Theo JLL, trong quý IV/2018, lượng căn hộ mở bán chính thức tại TP.HCM là 8.300 căn, tuy nhiên 99% trong số đó là căn hộ của các dự án đã mở bán từ 2 – 3 quý trước đó. Chỉ có 70 căn từ dự án Goldora Plaza là dự án mở bán mới trong quý này. Lượng căn hộ bán được là hơn 8.800 căn, nâng tổng lượng căn hộ bán được trong năm 2018 lên 40.032 căn.
“Tuy lượng bán giảm 13,8% theo năm, nhưng tỷ lệ giữa số căn được bán và tổng hàng tồn trong năm 2018 vẫn cao hơn năm 2017, đạt khoảng 95%”, JLL nhận xét.
Về giá bán, JLL cho hay trên thị trường sơ cấp, giá bán căn hộ giữa các dự án hiện tại ổn định theo quý, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và bình dân. Phân khúc trung cấp tăng giá khá ấn tượng, từ 3,0% tới 6,0% theo quý.
Ở thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ giảm ở phân khúc cao cấp nhưng xu hướng ngược lại ở phân khúc giá thấp hơn. Mặt bằng chung, lợi nhuận vốn hóa cho một nhà đầu tư thứ cấp được xem là thành công trong năm 2018 phổ biến ở mức từ 9 - 12% theo năm.
Sự cạnh tranh của phân khúc nhà ở trong năm 2019 sẽ rất khốc liệt
Trong năm 2019, JLL dự báo sẽ có 45.000 căn được chào bán ra thị trường, chủ yếu đến từ các dự án đã được phê duyệt xây dựng và triển khai tiền mở bán trong các quý trước.
Đối với thị trường biệt thự/nhà phố, báo cáo của JLL cho hay quý IV/2018, nguồn cung mới của thị trường TP.HCM đạt 118 căn, phần lớn từ các dự án quy mô nhỏ. Đây là lượng mở bán thấp kỷ lục kể từ năm 2014 do các dự án quy mô lớn đang gặp vấn đề liên quan tới thu hồi đất. Dù vậy, doanh số bán hàng vẫn khả quan khi lượng bán đạt 340 căn, chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán. Nhu cầu vẫn ở mức tốt với tỷ lệ bán trong năm 2018 ở mức 92%.
Trên thị trường sơ cấp, giá bán biệt thự/nhà phố trong quý IV/2018 tiếp tục xu hướng tăng với mức tăng khoảng 14% theo năm. Còn trên thị trường thứ cấp, giá bán nhìn chung cao hơn quý trước trên toàn thành phố, tăng 3,2% theo quý.
Báo cáo nhấn mạnh: “Năm 2018 là một năm đầu tư tốt cho các nhà phát triển dự án biệt thự/nhà phố. Dự kiến trong năm 2019, toàn TP.HCM sẽ có khoảng 4.500 căn biệt thự/nhà phố được chào bán”.
JLL đưa ra dự báo lạc quan cho cả thị trường biệt thự/nhà phố lẫn căn hộ khi cho rằng tỷ lệ bán dự kiến sẽ ở mức cao, với tỷ lệ khoảng 85% đối với căn hộ và 90% đối với biệt thự/nhà phố. Giá bán có xu hướng tăng nhưng tốc độ tăng chậm lại trên cả hai thị trường.
Trong khi đó, báo cáo từ Savills cho thấy, trong quý IV/2018 tại TP.HCM có 23 dự án mới cùng với 13 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo đã cung cấp hơn 9.500 căn cho thị trường. Có hơn18.300 căn sơ cấp trong quý này, giảm 3% theo quý và 44% theo năm. Lượng giao dịch đạt 11.000 căn, tăng 10% theo quý nhưng giảm 27% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt mức đỉnh điểm 60%, tăng 7 điểm phần trăm theo quý và 14 điểm phần trăm theo năm. Căn hộ hạng C chiếm 58% tổng lượng bán và tỷ lệ hấp thụ đạt 64%.
Savills dự báo, đến năm 2021, thị trường ước tính có hơn 154.000 căn hộ từ 100 dự án sẽ được mở bán, trong đó năm 2019 có hơn 66.000 căn.
Đối với biệt thự và nhà liền kề, từ năm 2019 đến năm 2021, sẽ có 22.650 căn/nền sẽ được cung cấp cho thị trường. Các quận ngoại thành như quận 9, Bình Tân và Bình Chánh sẽ đóng góp 56% cho nguồn cung tương lai.
Ngoài ra, trong báo cáo mới nhất của Hiệp hội bất động sản TP.HCM cũng dự báo, năm 2019 thị trường vẫn sẽ thiếu hụt quỹ đất và nguồn cung dự án thuộc phân khúc nhà ở trung cấp, bình dân và căn hộ vừa túi tiền có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Phân khúc này tiếp tục giữ vai trò chủ đạo khi có tính thanh khoản cao nhất thị trường.
Trong khi đó, phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung. Sự cạnh tranh của phân khúc này trong thời gian tới sẽ rất khốc liệt, ưu thế thuộc về các dự án có vị trí đắc địa, phát triển theo hướng bất động sản xanh, thông minh. Giá trị của các sản phẩm bất động sản cao cấp càng được nâng tầm khi chính quyền TP.HCM mới đây đã quyết định hạn chế cấp phép mới cho những dự án ở khu vực trung tâm thành phố.
