Thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng
Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chịu ảnh hưởng từ 5 xu hướng chính. Thứ nhất, thị trường sẽ chứng kiến sự chuyển đổi sang mô hình phát triển dự án căn hộ một cách bền vững hơn. Tức là xu hướng chuyển dịch từ dòng căn hộ cao cấp sang căn hộ dành cho người thu nhập trung bình và thấp, hay nhà ở xã hội. Các nhà phát triển bất động sản đang tập trung nhiều vào nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình. Đây là phân khúc có nhu cầu thực về căn hộ.
Dẫn chứng rõ nhất là tại TP.HCM, hiện chỉ có 17 căn hộ/1.000 dân. Con số này thấp hơn rất nhiều so với các quốc gia khác cùng khu vực Đông Nam Á. Bên cạnh đó, giá bán căn hộ/thu nhập trung bình vẫn còn khá thấp.
Nếu tỷ lệ này cao thì chúng ta nên đầu tư vào các căn hộ cao cấp, còn nếu thấp thì chúng ta nên tập trung vào thị trường nhà ở đại chúng.
Đối với phân khúc nhà ở trong năm 2019, chính quyền TP.HCM đã có biện pháp hạn chế nhà ở trong khu vực trung tâm nên thị trường bất động sản phát triển ổn định hơn. Theo đó, trong năm 2019, lượng căn hộ mới tại thị trường này sẽ tăng thêm khoảng 40.000 căn, riêng đối với căn hộ tầm trung và bình dân thì giá sẽ bình ổn.
Còn tại Hà Nội, sang năm 2019, hàng loạt dự án trung cấp quy mô lớn sẽ được chào bán. Khoảng hơn 23.000 căn dự kiến hoàn thành trong quý IV/2018, 43% trong số đó đến từ phân khúc trung cấp. Với lượng cung lớn như vậy, số căn bán được dự kiến cũng tăng mạnh nhờ nhu cầu đến từ cả nhà đầu tư, người mua để ở và khách hàng nước ngoài.
Thứ hai là sự gia tăng của các căn hộ nhỏ và siêu nhỏ. Khoảng 10 năm trước đây, các dự án nhà cao tầng xây dựng căn hộ 2 phòng khoảng 120 m2 nhưng hiện không còn căn hộ nào 2 phòng mà trên 100 m2. Như vậy, nhu cầu về kích thước căn hộ của bên mua và bên phát triển đã thay đổi. Do đó, các căn hộ sẽ ngày càng nhỏ hơn và đặc biệt ở trung tâm thành phố.
Thứ ba là thị trường xuất hiện nhiều thành phố tích hợp hay các khu đô thị mới tích hợp. Hình thức này đã phát triển trong khoảng 9 năm trở lại đây. Ví như Phú Mỹ Hưng đã xây dựng cách đây khoảng 20 năm, đầu tư nhiều vào cơ sở hạ tầng, cảnh quan, đô thị và đã mang lại lợi tức dài hạn. Với việc đầu tư bài bản vào cảnh quan, tổng thể, hoàn thiện cơ sở hạ tầng, các nhà phát triển bất động sản sẽ dược “hưởng quả ngọt”.
Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc Jones Lang LaSalle Việt Nam
Thứ tư là sự xuất hiện của các công ty công nghệ ngày càng nhiều. Nếu 10 năm trước, văn phòng của Google tại Singapore chỉ có 25 nhân viên thì ngày nay Google đã có tới 1.000 nhân viên tại đây.
Việc các công ty công nghệ đang dần xuất hiện tại Việt Nam là một dấu hiệu rất tốt, cho thấy Việt Nam đang đi lên trong chuỗi giá trị bất động sản. Xét về cầu, Việt Nam đang vươn lên so với nhiều quốc gia khác trong khu vực về tốc độ phát triển không gian văn phòng cho thuê.
Thứ năm, thương mại điện tử sẽ trở thành xu hướng ảnh hưởng lớn nhất đến bất động sản trong những năm tới đây. Nhận định này xuất phát từ lý do mật độ điện thoại di động của Việt Nam hiện nay đã đạt tới mức 84%, đồng nghĩa với việc 84% dân số có tiếp cận với internet thông qua điện thoại di động.
Hàng trăm nghìn người Việt Nam đang mua sắm trực tuyến và dù chưa lớn, tỉ lệ này vẫn sẽ tiếp tục gia tăng, gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản theo hình thức bán lẻ truyền thống.
Thách thức cũng đang đợi chờ
Giới chuyên gia lạc quan đánh giá bất động sản năm 2019 sẽ phát triển khá khả quan, song chúng tôi cho rằng thị trường vẫn phải đối mặt với không ít thách thức để có thể tận dụng cơ hội từ những xu hướng đã đề cập ở trên.
Trong đó, cơ sở hạ tầng sẽ trở thành thách thức lớn nhất, đòi hỏi có sự đầu tư lớn. Môi trường kinh doanh được cải thiện nhưng mức độ dễ dàng trong kinh doanh vẫn chưa tốt. Bên cạnh đó, quy trình xuất nhập khẩu, thủ tục hải quan được cho vẫn còn rất nhiều dư địa để cải thiện.
Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chịu ảnh hưởng từ 5 xu hướng chính.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản đã có một số dấu hiệu đáng lo ngại xuất hiện trong năm 2018 có thể tác động tới thị trường trong năm 2019. Trong đó, đáng chú ý là sự sụt giảm nguồn cung dự án tại một số khu vực do khan hiếm quỹ đất sạch. Trong khi đó, với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng dù có nhiều tiềm năng nhưng khung pháp lý vẫn chưa hoàn chỉnh. Nhìn về vĩ mô, kinh tế thế giới đang đứng trước nhiều biến động với tiêu điểm là cuộc chiến thương mại Trung - Mỹ.
Ngoài ra, vị thế du lịch cũng như sự phát triển của khách du lịch quốc tế lẫn nội địa sẽ khiến cung phòng khách sạn gia tăng rõ ràng. Do vậy, Việt Nam cần cải thiện hạ tầng hàng không, thị thực để tiếp tục duy trì tăng trưởng du lịch.
Đánh giá chung cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài ở tất cả các phân khúc căn hộ lẫn các khu đô thị mới. Tuy nhiên, thách thức lớn nhất mà nhà đầu tư phải đối mặt là tìm kiếm những tài sản có chất lượng tốt. Nếu nền kinh tế tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng sang năm 2019, chúng tôi kỳ vọng sẽ thấy một năm bội thu cho đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
