PV: Thông tư 06/2016 đã "đi" được 3 quý, thời gian tuy không dài để có những kết luận bao quát, nhưng có lẽ thị trường đã có những phản ứng, thưa ông?
TS Nguyễn Minh Phong: Đến thời điểm này, số liệu cập nhật chi tiết chưa có nhưng nhìn chung có thể đưa ra mấy điểm sau
Thứ nhất việc siết tín dụng theo tinh thần giới hạn tỷ trọng cho vay BĐS, nâng cao hệ số rủi ro và kiểm định chất lượng dự án BĐS là cần thiết để tránh việc thị trường lặp lại tình trạng như giai đoạn 2011 - 2012 khi dư nợ quá mức và nợ xấu quá mức. Nền kinh tế sẽ gặp nguy hiểm nếu diễn biến trên lặp lại một lần nữa.
Thứ hai, chính sách siết chặt tín dụng BĐS được tiến hành cùng lúc với chính sách nới lỏng tín dụng nên để đánh giá tác động của nó vào thị trường BĐS chưa thật rõ. Bởi hiện tại, thị phần tín dụng cho BĐS trong tổng dư nợ vẫn tăng.
TS. Nguyễn Minh Phong
Thứ nữa, lần siết tín dụng này không nặng vấn đề siết tỷ lệ tuyệt đối mà nâng độ an toàn nên vấn đề bắt tỷ trọng bao nhiêu không nặng mà tập trung vào vấn đề dự trữ rủi ro bắt buộc. Giải pháp tài chính này buộc ngân hàng phải cân nhắc tới việc cho vay vì đánh trực tiếp vào lợi nhuận của ngân hàng. Do đó ngân hàng phải thực hiện nghiêm về chất lượng cho vay tín dụng BĐS.
Thứ tư, chính sách siết chặt lần này không ảnh hưởng nhiều đến các ngân hàng. Ví như các ngân hàng cho vay các BĐS nghỉ dưỡng thậm chí 60% vốn đầu tư dự án cho thấy tín dụng cho BĐS nghỉ dưỡng đang khá rục rịch.
PV: Theo ông, liệu là do siết tín dụng hay là sự trùng hợp ngẫu nhiên mà 3 quý đầu năm thị trường chậm lại?
TS Nguyễn Minh Phong: Thị trường BĐS những tháng gần đây có vẻ chậm lại là do lượng cầu ít hơn lượng cung. Thị phần cho BĐS nghỉ dưỡng đang hẹp dần, trước đó nóng, hiện nay giảm dần... người mua lắng nghe chờ giá xuống.
Nói thêm rằng đây cũng là phân khúc thị trường đang chứa đựng khá nhiều rủi ro nhất. Tuy nhiên tại thời điểm này cho tới giữa năm 2018 vẫn chưa có cảnh báo. Nhưng nếu nguồn cung vẫn giữ tốc độ này thì cuối năm 2018, áp lực vay trả nợ ở phân khúc BĐS nghỉ dưỡng sẽ tăng trong bối cảnh nguồn cung cũng tiếp tục tăng thì sẽ khiến thị trường khó khăn thật sự.
PV: Đã có doanh nghiệp phản ứng không tích cực khi nguồn tín dụng bị co hẹp. Có nên chăng lo ngại về việc chủ đầu tư tìm mọi cách, thậm chí sẵn sàng "lách luật" để dự án không bị tạm dừng vì thiếu vốn?
TS Nguyễn Minh Phong: Cơ chế của việc siết tín dụng đúng là có gây sốc cho chủ đầu tư. Nhưng NHNN buộc phải siết dòng tiền này vì khi tập trung cho vay với dư nợ cao quá mức mà các dự án không hiệu quả sẽ nhanh chóng gây nợ xấu, nợ đọng. Điều này đã phải trả giá bằng quả bom nợ xấu khủng khiếp. Theo đánh giá của tôi, nợ xấu của riêng lĩnh vực BĐS chiếm tới 50% tỷ trọng nợ tổng dư nợ của ngân hàng. Tất nhiên, con số của mỗi ngân hàng có khác nhau.
Trên thực tế các chủ đầu tư có các dự án đang triển khai cũng đã có một khoảng thời gian dự lệnh. Hơn nữa, các chủ đầu tư được phép đá bóng quyền huy động vốn sang người mua. Thậm chí khi đó chủ đầu tư còn được quyền huy động vốn cao hơn ẩn dưới hợp đồng góp vốn đầu tư.
PV: Không chỉ chủ đầu tư, mà chính ngân hàng cũng muốn dành tín dụng cho BĐS vì sự hấp dẫn của nó. Vậy theo ông có hay không việc ngân hàng "lách luật" để ưu tiên vốn vay cho BĐS?
TS Nguyễn Minh Phong: Con số này không dễ nói. Cách "lách" như thường thấy là ngân hàng cho vay BĐS theo kênh thứ 3. Ví dụ cho vay đầu tư nông nghiệp hoặc doanh nghiệp làm nông nghiệp. Trong khi doanh nghiệp này cũng có thể lại là "sân sau" của một ông lớn BĐS. Tức là "lách" qua trung gian. Còn phần tín dụng trực tiếp cho vay BĐS đang được giám sát rất chặt nên các ngân hàng cũng rất cẩn trọng.
Về logic, ngân hàng vẫn muốn cho các ông lớn với các dự án BĐS lớn vay vì khoản tín dụng này an toàn hơn, thẩm định dễ, uy tín cao. Điều đó vẫn có lý vì rõ ràng trên thị trường hiện nay không thiếu các doanh nghiệp BĐS "tay không bắt giặc". Họ lấy vốn ngân hàng đem xây dựng dự án được một phần, phần tiền còn lại đem đầu tư ở lĩnh vức khác thấy lợi nhuận hấp dẫn hơn. Dự án dang dở, không có tiền hoàn thì khiến ngân hàng “chết” theo.
PV: Vậy có nên để ngân hàng tự điều tiết và lựa chọn khách hàng vay, thưa ông?
TS Nguyễn Minh Phong: Có thể để ngân hàng tự điều tiết tín dụng với một hệ thống chuẩn và môi trường cạnh tranh chuẩn. Tuy nhiên, hiện nay hệ thống tài chính rất tiếc chưa minh bạch. Có trường hợp ông chủ ngân hàng đồng thời là chủ doanh nghiệp BĐS, theo nhiều cách. Họ huy động vốn xã hội để cho chính họ vay, như vậy quá nguy hiểm cho nền kinh tế. Do đó, Nhà nước vẫn cần phải kiểm soát tín dụng BĐS kết hợp với bàn tay thị trường. Bàn tay thị trường là đầu tư vào đâu, bàn tay Nhà nước là kiểm soát mức độ đầu tư vào đấy.
Hiện nay bàn tay Nhà Nước danh nghĩa giấy tờ là quản lý nhưng thực tế, doanh nghiệp lách luật rất dễ. Cho nên, theo tôi, phương án tốt hiện nay là bàn tay Nhà nước cần siết chặt lại. Thà bớt cho vay ngân hàng còn hơn là để ngân hàng nhè ra đống nợ xấu.
PV: Liên quan đến nợ xấu, một vài ý kiến có lo ngại về nguy cơ xảy ra hiệu ứng Domino, quan điểm của ông thế nào?
TS Nguyễn Minh Phong: Về nguyên tắc, độ nóng và nguy hiểm của hệ thống tài chính là có thật. Nếu dùng biện pháp cho đổ vỡ thì các ngân hàng đã đổ vỡ nhiều. Tuy nhiên nền kinh tế không dùng biện pháp đó mà dùng cơ chế cho đảm bảo, cố giữ hệ thống.
Tuy vậy, tính tới thời điểm này, tôi chưa nghe nói có hiệu ứng Domino. Thực ra, nền kinh tế đang nới nợ, tăng trần tín dụng vì vậy tỷ lệ nợ xấu xuống nên sức ép phá sản giảm đi. Tuy nhiên, con số thực tế có thể khác xa nhiều.
- Chân thành cảm ơn ông!
