Tọa đàm "Kiến tạo KĐT thông minh và đáng sống: Mô hình cho Việt Nam"

Tọa đàm hôm nay đã làm rõ thế nào là một khu đô thị thông minh và đáng sống.

Đô thị thông minh hiện nay, công nghệ cũng chỉ là công cụ, phương tiện, điều hướng đến là chất lượng đáng sống của từng đô thị, tính cạnh tranh của từng đô thị cần tốt hơn, quản trị cũng cần tốt hơn, an ninh an toàn sống trong khu đô thị cũng cần tốt hơn… Đặc biệt là khả năng thích ứng, ứng phó với các tình huống bất thường của biến đổi khí hậu, dịch bệnh, thiên tai có thể xảy ra trong đô thị. Đó mới chính là mục đích để chúng ta hướng tới.

Điều quan trọng nữa là hợp tác để xây dựng khu đô thị thông minh, công thức 4x4x4 mà enCity đưa ra rất dễ hiểu. 

Chúng ta cũng không thể quên vai trò của 4 nhà, trong đó có chính quyền, nhà đầu tư, có chuyên gia tư vấn giỏi và đặc biệt là cư dân.

Cái nữa là các giai đoạn phát triển khu đô thị thông minh, trong đó không chỉ tập trung phát triển khu đô thị mới quy mô như Ecopark, mà còn tái phát triển các khu đô thị cũ, đây cũng là vấn đề được đặt ra.

Như vậy là từ bước hình thành đến bước phát triển, hoàn thiện và dẫn dắt, thực ra trong quá trình tái phát triển đô thị ta luôn áp dụng công nghệ mới, để tăng sức cạnh tranh. Từ những hiểu biết đó, chúng ta sẽ sẵn sàng, từng bước xây dựng nền móng của khu đô thị thông minh.

Trong không gian buổi chiều, thời lượng ngắn nhưng các diễn giả đã truyền tải những kiến thức vô cùng bổ ích. Chúng tôi mong muốn tiếp tục chuỗi hoạt động về khu đô thị thông minh trong thời gian tới, mong nhận được sự đồng hành của các quý vị diễn giả, khách mời.

Thay mặt BTC, xin cảm ơn các vị diễn giả đã mang đến những thông tin vô cùng quý báu với 1 đề tài mới đó là khu đô thị thông minh. Xin trân trọng cảm ơn tất cả các quý vị đại biểu đã tham dự buổi Tọa đàm ngày hôm nay.

Tôi thấy chủ đề của chúng ta về Kiến tạo Khu đô thị thông minh và đáng sống thì các bài chia sẻ của các diễn giả rất hay và những nội dung này rất quan trọng, mở ra cho những hướng mới về khu đô thị thông minh và đáng sống. 

Tôi không có ý kiến hỏi thêm, tôi chỉ xin đề nghị Ban tổ chức, sau hội nghị này có lẽ chúng ta nên hệ thống lại bài tham luận của anh Pablo Acebillo và những vấn đề gì anh ấy đã làm, sau này chúng ta sẽ tiếp tục truyền tải, trao đổi kỹ hơn. Hai chủ đề hội thảo bàn luận hôm nay rất lý thú, tôi cho rằng chủ đề Kiến tạo Khu đô thị thông minh và đáng sống rất đáng tiếp tục để có thêm nhiều hội thảo bàn luận và trao đổi. 

Rất khó để khái quát triết lý về khu đô thị thông minh trong một câu trả lời ngắn. Nhưng tôi cho rằng, mọi vấn đề chúng ta đang cố gắng khi xây dựng các khu đô thị thông minh phải đạt được 2 mục tiêu. Mục tiêu ngắn hạn là tạo được dự án cạnh tranh và hấp dẫn cho nhà đầu tư. Mục tiêu cuối cùng là chất lượng sống cho con người, bảo vệ môi trường để đảm bảo chất lượng sống. Tất cả những gì chúng ta làm chỉ là để tạo nên khu đô thị đáng sống.

Anh Phi Long có nói với tôi, khu đô thị thông minh không bắt đầu bằng công nghệ và không kết thúc bằng công nghệ, mà làm sao tạo ra được một đô thị khiến cho con người hạnh phúc hơn, có được chất lượng sống tốt hơn. Ở đó có rất nhiều vấn đề từ chính sách tổng thể như thế nào, đến vận hành ra làm sao. 

Công nghệ chỉ là một cách thức mới để chúng ta giải quyết được vấn đề, triết lý cuối cùng là muốn hướng đến chất lượng đáng sống.

Có những yếu tố quan trọng nhất để nói rằng vì sao khu đô thị thông minh lại đáng sống hơn.

Thứ nhất là yếu tố kết nối con người, chúng ta rất lo là có công nghệ con người sẽ không nói chuyện với nhau. Nhưng công nghệ dù ảo, cộng đồng đó là ảo cũng giúp con người nói chuyện được với nhau. Trong khu ở thông minh của Singapore tôi đề xuất ra cộng đồng thông minh. Bởi xây nhà là yếu tố vật thể, còn cộng đồng thông minh có sự kết nối theo đó tạo ra bản sắc là văn hoá của con người tạo ra.

Yếu tố thứ hai là hành động trong thời gian thực mà đô thị truyền thống không thể có được. Tức là một đô thị khi sắp có bão, có động đất xảy ra thì sẽ giải quyết như thế nào, cần có 1 trung tâm điều khiển dự báo dựa trên các cảm biến camera với hệ thống phân tích và truyền dữ liệu sẽ tạo ra được một mệnh lệnh trong thời gian ngắn nhất.

Yếu tố thứ ba cao hơn tức là chúng ta có thể dự báo được những gì có thể xảy ra và đưa ngay ra phương án. Đó là các bước mà các thành phố đang làm, ví dụ như dùng camera cảm biến, mô tả dự báo thang máy sắp hỏng...

Thứ tư cao nhất chính là có thể tự động hoá đưa ra giải pháp cho con người khi con người đang luống cuống.

Tóm lại là chúng ta làm tất cả để có được khu đô thị đáng sống.

Chúng ta đã bàn luận nhiều về quy mô, cách thức triển khai các khu đô thị thông minh. Vậy thưa ông Nguyễn Đỗ Dũng, triết lý quan trọng nhất của một khu đô thị thông minh và đáng sống là gì?

Chúng ta nói nhiều về khu đô thị thông minh và mọi người đều mặc nhiên cuối cùng là phải thông minh, nhưng tại sao phải thảo luận về vấn đề này?

Tôi muốn trình bày về vấn đề này. Điều chúng ta lo lắng là một tương lai bất định, và những sự chuyển biến nhanh, đó là biến đổi khí hậu, biến đổi khí hậu tạo ra những biến đổi mà ta không lường trước được, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tất cả thành phố, các đô thị trên thế giới. Có 1 cách là ứng phó về mặt nước, nhưng, cách ứng phó hay nhất là cần dự báo để đưa ra biện pháp kịp thời nhằm giảm nhẹ thiệt hại. Chúng ta không thể dùng hạ tầng để can thiệp tự nhiên, do dó, tốt nhất là theo dõi, dự báo để hành động kịp thời, bởi nếu hành động kịp thời thì khi những biến đổi xảy ra thì thiệt hại sẽ rất ít. 

Và sẽ làm tốt được điều đó nếu sử dụng công nghệ thông minh vào xây dựng, phát triển các khu đô thị. Thông minh được coi là xu thế không thể không theo.

Cuộc cách mạng công nghệ lần thứ 4 là một xu hướng tất yếu. Thực tế là nó đã bắt đầu, các nước trên thế giới đã chuyển động, ngay cả Việt Nam dù có chậm thì Nghị quyết cũng đã nhắc tới.

Điều này tạo ra cái gì khác biệt so với những điều đang diễn ra và ảnh hưởng thế nào tới quy hoạch đô thị? Xin trả lời rằng, nó ảnh hưởng rất lớn, bởi trong cuộc cách mạng 4.0, hàng hóa không chuyển qua cảng mà chuyển qua các băng thông, người ta sản xuất không chỉ ở nhà máy mà sản xuất ngay tại nhà, tạo ra những hình ảnh khác về sản xuất, cơ cấu – hoàn toàn khác so với hiện nay. 

Người ta không nhất thiết phải vận chuyển hàng hóa ra cảng để xuất đi, khi đó, nơi ở có thể cũng chính là nơi để làm việc. Và đó là nơi nền kinh tế lan tỏa khắp thế giới. Nghĩa là một khu đô thị thông minh cũng chính là chỗ ở mới của cư dân thời đại mới.

Chính vì 2 lý do này, khiến người ta dần chuyển đổi hình thức, hình thái đô thị sang một hình thức mới. Đó là lý do giải thích tính tất yếu của sự phát triển khu đô thị thông minh.

Vừa qua chúng ta đã có các phiên thảo luận và biết về khu đô thị thông minh và đáng sống qua chia sẻ của enCity. 

Chúng ta đã hiểu về khu đô thị đáng sống rồi và giờ muốn áp dụng yếu tố thông minh, đây là xu thế của thế giới. Trong Văn kiện 13 đã nói về hệ thống đô thị thông minh đó chính là phát triển một mạng lưới xanh và thông minh. Câu hỏi đặt ra là bản sắc ở đâu khi phát triển các đô thị thông minh. Nhưng tôi cho rằng, hạ tầng số sẽ không ảnh hưởng nhiều đến bản sắc.

Ví như Ecopark chính là khu đô thị thông minh có bản sắc, bởi cha ông ta có những đô thị gắn với thiên nhiên và Ecopark đã làm được điều đó. Bản sắc ở đây còn liên quan đến ứng xử cộng đồng. Ecopark đã tạo ra được các cộng đồng văn hoá, cộng đồng kết nối, phát triển mạng lưới xanh, khu đô thị thông minh hiện đại, gắn với bản sắc sẽ là mô hình tương lai của Việt Nam, sánh với quốc tế. Còn các khu đô thị cũ khi đưa công nghệ thông tin vào cũng vẫn giữ được bản sắc của đô thị, điều này đã được ứng dụng trong các khu đô thị phố cổ của Hà Nội.

enCity là một trong những đơn vị tư vấn nhiều dự án lớn tại Việt Nam và đã có rất nhiều kinh nghiệm. Tôi nghĩ Ecopark đã cân nhắc rất nhiều để chọn mặt gửi vàng và lựa chọn enCity từ bước đầu xây dựng dự án. 

Theo quy định tại nước ta, nhà nước bỏ tiền lập quy hoạch chung, sau đó lập quy hoạch phân khu. Nhưng lập quy hoạch chi tiết, dự án đầu tư là do doanh nghiệp.

Trong việc này, không chỉ thiên về vấn đề lợi nhuận mà ở đây còn là đảm bảo hài hòa yếu tố lợi nhuận của chủ đầu tư với quyền lợi của người dân. Điều đó nói lên rằng, một trong những bước xây dựng thành phố thông minh, khu đô thị thông minh là phải tìm được nhà tư vấn nhiều kinh nghiệm, có bản lĩnh và giỏi chuyên môn. Cơ duyên giữa Ecopark và enCity đã tạo nên một khu đô thị điển hình, kiểu mẫu là Ecopark hiện nay. 

Tuy nhiên, điều mà hiện nay nhiều người lo lắng là một khi áp dụng công nghệ thông minh, phụ thuộc vào công nghệ quá thì liệu có giữ được bản sắc của đô thị không? Bởi nếu không đô thị sẽ chỉ là cái hộp, con người ngồi một chỗ để kết nối khắp nơi. Vậy xin mời TS. Trương Văn Quảng, người có rất nhiều kinh nghiệm trong vấn đề này đưa ra những giải thích thêm để chúng ta hiểu rõ hơn vấn đề?

Tôi xin chia sẻ từ góc độ nhà tư vấn. Ở đây có một số vấn đề cần lưu tâm: 

Đầu tiên, làm 1 khu đô thị với quy mô 500ha, thì quy mô dân số và diện tích tương đương với 1 quận, đó là ước tính khá điển hình trên toàn thế giới. Một khu đô thị mới của Singapore có dân số khoảng từ 200.000 dân, và diện tích từ 500 - 1.500ha. Các quận của Việt Nam cũng như vậy, đó là con số vàng.

Hai giá trị này (quy mô dân số và diện tích) giải quyết được 2 vấn đề: Một là như ông Hồng nói, quy mô diện tích đủ thì chúng ta có bức tranh lớn. Nhưng điểm quan trọng thứ hai là dân số cho phép chúng ta phát triển những bệnh viện lớn, phát triển về giáo dục…

Khi nói về vấn đề tài chính và dòng tiền thì nhà đầu tư cần cân đối dân cư theo từng giai đoạn. Theo đó, mỗi giai đoạn có sự hình thành khác nhau. Yếu tố lấy “mỡ nó rán nó” chính là bán sản phẩm rẻ tiền trước, bán đắt tiền sau để có thể có tiền tạo ra tiện ích, tạo ra cộng đồng cho giai đoạn sau. Phải có người dùng mua thì mới có tài chính để thực hiện giai đoạn khác nhau.

Bài toán vận hành cũng là bài toán quan trọng trong phát triển dự án. Bán một dự án có lời thì rất dễ đó là bán đất nền rồi chủ đầu tư rút khỏi dự án nhưng bài toán vận hành bán thương hiệu duy trì về sau lại khác. Câu chuyện ở đây là, tiền phải đi với chất lượng, không thể mâu thuẫn với nhau, nó đã được chứng minh qua các khu đô thị chất lượng.

Cảm ơn ông Nguyễn Công Hồng về những chia sẻ.

Cách đây 2 năm Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có tổ chức giải thưởng Quốc gia về bất động sản, trong hàng trăm dự án gửi đến dự thi thì một trong những đồ án được Hội đồng BGK đánh giá cao, tập trung phiếu, không chỉ một mà nhiều giải, đó là Ecopark. Những giải thưởng như khu đô thị đáng sống, khu đô thị xanh… 

Như ông Nguyễn Công Hồng nói, đúng là giá trị không nằm hoàn toàn ở kinh tế mà việc tổ chức hoạt động cộng đồng cho cư dân là rất quan trọng. Cuộc sống đô thị làm mai một văn hóa này đi, nhưng rất may khi vẫn còn những chủ đầu tư quan tâm, phát triển và gìn giữ điều này.

Câu hỏi đặt ra là để hiện thực hóa các khu đô thị thông minh, đáng sống, làm thế nào để duy trì nguồn vốn vì có rất nhiều hạng mục phải làm tốt, chỉ một việc đơn cử như duy trì chăm sóc hệ thống cây xanh cũng đã rất tốn kém. Xin mời ông Nguyễn Đỗ Dũng - Tổng Giám đốc enCity, Singapore chia sẻ về câu chuyện này. 

Văn hóa người Việt của chúng ta sống có tính cộng đồng, chia sẻ. Chúng tôi nhìn thấy một thực tế rằng, tại các thành phố lớn, các hộ gia đình với nhau có sự độc lập và tách biệt. Tới đây nếu tích hợp công nghệ 4.0 thì lại càng cách biệt nữa, vậy thì văn hóa cộng đồng càng khó xây dựng hơn.

Đối với dự án của chúng tôi, chúng tôi đặt mục tiêu rằng từ không gian sống, người dân phải có cơ hội giao lưu gắn kết. Việc này được đưa vào từ ý tưởng quy hoạch. Tại Ecopark, hàng rào chỉ là ước lệ thôi. Việc này giúp mở rộng không gian sống của từng gia đình và có sự giao lưu qua lại.

Bên cạnh đó là nhà không có cổng. Tuy nhiên vấn đề đặt ra là cần phải đảm bảo an ninh, nhà đầu tư phải quan tâm đặc biệt đến vấn đề này, phải thiết lập công nghệ để làm được điều đó. Xe đạp tại đây chúng tôi để ngoài vỉa hè mà không sợ mất.

Tiếp nữa là với mỗi cộng đồng dân cư chúng tôi đều xây dựng 1 khu cộng đồng. Tổ chức hoạt động khu vực này như thế nào cũng là vấn đề cần lời giải thích hợp, không thể chỉ là xây dựng lên rồi tối ưu hóa lợi nhuận. Vai trò của chủ đầu tư cần được phát huy ở đây. 

Chúng tôi tổ chức các hoạt động mang tính chất cộng đồng tập thể như vệ sinh không gian sống vào thứ Bảy. Hoạt động cộng đồng phải có vai trò của chủ đầu tư, dẫn dắt và tạo tiền đề.

Tôi thấy 1 điều quan trọng là các tổ chức hoạt động cộng đồng phải có và để làm như vậy thì chủ đầu tư phải là người dẫn dắt tạo tiền đề. Khu vực sinh hoạt cộng đồng mở ra để cư dân sử dụng, nhưng cũng cần có sự hỗ trợ, không thể thu phí cao.

Phải làm sao để người dân có cơ hội giao lưu, gắn kết, từ đó sẽ tổ chức được hoạt động cộng đồng. Điều này không chỉ mang tới lợi ích cho người dân mà còn là lợi ích cho nhà đầu tư.

KTS. Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam điều hành phiên thảo luận với sự tham dự của các chuyên gia:

Ông Trương Văn Quảng - Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch & Phát triển đô thị Việt Nam;

Ông Nguyễn Đỗ Dũng - Tổng Giám đốc enCity, Singapore;

Ông Nguyễn Công Hồng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Ecopark;

PGS.TS. Hồ Long Phi, nguyên giám đốc Trung tâm quản lý nước và biến đổi khí hậu thuộc ĐHQG TP.HCM.

Thành phố thông minh, khu đô thị thông minh lâu nay chúng ta nghe rất nhiều về khái niệm này nhưng điều chúng ta cần quan tâm là mô hình nào cho Việt Nam? Hiện nay Đảng và Nhà nước cũng rất quan tâm đến cuộc cách mạng công nghiệp 4.0. Văn kiện 13 của Đảng đang gửi lấy ý kiến nhân dân, trong đó có một phần rất đáng trân trọng là chiến lược phát triển đô thị Việt Nam trong thời gian tới. 

Trong đó, đường hướng, chiến lược sắp tới là phát triển đô thị Việt Nam ứng dụng công nghệ mới. Dần dần Việt Nam cũng sẽ hình thành hệ thống các đô thị thông minh tập trung vào 3 miền Bắc - Trung - Nam. Hà Nội đang là nơi thí điểm nhiều khu đô thị thông minh như ở khu vực phía Bắc sông Hồng, tương tự TP.HCM là phát triển thành phố trong thành phố ở khu vực phía Đông, miền Trung là Đà Nẵng. Đây là những thành phố tiên phong đi đầu.

Cùng với đó, năm 2019, Nghị quyết 52 của Bộ Chính trị cũng nêu mục tiêu cụ thể có ít nhất 3 đô thị thông minh. Như vậy có thể nói, không thể tự nhà đầu tư có thể làm được  các khu đô thị thông minh và đáng sống, mà phải theo bộ khung của Nhà nước.

Như vậy, hiện nay là giai đoạn của đô thị thông minh và đáng sống. Ở phiên đầu tiên của Tọa đàm, chúng ta đã được nghe tổng quan về mô hình khu đô thị thông minh và đáng sống. Mô hình nào áp dụng cho Việt Nam trong bối cảnh hiện nay, enCity cũng đã trình bày khá rõ về nguyên tắc 4x4x4 (“4 lớp - 4 nhà - 4 giai đoạn”). Chúng ta cũng thấy mô hình đô thị Ecopark đã giải quyết được các vấn đề tiêu cực của đô thị hiện nay là không gian cộng đồng, các vấn đề tắc đường…

Tôi muốn đặt câu hỏi cho ông Nguyễn Công Hồng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Ecopark. Ông có thể nói rõ hơn về câu chuyện giải quyết bài toán không gian cộng đồng, văn hoá cộng đồng trong khu đô thị Ecopark - vốn được coi là một ví dụ điển hình của khu đô thị thông minh và đáng sống hiện nay?

Bà Trịnh Hải Linh - Chuyên viên Cao cấp về Quy hoạch và Hạ tầng enCity Văn phòng TP.HCM - phiên dịch phần trình bày của ông Pablo. 

Bài trình bày của Pablo và chúng tôi gồm 3 nội dung:

Thứ nhất, lý giải khu đô thị thông minh là gì và các thành phần cấu thành khu đô thị thông minh. 

Thứ hai là câu chuyện hợp tác để thông minh, đối tượng của khu đô thị thông minh là ai và các tác nhân tham gia xây dựng khu đô thị thông minh.

Thứ ba là câu chuyện thông minh trong từng giai đoạn phát triển: Các giai đoạn, chương trình và mục tiêu phát triển khu  đô thị thông minh.

Khu đô thị thông minh là gì? Khu đô thị thông minh là một hệ sinh thái mang lại môi trường sống chất lượng cao cho người dân. Chúng tôi đưa ra được định nghĩa này nhờ sự hỗ trợ bởi khung quy hoạch đô thị tích hợp, có sự tham gia của các bên liên quan, và sử dụng công nghệ, công nghệ thông tin và phân tích dữ liệu tiên tiến. 

Hệ sinh thái này bao gồm các bên cung cấp giải pháp, bên thụ hưởng và hệ thống hạ tầng thông minh, khác biệt bởi khả năng đưa ra các quyết định trong thời gian thực cho tất cả các bên một cách nhanh chóng, hiệu quả, bền vững và kinh tế.

Vì sao phải ứng dụng mô hình khu đô thị thông minh? Đây là xu hướng toàn cầu, khám phá về công nghệ để đưa ra những trải nghiệm mới cho người dân. Nhà đầu tư có thể đón đầu xu thế này thì khu đô thị thông minh chính là đích đến.

Mô hình khu đô thị thông minh gồm 4 lớp gắn kết với nhau nhờ khung Quản trị sẽ xác định nội dung và lộ trình xây dựng khu đô thị thông minh. 

Lớp thứ nhất là hạ tầng dịch vụ, gồm giáo dục, chăm sóc sức khỏe, tài chính, an ninh, giao thông, du lịch, bán lẻ, tư vấn...

Lớp thứ hai là hạ tầng số gồm thu thập, lưu trữ, phân tích, kết nối công nghệ thông tin và truyền thông  tự động hóa...

Lớp thứ ba là hạ tầng kỹ thuật gồm bất động sản, giao thông, năng lượng, cấp nước, xử lý rác thải, mảng xanh, đường sá, năng lượng…

Lớp thứ tư là nền tảng tự nhiên gồm nước, đất, khí hậu… Với nền tảng tự nhiên, công nghệ cho phép theo dõi, phân tích, mô phỏng và phản ứng kịp thời, hoặc tức thời cho việc chống chịu với biến đổi khí hậu. Công nghệ cho phép cải tạo và tái tạo thiên nhiên để phục vụ lợi ích của con người. Ví như chuyện ngập nước, công nghệ sẽ cho chúng ta biết, ngập lụt đến mức nào.

Với hạ tầng kỹ thuật thông minh, các công trình hạ tầng kỹ thuật tích hợp đa chức năng và kết hợp với việc thu thập, phân tích số liệu và vận hành tự động song song dựa trên nền tảng số.

Yếu tố khiến cho khu đô thị thông minh khác khu đô thị thông thường là hạ tầng số, đây là bộ não của khu đô thị thông minh. Hạ tầng số hoạt động với 6 lớp chức năng: Lớp hạ tầng kỹ thuật; lớp cảm biến; lớp kết nối; lớp phân tích dữ liệu; lớp tự động và lớp tương tác.

Ví dụ như khi có đám cháy nhỏ, lớp cảm biến sẽ phát hiện ra đám cháy ở đâu, truyền thông tin đến trung tâm xử lý dữ liệu, đưa ra các giải pháp tương thích,… trong quá trình thực hiện sự việc sẽ có chức năng tương tác để cư dân báo cáo họ ở đâu, có an toàn hay không.

Lớp cuối cùng là hạ tầng dịch vụ. Đây là lớp phân phối và vận hành phúc lợi tạo ra bởi các hạ tầng thông minh khác tới người sử dụng; chi phối hầu như tất cả các hoạt động kinh tế - xã hội.

Việc sử dụng hạ tầng dịch vụ sẽ giúp nâng cao hiệu suất của các dịch vụ truyền thống bằng cách chuyển đổi thành dịch vụ thông minh. Từ đó tạo ra những loại hình dịch vụ mới, hình thành nền kinh tế tri thức. Lớp này tạo ra giá trị và sự khác biệt của khu đô thị thông minh với các loại hình khu đô thị khác.

Thành phần quan trọng của khu đô thị thông minh là bộ khung quản trị. Ở quy mô dự án, khu đô thị thuộc sự quản lý của nhà đầu tư. Công nghệ tạo ra sự thông minh, việc sử dụng năng lượng như thế nào để khu đô thị trở nên thông minh và hiệu quả thì hoàn toàn dựa vào quyết định của nhà đầu tư. Một bộ khung quản trị tốt sẽ biến sự thông minh thành lợi ích xã hội.

Thông qua quy hoạch thông minh, nhà đầu tư có thể sử dụng dữ liệu để đưa ra quyết định về đầu tư vận hành và hạ tầng phát triển liên kết với nhau đồng bộ như thế nào. 

Bộ khung quản trị này quan trọng, là sự tương tác giữa nhà đầu tư và khách hàng nhờ vào công nghệ, biết khách hàng muốn gì cần gì để phát triển trong tương lai và vận hành hiệu quả hơn.

Bộ khung quản trị thực hiện hai chức năng chính thông qua xây dựng và vận hành. Trong đó, với xây dựng là định hướng, tạo điều kiện, tích hợp và quản lý sự phát triển của các lớp hạ tầng cũng như điều hòa lợi ích của các bên. Với vận hành là vận hành của đô thị thông qua tương tác với cộng đồng và doanh nghiệp. 

Khu đô thị thông minh trước hết là một khu đô thị - thành quả của sự tham gia, hành động và tương tác của hàng vạn con người, hàng trăm doanh nghiệp và hàng chục cơ quan có thẩm quyền. Do đó xây dựng khu đô thị thông minh là xây dựng một cộng đồng thông minh và tham gia tích cực vào sự phát triển chung.

Xây dựng khu đô thị thông minh không chỉ dựa vào nỗ lực của nhà đầu tư, nhà tư vấn, nhà cung cấp giải pháp khoa học kỹ thuật mà là sự tương tác, tham gia của nhiều nhóm khác nhau. 

Khu đô thị thông minh không thể được xây dựng đơn thuần bằng các quyết định “từ trên xuống”. Chúng tôi tin rằng với mọi dự án, khách hàng cư dân là trọng tâm, nên tất cả giải pháp tập trung vào giải quyết vấn đề của cư dân, qua đó giải quyết vấn đề của nhà đầu tư.

Chúng tôi đưa ra mô hình này để làm rõ mối tương tác để cùng xây dựng khu đô thị thông minh. Mô hình hợp tác của chúng tôi được tóm gọn trong bốn nhóm hữu quan được xác định gồm: Nhà đầu tư, đơn vị tư vấn, chính quyền và cư dân khách hàng nằm ở trọng tâm. 

- Nhà đầu tư đóng vai trò là người thúc đẩy, quyết định chính cho sự phát triển dự án. 

- Chính quyền hỗ trợ, cho phép chúng ta áp dụng mô hình phát triển nào trong đô thị này.

- Chuyên gia tư vấn giúp đưa ra giải pháp, ý tưởng thiết kế, quy hoạch, vận hành. 

- Và cư dân, khách hàng chính là vị trí trung tâm. Tất cả những điều mà chúng ta nghiên cứu, trao đổi và thảo luận về khu đô thị thông minh, tất cả những sản phẩm mà chúng ta tạo ra đều có mục đích cốt lõi là phục vụ cư dân, khách hàng với chất lượng cao cấp nhất. 

Trong những dự án enCity đã làm, chúng tôi giúp cho nhà đầu tư tương tác với nhà tư vấn, chính quyền cũng như 3 nhóm này với cư dân. Xây dựng các khu đô thị thông minh là một bước quan trọng đi đến mục tiêu to lớn hơn: phát triển thông minh, giải quyết được các mâu thuẫn của Kinh tế - Xã hội - Thể chế - Môi trường.

Chúng tôi muốn nhấn mạnh không phải những khu đô thị mới ban đầu mới có thể làm khu đô thị thông minh mà mỗi khu đô thị theo từng giai đoạn sẽ có sự ứng dụng và phát triển thông minh khác nhau. Mỗi thành phố ở mỗi giai đoạn phát triển khác nhau sẽ cần ưu tiên cấu phần khu đô thị thông minh khác nhau.

Có 4 giai đoạn làm khu đô thị thông minh:

- Khu đô thị đang ở giai đoạn phát triển ban đầu.

- Khu đô thị đã phát triển xây dựng và có nhu cầu ứng dụng thông minh theo từng giai đoạn.

- Khu đô thị đã phát triển và giờ muốn tìm giải pháp để vận hành thông minh hiệu quả hơn cho đô thị.

- Khu đô thị đã phát triển và muốn tăng tính cạnh trên thị trường, muốn đổi mới gia tăng giá trị.

Ví dụ đầu tiên, chúng tôi muốn giới thiệu là Khu Công nghiệp Khoa học & Công nghệ tỉnh Bình Dương (STIP). Đây là một khu đô thị mới nên chúng tôi đã xác định lớp hạ tầng kỹ thuật là nền tảng chủ đạo tạo ra khu đô thị thông minh, là giải pháp đầu tiên dựa trên 3 nguyên tắc đồng vị trí, tích hợp và linh hoạt để kết nối các khu trường đại học, khu văn phòng, cụm thể thao giải trí và cụm dân cư.

Ví dụ thứ hai là Khu đô thị Sáng tạo TP.HCM đã có nền tảng tự nhiên cần được củng cố và tích hợp như một phần của hệ thống hạ tầng. Theo đó, chúng tôi xác định quy hoạch hạ tầng kỹ thuật cần được nâng cấp, bổ sung hoặc chuyển đổi để hỗ trợ phát triển. Chúng tôi đã giảm bê tông hoá, phát triển các mảng xanh không chỉ để cung cấp thực phẩm cho khu vực mà còn chống biến đổi khí hậu.

Ví dụ thứ ba, về các dự án ở giai đoạn hoàn thiện, cần tìm giải pháp để khu đô thị trở nên thông minh hơn, hoàn thiện hơn là Mô hình môi trường sống thông minh của Cơ quan Phát triển Nhà ở Singapore (Singapore HDB Smart Habitat). 

Đối với dự án này có 5 giải pháp đưa ra:

Đối với Quy hoạch thông minh (Smart Planning): Sử dụng mô phỏng và phân tích số liệu để ra quyết định tốt hơn trong quy trình quy hoạch.

Về Môi trường thông minh (Smart Environment): Sử dụng công nghệ để thu thập thông tin về môi trường và phản ứng trong thời gian thực, qua đó đưa ra giải pháp để cải thiện chất lượng cuộc sống người dân.

Cộng đồng thông minh (Smart Community) được xây dựng nhằm thúc đẩy tinh thần cộng đồng, chia sẻ thông tin, hỗ trợ kinh doanh, nghiên cứu thị trường thông qua các nền tảng kết nối. 

Giải pháp thứ tư là Khu ở thông minh (Smart Estate), nhờ khoa học kỹ thuật có thể dự đoán được lỗi của hệ thống máy móc và bảo trì trước khi hệ thống xảy ra hư hỏng. Sử dụng phân tích dữ liệu để tối ưu hóa quy trình bảo trì và dự báo lỗi kỹ thuật.

Giải pháp Nhà ở thông minh (Smart Living) là nhà ở được thiết kế để sẵn sàng cho các dịch vụ trực tuyến và các thiết bị thông minh cũng như theo dõi sử dụng tài nguyên.

Ví dụ đối với khu đô thị đã hoàn thiện, đang muốn dẫn dắt, cạnh tranh tốt hơn trên thị trường quốc tế là Khu công nghiệp & công nghệ Sáng tạo tại Singapore. Chúng tôi đã đưa ra các giải pháp tích hợp tối đa bên trong và giữa 4 lớp hạ tầng; Hạ tầng số giúp hạ tầng dịch vụ trở thành cốt lõi cho đô thị và sản xuất; Sản xuất nhờ công nghệ in 3D trở nên “địa phương hóa”, “cá nhân hóa” và “dịch vụ hóa”.

Để tóm tắt lại thì công thức phát triển khu đô thị thông minh mà enCity đặt ra là 4x4x4, cụ thể:

- 4 lớp quy hoạch: Quy hoạch hạ tầng dịch vụ, hạ tầng số, hạ tầng quy thuật, nền tảng tự nhiên.

- 4 bên hữu quan: Mối tương tác quan trọng giúp xây dựng khu đô thị thông minh gồm có: Chính quyền, chuyên gia, doanh nghiệp và cộng đồng.

- 4 giai đoạn phát triển: Khu đô thị thông minh có thể phát triển ở mỗi giai đoạn khác nhau, mỗi giai đoạn có những ưu tiên phát triển khác nhau và có giải pháp khác nhau để khiến đô thị thông minh hơn.

Tôi hy vọng bằng những kinh nghiệm thực tế mà chúng tôi đã làm tại Ecopark và đang làm tại những dự án khác, nhằm nhân rộng mô hình Ecopark, chia sẻ của tôi sẽ giúp ích cho các nhà đầu tư, nhà học thuật, nhà quy hoạch để có góc nhìn mới về vai trò của tư vấn quy hoạch.

Việc đầu tư bất động sản, ngoài việc thu lợi nhuận thì còn là tâm nguyện giúp xã hội phát triển. Do đó, tôi mong muốn quảng bá và chia sẻ kinh nghiệm để nhân rộng mô hình như Ecopark.

Trước hết, với thực tiễn chúng tôi đã làm với 500ha dự án Ecopark thì chúng tôi có một tham vọng là: Nếu đã làm thì làm cho tới, và, muốn làm cho tới thì cần có không gian đủ rộng để vẽ dự án, để thực tế hóa ước mơ.

Tôi đồng thuận với ông Nguyễn Đỗ Dũng rằng, đối với 1 dự án, bước đầu quan trọng nhất là chọn vị trí. Triết lý, mục tiêu phát triển của mỗi nhà đầu tư khác nhau nên sẽ có những cách chọn vị trí khác nhau. Và bài học mà tôi muốn chia sẻ là căn cứ vào triết lý, mục tiêu phát triển và cách vận hành phát triển một dự án bất động sản của mỗi nhà đầu tư mà sẽ có thể chọn ra được vị trí thích hợp.

Thế nhưng có một thực tế là câu chuyện quy hoạch. Thú thật là có những nhà đầu tư, nhà tư vấn vào vẽ mãi không thể ra Ecopark, có lẽ vì triết lý của họ và chúng tôi khác nhau. Như vậy yếu tố đầu tiên là phải chọn được nhà tư vấn đúng, nếu hai bên không cùng mục tiêu, không cùng định hướng thì sẽ không thể tìm được tiếng nói chung. Tư vấn giỏi nhưng vẽ không đúng ý của mình thì cũng không thể đầu tư được. Tôi cho đây là vấn đề mấu chốt, quyết định.

Khi đến một vùng đất, khu vực, địa bàn mới, tôi chỉ mong muốn có thể định hình được ý muốn phát triển khu vực đó như thế nào, sự phát triển có phù hợp với khu vực đó không thì nhà tư vấn mới có thể giúp chủ đầu tư được vì họ có tính học thuật, nguyên tắc. Quan trọng nhất với một dự án là nhà đầu tư và tư vấn phải xác định được tính chất dự án này phải làm gì.

Bên cạnh đó, có tư vấn giỏi nhưng phải là những người, những đơn vị có bản lĩnh và lương tâm. Tư vấn mà chiều lòng nhà đầu tư, không có phản biện và tính toán thì không ổn. Câu chuyện phản biện và bác bỏ của tư vấn thì đều cần phải có căn cứ.

Ví dụ như giai đoạn 1 dự án Ecopark, chúng tôi bàn vỉa hè chỉ 5 - 6m, nhưng đến giai đoạn này phải đẩy hẳn lên 10m để làm thương mại mới phù hợp. Như vậy mới thấy rằng chúng ta phải luôn đồng hành với đơn vị tư vấn.

Thực tế, khi đầu tư hạ tầng kỹ thuật, áp dụng rất nhiều các tiêu chí nước ngoài nhưng thiết kế xong đơn vị tư vấn phải cho một quy chế vận hành bởi điều kiện khí hậu của Việt Nam mưa bụi, nóng ẩm, liệu có phù hợp không... Câu chuyện đặt ra chính là cần sự khuyến cáo của đơn vị tư vấn.

Một nhà tư vấn có tầm nhìn có quy hoạch phân khu khác nhau sẽ tạo ra các điểm nhấn, tạo ra sự tích hợp cho dự án. Do đó, làm đô thị đáng sống cần những nhà tư vấn tốt mới giúp được chủ đầu tư. Tuy nhiên, muốn để có tư vấn quy hoạch đúng, làm đúng thì doanh nghiệp cũng phải đối xử đúng với đơn vị tư vấn, phải cho họ một hành lang về các tiêu chuẩn. Nhà đầu tư phải chia sẻ cùng đơn vị tư vấn, đừng bó hẹp họ trong các tiêu chí khắt khe.

Về kế hoạch phát triển và làm thế nào để tạo ra được đô thị thông minh và đáng sống. Tôi cho rằng, làm đô thị đáng sống là phải có người ở, nếu họ không đến ở thì làm đô thị đó để làm gì? Và như thế phải trả lời câu hỏi làm thế nào để họ đến ở.

Tôi cho rằng, làm khu đô thị đáng sống phải thoả mãn nhu cầu của Nhà nước về phê duyệt quy hoạch, hạ tầng và phải làm đồng bộ. Đối với hạ tầng kỹ thuật thì bất kỳ nhà đầu tư nào cũng phải làm, nếu chỉ làm chống đối thì đó là một nhà đầu tư tệ. Đặc biệt, với những dự án mới phát triển như kiểu đô thị của Ecopark còn những đô thị trong nội thành vốn dĩ đã hưởng lợi từ hạ tầng do Nhà nước thực hiện.

Tiếp nữa là người dân khi có ý định về ở họ sẽ đặt các câu hỏi như con cái học ở đâu, chữa bệnh ra sao, làm việc, vui chơi thế nào? Tôi đã đi tham quan nhiều dự án, nhiều địa phương bỏ hàng ngàn héc-ta để phân lô bán nền nhưng đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đều không có, đó là sự lãng phí. Do đó, câu chuyện hạ tầng xã hội phải đi trước. Đô thị đáng sống thì đây là điều kiện sống tối thiểu. Đặt mình ở vị trí là khách hàng thì thấy những nhu cầu cơ bản cho một nơi đáng sống đó là nhu cầu về trường học, y tế, dịch vụ…

Có một chủ đề nữa tôi rất đồng thuận với ông Nguyễn Đỗ Dũng là sản phẩm. Theo đó, Ecopark đang được đánh giá là đô thị đẳng cấp, nhưng nếu không có cư dân thì sẽ không trở thành một khu đô thị đáng sống. 

Thử hình dung 1 thành phố, 1 khu đô thị nhưng lại không có dân cư, không có dịch vụ… thì đó không phải là thành phố. Do đó mà có câu chuyện đa dạng sản phẩm, để thỏa mãn nhu cầu thị trường là điều đặc biệt phải quan tâm. 

Muốn trở thành nơi đáng sống thì cần tạo sự khác biệt. Không chỉ hấp dẫn nhà đầu tư, đặc biệt trong môi trường phát triển đô thị hiện nay, biến đổi khí hậu đang tác động rất lớn, đô thị hiện đại rất ô nhiễm, các khu đô thị mới phải giải quyết vấn đề này để trở thành nơi đáng sống. Tôi cho rằng, một trong những nội dung tạo ra nơi đáng sống là con người phải gần gũi với thiên nhiên, môi trường.

Muốn đạt được điều này không chỉ là tiêu chí quy hoạch, tỷ lệ quy hoạch, mà hãy quan tâm tới không gian xanh, không gian mở, phát triển đô thị lõi nhưng vẫn phải có không gian mở, để tạo sự gần gũi với thiên nhiên.

Trong thời đại ngày nay, ngoài hạ tầng hiện đại đáp ứng tiêu chí vận hành tốt thì hãy tích hợp công nghệ 4.0. 

Tiếp đó, là triết lý gắn con người gần với môi trường, để làm được điều đó thì hãy phát triển cây xanh. Chính vì thế Ecopark đưa ra nguyên tắc diện tích cây xanh mặt nước phải đảm bảo trên 22% và cây phải là cây trưởng thành, có 3 tầng cây: Thảm cỏ, bụi hoa và cây xanh. Nếu làm tốt việc này, và thực tế Ecopark đã chứng minh, nó sẽ tạo ra cảnh quan đô thị hấp dẫn. Một số nghiên cứu, thống kê cho thấy, chênh lệch ngoài trời của Ecopark với khu vực trung tâm Hà Nội vào mùa hè có lúc lên tới 6 độ C, bình quân là từ 4 - 5 độ C. Cây xanh trồng như vậy mới có thể ngăn bụi và tiếng ồn. Diện tích cây xanh thảm cỏ lớn sẽ tăng độ thẩm thấu nước mặt, giảm áp lực tiêu thoát nước. Đó là cái lợi nhìn thấy ngay được.

Khi có một không gian thiên nhiên tốt, công viên cộng đồng tốt thì sẽ không chỉ thu hút được khách vãng lai mà còn tạo ra được môi trường sống khác biệt mà chính cư dân tại Ecopark cũng thấy yêu nơi mình sống. Khi cư dân đến mua nhà xác định Ecopark là ngôi nhà của họ, chứ không phải là ngôi nhà của chủ đầu tư thì chúng ta mới thành công.

Để người ta gắn kết với cộng đồng đó thì môi trường phải là môi trường thành phố, chất lượng là chất lượng đô thị nhưng văn hóa là của làng quên truyền thống Việt Nam - Văn hóa tối lửa tắt đèn có nhau... Việc này tạo ra sự gắn kết. Khi cư dân đã yêu, hòa đồng, cùng nhau chăm chút cho nơi họ sống, khi đó chủ đầu tư sẽ là người gắn kết họ lại, giảm thiểu và hạn chế nhất việc xung đột, tranh chấp.

Tôi cho rằng xây dựng văn hóa sống cũng là trách nhiệm của nhà đầu tư và công cụ để khởi động việc đó theo tôi chính là cây xanh. Tạo ra sự khác biệt để hút được mọi người đến, chúng ta có cơ chế vận hành, trách nhiệm đầu tư xây dựng cộng đồng văn hóa thì chúng ta sẽ có khu đô thị đáng sống.

Để thực hiện được mục tiêu ấy, bên cạnh nỗ lực của nhà đầu tư thì còn cần hỗ trợ bệ đỡ chính sách. Ví dụ, khi nhà đầu tư được giao dự án thì phải khuyến khích áp dụng những chỉ tiêu quy hoạch, chỉ tiêu thiết kế uy tín, phải khuyến khích bằng cơ chế, ít nhất là chấp nhận suất đầu tư cho chủ đầu tư. Hoặc là phải có cơ chế giao đất. 

Có rất nhiều nhà đầu tư muốn làm nhưng vướng mắc. Chúng ta chỉ tính tiền đất ở, làm hạ tầng bán đất ở xong là xong, nhưng đất thương mại dịch vụ xã hội là nhà nước quản lý, để vận hành xây dựng được trường học mẫu giáo, phổ thông là do cơ chế của nhà nước, vậy thì bao giờ mới xong? Trong khi đó, doanh nghiệp chúng ta đầu tư lớn thì mới có thể giải được bài toán hoàn vốn nhanh. Làm dự án phải làm tốt, bán được nhanh và thu hồi vốn nhanh.

Nếu như kiến tạo một đô thị mới đã là một bài toán khó thì kiến tạo khu đô thị mới đáng sống lại càng khó hơn.

Nhìn vào bức tranh đô thị Việt Nam hiện nay có thể thấy nhiều nơi hạ tầng đã xong nhưng không có người ở, hiệu quả sử dụng đất sụt giảm, hình thành nên những khu đô thị bỏ hoang… Khi quy hoạch bị phá vỡ, sức ép hạ tầng gây ra các hệ quả cho xã hội như tắc đường, kẹt xe, ngập lụt… Tình trạng này diễn ra ở cả những khu đô thị được cho là đáng sống ở nhiều quốc gia trên thế giới.

Ví dụ như một khu đô thị mới hiện đại, nơi sống hấp dẫn nhất tại Mỹ, nhà đầu tư đã phải chịu thiệt hại tới 1 tỷ USD để duy trì sự phát triển. Hay như thành phố mới Songdo (Incheon, Hàn Quốc), Chính phủ nước này đã buộc phải mua lại dự án bởi mục tiêu phát triển thành một trung tâm tài chính - kinh doanh đã không thành công,...

Qua đó để thấy đây là một bài toán, thách thức lớn của nhiều quốc gia trên cả thế giới chứ không riêng gì Việt Nam. Vậy khi phát triển một khu đô thị mới thì có những thách thức nào?

Nhìn từ góc độ nhà chuyên môn, tôi muốn đề cập đến những thách thức của khu đô thị mới.

Thứ nhất là làm sao để chúng ta có thể thu hút cư dân và xây dựng một cộng đồng sống tốt.

Thứ hai là làm sao có thể thu hẹp khoảng cách với thành phố trung tâm.

Thứ ba là đa dạng hoạt động kinh tế. Chúng ta không muốn biến dự án khu đô thị của mình thành một khu đô thị chỉ để ngủ mà còn để tương tác, làm việc, học tập, sinh hoạt.

Thứ tư là sự linh hoạt với các biến động của thị trường. Thị trường bất động sản có lúc lên lúc xuống, làm sao để một dự án với quy mô rất lớn cần triển khai trong khoảng 30 năm, đi qua 3 chu kỳ kinh tế mà dự án vẫn có thể duy trì và phát triển.

Thứ năm là xây dựng mô hình vận hành. Chúng ta thường lo bán hàng tại dự án khu đô thị để có người vào ở. Người vào ở hình thành một cộng đồng và làm sao để cộng đồng đó sinh hoạt và phát triển bền vững theo thời gian.

Thứ sáu là gia tăng giá trị đất đai theo thời gian. Với phần lớn mọi người, nhà ở là quỹ đầu tư lớn nhất trong cuộc đời. Chúng ta mua nhà để ở nhưng làm sao để sau đó bán đi mà giá trị vẫn tăng lên theo thời gian.

Những bài học thành công từ Ecopark và các khu đô thị mới trên thế giới sẽ là những ví dụ minh chứng rõ nhất về khu đô thị thông minh và đáng sống.

Việt Nam có hai ví dụ điển hình là Ecopark ở miền Bắc và Phú Mỹ Hưng ở miền Nam. Dù phải nói rằng, không có kiểu mẫu nào là hoàn hảo nhưng những đô thị này đều có công thức chung. Chúng tôi lấy ví dụ từ những dự án đã được triển khai thực tế chứ không phải là dự án còn đang trên giấy. 

Theo đó, sự thành công của đô thị thông minh và đáng sống bao gồm 9 chiến lược mới có thể kiến tạo đô thị mới sống tốt. Cụ thể là: 

Thứ nhất: Địa điểm chiến lược; Thứ hai: Kết nối vùng; Thứ ba: Phân khu và phân kỳ; Thứ tư: Đa dạng sản phẩm; Thứ năm: Tạo hệ sinh thái; Thứ sáu: Tập trung tiện ích; Thứ bảy: Môi trường thân thiện; Thứ tám: Vận hành bền vững; Thứ chín: Gắn kết cộng đồng, đó là nơi người dân muốn an cự lạc nghiệp.

Cụ thể hơn, về địa điểm chiến lược với ví dụ của quốc tế có thể thấy, khu công nghiệp Suzhou (Trung Quốc) với diện tích 28,8ha, dân số 1 triệu người đang có đầy đủ các kết nối giao thông với các đô thị lân cận và đô thị vùng.

Câu chuyện của Ecopark tương tự, từ một vùng xa xôi của nội thành nhưng đây lại là đô thị nằm ở một vị trí chiến lược. Vị trí của vùng này kết nối ra các đường hàng hải, đường giao thông, hướng phát triển tiến ra biển.

Về liên kết vùng, thành phố Almere của Hà Lan là một ví dụ điển hình với kết nối với các sân bay và thành phố trung tâm rất thuận tiện. Tương tự, khu công nghệ Dubai silicon cũng kết nối để người dân có thể di chuyển thuận tiện từ nơi làm việc đến nơi sinh sống.

Tương tự ở Ecopark, có hàng chục tuyến xe bus chạy hàng ngày, vừa là trải nghiệm vừa là kết nối cho người dân. Trong lòng khu đô thị này có trạm trung chuyển lớn, kết nối các hệ thống giao thông. Mỗi ngày, 13 tuyến xe buýt tới các điểm đến chính trong nội thành với ứng dụng xe, giờ xe chạy trong thời gian thực; đô thị này còn có quy hoạch cho đường sắt đô thị tương lai nối với tuyến Metro số 8; quy hoạch ga trung chuyển tại trung tâm Ecopark; hệ thống đường đi bộ và đi xe đạp xuyên suốt để giảm khoảng cách giữa các khu dân cư.

Mục tiêu quy hoạch Ecopark chính là thay đổi quan niệm về khoảng cách, đem lại sự thuận tiện và an toàn cho cư dân Ecopark. Do đó, nếu không có tầm nhìn dài, không có quỹ đất lớn thì trong tương lai chúng ta sẽ thất bại về vấn đề hạ tầng.

Về phân khu phân kỳ, quá trình này rất quan trọng, mục tiêu là tối ưu hiệu quả đầu tư trong tạo dựng hình ảnh dự án và kiến tạo cộng đồng; quy mô phù hợp với khả năng tiêu thụ của thị trường; quy mô đủ lớn để cung cấp tiện ích cộng đồng.

Đặc biệt, mỗi giai đoạn cần phải có cái mới và cái hay. Giải pháp chính là mỗi giai đoạn có quy mô trung bình 70ha với quy mô dân số 15.000 - 20.000 người; thực hiện cuốn chiếu trong thời gian 5 năm; phát triển từ ngoài vào trong để tạo quy mô dân số cho hoạt động thương mại ở lõi.

Về sự đa dạng sản phẩm nhà ở, chúng ta luôn nói về câu chuyện nhà ở giá rẻ và nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân. Nhưng có một thực tế rằng đây không chỉ là nhu cầu của xã hội mà còn là nhu cầu của nhà đầu tư trong quá trình đa dạng hóa sản phẩm, phát triển mở rộng thị trường.

Ví dụ như tại Phú Mỹ Hưng, có những khu biệt thự khép kín, khu nhà liền kề, khu tự xây, nhà đầu tư tính toán làm sao để càng nhiều người có thể mua nhà tại 1 khu vực, để từ đó gia tăng sự đa dạng về phân khúc khách hàng. 

Đối với Ecopark cũng tương tự, giá bán dao động ở nhiều biên độ, đáp ứng được sự đa dạng về nhu cầu, về tầng lớp khách hàng, giúp tạo ra sự sôi động trong nhịp sống tại khu vực.

Về tạo hệ sinh thái dịch vụ và việc làm, một khu đô thị không chỉ là nơi để ngủ, để ở mà còn có thể tạo ra việc làm. Tương tự như khu công nghệ của Dubai Silocon Oasis (UAE), tại đó họ chuyển đổi thành các mô hình văn phòng phục vụ nghiên cứu, thử nghiệm, co-working… để mở rộng tệp khách hàng, đáp ứng được ngày càng nhiều nhu cầu.

Còn với Ecopark, khi bắt tay vào triển khai, enCity đã tính toán làm sao để số lượng văn phòng tương đương với dân số Ecopark, định hướng tạo ra khu du lịch theo hình dạng phố cổ, khu trường đại học... Tất cả để tạo ra lõi tiện ích, dịch vụ, việc làm đáp ứng cho cư dân Ecopark.

Về sự tập trung hóa tiện ích xã hội, để làm được việc này chúng ta phải nhìn từ góc độ quy hoạch. Mục tiêu là cung cấp tiện ích đa dạng cho cư dân; thu hút nhà đầu tư thứ cấp về dịch vụ xã hội. Khi làm việc với các dự án, thay vì phân tán, chúng ta cần tập trung diện tích lớn để hút được nhiều nhà đầu tư nhỏ đến cùng một chỗ.

Tập trung hóa tiện ích xã hội như trường học thành những khu có diện tích lớn để có thể xây dựng công trình có tiêu chuẩn cao và dễ thu hút đầu tư; tập trung tiện ích như câu lạc bộ để giảm chi phí vận hành và mở rộng đối tượng phục vụ; bố trí tiện ích trong bán kính đi bộ để mọi gia đình có thể tiếp cận dễ dàng. 

Ví dụ cùng một khu đất có thể có 2, 3 trường học và gần khu vực mặt nước. Diện tích đất cho tiện ích xã hội rất lớn. Việc này tạo ra độ an toàn cho nhà đầu tư, người ta đến một điểm để trải nghiệm nhiều nhu cầu…

Về sự gia tăng giá trị đất đai qua thiết kế và quản lý môi trường, có 2 cách gia tăng giá trị đất đai cơ bản: Thông qua diện tích thương mại hoặc thông qua đảm bảo môi trường xanh và hấp dẫn, vì việc này tạo ra giá trị lâu dài nhất cho chúng ta. Mục tiêu là tạo môi trường sống gần gũi với thiên nhiên; thu hút du khách và nhà đầu tư; giữ hình ảnh tích cực về dự án.

Có thể phối hợp công trình cao tầng với thấp tầng để tạo môi trường thân thiện với con người; dành một tỷ lệ diện tích lớn cho cây xanh và mặt nước (12m2 diện tích không gian mở/người) và công viên hóa đất dự trữ phát triển; bố trí cầu đi bộ để tăng kết nối với công viên; sử dụng cảnh quan như 1 phần của hệ thống hạ tầng.

Ví dụ như KĐT Punggol Northshore họ đưa vào không gian mặt nước rất nhiều.

Tương tự tại Ecopark, chúng tôi tạo nhiều mặt nước phân tán. Việc này làm gia tăng giá trị đất đai đồng đều, khiến giá trị đất đai gia tăng.

Về việc đảm bảo vận hành hiệu quả & bền vững: Việc này tạo ra thương hiệu và sự phát triển bền vững cho dự án. Mục tiêu là tối thiểu chi phí đầu tư; tối đa hiệu quả sử dụng của hạ tầng; giảm chi phí bất động sản cho người mua; giữ giá trị bất động sản theo thời gian.

Giải pháp là thiết kế và bố trí công trình hạ tầng để sử dụng được nhiều chức năng và ứng dụng mô hình chia sẻ như chỗ đỗ xe; nguồn thu từ cho thuê sàn thương mại và hạ tầng đỗ xe dùng chung được tái đầu tư vào bảo trì/bảo dưỡng công trình. Như tại Ecopark, họ có mô hình bán nhà thì không bán chỗ đậu xe. Chỗ đậu xe sở hữu chung và có thể dùng để chia sẻ, tôi cho rằng đây là mô hình của tương lai. 

Hoặc như tại khu đô thị mới Tampines (Singapore) với diện tích 2.000ha; dân số 250.000 người, trách nhiệm của Hội đồng Khu đô thị là bảo trì và bảo dưỡng công trình, vệ sinh môi trường, thu phí, quản lý các công trình công cộng, sửa chữa cơ bản, nhất là thang máy, cảnh quan và trồng cây…

Cuối cùng là yếu tố gắn kết cộng đồng thông qua không gian công cộng và các hoạt động chung. Một đô thị không thể nào bền vững, thành công nếu như người dân không cảm thấy yêu thương vùng đất đó, dành thời gian cho vùng đất đó.

Ví dụ Dubai là một thành phố rất nóng, do đó họ phải có những quy hoạch tạo ra các không gian xanh, tạo bóng đổ ở giữa các nhà cao tầng để có khoảng không gian mát. Như vậy, ở Ecopark, khi quy hoạch chúng tôi đều cố tạo ra các không gian mở, từ vỉa hè, công viên, vườn hoa.

Rất nhiều không gian công cộng xuyên suốt dự án và được kết nối với nhau; hầu hết các khu dân cư không có hàng rào; công viên được thiết kế để tổ chức các sự kiện lớn; tổ chức các hoạt động thu hút cư dân và du khách… Đặc biệt, hiểu được rằng văn hoá của người Việt Nam là văn hoá gắn với vỉa hè do đó, không gian công cộng là yếu tố quan trọng trong quy hoạch các khu đô thị thông minh và đáng sống.

Mục tiêu của chúng tôi trên hết là tạo dựng cộng đồng, thu hút cư dân; xây dựng hình ảnh, sau đó mới là khai thác thương mại…

Tại Hội nghị Bất động sản Quốc tế lần thứ tư (IREC 2018), do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đăng cai tổ chức cách đây hai năm với chủ đề “Việt Nam - Thế giới của cơ hội!”, qua các cuộc thảo luận thẳng thắn, cởi mở và trên tinh thần đồng thuận rất cao, các đoàn đại biểu tham dự IREC 2018 nhất trí ra Thông điệp Hà Nội với nội dung quan trọng là: Hướng đến sự phát triển bền vững của các thị trường bất động sản với các tiêu chí: Xanh, thông minh và nhân văn.

Thế giới của chúng ta đang phải đối mặt với nhiều thách thức trong quá trình phát triển, đặc biệt là vấn đề con người và môi trường. Từ Hội nghị này, IREC kêu gọi cộng đồng các nhà phát triển bất động sản cùng chung tay vì mục tiêu phát triển bền vững - “Phát triển nhằm thoả mãn các nhu cầu hiện tại của con người nhưng không tổn hại tới sự thoả mãn các nhu cầu của thế hệ tương lai” (như khái niệm về Phát triển bền vững mà Liên Hiệp quốc đã đề ra).

Có thể thấy cuộc Cách mạng Công nghiệp lần thứ tư, đặc biệt là công nghệ số đang làm thay đổi bức tranh kinh tế toàn cầu, công nghệ đang làm cho nhân loại trở nên kết nối và gắn kết hơn, tạo nhiều cơ hội phát triển, song cũng tạo ra không ít thách thức. Chúng ta cần ứng dụng một cách có trách nhiệm những tiến bộ khoa học công nghệ vào việc phát triển bất động sản.

Trong bối cảnh đó, chỉ khi thị trường bất động sản được vận hành theo quy luật xanh - thông minh và đáng sống hơn, nhằm giảm thiểu các tác hại của biến đổi khí hậu, lấy con người làm trung tâm thì khi đó, mới đảm bảo hài hòa lợi ích doanh nghiệp với lợi ích của khách hàng và cộng đồng, giữa bảo tồn và phát triển để tạo ra những không gian sống nhân văn, hạnh phúc.

Cùng với những biến động của kinh tế vĩ mô, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020 đã có những nhịp chững ở mức thấp nhất trong nhiều năm qua, thể hiện ở nguồn cung và giao dịch, nhất là những phân khúc như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp.

Bên cạnh những thách thức cần vượt qua, nhiều chuyên gia kinh tế đánh giá đây là khoảng lặng cần thiết để điều chỉnh và tái khởi động hoạt động kinh doanh với những chiến lược mới.

Trong khó khăn mang tính sàng lọc cao như Covid-19, nhiều doanh nghiệp đã nhận ra cơ hội bằng sự thích ứng nhanh, đẩy mạnh hơn bao giờ hết việc ứng dụng các thành tựu của Cách mạng 4.0 vào quy trình kinh doanh. Đặc biệt là xu hướng phát triển bền vững hơn, nhân văn hơn bằng cách đầu tư, kiến tạo nên những khu đô thị thông minh và đáng sống.

Có thể thấy, chỉ khi trải qua một năm 2020 đầy sóng gió của dịch bệnh và những bất thường của biến đổi khí hậu, người ta mới thấu hiểu rằng, phát triển bền vững không còn là mục tiêu mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc. Đó là yêu cầu phải phát triển các dự án thông minh và đáng sống để hướng đến sự bền vững trong tương lai.

Con người ngày nay càng thấu hiểu rằng, một nơi đáng sống không chỉ đẹp mà phải là một đô thị bền vững, một đô thị đủ linh hoạt để thích ứng, chống chọi trước những bất thường của môi trường tự nhiên và xã hội. Và đó đã trở thành tiêu chí để lựa chọn các không gian sống trong đô thị.

Theo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, năm 2020, những sản phẩm bất động sản trong các khu đô thị thông minh có sức thanh khoản cao gấp 2 lần so với các dự án thông thường. Không những vậy, những dự án có quy hoạch bài bản, đảm bảo hiện thực hoá được những bản vẽ đẹp thành những khu đô thị có sức sống, vì con người luôn có sức cạnh tranh cao và có giá bán cao vượt trội. Ngược lại, các sản phẩm nhỏ lẻ dần vắng bóng và không còn sức hút như dự án lớn được ứng dụng giải pháp thông minh.

Đô thị hóa chắc chắn sẽ diễn ra ngày một mạnh mẽ hơn, là một quá trình tất yếu của một nền kinh tế phát triển ở đẳng cấp cao hơn, nhất là khi đi vào công nghiệp hóa. Chúng ta dễ dàng nhận thấy những lợi ích mà quá trình đô thị hóa đem lại, về kinh tế và xã hội, nhưng quá trình đó cũng tạo ra vô vàn những hệ lụy cần phải giải quyết. Đó là áp lực chất tải hạ tầng và dân số, làm sao bảo vệ được môi trường sống và các tiện ích để con người cảm thấy khỏe khoắn hơn mỗi ngày, sống có ý nghĩa hơn mỗi ngày?

Xây dựng đô thị thông minh và đáng sống ngày càng trở nên cấp thiết, là xu hướng tất yếu của thế giới trong bối cảnh biến đổi khí hậu ngày càng khắc nghiệt. Tuy nhiên, từ nhận thức đến phương pháp và quá trình thực hiện có rất nhiều trở ngại, nhất là từ hai phía: Nhà quản lý và các doanh nghiệp bất động sản. Chúng ta loay hoay trong việc bắt đầu từ đâu và bắt đầu bằng cách như thế nào. Chúng ta cũng gặp phải khó khăn trong việc xác định tiêu chí và đo lường hiệu quả của dự án.

Chúng ta không kỳ vọng có thể đưa ra một bộ quy tắc, kim chỉ nam về xây dựng các khu đô thị thông minh và đáng sống, càng không quá kỳ vọng về việc đưa ra bộ công thức phát triển đô thị thông minh như thế nào.

Tuy nhiên, trên cơ sở phân tích và kiến giải về các mô hình tối ưu cho Việt Nam và việc gắn kết giữa Chính quyền - nhà quản lý, nhà tư vấn quy hoạch, các doanh nghiệp và cộng đồng, sẽ tạo ra những góc nhìn mới và cơ hội mới cho các chủ thể tham gia vào việc phát triển đô thị thông minh và nhân văn ở Việt Nam.

Xuất phát từ thực tiễn trên, được sự bảo trợ và chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam với sự đồng hành của công ty tư vấn quốc tế enCity, tổ chức chương trình Tọa đàm: Kiến tạo khu đô thị thông minh và đáng sống: Mô hình cho Việt Nam.

Thông qua Tọa đàm, các nhà phát triển bất động sản và các chuyên gia quy hoạch có thể cùng trao đổi và thảo luận, đưa ra những giải pháp thiết thực nhất cho lộ trình kiến tạo khu đô thị thông minh và đáng sống; góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của cộng đồng cư dân và sự bền vững của thị trường bất động sản, của quá trình phát triển đô thị.

Với tinh thần đó, tôi hy vọng và đề nghị các diễn giả tham dự Tọa đàm sẽ tập trung làm rõ một số khía cạnh sau:

Một là, phân tích những bài học kinh nghiệm trên thế giới, luận bàn về mô hình khu đô thị thông minh và đáng sống phù hợp với Việt Nam; 

Hai là, phân tích vai trò của nhà tư vấn quy hoạch trong việc phát triển khu đô thị thông minh và đáng sống;

Ba là, những yêu cầu và lưu ý của doanh nghiệp khi tham gia xây dựng khu đô thị thông minh và đáng sống ở Việt Nam.

Tọa đàm có sự tham dự của lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: KTS. Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nguyên Cục trưởng Cục phát triển Đô thị, Bộ Xây dựng. Về phía các chuyên gia, nhà quy hoạch: Ông Nguyễn Đỗ Dũng - Tổng Giám đốc enCity, Singapore; Ông Nguyễn Công Hồng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Ecopark; PGS.TS Hồ Long Phi, nguyên giám đốc Trung tâm quản lý nước và biến đổi khí hậu thuộc ĐHQG TP.HCM; Ông Trương Văn Quảng - Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch & Phát triển đô thị Việt Nam; Ông Ngô Trung Hải, Tổng thư ký Hiệp hội Các đô thị Việt Nam. 

Về phía Ban Tổ chức: Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam; Nhà báo Bùi Văn Khương, Phó Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam.

Cùng sự có mặt đông đảo của đại diện các doanh nghiệp, cơ quan báo chí, truyền hình.