Doanh nghiệp bất động sản: Cuộc tái cấu trúc trước thời khắc giao thừa

Mười năm (2012 - 2022) là giai đoạn thị trường bất động sản phát triển với nhiều biến động và cung bậc. Nhiều doanh nghiệp tìm cách rẽ sóng để ngày càng lớn mạnh và có cả những doanh nghiệp đã rời bỏ thị trường. 

****

Trong một cuộc trò chuyện gần đây với PV Reatimes, khi nhìn lại một thập niên phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) gọi thời kỳ này là “thập kỷ vượt khó” xuất sắc của toàn ngành. Là người gắn bó, đồng hành với những chính sách và chứng kiến những thăng trầm của thị trường bất động sản trong nhiều giai đoạn, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản chia sẻ, những người lạc quan nhất cũng không thể tưởng tượng được thị trường và nhiều doanh nghiệp thành công như ngày hôm nay.

“10 năm qua, ngành bất động sản đã thực sự thay đổi bộ mặt của nhiều lĩnh vực, cải thiện đáng kể chất lượng cuộc sống của người dân và góp công lớn trong việc thay đổi diện mạo đô thị. Lĩnh vực bất động sản trở thành đầu tàu của tăng trưởng, lôi cuốn và tạo ra sức lan toả đến nhiều ngành nghề kinh doanh khác tại Việt Nam. Doanh nghiệp bất động sản ngày càng có giá về thương hiệu, góp mặt trong Top các doanh nghiệp kinh tế có đóng góp hàng đầu về thuế tại Việt Nam…”.

Trong 10 năm qua, thị trường bất động sản đã có bước phát triển vượt bậc cả về quy mô, số lượng, cơ cấu sản phẩm, nguồn vốn đầu tư và các chủ thể tham gia thị trường.

Để nhìn nhận thấu rõ cả một chu kỳ vượt khó của thị trường, có lẽ phải quay về thời điểm được coi là vực sâu. Từ nửa cuối năm 2011, “quả bóng” bất động sản đã “xì hơi” mạnh trên diện rộng, “lớp băng dày” bao phủ toàn thị trường. Bất động sản bị đặt vào nhóm không sản xuất vật chất. Nguồn tiền từ hệ thống ngân hàng và các doanh nghiệp rời bỏ thị trường. Hàng loạt doanh nghiệp lâm vào tình trạng nợ nần, mất vốn và phá sản. Các giao dịch thưa vắng, chỉ một số sản phẩm giá thấp là có giao dịch. Các gói khuyến mại được áp dụng khá mạnh mẽ nhưng không đánh thức được “giấc ngủ đông” của thị trường. Giai đoạn này, tổng mức dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại cho bất động sản dao động quanh ngưỡng 200.000 tỷ đồng. Thị trường trầm lắng, đóng băng, ảnh hưởng nghiêm trọng đến toàn bộ nền kinh tế, các ngành nghề khác.

Từ cuối năm 2013, đầu 2014, thị trường bắt đầu dần phục hồi trở lại nhờ hàng loạt các chính sách, giải pháp, gói cứu trợ của Nhà nước được đưa ra và quyết liệt thực thi. Ngân hàng xem xét đẩy mạnh thực hiện giải ngân cho bất động sản. Thị trường dần sôi động hơn với các giao dịch thành công. Nhiều dự án “đóng băng” được tái khởi động xây dựng. Những tháng cuối năm 2014, cùng với sự phục hồi kinh tế, mở rộng, nới lỏng nhiều điều khoản pháp luật. Trong đó, Luật Nhà ở 2014 có ban hành nhiều quy định cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt nam, kéo theo đó đầu tư nước ngoài tăng mạnh, kiều hối lớn…, bất động sản có dấu hiệu hồi sinh.

Từ 2014 - 2018 có thể coi là giai đoạn thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, thăng hoa nhất cả ở chất và lượng. Đó là khi đất nền diễn ra cơn sốt cục bộ tại 3 đặc khu kinh tế tương lai: Phú Quốc, Bắc Vân Phong, Vân Đồn và nhiều khu vực tỉnh lẻ. Nguồn cung nhà ở gia tăng nhanh, chỉ riêng trong năm 2018, Hội Môi giới Bất động sản nghi nhận nguồn cung căn hộ tại Hà Nội, TP.HCM và lượng giao dịch thành công ở gần 50.000 sản phẩm.

Đồng thời, giai đoạn này thị trường bất động sản cũng chứng kiến sự xuất hiện của nhiều sản phẩm mới, đại đô thị mới như: Đô thị thông minh, công trình xanh. Đặc biệt là sự bùng nổ ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Ấn tượng nhất là “ngôi nhà thứ hai” đã tạo ra một diện mạo hoàn toàn mới cho các tỉnh thành có vị trí địa lý và thiên nhiên ưu đãi như Khánh Hoà, Phú Quốc, Đà Nẵng, Quảng Ninh…

Năm 2019, ở góc nhìn toàn cảnh có thể thấy thị trường vẫn trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng nhưng có sự sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Nguyên nhân do quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt; thủ tục pháp lý bị trì hoãn; chính quyền rà soát, tạm dừng toàn bộ các dự án sai phạm.

Bước sang năm 2020, đại dịch toàn cầu Covid-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và thị trường bất động sản. Nguồn cung tiếp tục khan khiếm, giao dịch “lặng sóng”, giá đi ngang.

Và vào giai đoạn cuối của chu kỳ, thời điểm 2021 - 2022, thị trường bất động sản đứng trước nhiều biến động và rủi ro. Đó là khi nền kinh tế đang ở giai đoạn phục hồi hậu Covid-19, đồng thời sau một thời gian thị trường phát triển quá nóng, cùng những sai phạm và rủi ro thì các dòng tiền chính vào bất động sản bị quản lý chặt, niềm tin của nhà đầu tư sụt giảm.

Trong một chia sẻ với phóng viên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “10 năm vừa qua là giai đoạn thị trường bất động sản có tốc độ phát triển nhanh nhất. Ở thời kỳ đầu, thị trường bất động sản Việt Nam so với thế giới là một thị trường non trẻ, không khác gì một đứa trẻ với những bước đi chập chững đầu tiên. Tiếp đó là giai đoạn đi chậm một chút nếu không là vấp ngã. Càng về sau, thị trường càng có những bước đi nhanh hơn, có những giai đoạn tăng trưởng nóng đến mức chúng ta nghe đến khái niệm 'bong bóng bất động sản'".

Với ông Nguyễn Quốc Anh, chu kỳ 10 năm của thị trường bất động sản có những giai đoạn lên và xuống. Tiếp đến chu kỳ 20 hay 30 năm nữa cũng sẽ có những lúc lên - xuống và điều đó sẽ phụ thuộc nhiều vào tốc độ phát triển của thị trường. 

Song nhìn một cách tổng thể vẫn nhận thấy rằng, trong 10 năm qua, sự phát triển của thị trường bất động sản đã góp phần thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định lớn cho nền kinh tế, thúc đẩy tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu, bảo đảm an sinh xã hội, đồng thời góp phần quan trọng vào công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển đô thị, du lịch, tăng trưởng xanh.

Đáng chú ý, trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia 10 năm qua, thị trường bất động sản còn đóng vai trò quan trọng khi mỗi năm cung cấp hàng ngàn căn hộ nhà ở cho người dân. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho biết, đến này, diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc đạt 24,4m2. Trong đó, khu vực đô thị đạt 25,1m2 sàn/người (tăng 3,8m2 so với năm 2011); khu vực nông thôn đạt 24,0m2 sàn/người (tăng 6,2m2 so với năm 2011). 

Trong sự “thay da, đổi thịt” của ngành bất động sản, không thể không nhắc đến những nhà phát triển bất động sản là những doanh nghiệp tư nhân đã để lại dấu ấn lớn trên thị trường. Đây đều là những doanh nghiệp tên tuổi trong ngành, có đóng góp lớn về phát triển hình thức bất động sản; tạo ra chuẩn chất lượng mới; làm thay đổi quy mô, phương thức bán hàng hay được ghi nhận về chất lượng sản phẩm và dịch vụ…

Doanh nghiệp số 1 về lĩnh vực bất động sản hiện nay không thể không nhắc đến là Vingroup. Doanh nghiệp này đã phát triển mạnh mẽ trở thành tập đoàn kinh doanh đa ngành với hệ sinh thái toàn diện từ bất động sản nhà ở, thương mại, du lịch đến các dịch vụ tiêu dùng gồm bán lẻ, y tế, giáo dục, nông nghiệp và đặc biệt là sản xuất ô tô.

Trụ cột của Vingroup trong thập kỷ qua là bất động sản nhà ở, với thương hiệu Vinhomes. Thương hiệu này được Vingroup cho ra mắt vào tháng 11/2013 và đến thời điểm hiện tại, Vinhomes là thương hiệu bất động sản số một Việt Nam, hoạt động trong lĩnh vực phát triển, cho thuê và vận hành bất động sản nhà ở phức hợp phân khúc trung và cao cấp.

Về tổng tài sản: Năm 2012, tổng giá trị tài sản của Vingroup đạt 55.825 tỷ đồng. Tại thời điểm cuối quý III/2022, tổng tài sản Vingroup đạt 555.571 tỷ đồng.

Trong 10 năm qua, Sun Group ghi dấu ấn trên thị trường thông qua những công trình nổi tiếng như Bà Nà Hill, Fantasy Park, Asia Park, công viên đại dương Hạ Long, cáp treo Fansipan… Hầu hết các công trình của Sun Group được đánh giá cao về yếu tố thẩm mỹ và có sức ảnh hưởng lớn ở cả các phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, nhà ở.

Nhắc đến Tập đoàn BRG là nhắc đến một hệ sinh thái đa ngành rộng lớn mà trong đó BRG là sự kết hợp của các lĩnh vực kinh doanh cốt lõi, bao gồm B - Banking (Tài chính - Ngân hàng), R - Real Estate (Bất Động Sản) và G - Golf (Gôn).

Tên tuổi của BRG được khẳng định sau hàng loạt thương vụ mua lại khách sạn Hilton Hanoi Opera, khách sạn Sedona Suites Hanoi nay là Diamond Westlake Suit, đầu tư cổ phần gián tiếp sở hữu khách sạn Thắng Lợi nay là Hilton Hanoi Westlake…

Khởi đầu bằng tổ hợp dự án Sunrise City (quận7, TP.HCM) được khởi công năm 2009, trong khoảng 10 năm Novaland đã đưa ra thị trường hơn 40 dự án phân khúc trung cao cấp như Galaxy 9, Icon 56, Lexington Residence, The Prince Residence… với gần 15.000 sản phẩm bàn giao cho khách hàng. Một số dự án tiêu biểu khác của Novaland có thể được điểm tên như NovaWorld Ho Tram, NovaWorld Phan Thiet, NovaHills Mũi Né Resort & Villas, NovaBeach Cam Ranh... Tổng tài sản tới quý III/2022 của Novaland là 259.590 tỷ đồng. 

Ngoài ra, tới tháng 11/2022, số liệu báo cáo cho thấy 10 doanh nghiệp bất động sản có vốn hóa lớn nhất trên thị trường chứng khoán được xếp theo thứ tự bao gồm: Công ty Cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM), Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (mã: NVL), Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (mã: BCM), Công ty Cổ phần Vincom Retail (mã: VRE), Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR), Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (mã: KDH), Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest (mã: VPI), Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (mã: DIG), Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (mã: SIP) và Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (mã: NLG).

Tuy nhiên, thị trường cũng chứng kiến “cuộc chia tay buồn” của những thương hiệu lớn như: Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC, Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát. Không thể phủ nhận, trong thập kỷ qua, những các doanh nghiệp này cũng đã kiến tạo được những công trình bất động sản có dấu ấn riêng.

Chỉ trong vòng 10 năm, Tập đoàn FLC đã triển khai hàng loạt quần thể nghỉ dưỡng trải dài từ Bắc vào Nam với tốc độ xây dựng thần tốc như: FLC Sầm Sơn, FLC Vĩnh Phúc,  FLC Quy Nhơn,  FLC Hạ Long…

Tân Hoàng Minh nổi với những dự án sở hữu các ưu điểm đắt giá: Vị trí “đất vàng”, thiết kế sang trọng, kiến trúc đậm chất mỹ thuật, vật liệu đắt tiền. Những dự án tiêu biểu của tập đoàn này hầu hết tọa lạc tại những vị trí đắc địa tại Hà Nội, có thể kể đến như tòa căn hộ D’. Palais Louis, trung tâm thương mại D’. Le Roi Soleil, tòa căn hộ D’. Le Pont D’or, D’. El Dorado, trung tâm thương mại D’. Capitale…

Vạn Thịnh Phát cũng gắn liền với một loạt các siêu dự án tại TP.HCM. Nổi bật như tòa nhà Sherwood Residence, Khách sạn 5 sao Thương mại An Đông (Windsor Plaza Hotel) hay Trung tâm thương mại và căn hộ dịch vụ The Garden Complex... 

Nhiều chuyên gia trong ngành và lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc đều cho rằng, 10 năm qua dù trải qua nhiều thăng trầm nhưng ngành bất động sản đã “vượt khó” xuất sắc và có sự tăng trưởng vượt bậc, là đầu tàu kéo nhiều ngành nghề kinh doanh khác phát triển theo.

Nhìn nhận một cách công tâm, một thập niên với những thăng trầm, lĩnh vực bất động sản trở thành niềm cảm hứng và đem đến nhiều đóng góp cho nền kinh tế Việt Nam. GS.TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội đã nhận định: Thực tế, thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế, là nhân tố góp phần đẩy mạnh huy động vốn đầu tư, thúc đẩy sản xuất phát triển, tăng thu Ngân sách Nhà nước, mở rộng các thị trường, góp phần ổn định kinh tế - xã hội.

Giống như các thị trường khác, thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, tức là nơi để người mua và người bán trao đổi thông tin. Nếu quá trình giao dịch thành công đồng nghĩa với việc các sản phẩm chuyển sang hình thái giá trị vô hình - tác động đến quá trình luân chuyển vốn của chủ thể kinh doanh.

Ngoài ra, quá trình tiêu thụ sản phẩm trên thị trường tạo ra giá trị thặng dư giúp nhà đầu tư giải quyết vấn đề vay lãi, trả lương và tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội.

Báo cáo về kinh tế Việt Nam của các đơn vị nghiên cứu nước ngoài luôn nhấn mạnh đến động lực tăng trưởng cho kinh tế Việt Nam đến từ các yếu tố chiều sâu: Thị trường tiêu dùng rộng lớn 100 triệu dân, sự gia tăng tầng lớp trung lưu trong xã hội, thu hút vốn đầu tư nước ngoài, việc đầu tư cho cơ sở hạ tầng, tốc độ đô thị hóa… Tất cả những xu hướng này đều dẫn đến sự đi lên của thị trường bất động sản dù có thể điều chỉnh trong các chu kỳ ngắn hạn.

Tổng cục Thống kê ghi nhận tới giữa năm 2022, ngành kinh doanh bất động sản đóng góp 3,32% GDP đối với nền kinh tế, và ngành xây dựng là 5,44%. Còn Hiệp hội Bất động sản khẳng định: “Bất động sản là lĩnh vực có khả năng lan tỏa đến hơn 40 lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế, đặc biệt là những ngành có mối liên hệ trực tiếp như công nghiệp chế biến chế tạo, xây dựng, lưu trú - ăn uống, du lịch và tài chính - ngân hàng. Ước tính đến năm 2030, tổng giá trị tài sản của ngành bất động sản vào khoảng hơn 28,6 triệu tỷ đồng, chiếm 22% giá trị tài sản của toàn nền kinh tế”.

Sức hấp dẫn của lĩnh vực bất động sản là không thể chối từ khi nhiều doanh nghiệp ngoài ngành đang ở giai đoạn đỉnh cao đã quyết định "dốc hầu bao" vào lĩnh vực này.

Đơn cử như Công ty Cổ phần Ô tô Trường Hải (THACO), trong bối cảnh của những ngày tháng vinh quang, các báo cáo tài chính trong nhiều năm liên tục ghi nhận kết quả kinh doanh ấn tượng, doanh nghiệp này đã lấn sân sang lĩnh vực bất động sản bằng những khoản đầu tư lên tới hàng nghìn tỷ đồng.

Cụ thể, từ năm 2016, Thaco đã nâng sở hữu tại Công ty Đại Quang Minh lên mức 90% vốn điều lệ. Đến nay, sau đợt phát hành riêng lẻ, Thaco nắm gần 85% vốn ở Đại Quang Minh. Đây là doanh nghiệp đang đầu tư nhiều dự án ở Thủ Thiêm (quận 2, TP.HCM). Đáng chú ý, bất động sản còn là chỗ dựa cho Thaco khi doanh thu bán xe trong năm 2017 bị giảm sút.

Một “tay ngang làm nên cơ đồ” khác là công ty Cổ phần Tập đoàn Hòa Phát đã chính thức bước chân vào thị trường bất động sản khi thông qua chủ trương góp thêm 3.300 tỷ đồng vào công ty trong lĩnh vực này. Phát biểu tại Đại hội cổ đông thường niên năm 2021, ông Trần Đình Long, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Tập đoàn Hòa Phát, cho biết: “Không ai có thể làm thép mãi được. Với quy mô như hiện nay, Hòa Phát sớm muộn cũng phải đa ngành, một trong những hướng đó là bất động sản”.

Trải qua thời kỳ kinh doanh thăng hoa với lượng tiền mặt lớn nhất sàn chứng khoán, “vua thép” quyết định triển khai chiến lược mới, tích cực tích lũy quỹ đất, đồng thời tiến hành nghiên cứu, khảo sát dự án ở Cần Thơ, Khánh Hòa, Quảng Ngãi và Thừa Thiên - Huế, hướng đến phân khúc khu công nghiệp và đại đô thị cao cấp với quy mô 500ha.

Riêng với lĩnh vực bất động sản nông nghiệp gắn với công nghệ cao phải kể đến sự góp mặt của các doanh nghiệp lớn khác như Tập đoàn TH hay Vinamilk, Tập đoàn GFS, T&T... Tất cả các doanh nghiệp đều kỳ vọng sẽ mang lại sự thay đổi đáng kể trong bộ mặt của nông nghiệp Việt và thị trường bất động sản nông nghiệp trong tương lai.

Sức hút của lĩnh vực bất động sản tiếp tục lan rộng và tác động đến cả những công ty vốn hóa vừa và nhỏ. Đáng chú ý, hàng loạt doanh nghiệp dệt may đều đã đặt một chân vào lĩnh vực bất động sản, với hàng loạt dự án khu đô thị và khu công nghiệp. Danh sách trải dài từ Dệt may Thành Công (TCM) đến Damsan (ADS), TNG hay Gilimex (GIL). Các dự án cũng đang được đầu tư khá quyết liệt như dự án Khu Đô thị Núi Cốc Escape của TNG với mức đầu tư 6.800 tỷ đồng, hay Khu Công nghiệp Gilimex Quảng Ngãi có diện tích 730 ha của Gilimex. “Các doanh nghiệp dệt may như GIL, ADS, TCM, TNG đã mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực bất động sản và bất động sản khu công nghiệp. Chúng tôi kỳ vọng mảng kinh doanh mới sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp duy trì tăng trưởng lợi nhuận trong giai đoạn 2022 - 2025”, Công ty Chứng khoán VNDirect nhận định.

Trong cuốn sách "Phục hồi kinh tế sau khủng hoảng Covid-19", nhà kinh tế học Joshua Gans đã phân tích: “Có một thứ gì đó sẽ xảy ra “gợi ý” đây không còn là một bữa tiệc nữa. Giống như chó sói Wile. E. Coyote trong phim hoạt hình, thị trường nhận ra nó đã đi qua vách đá và cả bữa tiệc kết thúc từ một vụ sụp đổ…”. Joshua Gans chỉ rõ hiện tượng sau khi bữa tiệc kết thúc chính là thanh khoản bị đóng băng, mọi người không muốn làm gì ngoại trừ giữ tiền mặt, dòng tiền của doanh nghiệp bị tổn hại và đầu tư bị hạn chế.

Soi chiếu ở thời điểm hiện tại, dưới góc nhìn vĩ mô thì lĩnh vực bất động sản đang gặp khá nhiều khó khăn chính từ nút thắt dòng vốn. Việc “làm xiếc” với dòng tiền của một số doanh nghiệp bất động sản chính là “thứ gì đó” khiến cho “bữa tiệc” của thị trường bất động sản rơi vào một thời kỳ trầm lắng và lộ ra những khuyết điểm.

Sau một thời gian phát triển quá nóng, dòng tiền ồ ạt đổ vào thị trường bất động sản thông qua các kênh huy động vốn như trái phiếu, chứng khoán nhưng không được kiểm soát chặt chẽ đã dẫn đến nhiều rủi ro, sai phạm. Ví như FLC Faros (mã ROS) thành lập từ năm 2011 với số vốn điều lệ ở dạng khiêm tốn khoảng 1,5 tỷ đồng, nhưng chỉ trong vòng 5 năm, vốn điều lệ của ROS đã tăng “khủng” lên tới 4.300 tỷ đồng, tương ứng mức tăng tới hơn 2.860 lần so với số vốn ban đầu. Với những bất thường về cả giá cổ phiếu lẫn thông số trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước đã khởi tố lãnh đạo FLC để điều tra về tội “Thao túng thị trường chứng khoán”. 

Hay như sai phạm tại Tân Hoàng Minh, doanh nghiệp này đã phát hành 9 đợt trái phiếu trái quy định pháp luật, tổng trị giá 10.300 tỷ đồng, để huy động tiền của nhà đầu tư nhưng không sử dụng vào các hoạt động kinh doanh theo hồ sơ phát hành trái phiếu.

Do đó, trước những rủi ro xảy ra, cơ quan quản lý Nhà nước đã thực hiện nhiều hoạt động siết chặt nguồn cung. Từ đây đã và đang tạo một áp lực rất lớn cho cộng đồng doanh nghiệp trong đó có doanh nghiệp bất động sản. Việc siết chặt diễn ra lâu dài được cho là có thể khiến nhiều chủ đầu tư buộc phải thanh lý tài sản với mức chiết khấu đáng kể để có thể trả các khoản nợ vay ngân hàng cũng như các khoản trái phiếu đáo hạn.

PGS.TS. Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế nhận định, trong năm 2021 và đầu năm 2022, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chịu áp lực về vốn cả từ phía tín dụng ngân hàng, huy động qua trái phiếu doanh nghiệp và vốn tự có. Theo đó, vốn tín dụng và vốn huy động trên thị trường tài chính bị siết chặt quản lý, còn vốn tự có hẹp dần do cạn nguồn thu... Thị trường bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn về vốn. Thời gian chịu tác động của đại dịch Covid-19 là minh chứng rõ nhất cho doanh nghiệp nào có nguồn vốn lớn, dồi dào sẽ có sức đề kháng tốt hơn so với các doanh nghiệp vốn ít, mỏng và khó huy động vốn. Đó cũng là lý do nhiều doanh nghiệp rút khỏi thị trường trong hai năm vừa qua. Sau hơn 2 năm chịu ảnh hưởng từ đại dịch, thị trường sẽ "sàng lọc" những doanh nghiệp có thực lực để tiếp tục phát triển thị trường bất động sản đúng hướng.

Tuy nhiên, ông Long cho biết, những chiêu trò của một số doanh nghiệp nhằm thao túng thị trường chứng khoán, trái phiếu sẽ để lại nhiều hậu quả khôn lường cho thị trường và nền kinh tế nói chung. Trong đó, thiệt hại trước mắt là làm đảo lộn diễn biến thị trường trái phiếu, chứng khoán, bất động sản, khiến nhà đầu tư nhỏ lẻ dễ gánh thiệt hại nặng về tài sản. Xa hơn, điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến niềm tin, lợi ích của nhà đầu tư, tính bền vững, công khai, minh bạch của các kênh đầu tư tại Việt Nam.

Dù thời gian qua có nhiều vụ việc thao túng giá bị phát hiện và xử phạt, nhưng với chế tài của Việt Nam còn rất thấp, chưa tương xứng với mức độ nghiêm trọng của hành vi thì chưa đủ tính răn đe.

“Những doanh nghiệp bị loại bỏ khỏi thị trường là những doanh nghiệp phát triển thiếu bền vững về dòng tiền. Doanh nghiệp bị thụ động hoặc phụ thuộc quá nhiều vào các dòng vốn bên ngoài như vốn tín dụng, vốn khách hàng trong khi vốn tự có lại không đảm bảo duy trì kinh doanh trong dài hạn. Và khi các tác động bên ngoài từ kinh tế vĩ mô, siết tín dụng… doanh nghiệp sẽ khó duy trì hoạt động trong bối cảnh khó khăn. Những doanh nghiệp bị thanh lọc trên thi trường đặt ra một bài toán rằng đã đến lúc thị trường phải phát triển bền vững, doanh nghiệp cũng phải có chiến lược dài hạn, chủ động và thích ứng trong mọi hoàn cảnh”, PGS.TS. Ngô Trí Long nói.

Có thể nói, thị trường bất động sản đang trải qua những chuỗi ngày khó khăn, đòi hỏi mỗi doanh nghiệp phải có những thay đổi tái cấu trúc để có thể trụ vững và đi tiếp. Đặc biệt, tái cấu trúc thường chỉ được thực hiện khi đà phát triển của doanh nghiệp bị chặn lại hoặc ở trường hợp xấu hơn là bắt buộc phải làm để tồn tại tránh bị phá sản. Có nhiều trường hợp tái cấu trúc trong hoàn cảnh bắt buộc như vậy đã giúp doanh nghiệp chuyển mình thành công. Lịch sử của thị trường bất động sản 10 năm trước là minh chứng rõ ràng nhất.

“Trong giai đoạn thị trường chững lại, tôi cho rằng, bản thân doanh nghiệp có thể tận dụng thời gian này như một cơ hội để tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư. Đó là bước đệm “nghỉ chân” để doanh nghiệp có thể “bật tăng” và sẵn sàng bắt đầu chu kỳ mới - 10 năm tới”, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định.

Đón đọc bài 2: “Đi qua vách đá”, tái cấu trúc để đón vận hội mới