Thiếu quy chuẩn quản lý căn hộ thông minh, dễ có tình trạng "gắn mác làm sang" trên thị trường

Đi dọc tuyến đường Lê Văn Lương (Hà Nội), cứ một đoạn lại bắt gặp một công trình cao ốc đang thi công dở. Các công trình đều chạy các tấm pano cỡ lớn để quảng bá dự án. Nhưng điều đáng lưu ý là thông tin lãi suất vay mua nhà hay giá trị căn hộ không phải là nổi bật nhất, thay vào đó là thông tin căn hộ 4.0 hay căn hộ thông minh.

Gần như căn hộ thông minh đã trở thành một tiêu chí mà dự án nhà ở nào cũng muốn sở hữu. Bên cạnh đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của cư dân, những công trình này còn góp phần nâng cao giá trị, tính cạnh tranh cho chủ đầu tư.

Khái niệm căn hộ thông minh chỉ mới thực sự được biết đến ở Việt Nam trong vài năm trở lại đây nhưng đã thu hút nhiều sự chú ý, hình thành trào lưu mới được đông đảo đối tượng săn đón.

Đơn cử như thị trường Hà Nội, khoảng 10 năm trước, những căn hộ thông minh đầu tiên chỉ xuất hiện ở một số dự án cao cấp tại khu đô thị Gamuda, Royal City, Times City… Nhưng đến thời điểm hiện tại đã mở rộng ra các dự án tại nhiều khu vực như: Keangnam Hanoi Landmark Tower, Ecolife Capitol (Nam Từ Liêm) và One 18 Ngọc Lâm (Long Biên)... 

Về giá bán, giống với các nước trong khu vực, giá bán một căn hộ thông minh tại Việt Nam cao hơn các căn hộ truyền thống từ 10 - 15%. Tuy nhiên, khi thị trường thiết bị công nghệ trong nước dần tiến bộ, tự sản xuất được đa số mặt hàng, giá thành của một căn hộ thông minh được giảm tương đối. Vì vậy, không chỉ các chủ đầu tư lớn, tên tuổi trong lĩnh vực bất động sản mà cả những chủ đầu tư nhỏ, mới nổi cũng đã và đang nhảy vào kinh doanh loại hình này.

Việc phát triển căn hộ thông minh là tín hiệu tốt, cho thấy sự đề cao tính năng động của thị trường cũng như trình độ khoa học công nghệ tại Việt Nam. Tuy nhiên, sự phát triển ồ ạt mà chưa dựa trên một hệ tiêu chuẩn rõ ràng dễ phá vỡ tính ổn định lâu dài của thị trường.

TS. KTS. Trần Minh Tùng, Trưởng Bộ môn Kiến trúc dân dụng, Khoa Kiến trúc & Quy hoạch, Trường Đại học Xây dựng cho rằng, phát triển căn hộ thông minh là tất yếu. Tuy nhiên, vấn đề hiện nay cần quan tâm là phát triển như thế nào và căn hộ phải đáp ứng những tiêu chuẩn gì mới được xem là thông minh?

Do bản thân mỗi người sẽ có một quan điểm khác nhau về định nghĩa thông minh nên khi đánh giá một căn hộ thông minh cũng sẽ có nhiều ý kiến trái chiều. Có người cho rằng thông minh là sử dụng thiết bị, máy móc hiện đại, tự động hoá; có người lại yêu cầu thông minh là phải tương tác, phản hồi. Mỗi người sẽ có những nhu cầu thông minh riêng.

Hiện nay ở các nước trên thế giới, khi đánh giá về đô thị thông minh, khu dân cư thông minh hay căn nhà thông minh cũng có rất nhiều hệ quy chiếu. Nhưng có một điều chắc chắn rằng, ai cũng thích “thông minh”. Chính vì vậy, dù chưa có một quy định cụ thể về khái niệm này nhưng nhiều người vẫn sử dụng nó như một từ khoá nhằm mục đích quảng cáo tạo sự hấp dẫn, tăng lợi thế cạnh tranh.

“Hiện nay rất nhiều dự án bất động sản đã sử dụng thuật ngữ thông minh khi quảng bá dự án của mình, nhưng khi được hỏi đến thông minh ở đâu thì hầu như chỉ là việc đưa thêm một số máy móc, thiết bị vào căn hộ.

Ví dụ, thay vì lắp 1 camera như những căn hộ bình thường thì nhiều căn hộ được xem là thông minh hơn khi lắp 2 camera nhằm giúp nhận diện khuôn mặt, mở cửa tự động. Đúng là thông minh hơn nhưng để thông minh hoàn toàn thì chưa thực sự chính xác.

Việc đưa thêm một số yếu tố thông minh vào căn hộ, không đồng nghĩa với việc đó là căn hộ thông minh. Tuy chưa có một định nghĩa cụ thể, chính xác nhưng căn hộ thông minh ít nhất phải là căn hộ tích hợp, tổng hòa từ nhiều yếu tố thông minh như thiết bị điện thông minh, thiết bị chiếu sáng thông minh, tiết kiệm năng lượng… giúp chủ sở hữu điều khiển mọi vấn đề chỉ bằng một cái chạm tay trên smartphone”, TS. KTS. Trần Minh Tùng bày tỏ.

Hiện nay trong giới học thuật cũng đang bàn cãi rất nhiều về cụm từ “căn hộ 4.0” hay “căn hộ thông minh”, tuy nhiên các tiêu chuẩn về loại hình này vẫn đang mơ hồ, chưa rõ ràng cụ thể. Chính sự nhập nhèm này là cơ hội cho hiện tượng “gắn mác” nhằm nâng giá trị dự án hình thành.

“Khi chưa có một hệ quy chiếu cụ thể, mọi thứ đang ở trạng thái trừu tượng càng khiến mọi người thêm “thèm khát” và “nổi lòng tham”. Điều này là dễ dàng xảy ra bởi lợi ích đem lại không hề nhỏ. Giá căn hộ thông minh chắc chắn sẽ cao hơn so với những căn hộ thông thường. Đây chính là một khoản hời mà chủ đầu tư nào cũng muốn.

Cùng với đó, Việt Nam hiện nay chỉ mới bắt đầu tiếp cận khái niệm căn hộ thông minh, nên với chúng ta, nó như một trào lưu ai cũng muốn sở hữu”, TS. KTS. Trần Minh Tùng nhận định. 

Đồng quan điểm, ông Trần Thế Anh, chuyên gia tư vấn thuộc sàn giao dịch bất động sản Cenland cho biết, tại Hà Nội có đến hơn nửa số dự án phân phối căn hộ thông minh.

"Khi giá cả đã hình thành mặt bằng chung, khó có sự nổi trội thì việc đem đến cho khách hàng sự thoải mái, an toàn chính là vũ khí cạnh tranh của các chủ đầu tư. Mặt khác, khách hàng mua nhà mới phần lớn là những người trẻ tuổi, nhu cầu tiếp cận công nghệ và học hỏi cái mới cao nên nhà thông minh trở thành một yếu tố quan trọng trong giao dịch bất động sản, với cả khách hàng và chủ đầu tư. Các sự cố cháy nhà chung cư xảy ra thời gian qua cũng khiến cho nhu cầu căn hộ thông minh tăng lên”, ông Thế Anh chia sẻ.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý, trên thị trường bất động sản đang có trào lưu "ăn theo" 4.0, tức là chủ đầu tư quảng cáo nhà 4.0 hay nhà thông minh nhưng thực chất mới chỉ dừng lại ở mức bật tắt đèn tự động, bấm nút đóng mở rèm hay khóa tự động.

Đánh giá về thực trạng này, TS. KTS. Nguyễn Việt Huy, Giảng viên trường Đại học Xây dựng cũng cho rằng: “Thời gian gần đây, khái niệm “nhà thông minh”, “căn hộ thông minh”, thậm chí là “thành phố thông minh” được nhắc đến rất nhiều, tạo thành một trào lưu trong mảng đầu tư xây dựng. Rất nhiều chủ đầu tư đã lạm dụng khái niệm này nhằm quảng bá đánh bóng hình ảnh sản phẩm của mình để thu hút việc bán hàng.

Tuy nhiên việc ứng dụng các khoa học máy tính, phần mềm chỉ là điều kiện đủ để chúng ta có được một công trình thông minh. Nhưng nếu điều kiện đủ đó mà chưa có điều kiện cần thì ngôi nhà thông minh của chúng ta đôi khi còn xảy ra các hậu quả ngược lại”. 

Như vậy, rõ ràng chưa có một hệ tiêu chuẩn cụ thể nào cho mô hình căn hộ thông minh. Sự phát triển ồ ạt của loại hình này đang đi ngược với quy trình ra đời của những sản phẩm thông thường, đồng nghĩa sẽ gây nên nhiều hệ luỵ khó lường.

Một trong những ưu điểm của thị trường bất động sản là để bán được hàng thì buộc chủ đầu tư phải “đi trước đón đầu” xu hướng. Vì vậy, khi manh nha xuất hiện căn hộ thông minh, cũng không loại trừ khả năng nhiều nhà đầu tư “gắn mác” nhằm hưởng các ưu đãi.

Bởi một căn hộ thông minh sẽ được đánh giá và nhìn dưới con mắt khác so với một căn hộ bình thường. Tính đẳng cấp, hiện đại của hai căn hộ là hoàn toàn khác nhau. Đặc biệt, khi “gắn mác” thông minh, chắc chắn giá bán căn hộ sẽ được nâng lên, khách hàng cũng tự động hiểu rằng, cần phải có một khoản tiền lớn hơn nếu muốn sở hữu nó. Tuy nhiên, thực tế có thông minh hay không thì khó có thể đánh giá, đảm bảo do thiếu các tiêu chí và quy chuẩn rõ ràng.

“Câu chuyện 'gắn mác làm sang' trên thị trường không đơn thuần đem lại lợi ích cho nhà đầu tư, mà ở khía cạnh khác, đây còn là nguyên nhân dẫn đến hiện tượng nhiễu loạn thị trường, khách hàng dễ gặp phải những 'cú lừa'", TS. KTS. Trần Minh Tùng bày tỏ quan ngại.

Theo vị chuyên gia, trong nhìn nhận của nhiều chủ đầu tư hiện nay, căn hộ thông minh đơn giản chỉ là lắp thêm một vài thiết bị công nghệ. Điều này chẳng khác nào “treo đầu dê bán thịt chó”. 

Ngoài ra, không chỉ khách hàng, thị trường bất động sản cũng dễ bị xáo trộn khi ai cũng tự xưng là “thông minh” trong khi chưa có một hệ quy chuẩn rõ ràng. Khi khách hàng xuống tiền để sở hữu một căn hộ thông minh, đòi hỏi cần đảm bảo được những công năng đích thực, xứng đáng với số tiền họ bỏ ra thay vì chỉ vài “nét chấm phá” về hình thức.

Chia sẻ về vấn đề này, Luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng luật sư Chính pháp, Đoàn luật sư TP. Hà Nội cũng nhìn nhận, nếu hai dự án bất động sản được đặt cạnh nhau, trong đó một dự án quảng cáo là căn hộ thông minh, dự án còn lại không có biển hiệu này thì rất có thể dẫn đến hiểu lầm của khách hàng về một bên là căn hộ thông minh, bên kia là căn hộ thông thường. Từ đó, giá bán hai căn hộ sẽ khác nhau, mặc dù hai dự án bất động sản có cùng một vị trí, cùng một lợi thế kinh doanh cũng như khả năng sử dụng.

"Trong những tình huống cụ thể, việc quảng cáo căn hộ thông minh như vậy có thể là một hoạt động cạnh tranh không lành mạnh giữa các chủ đầu tư bất động sản. Tùy thuộc vào hậu quả xảy ra mà doanh nghiệp, cá nhân vi phạm có thể bị phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự", vị chuyên gia cho hay.

Trong thời đại công nghệ 4.0 bùng nổ và phát triển mạnh mẽ, vạn vật thông minh trở thành xu hướng, khó có thể ngăn cản sự ra đời và phát triển của căn hộ thông minh. Tuy nhiên, để thu hút đầu tư cũng như tạo được môi trường phát triển “lành mạnh” thì cần có những giải pháp căn cơ lâu dài. 

TS. KTS. Trần Minh Tùng nêu quan điểm: "Mọi thứ cần được cụ thể hoá, cần được công khai rõ ràng. Nếu như trước đây, chúng ta đã làm rất tốt trong việc chủ đầu tư phải công khai minh bạch toàn bộ hệ thống trang thiết bị, vật liệu xây dựng của một căn chung cư khi bán ra thì không có lý do gì một căn hộ thông minh lại không làm được như vậy.

Thông minh ở đâu? Cụ thể những yếu tố nào? Hệ thống nhận diện thông minh ra sao? Tắt bật đèn tự động, tiết kiệm năng lượng như thế nào? Tất cả đều phải rõ ràng. Tuy nhiên, để rõ ràng được, đòi hỏi cần có một hệ quy chuẩn cụ thể và được pháp luật quy định chặt chẽ".

Việt Nam đang sở hữu nhiều lợi thế trên hành trình chinh phục cuộc cách mạng 4.0, hướng đến cuộc sống tiện nghi nhờ áp dụng những thành tựu khoa học công nghệ, tiến bộ của thời đại và xu thế căn hộ 4.0 cũng không nằm ngoài mục tiêu đó. Do vậy, việc xây dựng một hệ quy chuẩn cùng khung pháp lý rõ ràng là thực sự cần thiết, tạo tiền đề cho sự phát triển, xây dựng một thị trường bền vững./.

Để có lời giải rõ ràng cho những vấn đề này, mời quý độc giả đón đọc Kỳ 3 của tuyến bài: Pháp luật chưa quy định, dựa vào đâu để quản lý căn hộ thông minh?