Chính sách phục hồi thị trường bất động sản trong bối cảnh thích ứng linh hoạt

Đại dịch Covid-19 đã tác động sâu sắc tới kinh tế, bất động sản toàn cầu. Chiến lược đối với với đại dịch sẽ tùy thuộc vào mỗi quốc gia đó. Việt Nam đã chuyển từ “Zero Covid” sang thích ứng linh hoạt với tình hình. Nền kinh tế và thị trường bất động sản cũng đã có những tác động và điều chỉnh. Nghiên cứu này, xem xét thực trạng, bối cảnh, xu hướng để đề xuất các giải pháp chính sách phục hồi thị trường bất động sản Việt Nam trong 2021 - 2023 và tầm nhìn 2025.

THỰC TRẠNG 

Bối cảnh quốc tế

Bối cảnh quốc tế có những diễn biến thuận lợi: Thứ nhất, nền kinh tế thế giới nói chung, khu vực nói riêng đối mặt với Covid-19 đã hai năm. Hầu như các nước đều đã chuyển từ “Zero Covid" sang phản ứng linh hoạt phù hợp với tình hình. Xu thế mở cửa lại nền kinh tế khi đã đạt được miễn dịch cộng đồng là xu thế chủ yếu.

Hai là, các quốc gia đều tiến hành triển khai các gói hỗ trợ kinh tế. Đặc biệt, Hoa Kỳ triển khai gói hỗ trợ kinh tế đồng thời với gói cơ sở hạ tầng nghìn tỷ. Dù còn có ý kiến khác nhau về tác động có thể không tích cực của gói hạ tầng này nhưng ý kiến chủ đạo vẫn là gói hạ tầng này sẽ có tác động thúc đẩy kinh tế Hoa Kỳ và thế giới.

Ba là, sau giai đoạn chiến tranh thương mại căng thẳng giữa Hoa Kỳ (chính quyền Donald Trump) và Trung Quốc giai đoạn trước 2020, đến nay chiến tranh thương mại giữa Hoa Kỳ (chính quyền Joe Biden) và Trung Quốc đã giảm căng thẳng. Các rủi ro quan hệ kinh tế thế giới đã được dự báo ổn định hơn. Mặc dù vẫn còn có nhiều bất đồng nhưng khả năng cuộc chiến tranh thương mại giữa Hoa Kỳ và Trung Quốc sẽ không quyết liệt như dưới thời chính quyền Donald Trump. Kinh tế thế giới sẽ dự báo được chính xác hơn, ít rủi ro hơn.

Những bối cảnh không thuận lợi: Một là, tình hình Covid-19 tiếp tục diễn biến phức tạp. Mùa đông đang đến, tình hình dịch chưa thể có dự báo chắc chắn. Bên cạnh đó, một số nước đã bị tái bùng phát dịch bệnh. Điều này làm tăng tính bất định cho không chỉ một nước mà còn gây bất định cho những nước có quan hệ kinh tế.

Hai là, khủng hoảng năng lượng thế giới ngày càng xấu đi. Đây là một trong những yếu tố có tính lan tỏa cao trong bối cảnh thế giới ngày càng hội nhập sâu rộng. châu Âu, Trung Quốc và hàng loạt nước đối mặt với việc thiếu năng lượng. Ảnh hướng tức thời và lan tỏa đến các bạn hàng là những điều cần tính đến trong bối cảnh đại dịch Covid-19 vẫn đang tiếp diễn.

Ba là, tình hình thị trường bất động sản Trung Quốc được dự báo là có khó khăn do tác động của Chính phủ nước này tăng cường kiểm soát và sự khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc. Đồng thời, cuộc khủng hoảng không chỉ tác động đến Trung Quốc mà cả Việt nam và nhiều nước khác. Việc Việt Nam bị ảnh hưởng có thể phải tính đến do việc điều chỉnh các mục tiêu và các bạn hàng của Trung Quốc đối với Việt Nam do tác động lan tỏa của cuộc đổ vỡ này.

Bối cảnh trong nước

Bối cảnh trong nước tình hình thuận lợi và khó khăn đan xen. Thuận lợi trên một số bình diện: Một là, các gói kích cầu và quyết tâm phục hồi kinh tế đồng hành với chống dịch làm cho kinh tế có triển vọng. Có sự đồng thuận xã hội trong kiểm soát dịch bệnh, mở cửa kinh tế và phục hồi trong bình thường mới. Từ đó, các doanh nghiệp được hỗ trợ sẽ tái phục hồi nền kinh tế. Thị trường bất động sản sẽ được hưởng lợi.

Hai là, hội nhập quốc tế tiếp tục thúc đẩy vốn vận hành vào Việt Nam. Việc Việt Nam tham gia đồng thời CPTPP, RCEP, EVFTA… đang đưa Việt Nam trở thành quốc gia đi đầu trong hội nhập thế hệ mới. Như là hệ quả, vốn đầu tư FDI vận hành nhiều vào Việt Nam. Bên cạnh đó, việc vốn FDI rời khỏi Trung Quốc và hướng đến các quốc gia khác, trong đó có Việt Nam, cũng tạo cơ hội tốt cho Việt Nam.

Ba là, nền kinh tế thị trường tiếp tục phát triển, tạo ra tỷ lệ người trung lưu tăng lên, xuất hiện những người siêu giàu. Hiện Việt Nam được xếp vào nhóm các quốc gia phát triển tầng lớp trung lưu mạnh nhất thập kỷ, hơn 1 tỷ người dân châu Á sẽ gia nhập tầng lớp trung lưu vào năm 2030, trong đó Việt Nam sẽ có thêm 23,2 triệu người. Đặc biệt, trong nhóm có một tỷ lệ người siêu giàu.

Năm 2020, Việt Nam có 19.419 triệu phú USD, giảm 6% so với năm 2019. Dự báo đến năm 2025, Việt Nam sẽ có 511 người siêu giàu (có trên 30 triệu USD). Tốc độ tăng triệu phú của Việt Nam giai đoạn 2020 - 2025 là 32%, trong khi tốc độ tăng người siêu giàu với tổng tài sản trên 30 triệu USD là 31%. Đây thực sự là nhóm có cầu bất động sản cao cấp và siêu sang tiềm năng lớn.

Thứ tư là, thị trường tài chính, quá trình vốn hóa tăng trưởng mạnh, chứng khoán tiếp tục tăng trưởng tạo luồng tài chính tiềm năng. Chứng khoán đạt đỉnh lịch sử 1.476,57 điểm ngày 15/11/2021 và đang hướng đến đỉnh 1.500 điểm. Đây là một trong những điểm sáng nhất của thị trường tài chính trong bối cảnh đại dịch. Tất yếu, do tính tương thông của thị trường tài chính và thị trường bất động sản, một lượng lớn lãi chốt lời từ thị trường chứng khoán sẽ dịch chuyển sang thị trường bất động sản.

Năm là, công nghiệp hóa được đẩy lên một tầm mức mới, hạ tầng cơ sở kinh tế tiếp tục được thúc đẩy mạnh. Đồng loạt các dự án hạ tầng sân bay, đường cao tốc được phê duyệt, khởi công. Sân bay Long Thành, sân bay Phan Thiết, đường cao tốc Bắc – Nam; đường cao tốc ven biển… đang được phê duyệt, triển khai. Tác động lan tỏa của đầu tư hạ tầng đến bất động sản các địa bàn Bình Thuận, Đồng Nai… đã được minh chứng.

Sáu là, hiện đại hóa được nhấn mạnh, nền kinh tế được chuyển đổi số, nhiều ngành sản xuất mới xuất hiện. Cách mạng công nghiệp 4.0 tạo ra một thế hệ công nghệ mới. Chuyển đổi số đã được Chính phủ thông qua. Các sản phẩm số đã chiếm lĩnh những vị trí quan trọng của nền kinh tế. Bất động sản cũng đang chuyển sang giai đoạn sản phẩm thông minh. Có thể thấy, một giai đoạn phát triển mới của bất động sản nhờ tác động của 4.0 đã hình thành và đang phát triển.

Bảy là, phát triển bền vững tiếp tục được chú trọng. Nhiều loại hình kinh tế mới được chính thức hóa, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn, kinh tế đêm… Đi liền với việc phát triển các loại hình kinh tế mới, quy mô kinh tế mở rộng. Nhu cầu bất động sản tăng lên. Quy mô thị trường bất động sản qua đó, cũng mở rộng.

Bên cạnh bối cảnh thuận lợi, khó khăn cũng được thể hiện trên một loạt biểu hiện: Một là, cả cung và cầu nhà ở trung bình đều có biểu hiện suy giảm (cầu nhà ở trung bình suy giảm; cung nhà ở trung bình suy giảm; giao dịch nhà ở trung bình suy giảm). Bên cạnh đó, một số chính sách liên quan đến công nhận chủ đầu tư, cấp phép dự án nhà ở đang gặp khó khăn do những bất cập và không đồng bộ trong các quy định khác nhau với vấn đề bất động sản.

Hai là, dịch bệnh vẫn tiếp tục, việc mở cửa diện rộng để tái phục hồi du lịch khó khả thi, do đó, cầu về bất động sản du lịch vẫn bị hạn chế. Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, có nhiều giải pháp thúc đẩy, tuy nhiên, do đại dịch vẫn diễn biến phức tạp nên việc mở cửa thu hút khách du lịch, từ đó, khởi động lại thị trường bất động sản du lịch vẫn đang gặp khó khăn.

Ba là, vốn vận hành vào nhiều, tuy nhiên, dịch bệnh đã tác động đến người lao động. Một tỷ lệ trong đó phải rời bỏ khu công nghiệp về quê. Cầu về nhà trọ bị suy giảm, cầu về mở rộng bất động sản công nghiệp bị ảnh hưởng. Sản xuất là sự tổ hợp của lao động, vốn, đất đai… Tuy nhiên, do sự suy giảm về nguồn lao động dưới tác động của đại dịch, nên việc quay trở lại làm việc như trước dịch là rất khó đối với người lao động đã về quê. Hệ quả là doanh nghiệp rất khó khăn trong việc tăng cường sản xuất khi thiếu lao động. Và đây là một vấn đề phải giải quyết trong ngắn hạn.

Bất động sản nhà ở có những xu hướng khác biệt nhau trong các phân mảng (Ảnh minh hoạ)

Thứ tư là, trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục chỉ dựa vào sức hút từ lãi suất cao nên tiềm ẩn rủi ro thanh toán. Các công cụ tài chính phái sinh vẫn tiếp tục chờ đợi văn bản. Việc các doanh nghiệp đang phải đối phó với các khó khăn về Covid-19, về tình hình suy giảm nguồn cầu, về tình hình ảnh hưởng của các bạn hàng, nhưng vì nhiều lý do, vẫn phải huy động vốn cho phát triển thông qua trái phiếu doanh nghiệp. Vì phải dựa vào lãi suất lớn do tính bất định của thị trường nhưng khả năng trả nợ vốn trái phiếu khi đến hạn đã có bài học của Evergrande nên rất cần được đưa vào để lưu ý.

Năm là, việc một bộ phận thị trường cao cấp tăng trưởng trong điều kiện dịch bệnh được cho là có nguồn gốc từ việc suy giảm nguồn cung cũng như có đột biến trong nguồn cầu (nguồn tiền không được đầu tư, lãi từ chứng khoán…) tạo ra sự không cân bằng giữa các phân khúc của thị trường. Điều này có thể tiếp tục trong bối cảnh hiện tại khi chưa có yếu tố mới xuất hiện. Vô hình chung, nguồn lực xã hội bị thu hút không đều vào các phân mảng khác nhau, tạo nên những rủi ro cơ cấu thị trường tiềm tàng. 

Thực trạng và xu hướng

Một là, từ Zero Covid chuyển sang phát triển kinh tế thích ứng với Covid. Lựa chọn của Nhà nước và người dân trong bối cảnh hiện nay là chuyển từ Zero Covid sang sống chung có thích ứng với tình hình. Một mặt, tích cực triển khai mạnh mẽ vắc-xin. Một mặt, mở cửa trở lại nền kinh tế, từ sản xuất, du lịch, đến các hoạt động khác. Mặc dù còn rất nhiều thách thức nhưng tất yếu sẽ đến bình thường mới.

Hai là, phân mảng thị trường bất động sản công nghiệp diễn biến thuận lợi. Vốn đầu tư tiếp tục vận hành vào nền kinh tế nói chung. Nếu được hỗ trợ đúng mức về chính sách, về hạ tầng, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục bật lên. Việc thị trường bất động sản công nghiệp được lợi từ việc dịch chuyển vốn cũng như sự hội nhập mạnh mẽ của Việt Nam có lý do từ yêu cầu của chu chuyển vốn và sự thích ứng của Việt Nam. Hay nói khác đi, đây là kết quả thực sự từ sự trưởng thành của thể chế kinh tế thị trường tại Việt Nam. Nếu tiếp tục chú trọng cải thiện môi trường kinh doanh, thị trường bất động sản công nghiệp nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng sẽ có bước phát triển mới.

Ba là, bất động sản du lịch dịch vụ gặp khó khăn nhưng đang từng bước tìm cách phục hồi nếu có cơ chế chính sách tốt hoàn toàn có thể tái phục hồi và phát triển. Việc thị trường bất động sản du lịch gặp khó khăn là thực tế. Tuy nhiên, đến nay, việc có cơ hội phục hồi thị trường bất động sản du lịch cũng là một thực tế. Nếu phối hợp đồng bộ các yếu tố về thể chế (môi trường kinh doanh), về chiến lược chống Covid-19, về quản lý điều hành, thị trường bất động sản du lịch có cơ hội phục hồi trong tình trạng bình thường mới.

Thứ tư là, bất động sản nhà ở có những xu hướng khác biệt nhau trong các phân mảng. Đã xuất hiện nhóm sản phẩm nhà siêu sang như là hệ quả của việc gia tăng nhóm người trung lưu và nhóm người giàu, siêu giàu. Tuy nhiên, nhóm sản phẩm trung bình đang gặp nhiều khó khăn do suy giảm cả cung và cầu. Cung giảm do vướng mắc về phê duyệt dự án mới vì nhiều nguyên nhân nhưng có một nguyên nhân là quy định để phê duyệt dự án nhà ở, đất làm dự án phải là đất ở. Cầu giảm do phần đông nhóm thu nhập trung bình bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19 nên suy giảm lợi nhuận và ảnh hưởng đến nguồn vốn đầu tư bất động sản. 

Năm là, bất động sản tài chính có nhiều biểu hiện tích cực, có nhiều nhân tố mới. Bất động sản tài chính chưa có nhân tố mới (chính sách chưa có gì mới) trong khi vốn trái phiếu chỉ nhờ vào yếu tố cam kết lãi suất cao. Tuy nhiên, cần giám sát chặt chẽ để tránh các biểu hiện thái quá. Trong rất nhiều sự thái quá của các công cụ tài chính, cần lưu ý ba công cụ có thể dẫn đến những hậu quả khó lường: (i) trái phiếu doanh nghiệp bất động sản; (ii) thế chấp – tái thế chấp bất động sản; (iii) tín dụng và các hạn mức tín dụng.

Sáu là, bản thân thị trường bất động cũng có những yếu tố cần đến sự phục hồi của nền kinh tế. Các bên hữu quan trong thị trường bất động sản như Nhà nước cần có sự đồng bộ trong phối hợp hành động để thị trường phục hồi (chẳng hạn vấn đề condotel là du lịch chủ trì hay xây dựng chủ trì; vấn đề phải có đất ở mới được phê duyệt dự án nhà ở do kế hoạch đầu tư chủ trì hay xây dựng chủ trì…). Đồng thời, các yếu tố tương quan trong thị trường bất động sản cũng cần được quan tâm lưu ý như tỷ lệ dự án bình dân – cao cấp – siêu sang như thế nào là phù hợp.

Hơn nữa, việc thúc đẩy thị trường phải gắn liền với việc kiểm soát thị trường. Bài học giai đoạn 2005 - 2007 và di chứng 2011 - 2013 vẫn là những bài học cần luôn được nhắc đến để cảnh báo phát triển thị trường bất động sản.

Bảy là, thị trường chuyển dịch đất nông nghiệp, nhất là đất lúa, sang các loại đất khác sẽ được kiểm soát chặt chẽ. Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường, công nghiệp hóa, hiện đại hóa, hội nhập toàn cầu và khu vực… gắn liền với quá trình chuyển dịch đất đai từ đất nông nghiệp sang các loại đất khác (đất công nghiệp, dịch vụ, đất ở…).

Việc kiểm soát chặt chẽ quá trình chuyển dịch đất đai là quan trọng, cần thiết. Đồng thời, phải vốn hóa đất đai trong quá trình chuyển dịch này theo hướng giá trị gia tăng do chủ thể nào tạo ra thì cần phải được thụ hưởng giá trị gia tăng đó. Các đất giao, cho thuê từ Nhà nước cho các chủ thể khác, xử lý đất doanh nghiệp Nhà nước, đất các đơn vị sự nghiệp công lập chuyển đổi, phải thông qua cơ chế đấu thầu. 

GIẢI PHÁP PHỤC HỒI

Chính sách phục hồi

Chính sách trong giai đoạn ngắn hạn và trung hạn 2022 - 2023 và đến 2025, để phục hồi và phát triển thị trường bất động sản, cần hướng đến các chủ thể khác nhau với các nhóm chính sách khác nhau: Một là, chính sách nâng đỡ những doanh nghiệp mạnh, những địa bàn thuận lợi. Gỡ vướng mắc pháp lý, tập trung phê duyệt dự án mới. Giảm thuế, phí, không phạt chậm nộp thuế phí và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến bất động sản. Đây là giải pháp truyền thống.

Hai là, chính sách cứu những doanh nghiệp khó khăn, những địa bàn khó khăn. Hỗ trợ tín dụng. Hiệp hội bất động sản TP.HCM đề xuất với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng xem xét giảm 2 điểm % lãi suất cho vay để doanh nghiệp bất động sản giảm gánh nặng lãi suất trong giai đoạn phòng tránh Covid-19. Đề xuất này đã đến các cơ quan hữu quan. Tuy nhiên, việc giảm lãi suất còn phụ thuộc nhiều yếu tố. Năm 2009, việc Nhà nước có gói 16 nghìn tỷ để các ngân hàng hỗ trợ lãi suất cho vay. Năm 2021, việc có áp dụng giảm lãi suất cho vay (tương đương hỗ trợ lãi suất) còn phải chờ động thái của gói hỗ trợ tín dụng như năm 2009.     

Ba là, chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản thông qua phát triển cơ sở hạ tầng. Tăng cường đầu tư cơ sở hạ tầng. Tác động của giải ngân đầu tư công đến phát triển kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng là rõ ràng. Quốc hội kỳ họp tháng 10 tiếp tục thông qua các gói giải ngân đầu tư công về đường cao tốc, về phát triển kinh tế xã hội, về quy hoạch sử dụng đất cho giai đoạn 2021 - 2030 tầm nhìn 2045. 

Thứ tư là, đẩy mạnh giải ngân đầu tư công. Một phần đầu tư công vào các cơ sở hạ tầng. Đầu tư công có tác động mạnh đến thị trường bất động sản qua ít nhất 3 kênh: (i) tiền đền bù giải phóng mặt bằng; (ii) giải ngân đầu tư công kích thích nền kinh tế qua tính lan tỏa của giải ngân đầu tư công; (iii) giải ngân đầu tư công làm cho giá đất tại các vùng công trình đầu tư công tăng giá. Do đó, việc đẩy mạnh tỷ lệ giải ngân đầu tư công có tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nếu ngược lại, giải ngân đầu tư công thấp sẽ làm cho thị trường bất động sản không được hưởng lợi từ vốn ra khỏi hệ thống để vận hành vào nền kinh tế.

Năm là, chính sách đảm bảo phát triển bền vững. Kiểm soát chặt trái phiếu bất động sản. Rủi ro tiềm tàng đối với việc huy động vốn qua trả lãi suất cao có nguy cơ tiềm ẩn khủng hoảng nếu không được quản lý một cách khoa học, minh bạch và dự báo được. 

Kiến nghị giải pháp phục hồi

Một là, nhanh chóng tạo miễn dịch cộng đồng bằng việc tăng cường vắc-xin tạo cơ sở vững chắc phục hồi các hoạt động của nền kinh tế, trong đó có bất động sản. Để thực hiện mở cửa và đạt được mục tiêu kép, việc đạt được vắc-xin cộng đồng là một trong những yếu tố quan trọng cơ bản. Vì vậy, vấn đề tiếp cận vắc-xin và tiêm đủ liều là mục tiêu rất quan trọng phục hồi các hoạt động kinh tế. Bất động sản được tác động như là hệ quả tất yếu. 

Hai là, thông qua chính sách hộ chiếu vắc-xin để thúc đẩy mở cửa nền kinh tế, thu hút khác du lịch và đầu tư nước ngoài để thúc đẩy bất động sản công nghiệp và du lịch. Việc thử nghiệm mở cửa lại Phú Quốc là bước tiếp theo và cần mở rộng chương trình hộ chiếu vắc-xin để thu hút du lịch, từ đó, phục hồi lại bất động sản du lịch. 

Ba là, ban hành văn bản thực hiện cơ chế cho phép thu hồi đất hành lang công trình hạ tầng đưa vào đấu thầu xây dựng theo quy hoạch tạo quỹ phát triển hạ tầng (nhất là hạ tầng đô thị). - Cho phép thu hồi đất hành lang công trình hạ tầng đưa vào đấu thầu xây theo quy hoạch tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng. Đây là một giải pháp được sử sử dụng tại nhiều quốc gia, vùng lãnh thổ. Đặc biệt, Bắc Kinh (Trung Quốc) đã áp dụng giải pháp này trong đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng Thành phố Bắc Kinh trong quá trình chuẩn bị thế vận hội Bắc Kinh 2008. TP.HCM cũng đã có văn bản cho phép áp dụng thí điểm cơ chế này. Trong bối cảnh hiện nay, việc cho áp dụng cơ chế này đó góp phần tạo vốn cho phát triển cơ sở hạ tầng, từ đó, kích thích thị trường bất động sản phát triển.

Thứ tư là, ban hành văn bản condotel. Đây là một việc đáng ra phải ra đời từ những năm 2014 – 2018 nhưng vì nhiều lý do, văn bản này chưa ra đời dù Thủ tướng Chính phủ đã nhiều lần chỉ đạo ban hành. Hệ quả là làn sóng condotel – officetel - hometel đã thoái trào; có những nơi đã để lại những hậu quả. Để khơi thông và phục hồi lại những sản phẩm, những dự án, những doanh nghiệp, những địa bàn này, cần tập trung nỗ lực ban hành văn bản về condotel. Vấn đề không phải là một cơ quan có thể ban hành mà cần nhiều cơ quan đồng sức: Bộ Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường; Tư pháp; Tài chính; Kế hoạch và Đầu tư; Du lịch (Văn hóa – Thể thao – Du lịch); Ngân hàng. Cần phát huy vai trò của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà và thị trường bất động sản. 

Năm là, ban hành văn bản cho phép thực hiện cơ chế dùng quỹ đất đô thị hóa đấu thầu xây dựng theo quy hoạch tạo vốn phát triển đô thị. Đô thị hóa và phát triển đô thị cũng đang được chú trọng và tới đây sẽ được một nghị quyết của Ban chấp hành Trung ương khóa XIII thông qua làm cơ sở cho phát triển. Hiện tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam là 40%, dự kiến năm 2030 là 50% và 2045 là 70%. Quá trình đô thị hóa tạo ra một quy đất chuyển từ đất nông nghiệp sang đất đô thị. Vận dụng phương pháp đấu thầu khi giao quyền sử dụng đất xây dựng theo quy hoạch để tạo vốn phát triển đô thị sẽ vừa đảm bảo tính minh bạch của quá trình giao đất vừa tạo ra một nguồn vốn lớn cho phát triển đô thị. 

Sáu là, ban hành văn bản tái thế chấp. Hình thành hệ thống tái thế chấp. Một trong những giải pháp tạo vốn từ quỹ đất là hình thành nên hệ thống tái thế chấp. Các ngân hàng giữ các tài sản thế chấp bất động sản được phép đem tái thế chấp khoản thế chấp này với các tổ chức tín dụng còn hạn mức tín dụng sẽ tạo ra nguồn vốn phái sinh cho thị trường bất động sản. Đồng thời giải pháp này giúp ngân hàng không phải mãi giữ các khoản thế chấp khi có cơ hội với những khoản thế chấp khác. Tuy nhiên, cần phải có thanh tra, kiểm tra, giám sát và chế tài chặt chẽ với công cụ này. Khủng hoảng tài chính – bất động sản năm 2008 tại Hoa Kỳ có nguồn gốc từ việc trái phiếu hóa các khoản thế chấp cho vay dưới chuẩn mà công cụ tái thế chấp là khởi đầu của nguồn cơn gây ra khủng hoảng.

Bảy là, ban hành văn bản quỹ tiết kiệm tương hỗ - Hình thành quỹ tiết kiệm tương hỗ. Đây là một giải pháp hình thành ở Anh, phát triển mạnh tại Đức. Khi Liên Xô và Đông  u chuyển sang nền kinh tế thị trường, giải pháp này đã được các ngân hàng Đức áp dụng tại Ba Lan, Cộng hòa Séc và đã thành công. Đầu những năm 2000, các ngân hàng Đức đã áp dụng giải pháp này tại Bắc Kinh, Thiên Tân và Thượng Hải (Trung Quốc) và cũng thành công. Giai đoạn 2012 - 2013, các ngân hàng Đức, phối hợp với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam áp dụng giải pháp này cho Việt Nam. Tuy nhiên, do nhiều lý do, giải pháp này chưa được chính thức hóa.

Năm 2021, giải pháp này được giới thiệu dưới liệu pháp “Nhà cũ đổi nhà mới”. Có một số yêu cầu cơ bản đối với giải pháp này là người mua nhà phải có một ngôi nhà thứ nhất đảm bảo khoảng 30% giá trị ngôi nhà mới làm tài sản thế chấp. Điều kiện thứ hai là người mua nhà cần có một thu nhập đủ đáp ứng trả cho khoản vay trong thời gian áp dụng hợp đồng vay mua nhà mới. Trong bối cảnh hiện nay, số người có thu nhập ở mức trung lưu gia tăng, để có thể tăng thêm nguồn vốn cho thị trường bất động sản, cần áp dụng giải pháp này. Nhà nước cần có một văn bản đủ tầm pháp lý cho ra đời giải pháp này. 

Tám là, ban hành văn bản sửa đổi văn bản gây ra rào cản hiện hữu trong phê duyệt dự án, đặc biệt là việc quy định để phê duyệt dự án thì đất phát triển dự án nhà phải là đất ở. Để khắc phục các bất cập trong quy định về chủ đầu tư bất động sản, về các văn bản liên quan đến đất và dự án bất động sản, cần có sự vào cuộc đồng bộ của các cơ quan hữu quan. Ít nhất, cần có năm cơ quan: Tài nguyên môi trường về đất đai; Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản; Kế hoạch và Đầu tư về đầu tư, doanh nghiệp và đấu thầu; Tài chính về thuế, tiền sử dụng đất; Ngân hàng về thế chấp và tín dụng. Chỉ khi có sự vào cuộc đồng bộ của các cơ quan này, thị trường bất động sản mới khắc phục được những hạn chế, rào cản về pháp lý.

Chín là, ban hành văn bản tập trung đẩy mạnh giải ngân đầu tư công. Hiện nay, vấn đề thúc đẩy giải ngân đầu tư công đang là một yêu cầu. Tuy nhiên, nguyên nhân và giải pháp thì có nhiều và chưa có giải pháp đột phá. Vì vậy, cần có một văn bản thúc đẩy đầu tư công đi liền với gắn trách nhiệm của các cơ quan hữu quan. Do vấn đề đầu tư công đã được phân cấp triệt để cho địa phương nên cần gắn trách nhiệm giải ngân đầu tư công với người đứng đầu địa phương. Bài học chống dịch Covid-19 gắn liền với trách nhiệm người đứng đầu các địa phương.

Mười là, nghiên cứu mở rộng quy định thế chấp tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tài chính - ngân hàng chưa đăng ký hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam. - Nghiên cứu mở rộng thế chấp tài sản gắn với đất đai với các tổ chức tài chính, tín dụng chưa đăng ký hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam. Đây là một liệu pháp mở rộng nguồn cung cho thị trường bất động sản trong bối cảnh đại dịch và chu chuyển vốn quốc tế. 

Mười một là, thông qua các gói hỗ trợ doanh nghiệp. Đặc biệt là các doanh nghiệp yếu thế thông qua hỗ trợ lãi suất tín dụng, ưu tiên tiếp cận tín dụng; nâng trần nợ công để tạo kênh vay vốn cho ngân sách có nguồn triển khai hỗ trợ doanh nghiệp. Về nguyên tắc, luôn có hai liệu pháp hỗ trợ: Hỗ trợ người mạnh để bứt lên, từ đó kéo nền kinh tế và các chủ thể khác và hỗ trợ những người yếu thế, bị bỏ lại phía sau. Từ đó, làm cho người yếu thế bắt kịp với nền kinh tế và cả nền kinh tế bứt lên.

Tuy nhiên, về cơ bản, những ưu đãi đến nay chủ yếu hướng tới những doanh nghiệp mạnh, có doanh số, vì vậy, cần có chương trình hỗ trợ doanh nghiệp yếu. Một vấn đề đặt ra là nguồn lực ở đâu để đáp ứng cho các gói hỗ trợ? Vấn đề này đã được vạch ra hướng xử lý của đại biểu quốc hội TP.HCM và Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Trong bối cảnh đặc biệt của đại dịch, có thể dùng các nguồn vốn tiềm năng để huy động vốn cho giải pháp này.

Dưới ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đã có những ảnh hưởng, điều chỉnh. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bị tác động mạnh nhất nhưng thị trường bất động sản công nghiệp lại có những diễn biến tích cực. Thị trường bất động sản nhà ở trung bình suy giảm nhưng thị trường nhà ở cao cấp lại có cải thiện. Thị trường bất động sản tài chính có những vận hành tích cực nhưng cũng được cảnh báo có những rủi ro. Để thị trường phục hồi cần triển khai đồng bộ cả bộ chính sách và đặc biệt, phải tăng cường các giải pháp mang tính vĩ mô và cả những điều hành mang tính tác nghiệp. Trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ vẫn có cơ hội./.