Thị trường bất động sản đóng băng, giá vẫn tăng

Tăng ở những dự án mới mở bán

Cụ thể, tại họp báo thường kỳ mới đây, đại diện Bộ Xây dựng cho biết giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp ở Hà Nội và TP.HCM đều tăng. Tại Hà Nội, giá trung bình tăng gần 7% theo quý và tăng 14% theo năm, đạt gần 51 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, tất cả quận đều tăng giá bán so với quý trước. Trong đó các quận Đống Đa, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Tây Hồ và Gia Lâm tăng trên 3%. Tương tự, tại TP.HCM, giá bán thứ cấp tăng 3% so với quý trước, đạt 45 triệu đồng/m2. Mức tăng chủ yếu nằm ở phân khúc trung và cao cấp, nhất là các dự án kề cận trung tâm như Q.Bình Thạnh, TP.Thủ Đức. Còn giá bán sơ cấp căn hộ tại thành phố đã đạt hơn 60 triệu đồng/m2.

Ông Đoàn Thanh Ngọc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản (BĐS) Property X, khẳng định giá tăng là đúng vì các chi phí đầu vào như giá đất, giá thành xây dựng đều tăng. Đặc biệt là chi phí vốn tăng rất mạnh. Trước đây 1 - 2 năm xong pháp lý cho một dự án còn nay một dự án kéo dài 3 - 5 năm thì chi phí tài chính là rất lớn.

Điển hình như dự án của Công ty Khang Điền hay Nam Long mới mở bán tăng nhiều so với các dự án cũ cùng khu vực. Trong đó, dự án của Nam Long (H.Bình Chánh) bán khoảng 50 triệu đồng/m2, còn dự án của Khang Điền (Q.Bình Tân) cũng bán khoảng hơn 60 triệu đồng/m2. Đây là những dự án đã có giấy phép bán hàng, còn đối với các dự án "bán lúa non", chưa đóng tiền sử dụng đất thì mức giá có thể còn cao hơn để phòng ngừa rủi ro sau này tiền sử dụng đất cao. 

"Bây giờ tạo lập được một quỹ đất và ra được pháp lý cho một dự án là rất hiếm. Đặc biệt, các chủ đầu tư không dám bán giá thấp khi tiền sử dụng đất vẫn là một ẩn số rất lớn. Bán xong một dự án có khi phá sản vì sau này tiền sử dụng đất tăng cao, doanh thu của cả dự án cũng không đủ đóng tiền sử dụng đất. Tình trạng này đang xảy ra với nhiều dự án đã bán trước đây. Hiện nay cơ quan chức năng yêu cầu đóng tiền sử dụng đất bổ sung với mức giá mới rất cao, cao hơn cả doanh thu so với thời điểm bán hàng trước đó. Đây là nguyên nhân khiến nhiều dự án không thể làm sổ hồng cho khách hàng", ông Ngọc phân tích và nói thêm rằng dù thị trường đóng băng hay không đóng băng thì chủ đầu tư bắt buộc phải bán giá đó vì đó là giá vốn. Nhà ở thương mại giờ không thể thấp hơn nữa mà càng ngày càng tăng. Trong lúc khó khăn này, đa số các chủ đầu tư đều đã giảm gần hết biên độ lợi nhuận để mong bán được hàng, sớm thu hồi vốn.

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, và cũng là chuyên gia lâu năm trong lĩnh vực BĐS, cho rằng giá tăng so với các dự án tồn kho bán theo giá cũ cách đây 1 - 2 năm. Tuy nhiên, việc tăng giá của những dự án này không thể đại diện cho cả thị trường. Bởi những dự án mới dù đưa ra mức giá khá cao, nhưng để bán được hàng, các chủ đầu tư phải đưa ra chính sách ưu đãi "khủng" như chiết khấu 20 - 30% khi thanh toán 95% giá trị căn hộ, thanh toán kéo dài hơn rất nhiều so với trước đây. Không những vậy chủ đầu tư còn hỗ trợ chi phí về lãi suất, nên giá sẽ giảm xuống so với giá gốc. 

"Đây chỉ là tăng giá kỹ thuật. Thời điểm này không chủ đầu tư nào liều lĩnh tăng giá bán, các chủ đầu tư vẫn bán hàng kiểu ném đá dò đường, khi mà thị trường chỉ mới có dấu hiệu hồi phục chứ chưa ấm lên rõ ràng. Đối với thị trường thứ cấp cho người có nhu cầu thật khoảng 2 - 3 tỉ đồng, đà giảm giá đang dừng lại, giao dịch tăng lên. Nhà phố 7 - 8 tỉ đồng cũng đang giao dịch tốt. Đối với những BĐS có giá trị lớn lên đến 30 - 40 tỉ đồng vẫn đang tiếp tục giảm, nhưng đà giảm giá đã chậm hơn so với trước", ông Quang phân tích.

Sơ cấp vẫn còn chạy đua cắt lỗ

Với thị trường sơ cấp, nhiều nhà đầu tư vẫn phải tìm các kênh bán hàng cắt lỗ. Như nhiều khách hàng mua căn hộ cao cấp tại một dự án chung cư ở Q.1 (TP.HCM) với diện tích 120 m2, giá 48 tỉ đồng, tức khoảng 400 triệu đồng/m2. Dự án khoảng 2 tháng nữa giao nhà, nhưng khách hàng đang rao bán cắt lỗ 10 tỉ đồng so với giá gốc. Thế nhưng sau một thời gian dài rao bán, căn hộ vẫn chưa có người mua. "Căn hộ trên tôi đã đóng 33 tỉ đồng tiền mặt. Nay kẹt tiền, tôi chấp nhận bán lỗ vốn, chỉ thu về 23 tỉ đồng, nhưng đã ký gửi nhiều nơi vẫn chưa tìm được người mua", chị Thảo, chủ nhân của căn hộ nói trên, cho hay.

Nhiều khách mua nhà tại khu phức hợp Sóng Việt (Thủ Thiêm, TP.Thủ Đức) đang chào bán căn hộ của mình bằng với giá gốc đã mua từ chủ đầu tư trước đây dù nhà đã giao. Như trường hợp anh Trung mua một căn hộ hơn 100 m2 tại dự án cách đây 3 năm, với giá 15 tỉ đồng kêu bán bằng giá này cũng chưa tìm được người mua dù căn hộ đã được bàn giao. Đó cũng là tình trạng của nhiều khách hàng tại đây, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn nhưng giữa chừng đứt gánh, buộc phải thoát hàng bằng mọi giá.

Tại khu đô thị Vạn Phúc City (TP.Thủ Đức), nhiều khách hàng mua nhà ở khu phố đi bộ Royal với giá gốc từ hơn 23 tỉ đồng/căn trong khi vào thời hoàng kim, mỗi căn nhà nơi đây có giá từ 38 - 40 tỉ đồng. "Một nhà đầu tư mới đây bán một căn giá 25 tỉ đồng, trong khi căn này khách mua trước đó đã hơn 24 tỉ đồng. Như vậy, nếu tính so với lãi suất ngân hàng thì khách hàng đã lỗ nặng. Hiện nhiều khách hàng khác cũng đang chào bán mức giá cao hơn khoảng 27 - 29 tỉ đồng, tùy căn, nhưng không bán được. Chỉ những căn khách hàng bán bằng hoặc cao hơn một chút so với giá gốc trước đây mới có người mua", một môi giới tại khu vực này cho hay.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN, Chính phủ đã đưa ra một số văn bản để giải quyết khó khăn, vướng mắc của thị trường. Từ đó tạo ra nền tảng cơ sở cho các chủ đầu tư được phê duyệt dự án mới, đưa ra các dòng sản phẩm mới tới thị trường. Khi đã có sự rõ ràng về quy định, thị trường sẽ hướng tới phát triển bền vững. Hiện nay những phân khúc như căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và BĐS giá trị khai thác thương mại tốt vẫn đang duy trì giao dịch khả quan, do vậy khả năng giảm giá là rất khó, đặc biệt là trong tình hình nguồn cung ngày càng khan hiếm, quỹ đất trong các khu vực nội đô của các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM dự kiến sẽ ngày càng thiếu hụt. Không những vậy, các thay đổi trong quy hoạch và việc thắt chặt chính sách có khả năng làm cho nguồn cung các dự án nhà ở thương mại, đặc biệt là căn hộ chung cư tại khu vực này, trở nên hiếm hơn.