10 sự kiện nổi bật của thị trường bất động sản năm 2020

Năm 2020, nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng phải chịu những tác động nặng nề do đại dịch Covid-19. Trạng thái “ngủ đông” được xác lập trên tất cả các phân khúc. Hàng ngàn doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phải đóng cửa.  

Hoạt động xây dựng và cung ứng nguyên vật liệu bị gián đoạn do công trường phải dừng thi công; vật tư xây dựng trong nước cũng như nhập khẩu bị gián đoạn; nhu cầu khách hàng mua giảm, đặc biệt trước những dự báo về suy thoái kinh tế toàn cầu và trong nước tác động trực tiếp tâm lý của khách hàng, tâm lý chờ đợi, thăm dò thị trường của người dân, cũng như việc bán hàng “cắt lỗ” của các nhà đầu tư đơn lẻ gia tăng, làm cho thị trường càng khó khăn hơn. 

Các công ty, sàn giao dịch bất động sản không tổ chức được các hoạt động bán hàng trong giai đoạn dịch bệnh do hạn chế cách ly xã hội, theo thống kê chưa đầy đủ, các hoạt động bán hàng giai đoạn này giảm sút từ 60 - 70%, nhiều sàn giao dịch phải ngừng hoạt động.  

Bị ảnh hưởng trực tiếp và nặng nề nhất là phân khúc nhà phố và mặt bằng nhà phố cho thuê. Sau giai đoạn cao điểm dịch bùng phát, các vỉa hè mặt phố gần như im ắng bởi các mặt bằng hầu hết đều đóng cửa. 

Thị trường dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng bị giáng một đòn nặng nề khi hoạt động của ngành hàng không bị “đóng băng”, lượng khách du lịch nước ngoài bằng 0, còn khách nội địa thì lẻ tẻ. Hàng loạt khách sạn đóng cửa, rao bán vì “kiệt sức”. 

Ở phân khúc căn hộ, trong cả năm 2020, rất khó để tìm thấy các dự án ra hàng. 

Phải đến gần cuối năm 2020, khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát ở một mức độ nhất định, thị trường mới dần có những biểu hiện ấm dần lên. 

Nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp hội viên vượt qua khó khăn để phát triển và đưa ra đề xuất kiến nghị sát với thực tế, sáng 18/2/2020, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã tổ chức hội nghị trao đổi những khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp, nhà đầu tư về chính sách của nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Kiến nghị tháo gỡ khó khăn tạo điều kiện cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ổn định và bền vững. Hội nghị do ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chủ trì. 

Đại diện Bộ Xây dựng có ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản; ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản và các trưởng phòng.

Tham gia Hội nghị, đại diện 23 doanh nghiệp bất động sản thành viên của Hiệp hội như Vinhomes, Sun Group, FLC, Novaland, Phúc Khang, BRG… đã nêu ra những khó khăn, bất cập mà doanh nghiệp gặp phải trong quá trình triển khai, thực hiện các dự án.

Tổng kết Hội nghị, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã ghi nhận ý kiến của các doanh nghiệp và có văn bản kiến nghị lên Thủ Tướng. 

Trong năm 2020, VNREA đã có các văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng và Bộ Xây dựng về: Các điều liên quan đến Nghị định 20; Nới lộ trình siết tín dụng với doanh nghiệp bất động sản; Bổ sung cơ chế thỏa thuận việc thu 5% giá trị hợp đồng còn lại; Miễn giấy phép xây dựng nhà ở thuộc dự án đã phê duyệt; Việc bảo lãnh khi bán nhà ở hình thành trong tương lai; Gỡ rối hồ sơ và thủ tục liên quan đến NƠXH;...

Tháng 6/2020, Nghị định 20 chính thức được sửa, đồng ý hồi tố gần 5.000 tỷ đồng cho doanh nghiệp. Để có được kết quả này, gần 3 năm qua, không ít hội thảo, diễn đàn được tổ chức, hàng loạt những kiến nghị của doanh nghiệp và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã được gửi đến Chính phủ và bộ ngành liên quan. Cùng với đó là hàng loạt bài viết phản biện, ghi nhận ý kiến phân tích sâu sắc của các chuyên gia đầu ngành về tài chính, pháp luật cũng đã được đăng tải trên Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam Reatimes.

Cụ thể, Nghị định sửa đổi, bổ sung khoản 3, Điều 8, Nghị định 20/2017/NĐ-CP ngày 24 tháng 02 năm 2017 của Chính phủ quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết đã chính thức được thông qua ngày 24/6. Có 2 nội dung chính được sửa như sau: 

Thứ nhất, nâng mức khống chế chi phí lãi vay được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) lên 30% EBITDA, thay vì 20% EBITDA như hiện tại. Cụ thể, tổng chi phí lãi vay (sau khi trừ lãi tiền gửi và lãi cho vay) phát sinh trong kỳ được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN không vượt quá 30% của tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh trong kỳ cộng chi phí lãi vay (sau khi trừ lãi tiền gửi và lãi cho vay) phát sinh trong kỳ cộng chi phí khấu hao phát sinh trong kỳ.

Với phần chi phí lãi vay không được trừ, doanh nghiệp sẽ được chuyển sang kỳ tính thuế tiếp theo, thời gian chuyển chi phí lãi vay tính liên tục không quá 05 năm kể từ năm tiếp sau năm phát sinh chi phí lãi vay không được trừ.

Thứ hai, Nghị định sửa đổi được áp dụng cho kỳ tính thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2019, đồng thời cho phép hồi tố áp dụng cho kỳ tính thuế 2017, 2018 đối với nội dung nâng ngưỡng khống chế chi phí lãi vay từ 20% lên 30% và áp dụng cách tính chi phí lãi vay thuần (chi phí lãi vay cho trừ lãi tiền gửi, lãi cho vay).

Cụ thể, người nộp thuế được khai bổ sung hồ sơ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2017, 2018 để xác định chi phí lãi vay, số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp (nếu có) và nộp cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp trước ngày 1/1/2021. Trường hợp sau khi khai bổ sung, số thuế thu nhập doanh nghiệp giảm thì sẽ được giảm số tiền chậm nộp tương ứng (nếu có). 

Trường hợp người nộp thuế có số tiền thuế thu nhập doanh nghiệp, tiền chậm nộp lớn hơn số tiền thuế thu nhập doanh nghiệp, tiền chậm nộp đã xác định lại thì phần chênh lệch được bù trừ vào số thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm 2020 và các năm tiếp theo nhưng tối đa không quá 05 năm kể từ năm 2020. Kết thúc thời hạn trên, không xử lý số thuế còn lại chưa bù trừ hết.

Trường hợp cơ quan thuế hoặc cơ quan có thẩm quyền đã thanh tra, kiểm tra và có kết luận thanh tra, kiểm tra, quyết định xử lý theo quy định của Luật quản lý thuế, người nộp thuế đề nghị cơ quan thuế quản lý trực tiếp xác định lại số thuế phải nộp. Căn cứ vào đề nghị của người nộp thuế và các hồ sơ, tài liệu có liên quan, cơ quan thuế xác định lại số thuế phải nộp, tiền chậm nộp tương ứng để thực hiện bù trừ phần chênh lệch theo quy định.

Việc xác định lại số thuế phải nộp được thực hiện tại trụ sở cơ quan quản lý thuế, không thực hiện thanh tra, kiểm tra lại tại trụ sở người nộp thuế, không thực hiện điều chỉnh lại kết luận và quyết định thanh tra năm 2017 - 2018. Trường hợp đã xử phạt vi phạm hành chính về thuế hoặc đang giải quyết theo trình tự khiếu nại thì không điều chỉnh lại số tiền phạt vi phạm hành chính về thuế.

Như vậy, với việc ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 20 cho thấy Chính phủ và Bộ Tài chính đã lắng nghe ý kiến của doanh nghiệp để tiếp thu, sửa đổi các nội dung bất cập của Nghị định 20, đảm bảo phù hợp với thực tế. Đặc biệt, với quy định cho phép hồi tố áp dụng cho các kỳ tính thuế 2017, 2018 đồng nghĩa với việc, những doanh nghiệp đã bị tính thuế oan trong các năm này sẽ được hoàn trả thông qua phương thức bù trừ với nghĩa vụ thuế của kỳ tính thuế 2020 và các kỳ tính thuế tiếp theo.

Ngày 14/2/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường chính thức có văn bản hướng dẫn về việc "cấp giấy khai sinh" cho loại hình căn hộ du lịch với thời hạn giấy chứng nhận 50 - 70 năm.

Cụ thể, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở... Theo đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, theo quy định tại Điều 48 của Luật Du lịch năm 2017 thì căn hộ Condotel, Officetel là cơ sở lưu trú du lịch và việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các căn này thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống.

Bộ TN-MT quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ. 

Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm; khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.

Các địa phương rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp đủ điều kiện cấp "sổ đỏ" theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thì thực hiện việc cấp "sổ đỏ" cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Tháng 4/2020, tại phiên họp thứ 44, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến về chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2021, điều chỉnh chương trình năm 2020. Đáng chú ý, Chính phủ đề nghị đưa dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ra khỏi chương trình năm 2020, chờ sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII sẽ tiến hành sửa đổi căn cơ theo định hướng chiến lược xây dựng, phát triển đất nước trong giai đoạn mới.

Đây không phải lần đầu tiên việc sửa đổi Luật Đất đai bị trì hoãn. Trước đó, Chương trình xây dựng luật năm 2019 của Quốc hội trong đó có nội dung sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai nhưng Chính phủ muốn rút dự án này. Tuy nhiên, Ủy ban Thường vụ Quốc hội chỉ đồng ý lùi thời gian sang kỳ họp năm 2020. Và đến năm nay, dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai tiếp tục bị lùi. 

Tuy nhiên, việc liên tục lùi thời gian này khiến dư luận và giới nghiên cứu, doanh nghiệp bức xúc bởi sau 7 năm, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc mập mờ trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Hệ quả là quá trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển trở nên phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, cản bước phát triển của khu vực kinh tế tư nhân.

Quan trọng hơn, những kẽ hở đang tồn tại trong bộ luật này là mầm mống để tham nhũng, tiêu cực nảy nòi. Theo báo cáo của Thanh tra Chính phủ, năm 2019, số đơn khiếu nại về lĩnh vực đất đai tiếp tục chiếm đa số trong tổng số đơn khiếu nại (67,7% tăng 5,9% so với năm 2018), trong đó tập trung chủ yếu vào các vấn đề như: Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; khiếu nại, tranh chấp đất đai có nguồn gốc là đất do nông, lâm trường quản lý, liên quan đến sử dụng đất an ninh, quốc phòng, việc chuyển đổi mô hình chợ truyền thống, khiếu kiện, tranh chấp tại các dự án bất động sản, thu phí tại các trạm BOT…

Tháng 12/2020, Ủy ban Thường vụ Quốc hội chính thức thông qua nghị quyết thành lập thành phố Thủ Đức (thuộc TP.HCM) và thành phố Phú Quốc (Kiên Giang).

TP. Thủ Đức được thành lập trên cơ sở nhập toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của Quận 2, Quận 9 và quận Thủ Đức.

Sau khi thành lập, TP. Thủ Đức rộng trên 211km2 diện tích tự nhiên và quy mô dân số hơn một triệu người; nằm giáp Quận 1, Quận 4, Quận 7, Quận 12, quận Bình Thạnh; tỉnh Đồng Nai và tỉnh Bình Dương.
Uỷ ban thường vụ Quốc hội giải thể Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân Quận 2, Quận 9 và quận Thủ Đức để thành lập Tòa án nhân dân, Viện Kiểm sát nhân dân TP. Thủ Đức...

TP. Phú Quốc được thành lập trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số 179.480 người của huyện Phú Quốc hiện nay, trở thành thành phố đảo đầu tiên ở Việt Nam. Khi lên thành phố, Phú Quốc lập mới phường Dương Đông theo diện tích và dân số 60.415 người của thị trấn Dương Đông; lập phường An Thới theo diện tích, dân số 4.610 người của xã Hòn Thơm cộng với diện tích, dân số 37.485 người của thị trấn An Thới.

Dù năm 2020, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng của dịch Covid-19, giao dịch giảm, lượng quan tâm giảm nhưng giá rao bán vẫn ổn định thậm chí tăng bất chấp. 

Bước sang quý IV, báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường vẫn cho thấy phân khúc bất động sản nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư vẫn giữ mức giá cao. 

Đơn cử, một dự án mở bán sớm trong tháng 10 ở khu vực Thủ Thiêm (TP.HCM) dù có giá bán trung bình 7.000 USD/m2 vẫn thu hút nhiều khách mua. Chỉ trong một ngày, các căn hộ đã bán gần hết.

Theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tại Hà Nội mặc dù ảnh hưởng của dịch Covid-19 nhưng chưa có doanh nghiệp nào giảm giá bán. Có một số dự án thuộc phân khúc bình dân hiện tại giá đã được đẩy lên chạm ngưỡng phân khúc trung cấp. Giá đất nền ở Hà Nội do khan hiếm hàng và thuộc dòng sản phẩm được ưa chuộng nên cũng tăng mạnh. 

Còn tại TP.HCM, giá bán căn hộ trong quý 3 tăng từ 15 - 20% so với quý 2, nên đã tạo ra cơn sốt nhỏ trên thị trường TP.HCM. 

Dự báo sang năm 2021, tình trạng khan hiếm nhà để bán sẽ tiếp diễn và đẩy giá bất động sản tại Hà Nội tăng 1 - 2%, tại TP.HCM tăng 5 - 7%.

Xu hướng dịch chuyển của nhà đầu tư bất động sản ra khỏi Hà Nội,TP.HCM, tìm kiếm những thị trường mới xã xuất hiện nhiều năm trở lại đây, và càng thể hiện rõ hơn trong năm 2020 khi có hàng loạt dự án được các doanh nghiệp bất động sản giới thiệu ở các thị trường mới. 

Những thị trường mới này có lợi thế là: Địa phương có chính sách cởi mở, thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia vào dự án phát triển công nghiệp, hạ tầng, kinh tế du lịch; giá đất còn rẻ, nhiều dư địa tăng trưởng. 

Những địa phương như Thanh Hóa, Bình Định, Đắk Lắk, Kon Tum, Ninh Thuận, Bình Thuận, Yên Bái, Thái Bình... trong vài năm gần đây có hoạt động phát triển kinh tế khá bài bản, ổn định và có tốc độ tăng trưởng ấn tượng. Các nhà đầu tư và thương hiệu bất động sản lớn tìm đến các địa phương này với số lượng ngày càng nhiều lên. Thực tế đã cho thấy, sự tham gia của các nhà đầu tư lớn với những dự án có quy mô sẽ làm thay đổi rất lớn diện mạo đô thị của địa phương, kéo theo đó là sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản.

Năm 2021 sẽ tiếp tục là năm mà các thị trường mới ghi dấu ấn. Trong đó, các địa phương có hạ tầng tốt, suất đầu tư thấp và triển vọng tăng giá cao sẽ có lợi thế. Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, đồng hành cùng sự phát triển kinh tế, du lịch và phát triển đô thị của các địa phương này.

Trong bối cảnh ô nhiễm không khí chưa có dấu hiệu giảm, nhiệt độ gia tăng cùng khí hậu khắc nghiệt, nhu cầu tìm kiếm không gian sống xanh của người dân ngày càng lớn hơn. Nhà giờ đây không chỉ dừng lại ở định nghĩa là nơi để “che mưa, che nắng” với những bức tường bê tông mà đã trở thành nơi đáng để sống với không gian xanh thực sự, là nơi để về, để cân bằng và tái tạo cuộc sống.

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020 và những năm sau đó sẽ ngày càng phát triển theo chiều sâu, trong đó các dự án tập trung vào triển khai theo mô hình xanh - thông minh nhằm giải quyết những nhu cầu ngày càng cao của khách hàng.

Việc hình thành các khu đô thị xanh, thông minh được xem là cứu cánh mới, giúp cho các siêu đô thị ở Việt Nam duy trì được nhịp độ phát triển bền vững trong tương lai. Phong cách ở xanh và thông minh trong các khu dân cư hiện đại, có sự tích hợp công nghệ cao được ngày càng được ưa chuộng tại Việt Nam, tương tự như các quốc gia trong khu vực. Khi nhu cầu sống xanh ngày càng gia tăng, các doanh nghiệp lớn đã vào cuộc nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng, cũng như thực hiện trách nhiệm của doanh nghiệp với xã hội như Vingroup, Ecopark, Văn Phú, Sunshine Group, Capital House...

Mặc dù sự ảnh hưởng của dịch Covid-19 đã tác động không nhỏ đến tình hình chung của thị trường bất động sản, tuy vậy, trong năm 2020, thị trường vẫn ghi nhận thông tin xuất hiện của các "siêu dự án" quy mô lớn. 

Tháng 7/2020, thị trường ghi nhận thông tin Vingroup sẽ liên danh cùng công ty con Vinhomes để thực hiện siêu dự án với tổng mức đầu tư 232.369 tỷ đồng (10 tỷ USD). Siêu dự án có diện tích khoảng 4.102 ha, bao gồm 3.186ha tại thị xã Quảng Yên (xã Tân An, Hà An, Hoàng Tân, Liên Hòa) và 924 ha (phường Hà Khẩu, Đại Yên) tại thành phố Hạ Long. Khu phức hợp này sẽ gồm khu đô thị ven biển, khu nghỉ dưỡng sinh thái, sân golf và dịch vụ.

Sun Group cũng không đứng ngoài đường đua khi công khai thông tin đầu tư "siêu dự án" quảng trường biển và tổ hợp đô thị du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí cao cấp biển Sầm Sơn, có vốn đầu tư gần 25.000 tỷ đồng. Dự án quảng trường biển và tổ hợp đô thị du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí cao cấp biển Sầm Sơn trị giá hơn 1 tỷ USD do Tập đoàn Sun Group đầu tư gồm: Quảng trường biển, trục cảnh quan lễ hội thành phố Sầm Sơn và các dự án đối ứng với tổng quy mô khoảng 550ha (Khu đô thị quảng trường biển Sầm Sơn, Khu đô thị sinh thái nghỉ dưỡng sông Đơ tại Sầm Sơn, Khu công viên vui chơi giải trí và đô thị Nam Sông Mã). 

Tập đoàn Sunshine cũng “rục rịch” cho ra đời 3 dự án nghỉ dưỡng với tổng mức đầu từ lên đến trên 5 tỷ USD. Theo đó, chuỗi dự án này thuộc dòng sản phẩm Sunshine Heritage, được phát triển theo mô hình tổ hợp du lịch - nghỉ dưỡng - giải trí thông minh tiêu chuẩn 6 sao. Mỗi dự án có quy mô khoảng 300ha, tọa lạc tại các tỉnh thành: Hà Nội, Bình Thuận và TP.HCM.