“Sốt đất”: Nguyên nhân và hệ quả?
Theo lý giải của các chuyên gia bất động sản, bản chất mọi hiện tượng “sốt đất” đều bắt nguồn từ các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng của các địa phương hoặc có thông tin thực hiện đầu tư dự án của các tập đoàn bất động sản lớn, nắm bắt được tâm lý đầu tư của người dân giới đầu cơ lợi dụng những yếu tố này để “thổi giá” đất tại các khu vực này ngày càng nóng lên, gây ra tình trạng "sốt đất".
Có thể thấy, hệ quả của việc chạy theo những "cơn sốt đất" này là người dân địa phương mất đi nguồn thu nhập chính từ đất sản xuất nông nghiệp; các nhà đầu tư cá nhân có nguy cơ chịu gánh nặng tài chính khi ôm đất chờ thời,…
Ở góc độ chuyên gia, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc bộ phận Đầu tư - Savills Việt Nam cho biết, đa phần các "cơn sốt đất" xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và làm đẩy giá lên cao do nguồn cung có hạn.
Theo TS. Sử Ngọc Khương, các “cơn sốt đất” dễ trở thành ảo khi giá trị đất không còn phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế mà được dựa trên những thông tin không rõ ràng, đồn thổi và nhu cầu đất chủ yếu không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà chỉ là để đầu cơ chờ thời.
“Hiện tượng sốt đất có thể dẫn đến những hệ quả trước mắt cho người dân địa phương từ việc họ mất đi nguồn thu nhập chính, những nhà đầu tư cá nhân có thể sẽ mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt như kỳ vọng thêm vào đó là gánh nặng về tài chính. Còn nếu nhìn từ góc nhìn vĩ mô hơn, thì việc mọi người chỉ tập trung vào hưởng lợi từ việc lên giá đất mà không chú trọng đến việc tăng giá trị thặng dư từ lao động sản xuất sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế”, TS. Sử Ngọc Khương nhận định.
Trong khi đó, nhìn nhận thực tế, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc bộ phiên Nghiên cứu và Tư vấn - Savills Việt Nam cho rằng, tại một số khu vực thì bất động sản trước đó chưa được đánh giá cao, nhưng sau những “cơn sốt đất” đã xảy ra hiện tượng giá bất động sản tăng vượt quá giá trị thực tế, trở thành giá trị ảo dẫn đến rủi ro cho các nhà đầu tư, đồng thời gây ra những hệ lụy cho các tổ chức và các hoạt động kinh tế lớn hơn.
“Khi có những hiện tượng vượt quá giá trị thực thì bản thân các nhà đầu tư cũng nhận thấy cần phải điều chỉnh, không thể đi trên con sóng cao và nhận lại nhiều rủi ro, chưa kể dòng tiền hiện nay vào bất động sản cũng bị kiểm soát, liên quan đến quy định đầu tư vốn ngắn hạn và dài hạn và một số công cụ khác về quản lý các hoạt động kinh doanh bất động sản”, bà Hằng khuyên.
"Sốt đất" liệu có xảy ra?
Nếu ở thời điểm quý I/2021, đặt biệt là sau khi đợt dịch Covid-19 thứ 3 được kiểm soát, thị trường bất động sản dần hồi phục thì tại một số khu vực phía Nam đã xảy ra tình trạng “sốt đất”, điển hình như ở khu vực huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước, khi có thông tin sắp được quy hoạch để xây dựng sân bay Téc-Ních với diện tích lên tới 500ha, thì giới đầu cơ, cò đất… ở nhiều nơi đã “ồ ạt” đổ lên Bình Phước và biến nhiều khu vực tại các xã An Khương, Tân Lợi thuộc huyện Hớn Quản trở thành “chảo lửa sốt đất".
Hay tại TP.HCM, việc Sở Nội vụ TP.HCM đề xuất chuyển huyện Hóc Môn, Bình Chánh và Nhà Bè thành quận hoặc thành phố thuộc TP.HCM giai đoạn 2021 - 2025 và huyện Củ Chi, Cần Giờ sẽ thực hiện trong giai đoạn 2025 - 2030 đã khiến cho giá nhà đất tại những khu vực này ngay lập tức tăng mạnh.
Không chỉ ở những khu vực phía Nam mà nhiều tỉnh, thành khác trên cả nước như: Hòa Lạc (Hà Nội), Thủy Nguyên (Hải Phòng), các khu vực vùng ven TP. Vinh (Nghệ An),… cũng xảy ra tình trạng “sốt đất” tương tự. Nhưng điều đáng nói, chỉ sau một thời gian những “cơn sốt” này lại dần nguội lạnh, khiến các nhà đầu tư lại rơi vào tình cảnh lo lắng chỉ biết “ôm đất chờ thời”.
Bước sang quý II/2021, đợt dịch Covid-19 thứ 4 diễn ra và kéo dài đến nay, đã khiến thị trường bất động sản gần như rơi vào tình trạng “đóng băng”, dù vậy, trong giai đoạn này việc mua - bán trên thị trường vẫn diễn ra, thậm chí có nhiều nhà đầu tư gom hàng, săn quỷ đất với số lượng sản phẩm lớn và cũng chính điều này khiến nhiều người trong giới địa ốc đặt ra câu hỏi, sau khi dịch bệnh được kiểm soát thị trường bất động sản liệu có xảy ra tình trạng “sốt đất”?
Giải đáp về vấn đề này, TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế cho rằng, thời gian qua thị trường bất động sản liên tục tăng giá và không có dấu hiệu giảm, do đó, tình trạng tăng giá đất hay "sốt đất” ở một số khu vực có giá đất thấp có thể sẽ xảy ra trong thời gian tới, bởi các nhà đầu tư đều có niềm tin về thị trường này sẽ tiếp tục tăng và một bộ phận đầu tư bất động sản vẫn luôn mong muốn xảy ra các “cơn sốt đất” để kiếm lời.
Mặt khác, theo TS. Đinh Thế Hiển, ở bất cứ lĩnh lực nào sự tăng trưởng cũng sẽ đạt đến ngưỡng bão hòa, có thể diễn biến theo chu kỳ hoặc tính chất của lĩnh vực đó. Đối với lĩnh vực đầu tư bất động sản tính chất dựa trên giá cả, khi tăng đến một mức nào đó có thể sẽ xảy ra tình trạng cục bộ, ví dụ một khu vực tăng giá trước khi hạ tầng đến thì sẽ làm cho giá đất khu vực đó chỉ tăng trong một khoảng thời gian nhất định rồi bị ngưng lại hoặc rớt giá.
“Sau khi dịch bệnh được kiểm soát, “sốt đất” có xảy ra hay còn phụ thuộc vào khu vực đó có những điều kiện gì phù hợp, chẳng hạn như khu vực đó có thông tin quy hoạch mới, giá đất còn thấp, hoặc trước đó giá đất chưa tăng tương xứng,… thì có thể sẽ xảy ra, còn những khu vực đã từng “sốt đất” rồi thì rất khó, vì giá đất tăng có thể đã đạt ngưỡng chịu đựng trên thị trường”, TS. Đinh Thế Hiển nói.
Đồng tình với quan điểm trên, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam khẳng định, “sốt đất” sẽ lặp lại trên thị trường bất động sản, nhưng xảy ra ở các khu vực có xu hướng phát triển về hạ tầng, quy hoạch mới,…
“Trong tương lai, các cơn sốt sẽ còn diễn ra, có thể không diễn ra ngay sau khi dịch được kiểm soát, nhưng sẽ âm ỉ và diễn ra sau đó”, ông Kiệt nhận định.
Bên cạnh đó, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cũng chỉ ra, những cơn sốt đất là bất thường và người được hưởng lợi sẽ là nhà đầu cơ, hay nhà đầu tư có tiềm lực tài chính đủ mạnh, thu gom hàng và ra hàng nhanh, cũng như có khả năng kiểm soát được giá và giao dịch.
“Mặt khác, họ cũng chính là đối tượng gây ra các cơn “sốt đất”', gần như chỉ xuất hiện ở giai đoạn đầu của cơn sốt, quyết định rất nhanh khi nào bước vào và rút ra. Còn người thiệt hại là những người đi sau, vào ăn theo, mua phải giá cao trong đỉnh sốt, nhưng đi qua cao trào, khó bán ra. Do đó, nếu có ý định ăn theo các cơn sốt đất, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng khi quyết định tham gia”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho hay.
