong quý III, có khoảng 873 căn bán được, tăng 3% theo quý và 67% theo năm. Tổng số căn bán được trong 9 tháng năm 2019 ghi nhận ở mức 3.853 căn, cao hơn gấp 1,5 lần so với cả năm 2018.
Thị trường biệt thự, liền kề tiếp tục chứng kiến sự dịch chuyển của nguồn cung với các dự án mở bán mới tại các quận Hoài Đức, Hà Đông và huyện Đan Phượng. Số căn mở bán mới ghi nhận tại 3 quận/huyện này trong 9 tháng đầu năm đóng góp khoảng 25% tổng nguồn cung mới của thị trường.
CBRE cho biết, giá biệt thự, liền kề trung bình trên thị trường thứ cấp đạt 4.157 USD/m2 đất (bao gồm thuế VAT và chi phí xây dựng) trong quý III. Giá bán ghi nhận mức tăng 2% so với quý trước và 4,2% so với cùng kỳ năm ngoái; giá chào bán thứ cấp cải thiện tại nhiều khu vực, đặc biệt là tại cụm dân cư mới ở các quận Gia Lâm, Hoài Đức và Hà Đông.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE nhận định, trong các năm tới, thị trường bất động sản Hà Nội dự kiến sẽ chào đón một lượng lớn nguồn cung mới đến từ các dự án khu đô thị quy mô lớn. Nguồn cung thị trường được kỳ vọng sẽ mở rộng hơn nữa đến phía Bắc và Nam Hà Nội, với các dự án đáng chú ý đang được rục rịch triển khai như BRG và Sumitomo Smart City ở Đông Anh hay Gamuda Lakes ở Hoàng Mai...
Trong khi đó, tại TP.HCM, theo báo cáo của CBRE, đối với phân khúc nhà phố và biệt thự xây sẵn có sự thiếu hụt nguồn cung khi toàn thị trường có thêm 127 căn nhà phố được chào bán mới đến từ ba dự án có vị trí tại các Quận Gò Vấp (66 căn), quận Tân Phú (21 căn) và quận 12 (40 căn).
Tăng trưởng nguồn cung lũy kế toàn thành phố chỉ đạt 0,8%, mức thấp trong bốn quý liên tiếp vừa qua và nguồn cung mới quý này đã giảm 41% so với quý trước.
Mức giá chào bán sơ cấp của các dự án mới dao động từ 2.300 USD/m2 đất (55 triệu đồng/m2) và 5.200 USD/m2 đất (120 triệu đồng/m2) tại quận 12 và quận Tân Phú đến khoảng 10.000 USD/m2 đất (230 triệu đồng/m2) tại quận Gò Vấp.
Với mức giá tăng cao như vậy khiến các dự án mở bán trong quý này không đạt được tỷ lệ bán cao, chỉ từ 13% - 52%, mặc dù không có nhiều sự lựa chọn mới trên thị trường.
Điều này tiếp tục khiến cho thị trường TP.HCM trở nên kém hấp dẫn hơn khi nguồn cung mới "nhỏ giọt" và giá chào bán bị đẩy lên cao do bất động sản trải qua nhiều lần đổi chủ. Về diễn biến giá tính từ đầu năm đến nay, mặt bằng giá chào bán trên thị trường thứ cấp vẫn duy trì đà tăng nhưng không có biến động lớn với mức tăng nhẹ.
Giá chào bán nhà phố liên kế đã 4,2% theo năm trên thị trường chuyển nhượng. Đối với nhà phố thương mại, mức giá chào bán thứ cấp đạt mức tăng 4,5% so với cùng kỳ năm trước. Riêng đối với loại hình biệt thự, giá bán trên thị trường thứ cấp đạt mức tăng tốt nhất khi ghi nhận ở mức 20% theo năm.
Dự báo trong 3 tháng cuối năm 2019, nguồn cung mới sẽ có sự khởi sắc với khoảng 500 - 600 căn được chào bán nhằm thu hút người mua ở giai đoạn kết thúc năm.
Mức tăng trưởng nguồn cung lũy kế trong giai đoạn cuối năm dự kiến đạt 7,4% theo năm với tổng nguồn cung mới năm 2019 đạt khoảng 1.150 căn. Khu vực phía đông và phía Nam vẫn đang được chờ đợi là các khu vực dẫn đầu thị trường với các dự án nổi bật như Verosa Park (Khang Điền), Vinhomes Grand Park (Vingroup), ZeitGeist Nhà Bè (GS E&C), Senturia An Phú (Tiến Phước), Golf View Residence (Novaland).
