Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, cả năm 2022 thành phố chỉ có một dự án nhà ở xã hội hoàn thành đưa vào sử dụng với quy mô 260 căn. Tình trạng lệch pha cung cầu cũng xuất hiện khi căn hộ giá dưới 20 triệu đồng/m2 gần như biến mất khỏi khu vực trung tâm những thành phố lớn.
Khắc phục lệch pha cung cầu là nhiệm vụ trọng tâm của thị trường
bất động sản năm 2023
Tại Hội nghị “Tổng kết công tác năm 2022, triển khai nhiệm vụ năm 2023” của ngành xây dựng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, trong năm 2023, Bộ Xây dựng sẽ chú trọng khắc phục lệch pha cung - cầu sản phẩm bất động sản, đồng thời khuyến khích phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu lớn của người dân như nhà ở xã hội.
Thực tế, tình trạng lệch pha cung - cầu trên thị trường bất động sản đang ở mức cao. Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, năm 2022, Sở đã xác nhận đủ điều kiện huy động sản phẩm hình thành trong tương lai cho 25 dự án với tổng số là 12.147 căn. Đáng chú ý là phân khúc cao cấp chiếm đến 78,3%, phân khúc trung cấp là 21,7% và không có phân khúc bình dân.
Nói về vấn đề này, bà Nguyễn Thùy Dung - Chủ tịch Phú Hưng Property cho hay, sự lệch pha cung cầu về phân khúc bất động sản đang diễn ra ở nhiều thành phố, chứ không riêng gì TP.HCM hay Hà Nội.
“Thời gian qua, những đơn vị phân phối như chúng tôi gần như không có các dòng sản phẩm giá dưới 25 triệu đồng/m2 để phân phối. Toàn bộ các dự án ở quanh khu vực Hà Nội và ven Hà Nội bây giờ có mức giá trung bình đâu đó phải tầm 35 - 50 triệu đồng/m2, thậm chí là có những dự án ở khu vực không phải Hà Nội như Hưng Yên hay Bắc Ninh, giá bán cũng ở mức 40 - 60 triệu đồng/m2. Và gần như không có những sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở dành cho người thu nhập thấp trong thời gian vừa qua. Đấy cũng là một biểu hiện của sự thiếu hụt về nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp”, bà Dung chia sẻ.
Một trong những nguyên nhân dẫn đến lệch pha cung - cầu, thiếu nhà ở thu nhập thấp chính là do những chính sách trong lĩnh vực nhà ở xã hội chưa đủ hấp dẫn. Bà Dung nêu thực trạng: “Chúng tôi không trực tiếp xin phê duyệt dự án nhà ở xã hội nhưng được biết, để xin phê duyệt một dự án nhà ở xã hội thì mất khoảng 5 năm, chi phí rất lớn, có thể tương đương với một dự án nhà ở thương mại nhưng lợi nhuận các chủ đầu tư nhận được chỉ ở mức khiêm tốn, rơi vào khoảng 10%. Đầu ra cho sản phẩm cũng gặp những vướng mắc về đối tượng mua, quy trình bán, làm cho doanh nghiệp ngần ngại tham gia”.
Tình trạng lệch pha cung cầu diễn ra trong thời gian dài tất yếu dẫn đến những hệ lụy. Theo đại diện Phú Hưng Property, thời gian qua, số lượng bất động sản cao cấp đã mở bán và hấp thụ trên thị trường tương đối nhiều. Mặt tích cực là tạo ra sự thay đổi rõ rệt cho bộ mặt các thành phố, đồng thời tạo ra môi trường sống văn minh, hiện đại cho cư dân. Tuy nhiên, khi số lượng sản phẩm bất động sản cao cấp quá nhiều dẫn đến tồn kho, ảnh hưởng đến dòng tiền của chủ đầu tư cũng như khách hàng. Ngoài ra, bất hợp lý trong cung - cầu phần nào tác động đến sự tăng giá bất động sản, khiến những người có thu nhập thấp và trung bình trong xã hội rất khó để sở hữu nhà.
Muốn tiết kiệm chi phí phải thực hiện các dự án quy mô lớn
Bàn về "nút thắt" nhà ở xã hội, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Thường trực kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chỉ ra thực tế, nhiều doanh nghiệp không mặn mà với phân khúc nhà ở xã hội bởi chưa giải được bài toán lợi nhuận và cơ chế thủ tục.
“Nếu phát triển nhà ở xã hội y hệt nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá không phù hợp với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không quan tâm. Làm ra sản phẩm còn phải xin phê duyệt về giá bán, cùng những thủ tục thậm chí phức tạp hơn nhà ở thương mại, chỉ miễn tiền sử dụng đất để làm lợi thế giảm giá thành thì chưa đủ hấp dẫn”, ông Thanh nói.
Thời gian qua, Chính phủ và Bộ Xây dựng quyết liệt tìm mọi cách tháo gỡ để phát triển được phân khúc nhà ở xã hội, song kết quả đạt được rất thấp, nhất là khi tư duy chưa thay đổi.
“Khi tôi sang Hàn Quốc xem nhà ở xã hội tại quận Gangnam, chất lượng nhà của họ tốt như nhà ở cao cấp của chúng ta. Singapore cũng thay đổi rất nhanh về tư duy làm nhà ở xã hội. Nếu chúng ta không thay đổi tư duy, mà chỉ nghĩ đến chuyện rẻ thì chất lượng nhà ở sẽ thấp.
Nhà ở xã hội cũng rất cần hệ thống hạ tầng đồng bộ để người mua có thể ở lâu dài. Khi họ không còn nhu cầu ở, muốn chuyển nhượng cho người khó khăn hơn thì phải có cơ chế chuyển đổi thuận lợi cho cả hai bên. Từ đó mới thu hút được nhà đầu tư và người dân cũng được hưởng lợi. Còn nếu vẫn giữ các quy định chặt chẽ hiện nay thì rất khó tháo gỡ nút thắt nhà ở xã hội”, ông Thanh nhận định.
Đối với chính sách cho doanh nghiệp, ông Thanh cho rằng, hiện cơ quan quản lý vẫn đang tiếp tục hoàn thiện các quy định, bởi nếu không thì vẫn gây khó cho nhà đầu tư. Đơn cử như nhà đầu tư vẫn luôn ý thức đóng góp cho xã hội, nhưng vẫn cần đảm bảo lợi nhuận tối thiểu 10%. Tuy nhiên, trong dự án thì có rất nhiều chi phí không được ghi nhận.
“Giải pháp là chúng ta phải có những quy hoạch tầm cỡ, làm những khu nhà ở xã hội hàng trăm hec-ta, hay ít nhất 50ha trở lên thì mới tiết kiệm được chi phí, giảm giá thành, nâng chất lượng.
Bên cạnh đó, Chính phủ hàng năm đều có lộ trình tăng lương cho người lao động, theo đó thì chi phí về nhân công, cũng như nguyên vật liệu đều có xu hướng tăng lên. Vậy nên, không thể có chuyện khống chế về mặt đơn giá ở mức 15triệu đồng/m2 như quy định mà chúng ta nên để thị trường đóng vai trò quyết định và Bộ Xây dựng chỉ kiểm soát những vấn đề cần thiết. Và dù giá nhà 15 triệu đồng/m2 hay 20 triệu đồng/m2 thì người mua vẫn cần nguồn tín dụng để trả góp. Nếu không có nguồn tín dụng thì câu chuyện nhà ở vẫn rất xa vời”, ông Thanh nêu.
Bên cạnh đó, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng tin tưởng, thời gian tới, thị trường nhà ở xã hội sẽ có những thay đổi tích cực. Tình trạng bất cân đối cung - cầu này sẽ không tiếp tục trong tương lai, bởi Chính phủ đã có sự quyết liệt trong việc tháo gỡ. Hiện Hà Nội và TP.HCM đã có quy hoạch, việc còn lại là quyết liệt giải phóng mặt bằng để có quỹ đất.
Mặt khác, việc các nhà đầu tư lớn không còn chỉ tập trung vào bất động sản cao cấp mà đã có những cam kết với Chính phủ trong việc đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội là tín hiệu đáng mừng. Nếu có những nhà đầu tư chuyên nghiệp như thế tham gia, thị trường bất động sản sẽ có những sản phẩm tốt và thay đổi bộ mặt chất lượng nhà xã hội trong thời gian tới.
Tuy nhiên, ông Thanh nhấn mạnh, sự hỗ trợ của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước là cần thiết, nhưng quan trọng chỉ là phải có sự quyết tâm của lãnh đạo các tỉnh, thành, đôn đốc thực hiện thì các kế hoạch đề ra không thể khả thi. Đồng thời, doanh nghiệp cũng phải phát huy vai trò tự chủ.
“Doanh nghiệp phải cơ cấu lại dòng tiền cũng như có các sản phẩm phù hợp và chính sách bán hàng quyết liệt vào đầu năm để tạo dòng tiền. Đây mới là giải pháp thực sự cần cho doanh nghiệp”, ông Thanh nêu quan điểm./.
