Thị trường bất động sản đang chứng kiến làn sóng “bán mình”, bán tài sản của doanh nghiệp để lo trang trải chi phí, nhất là doanh nghiệp bất động sản trước những khó khăn chồng chất. Trong bối cảnh đó, nhiều chính sách hỗ trợ đã được đưa ra, song dường như thị trường chưa cảm nhận được hiệu quả của các giải pháp này. Nhiều chuyên gia nhìn nhận, các chính sách dành cho thị trường bất động sản đang mang tính chất động viên tinh thần là chính, khi mà những nút thắt chính trói buộc ngành này cũng như nền kinh tế vẫn chưa có sự thay đổi lớn.
Trong nhiều vấn đề ngành bất động sản đang đối mặt, thiếu vốn vẫn là vấn đề cấp bách. Trong một chương trình trên VTC Now mới đây, ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch HĐQT Công ty TNHH Hòa Bình cho biết, những khó khăn liên tục xuất hiện từ năm 2021, 2022 và ngày càng gia tăng trong năm 2023, nhất là doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, kinh doanh vật liệu xây dựng và dịch vụ du lịch.
“Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang phải bán tài sản, như chúng tôi có hai khách sạn nổi tiếng được thế giới công nhận, nhưng cũng phải rao bán một cái để trang trải chi phí”, ông Đường chia sẻ.
Một trong những nguyên nhân chính gây tắc nghẽn dòng tiền là nhiều dự án chưa được phê duyệt. Ông Nguyễn Hữu Đường nhớ lại, cơ chế chính sách, thủ tục hành chính đất đai rất dễ chịu suốt hơn một thập kỷ, từ 2000 - 2012. Đơn cử, năm 2002, công ty ông chỉ mất 1,5 tháng đã hoàn thành thủ tục giao đất và giấy phép xây dựng lô đất hơn 5.000m2. Nhưng bây giờ, thời gian hoàn thành mất 4,5 tháng và có thể lâu hơn, thậm chí nhiều dự án tắc nghẽn khiến doanh nghiệp không có vốn để xoay vòng.
Trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Hồng Thắng, Trưởng phòng Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group đánh giá cao vai trò của nguồn vốn thu được từ bán nhà hình thành ở tương lai.
“Hiện các kênh để huy động vốn cho doanh nghiệp bất động sản như chứng khoán, trái phiếu hay tín dụng đều rất khó khăn. Những kênh khác như huy động từ quỹ đầu tư hay kêu gọi vốn đầu tư từ tổ chức khác thì không phải doanh nghiệp nào cũng tiếp cận được, nhất là nhiều tổ chức quốc tế đang tỏ ra quan ngại về tình hình bất động sản ở Việt Nam.
Vậy doanh nghiệp chỉ còn một nguồn vốn huy động từ khách hàng, thông qua bán các sản phẩm hình thành trong tương lai. Đây là một trong những nguồn chính, chiếm khoảng 30 - 40% trong cấu trúc vốn của dự án. Tuy nhiên, hiện doanh nghiệp chỉ tiếp cận được đâu đó 10 - 15% so với cùng kỳ năm 2022. Vốn huy động được từ khách hàng đang thực sự không đáng kể so với nhu cầu của doanh nghiệp”, ông Thắng nói.
Đồng cảm với những khó khăn của doanh nghiệp, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, chúng ta đang đối mặt với khó khăn kép. Một mặt, kinh tế thế giới suy giảm tăng trưởng, nhưng trong nội tại ngành bất động sản cũng có không ít vấn đề. Có nhiều dự án lớn, nhưng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bất động sản khá ít nên vẫn phụ thuộc vốn vay ngân hàng, huy động trái phiếu, nhưng hai nguồn vốn này hiện tại chưa được tháo gỡ.
Trong khi đó, ông Võ cho là có một con đường để doanh nghiệp thu hút vốn, với tính sáng tạo khá lớn là bán bất động sản hình thành trong tương lai, lấy vốn từ người mua sớm hơn để hoạt động.
“Nhưng dự án không được phê duyệt thì làm sao có nguồn vốn này? Như vậy, không chỉ các dự án du lịch nghỉ dưỡng ách tắc, mà ngay cả các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu dân sinh thiết thực cũng ách tắc về mặt pháp lý. Chúng ta đề xuất rất nhiều về việc nới room tín dụng, hạ lãi suất nhưng tôi cho là, ách tắc ở các dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai mới là khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện tại", ông Võ đánh giá.
Ông Đặng Hùng Võ dẫn chứng, từ lâu Chính phủ đã thành lập các đoàn công tác chuyên biệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Trong đó có gỡ vướng về định giá đất thông qua việc Chính phủ chỉ định UBND cấp tỉnh giao UBND cấp huyện định giá đất. Tuy nhiên, vấn đề là chúng ta phải nhìn thấy các ách tắc cụ thể trong việc định giá đất.
Theo đó, một dự án được phê duyệt chủ trương cách đây 5 năm nhưng lại có sự vướng mắc trong nhiều luật nên chưa được thông qua. Đến hiện tại, khi dự án được thông qua thì giá đất đã tăng nhiều lần thì không ai dám phê duyệt theo mức giá đất 5 năm trước. Nhưng nếu tính theo giá mới thì rất khó cho nhà đầu tư.
Vì vậy, ông Võ đề xuất giải pháp: Trước mắt, có một phương án khả thi là Tổ công tác rà soát toàn bộ dự án để giao cho địa phương, sau đó gửi Chính phủ để trình Quốc hội một Nghị quyết về tháo gỡ cho dự án; trong đó quy định cụ thể dự án như thế nào thì được duyệt, dự án nào không. Đồng thời, Quốc hội cần ra một Nghị quyết, kèm danh sách dự án được thông qua để từ đó cán bộ địa phương mới dám ký phê duyệt.
Cũng theo ông Đặng Hùng Võ, mối quan tâm của các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào các khu công nghiệp, chế xuất của Việt Nam không phải là việc giảm thuế hay tiền sử dụng đất, hay những lợi ích khác, chỉ đề nghị Chính phủ Việt Nam đơn giản hóa thủ tục hành chính vì “họ rất ngại những thủ tục lằng nhằng”.
“Cả doanh nghiệp nước ngoài lẫn doanh nghiệp trong nước đều nhiều lần đề nghị đơn giản hóa thủ tục hành chính hơn nữa. Đây là đề xuất rất đúng, nhất là trong bối cảnh khó khăn của thị trường hiện nay. Trình tự thủ tục hành chính phê duyệt dự án đang quá phức tạp. Không chỉ khiến doanh nghiệp mất thời gian mà chi phí cho thủ tục cũng lớn hơn. Chi phí lớn, tất yếu giá thành bất động sản tiếp tục cao.
Chúng ta cần rà soát hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, không phải chỉ để phê duyệt dự án, mà tôi muốn nhấn mạnh, chúng ta hoàn thành phê duyệt, làm cho dự án khởi công được, tức là chúng ta khơi thông được nguồn vốn từ bất động sản hình thành trong tương lai thì ý nghĩa của nó cực kỳ lớn. Có thể vốn tín dụng hay huy động từ trái phiếu vẫn khó khăn, nhưng có nguồn vốn bán bất động sản hình thành trong tương lai thì chắc chắn đây là một giải pháp về vốn rất hiệu quả đối với doanh nghiệp”, ông Võ khẳng định./.
