Xây dựng và quản lý nhà chung cư tại Đức
Khu chung cư 34 Boyenstrabe 10115 Berlin-Mitte nằm ở trung tâm thủ đô Berlin, ngay đối diện ga tàu điện ngầm, đã đạt giải thưởng thiết kế thân thiện với môi trường của Đức năm 2013. Đây là một kết quả được dự báo trước khi quá trình hình thành và xây dựng dự án bắt đầu từ năm 2010.
Khi thành phố mở một khu đất kho bãi không được sử dụng, công ty kiến trúc Kaden Klingbeil Architekten đã đề xuất sơ bộ dự án và vận động, kêu gọi hội đồng thành phố thông qua, sau khi cân nhắc đầy đủ khả năng đáp ứng của các dịch vụ đô thị xung quanh, Hội đồng thành phố phê duyệt về chủ trương, công ty chủ quản dự án mở một trang web để thông tin rộng rãi để người dân quan tâm có thể tham khảo.
Toàn bộ thông tin về dự án, ý tưởng, định hướng sử dụng được trưng bày công khai để những người có nhu cầu và khả năng tiến hành đăng ký. Khi đã đủ số lượng hộ dân cần thiết (60 hộ), chủ quản dự án tiến hành mời họp cộng đồng dân cư tương lai, cộng đồng tự bầu ra ban quản trị tòa nhà và thu tiền đặt cọc qua một tài khoản chung. Kể từ đó, chủ đầu tư dự án chính là các cư dân của chung cư trong tương lai, công ty thiết kế chỉ còn phụ trách việc thiết kế và quản lý thi công theo yêu cầu của ban quản trị với mức phí phù hợp.
Các ý kiến đề xuất về thiết kế, không gian hay các yêu cầu xây dựng đặc biệt sẽ được chia sẻ trên nền tảng website và nếu cần chỉnh sửa ban quản trị sẽ đứng ra thu thập ý kiến và thống nhất luôn. Trong thời gian 2 năm 2011 - 2013, ban quản trị tiến thành kiểm tra, giám sát thi công, đồng thời thúc đẩy thu tiền theo từng giai đoạn.
Ngoài việc cập nhật tình hình xây dựng và công khai tài chính trên trang web, ban quản trị cũng sẽ tổ chức các buổi gặp mặt định kỳ dạng tiệc đứng BBQ giữa các hộ dân trong tòa nhà, ban đầu là tại khu công viên cây xanh và sau đó là tại sân khu chung cư sắp hoàn thành, đây là hoạt động rất quan trọng nhằm khẳng định dự án không chỉ xây dựng không gian sống mà còn góp phần xây dựng môi trường sống, khi bạn dọn đến ngôi nhà mới, bạn chỉ cần làm quen với không gian mới mà không cần lo lắng về những người hàng xóm đã trở nên thân thuộc từ trước.
Nói về cách quản lý sử dụng đất chung cư ở đây cũng khá là khác biệt, khi dự án hình thành và kêu gọi đủ số người đầu tư, việc chuyển quyền sử dụng đất được tiến hành. Quyền sở hữu khu đất cho từng gia đình sẽ được chia ra làm nhiều ô nhỏ dựa theo tỷ lệ diện tích sở hữu trong dự án chung. Lý giải cho cách quản lý này, chính quyền thành phố Berlin cho rằng trong trường hợp động đất, thiên tai hoặc hỏa hoạn, vị trí ô đất là không mất đi nên quyền lợi của người tham gia dự án vẫn được đảm bảo.
Thiết kế của công trình nhận được giải thướng thiết kế xanh do sự vận dụng phù hợp những vật liệu hiện đại và công nghệ cao vào trong công trình để đảm bảo vi khí hậu và tiết kiệm năng lượng. 100% các phòng trong tòa nhà có thể sử dụng chiếu sáng tự nhiên vào ban ngày và thông gió tốt. Khu chung cư cao 7 tầng, dựa trên một hệ thống lõi cứng, mặt đứng là các modun bằng gỗ nhằm tạo ra một cảnh quan hài hòa với tự nhiên, mang các vật liệu tự nhiên vào đô thị.
Các vách ngăn phòng là dạng có thể tháo lắp được, dựa trên quan điểm về nhu cầu sống khác nhau của các thế hệ, dẫn đến các căn hộ có các cách bài trí, diện tích phòng khác nhau nhằm đáp ứng tốt nhất yêu cầu sử dụng. Toàn bộ hệ thống điện công cộng, hành lang cầu thang đều là hệ thống bật chủ động nhưng tắt tự động, để người dùng quyết định có cần ánh sáng vào thời điểm sử dụng không, sau đó 5 phút khi cảm biến không thấy có người trên hành lang thì sẽ tắt để tiết kiệm.
Không chỉ giảm bớt chi phí chiếu sáng, năng lượng để sưởi ấm tòa nhà vào mùa đông và làm mát vào mùa hè được cung cấp bởi các tấm pin năng lượng mặt trời lắp đặt trên mái. Việc sử dụng nước luân chuyển bằng cách dùng nước rửa tay, nước tắm, cung cấp nước cho hộp xả nước ở bồn cầu cũng mang lại sự tiết kiệm nước đáng kể và góp phần bảo vệ môi trường.
Ngay khi dọn đến ở, ban quản trị tòa nhà sẽ họp người dân để thống nhất lựa chọn thuê một công ty quản lý chuyên nghiệp, công ty này sẽ lựa chọn nhà cung cấp điện, nước, gas và các dịch vụ vệ sinh phù hợp với yêu cầu sử dụng của người dân, đồng thời giải quyết các vấn đề nảy sinh. Trong thiết kế, mỗi gia đình đều được cấp một diện tích rộng 5m2 ở tầng hầm được phân chia bằng các hàng rào lưới để có thể dùng làm kho để đảm bảo toàn bộ diện tích căn hộ sẽ phục vụ không gian sống. Trong tòa nhà thiết kế chỗ để ô tô để tránh tiếng ồn và chống cháy nổ, việc để xe được bố trí hợp lý tập trung tại các khu riêng biệt trong bán kính 400m đảm bảo đáp ứng việc đi bộ.
Khu sân vườn và cây xanh được thiết kế để phù hợp cho những bữa tiệc BBQ, gia đình có tiệc chỉ cần thông báo với ban quản trị, tìm được thời gian phù hợp là có thể tùy ý sử dụng nhưng cần dọn dẹp sau khi xong việc. Sân vui chơi cho trẻ em có camera giám sát, được thiết kế đa dạng, nằm ở sân sau chung cư nhằm đảm bảo tuyệt đối an toàn do trong khu vực không có các phương tiện cơ giới đi lại.
Ở Đức do việc kinh doanh thương mại chỉ được chấp nhận ở một số tuyến phố có quy hoạch cụ thể nên người dân hiếm khi thích ở tầng 1 vì sẽ phải chịu nhiều tiếng ồn và bụi, thêm vào đó là không bảo đảm sự riêng tư do các cửa sổ sẽ hướng thẳng ra đường đi bộ, vì thế tầng 1 là tầng có giá rẻ nhất. Càng lên cao, giá trị nhà càng tăng, đắt nhất là các căn hộ áp mái, pent house, do không phải chịu ảnh hưởng của nhà trên mà lại có không gian thông thoáng, riêng biệt. Việc chuyển quyền sử dụng căn hộ tại đây cũng không quá phức tạp nhưng phải nộp 30% thuế chuyển nhượng, bên cạnh đó đã gắn bó lâu dài với dự án trong suốt quá trình xây dựng, nên hầu như người dân không có ý định chuyển đổi, do đó hạn chế được hiện tượng đầu cơ.
Một cuộc khảo sát về độ hài lòng của cư dân tại đây đã cho thấy, đa phần dân cư hoàn toàn thỏa mãn với môi trường cũng như không gian sống tại đây. Đây là một điều có thể dự đoán được bởi người dân không bị đưa vào một không gian xa lạ mà là một không gian thân thuộc do có sự tương tác, tìm hiểu kỹ lưỡng lâu dài. Môi trường sống của họ cũng là những con người có quen biết để giảm thiểu cảm giác lo lắng bất an khi bước vào môi trường xa lạ.
Có thể nói đây là một dự án thành công, bởi không chỉ mang lại không gian sống tiên nghi, xanh, sạch, hiện đại, tiết kiệm năng lượng, công trình này còn thể hiện tính nhân văn trong việc hướng tới người sử dụng, coi người sử dụng là trọng tâm của phát triển, kết quả là đã xây dựng thành công cho con người một phong cách sống văn minh, một cộng đồng đoàn kết, được thể hiện trách nhiệm với môi trường tự nhiên và góp phần phát triển đô thị bền vững.
Đây không phải là cách làm một dự án quá mới ở Đức, tuy nhiên cách những nhà quản lý xây dựng, vận hành và xử lý các vấn đề xã hội của dự án này có thể góp phần giúp chúng ta có thêm những ý tưởng về việc xây dựng một đô thị lành mạnh, hạnh phúc tại Việt Nam./.
