Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, kể từ thời điểm cuối tháng 4/2021, đại dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4, kéo dài và diễn biến phức tạp hơn những lần trước khiến các sàn giao dịch bất động sản tại TP.HCM chưa kịp phục hồi hoàn toàn tiếp tục chịu tác động, ảnh hưởng nặng nề hơn. Khoảng 80% các sàn giao dịch bất động sản chỉ làm trung gian môi giới thì hầu như phải tạm dừng hoạt động.
Lượng đăng tin rao bán và nhu cầu mua cũng ghi nhận giảm mạnh. Cụ thể, theo Batdongsan.com, trong những tháng cao điểm của dịch, tổng lượng tin đăng rao bán bất động sản tại TP.HCM giảm kỷ lục, với mức giảm lên đến 52% so với các tháng trước đó. Lượng tin đăng bán nhà đất, nhà riêng và căn hộ tại TP.HCM giảm trung bình từ 48 - 59% chỉ trong 1 tháng. Tương tự, nhu cầu tìm mua chung cư, đất nền và nhà riêng tại TP.HCM cũng giảm mạnh ở mức từ 25 - 41%, mức giảm thấp kỷ lục trong các năm gần đây.
Trước những ảnh hưởng nghiêm trọng do Covid-19 đem lại, nhiều người lo ngại TP.HCM sẽ khó hồi phục trong năm 2022. Thời gian để thị trường này “chữa lành” những “tổn thương” phải mất 1 - 2 năm với bối cảnh dịch được kiểm soát hoàn toàn.
Nhìn nhận về khả năng hồi phục cũng như những triển vọng của bất động sản TP.HCM trong thời gian tới, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP.HCM (HREC).
PV: Thưa ông, nhìn lại một năm 2021 đầy biến động, ông có đánh giá như thế nào về bức tranh chung của thị trường bất động sản tại TP.HCM?
Ông Nguyễn Quốc Bảo: Trải qua nhiều tháng giãn cách liên tục do ảnh hưởng dịch bệnh Covid-19 trong năm 2021, nền kinh tế TP.HCM dần lộ rõ nhiều “tổn thương”. Trong đó, lĩnh vực bất động sản cũng không ngoại lệ.
Các doanh nghiệp ở lĩnh vực này đã chịu nhiều ảnh hưởng nặng nề từ bối cảnh khó khăn chung của đại dịch. Bởi suốt những tháng giãn cách xã hội, các hoạt động gần như bị đình trệ nhưng doanh nghiệp bất động sản vẫn phải chi trả các khoản chi phí đều đặn. Doanh nghiệp vẫn phải nuôi “lính” dẫn đến lỗ chi phí lương. Ngoài ra, chi phí mặt bằng, định phí và biến phí đều phải chịu. Nếu được giảm, cũng chỉ là một phần, chứ không được hỗ trợ 100%.
Khi chi phí không giảm thì doanh thu, lợi nhuận sẽ ngày càng thấp đi. Doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản trong suốt năm 2021 gần như không có. Bởi các giao dịch chỉ diễn ra dạng online, hoàn toàn không thể đi công chứng, đăng ký ở Bộ Tài Nguyên và Môi trường. Vì vậy việc mua bán bất động sản rất đình trệ.
Dù các doanh nghiệp bất động sản đang gánh chịu nhiều khó khăn như vậy, song vào thời điểm cuối năm, văn bản của Trung ương đề nghị hỗ trợ 16 nhóm ngành nghề lại không có lĩnh vực bất động sản. Điều này cũng góp phần khiến bức tranh thị trường bất động sản cả nước nói chung và TP.HCM nói riêng vốn đã ảm đạm lại càng trầm lắng hơn.
PV: Có thể thấy, bức tranh bất động sản TP.HCM trong năm qua tương đối tối màu. Vậy theo ông, khi bước sang năm mới 2022, tình trạng này có được khắc phục?
Ông Nguyễn Quốc Bảo: Năm 2022, nhiều dự báo cho rằng GDP của Việt Nam có thể lên đến 6,5%, gần tương đương mức của năm 2019 trở về trước. Từ đó, thị trường bất động sản sẽ có thể diễn biến theo hướng khả quan hơn.
Có thể thấy, quý IV/2021 vừa qua, bất động sản đang tăng tốc lấy lại phần nào những gì đã mất của quý II và quý III/2021. Đây vừa là cơ sở, vừa là sự tiếp nối cho hoạt động của thị trường trong năm 2022 khi người dân đã xác định sống chung với dịch.
Nếu tình hình không có những biến động nghiêm trọng về dịch, dự báo bất động sản năm 2022 nói chung và thị trường TP.HCM nói riêng sẽ có những dấu hiệu tích cực hơn so với năm 2021.
Cụ thể, trong nửa đầu năm 2022, nguồn cung mới và sức mua sẽ được duy trì ổn định như quý IV/2021, có thể sẽ tăng nhẹ nhưng không quá mạnh mẽ. Tuy nhiên, đến nửa cuối năm 2022, thị trường sẽ sôi động hơn, ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ. Nguồn cung mới có thể sẽ tăng mạnh và tương đương như năm 2019 cho tất cả các phân khúc từ căn hộ đến nhà phố/biệt thự.
Ở phân khúc căn hộ, năm 2022 TP.HCM sẽ cung cấp ra thị trường nhiều hơn năm 2021 bởi nhiều dự án mới được triển khai thực hiện. Riêng đất nền có thể sẽ không tăng do các dự án phân lô đang ngày càng bị siết thủ tục.
Bất động sản hạng sang và siêu sang vẫn sẽ chiếm tỉ lệ lớn trong khi loại hình nhà ở vừa túi tiền đang ngày càng khan hiếm. Bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục phụ thuộc vào sự phát triển của du lịch.
PV: Đâu là lý do giúp ông nhận diện thị trường bất động sản TP.HCM đầy khởi sắc như vậy?
Ông Nguyễn Quốc Bảo: Có nhiều lý do để chúng ta có thể đặt niềm tin vào thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2022. Bởi thị trường trong thời gian tới sẽ có nhiều lực đẩy lớn, tạo động lực cho sự hồi phục và phát triển. Đơn cử như, đầu tư công tăng, cơ sở hạ tầng đồng bộ phát triển; dòng FPI nước ngoài vào nhiều, lượng kiều hối tăng cao hơn bình thường; nền kinh tế vĩ mô dần được khôi phục…
Cụ thể, trong năm 2022 việc thúc đẩy đầu tư công, đặc biệt là phát triển cơ sở hạ tầng tại TP.HCM sẽ được chú trọng. Được biết, dòng vốn vào bất động sản vẫn đang trên đà tăng. Trong khi đó, hiện nay Chính phủ đang đẩy mạnh đầu tư công. Giai đoạn 2021 - 2025, tổng vốn đầu tư công lên tới 2,87 triệu tỷ đồng, hy vọng đạt giải ngân 95%, cao hơn mức 75% của giai đoạn 2016 - 2020.
Năm 2022, nền kinh tế vĩ mô cũng dần hồi phục, tốc độ tăng trưởng cao trở lại tạo nền tảng tốt cho thị trường bất động sản khởi sắc.
Ngoài ra, các “nút thắt” pháp lý đang được đề xuất tháo gỡ hứa hẹn trong thời gian tới giúp khơi thông nguồn lực đất đai, các dự án đang ách tắc, tăng nguồn cung bất động sản.
Đặc biệt, dịch bệnh đã thay đổi tư duy sống và tâm lý khách hàng rất nhiều. Nhu cầu về một chốn an cư có không gian đảm bảo sức khoẻ, hài hoà yếu tố tiện ích và cây xanh được đề cao. Đây cũng là một yếu tố mới, quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ cho các dự án tích hợp, thu hút các nhà đầu tư.
Về nội tại doanh nghiệp, với tâm lý “ăn không ngồi rồi” suốt nhiều tháng nên mong muốn được đi làm và làm việc hăng say của các nhân sự sẽ tăng cao. Điều này góp phần tạo tính nhộn nhịp, săn đón thị trường của các chủ đầu tư bất động sản hay các bên môi giới. Chưa kể, tâm lý của người dân nói chung và nhà đầu tư nói riêng đã dần thích nghi với bối cảnh dịch bệnh theo hướng lạc quan và tích cực hơn.
PV: Phân khúc nào sẽ hồi phục mạnh mẽ nhất và dẫn dắt thị trường TP.HCM trong thời gian tới, thưa ông?
Ông Nguyễn Quốc Bảo: Phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư sẽ hồi phục mạnh nhất trong năm 2022. Do các dự án đang bị hoãn triển khai trong thời điểm giãn cách xã hội năm 2021 sẽ được thực hiện trở lại trong thời gian tới. Vì vậy, thị trường sẽ ghi nhận nguồn cung căn hộ lớn vào thời điểm nửa cuối năm 2022. Sức mua căn hộ, nhà ở cũng sẽ tăng mạnh không chỉ do nhu cầu an cư lớn mà còn cả nhu cầu đầu tư của người dân.
Về bất động sản công nghiệp và đất nền, thị trường sẽ không ghi nhận quá nhiều chuyển biến. Bởi TP.HCM đang cạn kiệt quỹ đất, gần như không còn quỹ đất trống. Vì vậy, việc phát triển nguồn cung là rất ít.
Bất động sản du lịch thì phụ thuộc lớn vào diễn diến dịch bệnh và tỷ lệ tiêm chủng vắc-xin Covid-19 nhưng nhìn chung sẽ có khởi sắc do nhiều chính sách đang được thực hiện nhằm kích cầu du lịch. Hộ chiếu vắc-xin cũng dần được áp dụng triển khai, hứa hẹn phân khúc này sẽ hồi phục mạnh.
PV: Ông có dự báo gì về giá căn hộ tại TP.HCM thời gian tới?
Ông Nguyễn Quốc Bảo: Như tôi đã chia sẻ, nhu cầu sở hữu căn hộ để an cư của người dân TP.HCM là rất lớn. Chưa kể, nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư vào phân khúc căn hộ cũng sẽ tăng cao. Điều này đã làm chênh lệch cung - cầu. Khi cầu quá lớn mà cung hạn chế thì rõ ràng giá bán sẽ tăng.
Năm 2022, thị trường TP.HCM sẽ tiếp tục ghi nhận giá bán căn hộ chung cư tăng. Có thể dịch bệnh ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế cũng như thu nhập bình quân của người dân nên giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh, không tăng quá mạnh. Tuy nhiên, tình trạng giảm giá bán hay thậm chí là giá bán chững lại sẽ rất hiếm. Đặc biệt là các căn hộ khu vực trung tâm thành phố.
Hiện nay, còn một thực tế diễn ra rất phổ biến ở TP.HCM là khan hiếm căn hộ giá rẻ. Các dự án mới được triển khai trong vài năm trở lại đây chủ yếu tập trung vào phân khúc trung vào cao cấp, hay thậm chí là siêu sang, hàng hiệu. Trong khi đó, căn hộ giá rẻ, nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội lại thiếu trầm trọng. Đây đang là một bài toán quan trọng cần thiết được giải quyết trong thời gian tới.
PV: Ông có lời khuyên gì cho nhà đầu tư vào thị trường bất động sản TP.HCM trong năm tới?
Ông Nguyễn Quốc Bảo: Không nên chờ bất động sản xuống giá rồi mới xuống tiền, bởi vì điều này là hoàn toàn không xảy ra.
Vào thời điểm nửa cuối năm 2022, thị trường sẽ ghi nhận nguồn cung mới tăng mạnh do các dự án được hoàn thành. Khi nguồn cung tăng, không hứa hẹn giá bán sẽ giảm nhưng chắc chắn sẽ có nhiều sự lựa chọn cho nhà đầu tư và không lo phải ép giá. Vì vậy, đây sẽ là thời điểm thích hợp để nhà đầu tư nhảy vào.
Ngoài ra, năm 2022 là năm sẽ của nhiều kịch bản có thể xảy ra. Vì vậy, không nên đầu tư lướt sóng, thay vào đó nên đầu tư dài hạn để đảm bảo vốn và lợi nhuận./.
- Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!
