Thời gian qua, nhiều địa phương đã chỉ định nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại, khi doanh nghiệp chưa đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là những trường hợp mà doanh nghiệp chỉ mới có hợp đồng hợp tác đầu tư với cá nhân đứng tên trên giấy chứng nhận và được địa phương cho rằng nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, Khoản 10, Điều 3, Luật Đất đai 2013, quy định về “Chuyển quyền sử dụng đất”: “10. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”
Như vậy, trường hợp cá nhân ký hợp đồng hợp tác đầu tư với doanh nghiệp không phải là hình thức “Chuyển quyền sử dụng đất”. Hay nói một khác, khi cá nhân hợp tác đầu tư với doanh nghiệp thì “người sử dụng đất”, theo Luật Đất đai 2013, vẫn là chính cá nhân đó, còn doanh nghiệp hoàn toàn không phải là “người sử dụng đất”, theo Luật Đất đai 2013.
Cá nhân là “người sử dụng đất”, theo Luật Đất đai 2013, có quyền cho người khác có hành vi tác động vào đất: trồng cây, xây dựng công trình… Nhưng nếu không đúng thì Cơ quan nhà nước xử lý vi phạm của“người sử dụng đất” và “người có hành vi tác động đất”. Ở đây, có xu hướng đánh tráo 2 khái niệm: “người sử dụng đất” và “người có hành vi tác động đất”.
Về bản chất hợp đồng hợp tác đầu tư, luật sư Phượng cho rằng, theo Khoản 9, Điều 3, Luật Đầu tư 2015, quy định về “hợp đồng hợp tác đầu tư”: “9. Hợp đồng hợp tác kinh doanh (sau đây gọi là hợp đồng BCC) là hợp đồng được ký giữa các nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm mà không thành lập tổ chức kinh tế”.
Như vậy, hiểu theo nghĩa là các bên góp vốn, công sức để cùng hoạt động và cùng chịu lãi/lỗ. Trong quá trình hợp tác, có thể: Chuyển tài sản để bên kia quản lý, có hành vi tác động lên tài sản nhưng quyền sở hữu vẫn thuộc bên chuyển giao; Bên nhận chuyển giao không có quyền sở hữu; Có những quyền, những vấn đề pháp lý không thể chuyển giao được cho bên kia.
Tóm lại, luật sư Phượng cho rằng, việc chỉ định nhà đầu tư không qua đấu thầu, khi doanh nghiệp chỉ có hợp đồng hợp tác đầu tư với cá nhân đứng tên giấy chủ quyền là sai, vì Công ty này không được chuyển quyền sử dụng đất. Ở đây, có thể có sự đánh tráo việc “người đứng tên chủ quyền cho phép sử dụng, cho phép có hành vi tác động vào đất” với “chuyển quyền sử dụng đất”.
