Thị trường bất động sản văn phòng: Kênh đầu tư hấp dẫn năm 2023

Trong bối cảnh nền kinh tế đang duy trì tốc độ phục hồi và tăng trưởng tích cực sau đại dịch Covid-19, nhu cầu về không gian văn phòng của các doanh nghiệp trong và ngoài nước tại Hà Nội ngày càng tăng cao. 

*****

Sau đại dịch Covid-19 nền kinh tế Việt Nam đang trên đà tăng trưởng tốt. Trong quý III/2022, riêng GDP của Hà Nội tăng 15,7% và có 22.000 doanh nghiệp đăng ký mới, tăng 25% so với cùng kỳ năm trước. Bên cạnh đó, nhu cầu thuê từ khách hàng đến từ các ngành ICT, sản xuất, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm và bất động sản vẫn sẽ tiếp tục tăng. Nguồn vốn FDI bền vững, các doanh nghiệp mới thành lập, cơ sở hạ tầng được cải thiện và sự tăng trưởng của các ngành công nghiệp chủ chốt đang thúc đẩy tình hình hoạt động cũng như nguồn cầu cho thị trường bất động sản văn phòng trong thời gian tới.

Hiện tại, giá thuê ở các phân khúc đều tăng. Trong đó phân khúc hạng A tăng cao do sự gia nhập của các tòa nhà chất lượng cao mới, trong khi nguồn cung mới hạng B vẫn còn hạn chế. Hầu hết các giao dịch trong quý này là từ 300 - 500m2.

Để có những đánh giá tin cậy về tiềm năng cũng như dự báo tốc độ phát triển của thị trường văn phòng vào những tháng cuối năm 2022 và bước sang năm 2023, PV Reatimes đã có cuộc trò chuyện cùng bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội.

Thị trường văn phòng tiếp tục có xu hướng tăng về giá

PV: Nhìn lại thị trường bất động sản văn phòng năm 2022, bà có đánh giá gì?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Thị trường bất động sản năm 2022 bước vào giai đoạn hồi phục sau tác động của đại dịch Covid-19. Phân khúc văn phòng theo đó cũng ghi nhận sự sôi động nhất định. Từ đầu năm đến nay, khi toàn bộ thị trường bất động sản quay trở lại sau đại dịch Covid-19 thì phân khúc văn phòng đồng thời ghi nhận nhiều điểm sáng tăng trưởng.

Thị trường văn phòng tại Hà Nội phục hồi ổn định và không bị lệch về một hướng phát triển. Tỷ lệ lấp đầy tại mỗi khu vực đều ở mức cao. Khách thuê được phân bổ theo phân khúc rõ ràng và đều có kỳ vọng cụ thể về địa điểm thuê văn phòng tiếp theo của mình.

Trong khi đó, hoạt động chính của thị trường văn phòng tại TP.HCM chủ yếu tập trung nhiều tại khu vực quận 1 với mức giá thuê rất cao. Các quận vệ tinh chưa đủ phát triển về nguồn cung hay nói cách khác là chưa đủ xây dựng một quần thể văn phòng cụ thể. Do đó, điều này sẽ dẫn đến tình trạng khu vực này thì thiếu nguồn cầu còn khu vực khác thì thừa nguồn cung nhưng lại không có khách thuê.

PV: Thị trường văn phòng có giá thuê tăng cao ở các phân khúc, vậy theo bà từ giờ đến cuối năm thị trường này liệu còn tăng nữa hay không? 

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Nhìn chung, từ giờ đến cuối năm và cho tới quý II/2023, phân khúc văn phòng hạng A tại Hà Nội sẽ tiếp tục xu hướng tăng về giá.

Hiện tại, có rất nhiều toà nhà văn phòng hạng A tại Hà Nội đang nâng cao chất lượng xây dựng và quản lý. Hơn nữa, mức đầu tư văn phòng hạng A hiện nay được ghi nhận cao gấp ba lần so với các toà nhà hạng A cũ đã xây dựng cách đây 10 năm. Do đó, giá thuê buộc phải tăng lên để bù lại chi phí xây dựng đầu tư của chủ đầu tư.

Tại Hà Nội, nguồn cung văn phòng hạng A từ giờ đến cuối năm 2022 không nhiều, nguồn cung chủ yếu hiện nay đến từ tòa nhà Capital Place với tỷ lệ trống khoảng 50%, tương đương 30.000m2 mặt sàn. Đối với các toà nhà cùng hạng khác thì tỷ lệ lấp đầy đều đạt mức trên 90%.

Bước sang quý I và quý II/2023, thị trường sẽ bắt đầu có thêm nguồn cung mới đối với phân khúc hạng A. Tuy nhiên, nguồn cung này sẽ không lớn, do đó sẽ khiến giá thuê bình quân tiếp tục tăng cao cho đến hết quý II/2023.

Đối với phân khúc văn phòng hạng B, giá thuê ghi nhận dấu hiệu chững lại do các toà nhà hạng B chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng của các khách hàng. Bởi khách thuê ngày càng có yêu cầu cao hơn và luôn có sự so sánh về chất lượng toà nhà. Vì vậy, thay vì lựa chọn phân khúc văn phòng hạng B thì khách thuê sẽ lựa chọn nhắm đến những toà nhà văn phòng hạng A cũ được xây dựng cách đây 20 năm, đặc biệt là những tòa nhà đang có động thái cải tạo, sửa chữa và nâng cấp dịch vụ từ chủ đầu tư.

Ngoài ra, phân khúc văn phòng hạng C là phân khúc ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao nhất và không có nguồn cung mới, do đó giá thuê tại phân khúc này tiếp tục tăng cao. Nguyên nhân tăng giá chủ yếu là do các khách thuê gia hạn thay vì câu chuyện xuất hiện giao dịch mới trên thị trường. Có thể nói, các giao dịch mới với văn phòng hạng C trong giai đoạn này được ghi nhận không nhiều.

Các khu vực ngoài trung tâm Hà Nội trở thành tiềm năng phát triển mới của Thành phố

PV: Tỷ lệ lấp đầy của phân khúc văn phòng tại Hà Nội từ giờ đến cuối năm sẽ ra sao? Bà có thể đưa ra dự báo sang đầu năm 2023, phân khúc này sẽ biến động thế nào?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Từ giờ đến cuối năm 2022, tỷ lệ lấp đầy bình quân tại thị trường Hà Nội dự kiến sẽ cao hơn 90%. Bước sang quý I và quý II/2023, thị trường sẽ tiếp tục có thêm nguồn cung mới, khi đó tỷ lệ lấp đầy bình quân sẽ có thể giảm nhẹ. Nhưng đây là mức sụt giảm không đáng kể, nguyên nhân chủ yếu là thị trường có nguồn cung mới, hoàn toàn không phải là câu chuyện thiếu nguồn cầu. Bên cạnh đó, nguồn cung từ các toà nhà sắp được ra mắt trong thời gian tới trên thị trường sẽ không quá lớn, trung bình chỉ dao động từ 10.000 - 30.000m2/toà nhà. Nhìn dài hạn hơn, trong vòng 2 - 3 năm tới, thị trường Hà Nội sẽ không ghi nhận thêm những tòa nhà văn phòng với quy mô lớn như TechnoPark Tower hay Capital Place. thị trường vẫn có khả năng để hấp thụ nguồn cung mới một cách ổn định. 

Tại Hà Nội, quận Hoàn Kiếm trong thời gian tới sẽ tiếp tục ghi nhận tỷ lệ lấp đầy đạt mức cao nhất... Trung bình các toà nhà văn phòng hạng A và B ở khu vực Hoàn Kiếm đều cung cấp diện tích khoảng 7.000 - 10.000m2, do vậy câu chuyện lấp đầy trở nên khá dễ dàng. Đối với diện tích trống, thời gian lấp đầy sẽ chỉ mất khoảng từ 2 - 3 tháng. Có thể nói, khu vực Hoàn Kiếm luôn có sức hút nhất định ở cả hai phân khúc hạng A và B, với tỷ lệ lấp đầy đều đạt trên 95%.

Ngoài ra, các khu vực trung tâm mới như Ba Đình, Đống Đa, Tây Hồ, hay khu vực phía Tây Hà Nội như Cầu Giấy, Mỹ Đình… đều được đánh giá là những khu vực có tiềm năng phát triển của thị trường văn phòng Hà Nội. Do quỹ đất ở quận Hoàn Kiếm không còn nên nguồn cung văn phòng mới thường tập trung chủ yếu tại các khu vực này. Tuy nhiên, việc liên tục có nguồn cung mới đồng nghĩa với việc tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu vực sẽ tiếp tục giảm xuống.

Đặc biệt, khi các khu vực này năm sau sẽ chào đón thêm dự án BRG Grand Plaza (Ba Đình), Lotte Mall (Tây Hồ) , 36 Cát Linh (Đống Đa)… cạnh tranh trực tiếp với dự án Capital Place vẫn đang còn gần 30.000m2 sàn trống, kéo theo tỷ lệ lấp đầy trong khu vực trung tâm mới dự kiến trong năm 2023 giảm xuống.

Đối với khu vực phía Tây Hà Nội trong năm 2023 cũng sẽ ghi nhận 2 - 3 dự án văn phòng mới và đến năm 2024 thì thị trường tiếp tục đón nhận thêm nguồn cung.

Hơn nữa, một số toà nhà cũng sẽ ghi nhận thêm các diện tích trống do khách thuê dịch chuyển từ khu phía Tây Hà Nội đến khu trung tâm mới. Chính vì vậy, tỷ lệ lấp đầy của khu vực phía Tây Hà Nội cũng dự kiến ghi nhận xu hướng giảm trong năm 2023.

PV: Nguồn khách thuê hiện tại chủ yếu đến từ lĩnh vực gì, thưa bà?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Thị trường Hà Nội chia rõ thành 3 khu vực: Các công ty về tài chính ngân hàng, bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các công ty doanh nghiệp chứng khoán thường ưu tiên khu vực Hoàn Kiếm.

Khách thuê doanh nghiệp, tập đoàn đa quốc gia hoạt động về lĩnh vực công nghệ thông tin, giao dịch tư vấn, ngân hàng thường lựa chọn khu vực Ba Bình hoặc Đống Đa. Bên cạnh đó, về mặt địa lý, khu vực này đồng thời mang lại lợi thế về di chuyển tới Hoàn Kiếm và các khu vực khác của thành phố, do đó các tập đoàn đa quốc gia với quy mô lớn cũng sẽ lựa chọn đặt trụ sở tại đây.

Riêng đối với các công ty sản xuất, nghiên cứu, công nghệ thông tin sẽ ưu tiên tập trung khu vực phía Tây Hà Nội, do đây là khu vực thuận tiện nhất để di chuyển ra các khu công nghiệp và các khu công nghệ cao.

Phân khúc hạng B và C khan hiếm nguồn cung mới

PV: Bà có thể đánh giá về nguồn cung từ giờ đến cuối năm 2022 và bước sang năm 2023?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Đối với thị trường cho thuê văn phòng, quy trình để khách chốt thuê mặt bằng dao động từ 4 - 6 tháng. Những công ty quy mô lớn có thể mất tới một năm mới có thể đưa ra lựa chọn cuối cùng đối với diện tích thuê văn phòng, bởi việc dịch chuyển trụ sở doanh nghiệp không phải là câu chuyện đơn giản, doanh nghiệp cần cân đối rất nhiều yếu tố liên quan.

Tại thời điểm quý IV/2022, khách đã bắt đầu chuẩn bị nhận mặt bằng đã lựa chọn trong thời gian trước đó. Phân khúc văn phòng được nhóm khách thuê này lựa chọn nhiều nhất vẫn là hạng A với diện tích thuê dao động khoảng 400 - 500m2. Hiện tại, các toà nhà văn phòng hạng A đang có nguồn cung và sức hút nhất định đối với khách hàng, trong khi hạng B và C hầu như không có nguồn cung mới nên mức độ dịch chuyển không đáng kể.

Các giao dịch chính vẫn tập trung ở các quận Hoàn Kiếm và Ba Đình. Khách thuê đang trải đều trong nhóm các doanh nghiệp, tổ chức phi chính phủ, các công ty về tư vấn như luật, tài chính hay các công ty về mảng sản xuất… cũng đang bắt đầu hoàn tất việc dịch chuyển văn phòng từ giờ đến cuối năm nay.

Sang đến năm 2023, nguồn cầu văn phòng sẽ chủ yếu đến từ là các doanh nghiệp tài chính, bảo hiểm, công nghệ thông tin và công nghệ sản xuất…

Nguồn cung hạng A của thị trường từ giờ đến cuối năm 2022 và giữa năm 2023 dự kiến chỉ ghi nhận Techcombank Tower (Hoàn Kiếm), Lancaster Luminaire (Láng Hạ), BRG Grand Plaza (Ba Đình) và Lotte Mall (Tây Hồ).

Đối với phân khúc hạng B dự kiến sẽ có thêm toà nhà Vinacomin Tower đi vào hoạt động đầu năm 2023. 

Xu hướng văn phòng xanh

PV: Xu hướng thuê văn phòng ở thời điểm cuối năm và sang đầu năm 2023 có sự chuyển dịch gì mới không thưa bà?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Nếu đánh giá bình quân trong vòng 5 năm trở lại đây thì thị trường năm 2022 và 2023 tiếp tục ghi nhận nguồn cầu cao đối với việc thuê văn phòng. Sau giai đoạn Covid-19, nhiều công ty đã có động thái thay đổi mô hình làm việc, chuyển sang các mô hình mới như hybrid. Điều này đồng thời tạo ra nhu cầu tái cấu trúc, cải tạo, nâng cấp sửa chữa văn phòng để phù hợp với mô hình hoạt động mới. Nhân lúc đó, thị trường hiện đang có nguồn cung tốt, do vậy càng trở nên hấp dẫn hơn đối với những khách thuê có nhu cầu dịch chuyển. Khách thuê sẽ cân nhắc  dịch chuyển văn phòng với mục tiêu xây dựng môi trường làm việc tốt hơn, tạo động lực quay trở lại đi làm cho nhân viên.

Đặc biệt, tín hiệu đáng mừng của thị trường Hà Nội là từ giờ cho tới năm 2024, sẽ có thêm ít nhất 6 dự án văn phòng được nhận chứng chỉ xanh. Có thể nói, khi các khách thuê ngày càng có xu hướng tìm kiếm các văn phòng xanh và các dự án có tiện ích tốt, mang lại môi trường làm việc mà ở đó nhân viên được thừa hưởng nhiều lợi ích thì các chủ đầu tư cũng đã chủ động đưa ra câu chuyện xây dựng bền vững trong bất động sản, đặc biệt là bất động sản văn phòng để có thể thỏa mãn được yêu cầu mới của khách thuê.

Đối với những toà nhà không có chứng chỉ xanh thì các công ty vẫn có thể cân nhắc đến việc xây dựng một văn phòng xanh riêng. Các toà nhà này hiện nay cũng xây dựng tiêu chí hoạt động riêng để nâng cấp, sửa chữa, thay đổi mô hình quản lý vận hành để đạt theo các chứng chỉ xanh quốc tế,

Có thể nói, bản thân các chủ đầu tư cũng nâng cao nhận thức xây dựng và quản lý toà nhà một cách bền vững. Đối với các khách thuê cũng vậy, đặc biệt là công ty, tổ chức, tập đoàn đa quốc gia đều nhắm đến xu hướng xây dựng một môi trường làm việc bền vững cho nhân viên.

Từ năm 2023 - 2025, thị trường vẫn tiếp tục ghi nhận xu hướng văn phòng xanh vì đây là bước cam kết của nhiều doanh nghiệp trong việc bảo vệ môi trường và tạo dựng hình ảnh cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước.

PV: Các shophouse, liền kề trong các khu đô thị liệu có phải là một trong những lựa chọn của khách thuê trong năm 2023 không thưa bà?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Shophouse sẽ không phải là xu hướng để các doanh nghiệp lựa chọn. Shophouse sẽ là lựa chọn hợp lý hơn cho các khách thuê bán lẻ hoặc sử dụng mô hình kết hợp giữa bán lẻ và để ở thay vì làm văn phòng.

Khách thuê doanh nghiệp vẫn ưa chuộng các toà nhà văn phòng hơn, do các toà nhà văn phòng có thể xây dựng được một quần thể doanh nghiệp để có thể hỗ trợ cho việc kinh doanh, xây dựng hình ảnh, các dịch vụ quản lý cho nhân viên và cho công ty tốt hơn.

Khi các doanh nghiệp đã đi vào vận hành và tạo dựng văn phòng thì yếu tố quan trọng vẫn là xây dựng hình ảnh thương hiệu. Khi khách hàng, đối tác đến làm việc tại văn phòng được đặt tại tòa nhà văn phòng chuẩn chỉnh thì công ty cũng sẽ đạt được vị thế hình ảnh chuyên nghiệp hơn.

Kênh đầu tư ổn định cho các chủ đầu tư

PV: Thị trường văn phòng bước sang năm 2023 sẽ có những điểm sáng gì nổi bật, thưa bà?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: So với năm 2022 thì thị trường văn phòng năm 2023 sẽ tiếp tục ghi nhận những hoạt động khả quan với nhiều nguồn cung hơn. Kinh tế Việt Nam sau Covid-19 đang tăng trưởng GDP đạt mức 8%, các doanh nghiệp nước ngoài đều đang chú trọng mở rộng quy mô hoạt động tại Việt Nam. Không chỉ vậy, rất nhiều doanh nghiệp đánh giá thị trường Việt Nam là điểm sáng trong việc phát triển kinh tế của khu vực Đông Nam Á. Nguồn vốn nước ngoài tiếp tục đầu tư về thị trường Việt Nam sẽ kéo theo nguồn cầu văn phòng tăng cao. Đối với các doanh nghiệp đã có hoạt động tại Việt Nam thì đây là cơ hội để tiếp tục mở rộng và tạo dựng được thị phần tốt hơn ở Việt Nam. Chính vì thế bước sang năm 2023, thị trường văn phòng có thể đánh giá là kênh đầu tư ổn định cho các chủ đầu tư.

Và dự báo đến năm 2025, giá thuê văn phòng khu vực trung tâm dự kiến sẽ tăng 5% mỗi năm chủ yếu từ các dự án bất động sản cao cấp mới và các tòa nhà cũ được nâng cấp. Khu vực nội thành sẽ tăng 5% mỗi năm theo mức tăng tại tòa Capital Place và sự gia nhập của các dự án mới. Giá thuê ở khu vực phía Tây được dự báo sẽ tăng nhẹ theo nhu cầu từ các công ty công nghệ thông tin và sự gia nhập của các dự án văn phòng hạng A mới.