Kiến nghị tính tiền phần đất đã giải tỏa
Dự án Khu nhà ở của Cục 12 – Tổng cục II – Bộ Quốc phòng (tên thương mại là The CBD Premium) hiện đang xáy ra các tranh chấp do cư dân đến nay vẫn chưa được cấp sổ hồng, sau 4 năm nhận bàn giao nhà. Nguyên nhân là bởi dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chưa xong các thủ tục về tính tiền sử dụng đất.
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, hiện nay người dân đã mua căn hộ chung cư rất bức xúc vì chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bên cạnh đó, người dân đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu nhà liên kế tái định cư cũng khiếu nại gay gắt vì UBND quận 2 có Công văn ngăn chặn họ thực hiện các quyền.
Liên quan đến vấn đề này, mới đây Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã có báo cáo nội dung và kiến nghị UBND thành phố chỉ đạo chấp thuận cho chủ trương xác định tiền sử dụng đất trên phần diện tích đã hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng. Sở Tài nguyên và Môi trường kiến nghị có thể phối hợp với Cục Thuế thành phố và Sở Tài chính xác định tiền sử dụng đất để đơn vị thực hiện, làm cơ sở cấp Giấy chứng nhận cho người dân.
Đồng thời, Sở Tài nguyên và Môi trường cũng đề nghị Cục 12 – Tổng cục II – Bộ Quốc phòng khẩn trương liên hệ với UBND quận 2 để hoàn tất bồi thường phần diện tích còn lại của dự án và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo qui định; UBND quận 2 xem xét lại và xử lý Công văn số 4135/UBND-TNMT theo quy định để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người dân đã được cấp Giấy chứng nhận. Sau khi Cục 12 thực hiện nộp tiền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường có cơ sở xem xét, giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
Nguyên nhân chậm cấp sổ hồng tại dự án The CBD Premium
Tại báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, theo báo cáo của Cục 12 – Tổng cục II – Bộ Quốc phòng tại Công văn số 670/CV-C12 ngày 21/11/2012, thì đơn vị đã đền bù giải tỏa được 28.881,61m2/30.095m, đạt 96% tổng diện tích đất phải bồi thường.
Hiện nay còn lại 09 hộ sử dụng 1.881,61m chưa bàn giao mặt bằng với lý do hộ bà Lương Thị Ba có đơn khiếu nại hộ ông Nguyễn Văn Phước. Năm 2009 các hộ dân nếu trên đồng ý giao mặt bằng để kiểm kê và đo vẽ phục vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, các hộ dân mong muốn sớm giải tỏa và nhận nền tải định cư để ổn định cuộc sống và Cục 12 đã bố trí sẵn nền đất để bố trí cho các hộ tái định cư tại dự án theo quy định. Cục 12 đề nghị UBND thành phố ban hành quyết định giao đất để thực hiện dự án theo quy định.
Về quy hoạch, ngày 1/12/2014, UBND quận 2 có Quyết định số 5038/QĐ-UBND về điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết 1/500 khu chung cư diện tích 12.118,3m2 thuộc dự án Khu nhà ở của Cục 12 – Tổng cục II – Bộ Quốc phòng.
Theo đó, Khu chung cư – thương mại: diện tích 12.118,3m2 (điều chỉnh từ 527 căn hộ lên 620 căn hộ). Ngày 07/9/2015, Sở Tài nguyên và Môi trường có Công văn số 6673/TNMT-QLSDD trình UBND thành phố chấp thuận điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và mục tiêu thực hiện Dự án tại Quyết định số 72/QĐ-UBND ngày 07/01/2013 của UBND thành phố. Ngày 15/09/2015, UBND thành phố ban hành Quyết định số 4587/QĐ-UBND về điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và mục tiêu thực hiện Dự án tại Quyết định số 72/QĐ-UBND ngày 07/01/2013 của UBND thành phố.
Về nghĩa vụ tài chính của dự án, ngày 20/7/2015, Chi cục thuế quận 2 có Công văn số 07/CCT-TrB xác nhận Cục 12 đã nộp tiền sử dụng cho 6.069,1m2 đất xây dựng chung cư, trên cơ sở Quyết định số 72/QĐ-UBND ngày 7/1/2013 của Ủy ban nhân dân thành phố và Quyết định số 5038/QĐ-UBND ngày 1/12/2011 của UBND quận 2.
Ngày 15/09/2015, UBND thành phố ban hành Quyết định số 4587/QĐ-UBND về điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và mục tiêu thực hiện Dự án tại Quyết định số 72/QĐ-UBND ngày 7/1/2013 của UBND thành phố. Tại Điều 2 của Quyết định, UBND thành phố có giao Cục thuế Thành phố kiểm tra, xác định diện tích đất chung cư đơn vị phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính do điều chỉnh mục tiêu dự án theo quy định.
Ngày 23/9/2015, Sở Tài nguyên và Môi trường có Phiếu chuyển số 7172/PC-TNMT-QLSDĐ cung cấp thông tin địa chính để Cục thuế Thành phố kiểm tra, xác định diện tích đất chung cư đơn vị phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính do điều chỉnh mục tiêu dự án theo quy định.
Ngày 28/12/2015, Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp tục có Công văn số 10483TNMT-QLSDD gửi Cục thuế Thành phố đề nghị khẩn trương thực hiện nội dung chỉ đạo của UBND thành phố theo Phiếu chuyển số 7172/PC-TNMT-QLSDD ngày 23/9/2015 của Sở Tài nguyên và Môi trường, nhưng đến nay Sở Tài nguyên và Môi trường vẫn chưa nhận được phúc đáp của Cục thuế Thành phố.
Ngày 9/6/2017, Chi Cục thuế quận 2 có Công văn số 3290 CCT-TBA gửi Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính và Cục thuế Thành phố về nghĩa vụ tài chính đối với dự án khu nhà ở tại phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 do Cục 12 – Tổng Cục II – Bộ Quốc phòng làm chủ đầu tư, với nội dung như sau:
"Sau khi rà soát, đối chiếu với các văn bản hướng dẫn có liên quan, Chi Cục Thuế quận 2 nhận thấy Công văn số 07/CCT-TrB ngày 20/07/2015 và thông báo xác định nghĩa vụ tài chính cho dự án khu nhà ở cán bộ công nhân viên Cục 12 - Tổng cục II chưa phù hợp thể với hướng dẫn của Bộ Tài chỉnh tại Công văn số 6813/BTC-QLCS ngày 25/05/2015. Cụ thể, không đúng thẩm quyền theo hướng dẫn tại Công văn số 4993/STC- BVG ngày 06/07/2015 của Sở Tài chính: "Liên hệ Chi Cục Thuế quận 2 tiến hành kiểm tra, rà soát để đổi 10% số tiền sử dụng đất mà Cục 12 đã nộp từ 2003 ra diện tích đất của dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính...".
Do đó theo hướng dẫn trường hợp này, Chi Cục Thuế quận 2 chi tiến hành kiểm tra, rà soát để quy đổi 10% số tiền sử dụng đất mà Cục 12 – Tổng cục II đã nộp từ 2003 ra diện tích đất dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, theo quy định tại Điểm c khoản 2 Điều 3 Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ.
Diện tích đất tính tiền sử dụng đất chưa được xác định đầy đủ cho toàn bộ dự án (Chi xác định đối với đất xây dựng chung cư). Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo Quyết định số 61/2012/QĐ- UBND ngày 22/12/2012 của UBND TP.HCM. Trong khi đó theo hướng dẫn tại Điểm 2c Công văn số 6813/BTC-QLCS ngày 25/05/2015: "Đối với phần diện tích đất trực tiếp sử để thực hiện dự án xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên Cục 12 (sau khi trừ phần diện tích nêu tại điểm a, điểm b mục này), thì thực hiện xác định tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ.".
Điểm c khoản 1 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP quy định: "Giá đất tỉnh thu tiền sử dụng đất tại điểm a và điểm b khoản này là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định; trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trưởng trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp.
Theo chỉ đạo của UND TP.HCM tại Công văn số 3462/UBND- ĐTMT ngày 22/6/2015, giao Sở Tài chính, Cục Thuế TP căn cứ ý kiến chi đạo của Phó Thủ tướng chính phủ và hướng dẫn của Bộ Tài chính, để hướng dẫn Cục 12 - Tổng cục II - quy định tại c khoản 1 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Bộ Quốc phòng sớm thực hiện hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Qua đó Sở Tài chính có Công văn số 4993/STC-BVG ngày 06/7/2015, kết luận: "Sau khi có văn bản báo cáo của Uỷ ban Nhân dân quận 2, Chi Cục Thuế quận 2, Sở Tài chính sẽ tổng hợp hướng dẫn các thủ tục có liên quan để Cục 12, Tổng cục II sớm hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo chỉ đạo của UBND thành phố". Do đó Chi Cục Thuế quận 2 thu hồi Công văn số 07/CCT-TrB ngày 20/07/2015 và thông báo nộp tiền sử dụng đất, đến khi có chỉ đạo của UBND TP.HCM và Cục thuế TP.HCM."
Ngày 06/11/2017, Cục Thuế thành phố có Công văn số 10920/CT-KTTĐ bảo cáo ỦUBND thành phố về việc xác định nghĩa vụ tài chính đối với dự án nêu trên. Ngày 24/10/2019, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì cuộc họp về xác định nghĩa vụ tài chính đối với dự án khu nhà ở cán bộ công nhân viên tại phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, gồm đại diện Sở Tài chính, Sở Tư pháp, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch Kiến trúc, Thanh tra thành phố, Cục Thuế thành phố, Chi Cục Thuế quận 2, UBND quận 2 và Cục 12 – Tổng cục II – Bộ Quốc phòng.
Theo đó các đơn vị dự họp thống nhất ý kiến: Đề nghị xác định lại tiền sử dụng đất của dự án (lưu ý phần diện tích đất xây dựng chung cư và phân bổ chi phi cơ sở hạ tầng cho phần diện tích đất này). Đề nghị Sở Quy hoạch - Kiến trúc cho ý kiến về phân bổ chi tiêu quy hoạch kiến trúc đối với phần diện tích đã hoàn tất bồi thưởng và đã đầu tư xây dựng.
Trong khu đất có một phần diện tích khoảng 1.799m2 theo báo cáo của UBND quận 2, Công ty chưa hoàn tất thỏa thuận bồi thường (theo quy hoạch là một phần đất ở, một phần đất công trình công cộng và đường giao thông). Đề nghị Cục 12 – Tổng cục II – Bộ Quốc phòng có Công văn cam kết hoàn tất bồi thường diện tích còn lại chưa đền bù.
Về việc UBND quận 2 có Công văn ngăn chặn đối với các Giấy chứng nhận đã cấp cho người dân. Ngày 07/11/2019, UBND quận 2 có Công văn số 4134/UBND-ĐTMT có ý kiến như sau: "Căn cứ Khoản 2, Điều 105 Luật Đất đai năm 2013, Điều 63 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Thủ tướng Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Quyết định số 4587/QĐ-UBND ngày 15/09/2015 của UBND thành phố hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường đối với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong dự án khu nhà ở cấn bộ công nhân viên, xác nhận của Chi Cục thuế quận 2 tại Công văn số 07 CCT-TB ngày 20/07/2015 (Giấy xác nhận này có giá trị để cơ quan chức năng xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hiểu nhà ở và tài sản khác gắn liến đất cho Cục 12 – Tổng cục II – Bộ Quốc phòng). Trong năm 2015, 2016, UBND Quận 2 đã giải quyết cấp 60/73 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền đất cho các trường hợp tái định cư, 13 nền đất còn lại là phần đất phục vụ bố trí tái định cư cho II hộ dân thuộc phần diện tích chưa bồi thường của dự án.
Do xác định lại nghĩa vụ tài chính, ngày 09/06/2017, Chi Cục thuế quận 2 có Công văn số 3290/CCT-TBA thu hồi Công văn số 07/CCT- TrB ngày 20/07/2015 và thông báo nộp tiền sử dụng đất, đến khi có chỉ đạo của UBND thành phố và Cục thuế thành phố./.
